Решение по делу № 2-2457/2019 ~ М-1981/2019 от 02.07.2019

Дело № 2 - 2457/2018 - 3                            Копия

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 октября 2019 года                        г. Новосибирск

         Калининский районный суд г. Новосибирска

в составе

    председательствующего судьи                    Жданова С.К.,

    при помощнике                            Романовской С.Ю.

    рассмотрев в открытом судебном заседании в отсутствие сторон, представителей сторон гражданское дело по иску <данные изъяты> к ООО «Центр» о понуждении к заключению договора (третьи лица – ООО «Юнисервис - Капитал», ООО «Альянс Строй»),

У с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с указанным иском, в исковом заявлении указал, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли- продажи нежилых помещений, согласно которому в срок до 30.06.2019 стороны обязуются заключить основной договор купли- продажи нежилых помещений назначение: нежилое помещение, этаж № цокольный, 1,2,3,4,5, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 15-20, 1 этаж: 1-7,27,28, 2 этаж: 1-34, 3 этаж: 1-12, 16-18, 21, 23-27,29-31, 33, 4 этаж: 1, 3-19,26,27, 5 этаж: 2-21,23,24,26-28, площадь: 1 864,6 кв.м., кадастровый номер № расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Центральный район, улица Романова, дом 28; нежилое помещение, назначение: - нежилое помещение этаж 28, площадь: 2,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>

Однако ответчик уклоняется от заключения основного договора с истцом, принимает меры к продаже нежилых помещений путем размещения рекламных объявлений, в связи с чем истец просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли - продажи нежилых помещений.

Истец в судебное заседание не прибыл, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представитель истца, представители третьих лиц, извещенных о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, о причинах неявки суд не известили.

Представитель ответчика, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из обстоятельств дела, установленных в ходе рассмотрения дела судом, следует, что между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) 12.04.2019 года заключен предварительный договор купли - продажи нежилых помещений, назначение – нежилые помещения этаж № цокольный, 1,2,3,4,5, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 15-20, 1 этаж: 1-7,27,28, 2 этаж: 1-34, 3 этаж: 1-12, 16-18, 21, 23-27,29-31, 33, 4 этаж: 1, 3-19,26,27, 5 этаж: 2-21,23,24,26-28, площадь: 1 864,6 кв.м., кадастровый номер № расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Центральный район, улица <адрес> нежилое помещение, назначение: - нежилое помещение этаж 28, площадь: 2,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город <адрес> ( л.д. 13-14 ). По условиям предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли- продажи нежилых помещений (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По основному договору, который стороны обязуются заключить, цена нежилых помещений составляет: <данные изъяты> руб. за нежилое помещение с кадастровым номером № и <данные изъяты> руб. за нежилое помещение с кадастровым номером №. Продавец выплачивает цену нежилых помещений следующим образом: <данные изъяты> руб. – при подписании основного договора купли – продажи нежилых помещений, <данные изъяты> руб. – в течение месяца с момента подписания основного договора купли- продажи нежилых помещений.

Ответчик – Продавец по договору обязан до передачи Покупателю – истцу по делу нежилых помещений погасить регистрационные записи об ипотеке № в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, а также погасить регистрационную запись об ипотеке № в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № Основной договор должен быть заключен сторонами в срок до 30.06.2019.

25.06.2019 истцом ответчику вручено требование о необходимости подписания в срок до 30.06.2019 основного договора купли - продажи нежилых помещений.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Из ч. 1 ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно условиям предварительного договора от 12.04.2019 года Продавец обязуется до передачи Покупателю нежилых помещений погасить регистрационные записи об ипотеке (п. 1.3 Предварительного договора) предварительного договора. Продавец обязуется передать нежилые помещения в собственность покупателя свободными от прав третьих лиц, не находящиеся под арестом, в залоге и не являющиеся предметом судебного спора. До передачи нежилых помещений Продавцом Покупателю по акту приема – передачи регистрационные записи об ипотеке в отношении нежилых помещений должны быть погашены (п. 2.4 Предварительного договора).

Вместе с тем, согласно требованию п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Из обстоятельств дела следует, что 05.09.2017 года между ответчиком – ООО «Центр» - Залогодатель и Залогодержателями - ООО «ЮниСервисКапитал» и ООО «Азимут» заключен договор залога нежилых помещений, назначение – нежилые помещения этаж № цокольный, 1,2,3,4,5, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 15-20, 1 этаж: 1-7,27,28, 2 этаж: 1-34, 3 этаж: 1-12, 16-18, 21, 23-27,29-31, 33, 4 этаж: 1, 3-19,26,27, 5 этаж: 2-21,23,24,26-28, площадь: 1 864,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город <адрес>; нежилое помещение, назначение: - нежилое помещение этаж 28, площадь: 2,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, <адрес> ( л.д. 13-14).

Согласно выписке из ЕГРН как на момент заключения предварительного договора купли – продажи (12.04.2019), так и на момент наступления срока заключения основного договора купли – продажи (30.06.2019 года) в отношении спорных нежилых помещений установлены залоговые обязательства – договор залога с множественностью лиц на стороне залогодержателя от 05.09.2017 (Залогодержатели – ООО «ЮниСервисКапитал» - действующие юридическое лицо и ООО «Азимут» - прекратило деятельность) (л.д. 78 - 89).

Непосредственно для заключения предварительного договора купли- продажи не требуется какого- либо согласия со стороны залогодержателя.

Вместе с тем в силу закона (п. 2 ст. 346 ГК РФ), а также условий договора залога (п. 4.2 договора залога от 05.09.2017), ответчик, являющийся залогодателем, не вправе без письменного согласия всех созалогодержателей распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать до полного исполнения должником своих обязательств по договору о финансировании, не совершать действий, влекущих прекращение права на предмет залога или уменьшения его рыночной стоимости. (л.д. 78 - 87).

Согласно требований п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В нарушение указанных положений при определении условий основного договора купли - продажи в предварительном договоре купли - продажи от 12.04.2019 сторонами не предусмотрено обязательное письменное согласие всех созалогодержателей распоряжаться предметом залога.

Суд исходит из прямого толкования условий предварительного договора от 12.04.2019, то есть из буквального значения слов и выражений, закрепленных в указанном договоре, в том числе, что момент заключения основного договора и момент передачи от продавца – покупателю нежилых помещений определены сторонами не одномоментно, а в разные периоды времени.

Так, сторонами предварительного договора – истцом и ответчиком по настоящему делу согласованы условия основного договора, при этом условие о погашении записей об ипотеке в отношении объектов недвижимости сторонами закреплено в качестве обязанности продавца, но не на момент заключения основного договора, а на момент передачи объектов недвижимости, а именно в совокупности пунктами 1.3 и 2.2 предварительного договора определено, что ответчик - продавец обязуется до передачи Покупателю – истцу по делу нежилых помещений погасить регистрационные записи об ипотеке № в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, а также погасить регистрационную запись об ипотеке № в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, при этом передача нежилых помещений осуществляется по акту приема- передачи в течение трех дней с момента подписания основного договора купли- продажи.

Таким образом на момент заключения основного договора права залогодержателя на недвижимое имущество сохраняется, иного сторонами предварительного договора не согласовано.

Сохранение прав залогодержателя на недвижимое имущество на момент заключения основного договора купли - продажи обязывало стороны предварительного договора в силу закона и договора установить в предварительном договоре условие для основного договора – согласие залогодержателей. Однако такого условия основного договора сторонами предварительного договора не установлено.

Последующая обязанность продавца - после заключения основного договора купли - продажи погасить регистрационные записи об ипотеке и обязательство передать недвижимое имущество свободными от прав третьих лиц не свидетельствует об установлении сторонами предварительного договора условий основного договора купли- продажи в соответствии с законом.

При указанном положении дел заключение основного договора на условиях предварительного договора входит в противоречие с требованиями закона, нарушает права и законные интересы третьих лиц, что исключает возможность удовлетворения требований покупателя о понуждении продавца к заключению основного договора на условиях основного договора, определенных в предварительном договоре.

Поскольку оснований для удовлетворения требований истца не установлено, государственная пошлина, уплаченная истцом, возмещению истцу за счет ответчика не подлежит.

Руководствуясь ст. 192 – 194 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований <данные изъяты> к ООО «Центр» о понуждении к заключению договора отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.11.2019

    Судья                <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>