Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3596/2017 ~ М-3156/2017 от 16.06.2017

Дело № 2-3596/2017

Решение

Именем Российской Федерации

14 ноября 2017 года                                           г.п. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре судебного заседания Бутовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васьяновой ФИО6 к ООО "Группа компаний "Строительное управление 22", ООО "СП-СанТехМонтаж" о признании недействительными передаточных актов, взыскании денежной компенсации расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, признании незаконным начисления расходов за содержание и ремонт жилого помещения,

Установил:

Васьянова И.В., уточнив исковые требования, обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ООО "Группа компаний "Строительное управление 22", ООО " СП-СанТехМонтаж" о признании недействительными передаточных актов, взыскании денежной компенсации расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, признании незаконным начисления расходов за содержание и ремонт жилого помещения.

В обоснование иска указала, что между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" ("Застройщик") и Васьяновой И.В. ("Участник долевого строительства") были заключены три договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г., в соответствии с условиями которых истица в качестве участника долевого строительства оплатила ответчику денежную сумму в размере 1798013 рублей, 1750542 рубля и 1798400 рублей, для целей создания (строительства) объектов долевого строительства - трёх однокомнатных квартир, имеющих почтовый адрес после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома: <адрес>

Свои обязательства по оплате объектов долевого строительства истица выполнила в полном объеме.

В соответствии с условиями договора спорные квартиры должны быть переданы истице в срок до 12.07.2016 г.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (№) получено ответчиком 12.04.2016 г., в связи с чем 14.04.2016 г. на официальном сайте ответчика размещена информация о возможности осмотра квартир для целей получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры.

06.05.2015 г. истицей был произведен осмотр объектов долевого строительства - квартир №, в результате которого истицей обнаружены существенные недостатки указанных квартир, а именно: в квартирах полностью отсутствовали внутриквартирные (межкомнатные) перегородки.

11.05.2016 г. истицей в адрес ответчика была направлена претензия, в которой она просила в кратчайшие сроки устранить нарушения договора, возвести внутренние перегородки и передать ей квартиры в надлежащем техническом состоянии.

Данная претензия была получена ответчиком 23.05.2016 г., однако ответа на претензию не последовало.

В начале июня 2017 г. истица обратилась по телефону к ответчику с просьбой разъяснить ей причину задержки в передаче объектов долевого строительства в установленные сроки. Однако истице был дан ответ, что её квартиры уже переданы в управляющую компанию ООО "СП-СанТехМонтаж" по одностороннему акту и за истицей по состоянию на июнь 2017 год числится долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг: за <адрес> - 22017 рублей 85 копеек, за <адрес> - 21868 рублей 48 копеек, за <адрес> - 22167 рублей 16 копеек.

Никаких актов приема-передачи объектов долевого строительства истица не получала и не подписывала.

Недостатки квартир, на которые истица указала в своей претензии от 11.05.2016 г., до настоящего времени не устранены, внутриквартирные перегородки в квартирах отсутствуют.

Истицей перед обращением в суд составлены технические заключения № № от 21.06.2017 г., выполненных экспертом <данные изъяты>", в которых зафиксировано отступление от проектных условий ввиду отсутствия межкомнатных перегородок в спорных квартирах.

Экспертом рассчитана стоимость работ по устранению недостатков (возведению межкомнатных перегородок) по каждой квартире: по <адрес> - стоимость работ составляет 59081 рубль; по <адрес> - стоимость работ составляет 54158 рублей; по <адрес> - стоимость работ составляет 34465 рублей.

Истица Васьянова И.В. просит суд:

признать недействительными передаточные акты к договорам № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г., составленные ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в одностороннем порядке, в отношении квартир №, №, № по адресу: <адрес>;

взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. денежную компенсацию расходов по проведению работ по возведению межкомнатных перегородок: между жилой комнатой, кухней и коридором, а также работ по возведению стены сантехнического короба, в следующих размерах: по <адрес> по адресу: <адрес> размере 59081 рубль, по <адрес> по адресу: <адрес> размере 54158 рублей; по <адрес> по адресу: <адрес> размере 34465 рублей;

взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. пени за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов долевого строительства, начиная с 13.07.2016 года по день вынесения судебного решения:

за <адрес> по адресу: <адрес> - из расчёта 1078,80 рублей за каждый день просрочки (на момент рассмотрения дела в суде 483 575,60 рублей).

за <адрес> по адресу: <адрес> - из расчёта 1050,32 рублей за каждый день просрочки (на момент рассмотрения дела в суде 470 808,27 рублей);

за <адрес> по адресу: <адрес> - из расчёта 1079,04 рублей за каждый день просрочки (на момент рассмотрения дела в суде 483 679,68 рублей);

взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденной судом денежной суммы;

признать незаконным начисление на имя Васьяновой И.В. расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за <адрес> по адресу: <адрес>, за период с момента передачи указанных квартир в ООО "СП-СанТехМонтаж" по день вступления в законную силу решения суда. Возложить обязанность по оплате расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за <адрес> по адресу: <адрес>, за период с момента передачи указанных квартир в ООО "СП-СанТехМонтаж" по день вступления в законную силу решения суда, на ООО "Группа компаний "Строительное управление 22";

обязать ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Васьяновой ФИО7 по передаточному акту <адрес> по адресу: <адрес>;

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой И.В. денежную компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей (л.д. 4-7, л.д. 61-64).

Одновременно просила суд взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в её пользу судебные расходы по составлению технических заключений №-№ от 21.06.2017 г., на общую сумму 120000 рублей.

В судебном заседании истец Васьянова И.В. заявленные исковые требования поддержала, представила в материалы дела письменные объяснений по существу заявленных исковых требований (том 1 л.д. 173-175), дополнительно пояснила суду, что ответчик допустил нарушения законодательства РФ в части предоставления ей как потребителю достоверной и полной информации о технических характеристиках строящихся объектов долевого строительства. Так, в соответствии с проектом строительства, на который ссылается ответчик, высота межкомнатных перегородок должна составлять 0,6 м от уровня плиты пола. Между тем непосредственно с проектом строительства истица ознакомлена не была. Информацию от таких проектных условиях ответчик истцу ни в какой форме не предоставлял. Информацию о проекте строительства она как потребитель имеет возможность получить только посредством ознакомления с проектной декларацией, размещаемой на официальном сайте застройщика. В свою очередь, в проектной декларации в обязательном порядке отражаются сведения о технических характеристиках объекта долевого строительства, которые должны соответствовать проектной документации застройщика. В проектной декларации, опубликованной на официальном сайте ООО "ГК "СУ 22" отсутствует информация о том, что высота межкомнатных перегородок должна быть равной 0,6 м. Напротив, в Разделе 7 проектной декларации изложены следующие технические характеристики объекта долевого строительства: межкомнатные перегородки: пазогребневые гипсовые плиты толщиной 80 мм. Более того, в проектной декларации указывается, что в квартирах предусматриваются перемычки полистиролбетонные с опиранием на простенки. Таким образом, из размещенной на сайте ответчика проектной декларации следует, что межкомнатные перегородки не только возводятся в квартирах в полном объеме (поскольку никаких сведений об уменьшении высоты межкомнатной перегородки проектная декларация не содержит), но и предусматривается наличие перемычек, которые устанавливаются для перекрытия дверных и оконных проемов. Очевидно, что установка перемычек на простенки технически возможна только в том случае, если указанный простенок (межкомнатная перегородка) возведен. В графическом плане квартиры, который является приложением № 1 к договору долевого участия в строительстве, также изображены межкомнатные перегородки, разделяющие помещение на кухню, прихожую, комнату и санузел. Истица считает, что ответчик несёт полную имущественную ответственность за сокрытие достоверной информации о проекте строительства и о технических характеристиках объекта долевого строительства. Просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" и ООО "СП-СанТехМонтаж" - адвокат Тарасов И.Н., действующий на основании доверенности и ордера № 85 от 13.11.2017 г., исковые требования не признал, представил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление (л.д. 202-206), пояснил суду, что в соответствии с проектом строительства многоквартирного жилого дома, высота межкомнатных перегородок должна составлять 0,6 м от уровня плиты пола. Именно такие перегородки возведены в квартирах истицы. В договорах об участии в долевом строительстве, подписанных истицей, указано, что межкомнатные перегородки возводятся в соответствии с проектом. Следовательно, посредством подписания договора истица согласилась с проектными условиями и с соответствующими техническими характеристиками квартир. Доказательств ознакомления истицы непосредственно с проектом строительства у ответчика не имеется. Полагает, что проектная декларация содержит все необходимые условия об объекте долевого строительства. Возможно ли посредством ознакомления с проектной декларацией установить высоту межкомнатных перегородок, пояснить суду не может. Квартиры были переданы истице и в управляющую компанию в соответствии с условиями законодательства РФ, поскольку в адрес истицы были направлены передаточные акты по каждой квартире, которые истица не получила в отделении почтовой связи, в связи с чем квартиры были переданы в одностороннем порядке. Полагал, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Тем не менее если суд придёт к выводу об удовлетворении исковых требований, просил снизить размер штрафа и неустойки, взыскиваемых с ответчика. Просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Выслушав истца, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим правовым основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся условия, позволяющие однозначно определить основные характеристики объекта долевого строительства, к которым в случае строительства жилых помещений относятся: расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), об общей площади жилого помещения, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении.

Из материалов дела следует, что 29.08.2014 г. между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" ("Застройщик") и Васьяновой И.В. ("Участник долевого строительства") был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № №, в соответствии с условиями которого Васьянова И.В. в качестве участника долевого строительства оплатила денежную сумму в размере 1798013 рублей для целей создания (строительства) объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже, во второй секции, общей проектной площадью 39,7 кв.м, условный номер квартиры - 274. После ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома объекту долевого строительства был присвоен почтовый адрес: <адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, регистрационная запись № от 15.09.2014 г. (л.д. 9-19).

Обязательства по оплате объекта долевого строительства в размере 1798013 рублей истица исполнила в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 30.08.2014 г.

29.08.2014 г. между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" ("Застройщик") и Васьяновой И.В. ("Участник долевого строительства") был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № №, в соответствии с условиями которого Васьянова И.В. в качестве участника долевого строительства оплатила денежную сумму в размере 1750542 рубля для целей создания (строительства) объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры, расположенной на 10 этаже, в первой секции, общей проектной площадью 37,8 кв.м, условный номер квартиры - 1103. После ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома объекту долевого строительства был присвоен почтовый адрес: <адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, регистрационная запись № от 15.09.2014 г. (том 1 л.д. 20-30).

Обязательства по оплате объекта долевого строительства в размере 1750542 рубля истица исполнила в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 30.08.2014 г.

03.09.2014 г. между ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" ("Застройщик") и Васьяновой И.В. ("Участник долевого строительства") был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № №, в соответствии с условиями которого Васьянова И.В. в качестве участника долевого строительства оплатила денежную сумму в размере 1798400 рублей для целей создания (строительства) объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры, расположенной на 11 этаже, в первой секции, общей проектной площадью 40,0 кв.м, условный номер квартиры - 1117. После ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома объекту долевого строительства был присвоен почтовый адрес: <адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, регистрационная запись № от 15.09.2014 г. (том 1 л.д. 31-41).

Обязательства по оплате объекта долевого строительства в размере 1798400 рублей истица исполнила в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 05.09.2014 г.

Факт полного исполнения истицей обязательств по оплате объектов долевого строительства ответчиком ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" не оспаривается.

В соответствии с п. 2.3 договоров № 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г., передача объекта долевого строительства Участнику долевого строительства осуществляется не позднее трёх календарных месяцев, исчисляемых с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В свою очередь, в соответствии с п. 2.4 договора № от 03.09.2014 г. срок окончания строительства многоквартирного жилого дома, в состав которого входит Объект долевого строительства (подача Застройщиком документов в уполномоченные органы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома) - IV квартал 2015 года.

На основании постановления Администрации Щелковского муниципального района от 28.03.2016 г. № многоквартирному жилому дому (корпус №) был присвоен почтовый адрес: <адрес> (том 1 л.д. 50).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.04.2016 г. №, выданного Министерством строительного комплекса <адрес> этажный многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями корпус 30 (позиция по проекту планировки), в котором расположены спорные квартиры <адрес> был введен в эксплуатацию (том 1 л.д. 51-55).

Таким образом, трехмесячный срок для передачи квартир истице следует исчислять с 13.04.2016 г. Квартиры должны быть переданы истице в срок до 13.07.2016 года включительно.

06.05.2016 г. истицей произведен осмотр квартир №<адрес>, расположенных по адресу: <адрес>, по результатам которого истицей выявлены недостатки, препятствующие приёмке ею вышеуказанных квартир, обусловленные отсутствием межкомнатных перегородок, разделяющих (зонирующих) пространство квартиры на комнату, кухню, санузел и прихожую.

11.05.2016 г. истица направила в адрес ответчика претензию, в которой указала на свой отказ от приёмки квартир в имеющемся техническом состоянии, и потребовала от ответчика в кратчайшие сроки возвести межкомнатные перегородки и передать ей квартиры в надлежащем техническом состоянии (том 1 л.д. 46-48).

Данная претензия была получена ответчиком 23.05.2016 г., что подтверждается сведениями с официального сайта "Почта России" и не оспаривалось представителем ответчика (том 1 л.д. 49).

На указанную претензию ответчик не отреагировал, ответов на письменное обращение истицы в её адрес не направил.

10.10.2016 года ответчик направил истице уведомления, в которых указал, что спорные квартиры передаются истице в одностороннем порядке. К указанным уведомлениям приложены односторонние передаточные акты к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 10.10.2016 г.

Сведений об устранении выявленных истицей недостатков указанные уведомления не содержат.

Из представленных в материалы дела технических заключений № 21.06.2017 г., составленных специалистом <данные изъяты>", следует, что осмотр спорных квартир был произведен специалистом в присутствии истицы 16.06.2017 года.

По результатам проведенных исследований специалистом установлено, что планировка спорных квартир не соответствует графическому изображению указанных квартир, имеющемуся в соответствующих договорах долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. При сопоставлении графического изображения спорных квартир, имеющегося в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (Приложение № к договору), с результатами осмотра, специалистом зафиксировано отступление от проектных условий ввиду отсутствия межкомнатных перегородок.

Учитывая вышеизложенное, специалист пришёл к выводу, что для приведения объектов долевого строительства в соответствии с проектными условиями, согласно договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г. (Приложение № к указанным договорам), требуется возведение межкомнатных перегородок: между жилой комнатой, кухней и коридором, а также возведение стены сантехнического короба.

Одновременно специалистом рассчитана стоимость вышеуказанных работ по каждой квартире: по <адрес> - стоимость работ составляет 59081 рубль; по <адрес> - стоимость работ составляет 54158 рублей; по <адрес> - стоимость работ составляет 34465 рублей (том 1 л.д. 74-102, 103-130, 131-157).

Определением Щелковского городского суда Московской области от 09.08.2017 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО4

В ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы установлено, что межкомнатные перегородки в спорных квартирах возведены на уровне 0,67 м от пола. Из представленных в экспертном заключении фотографий следует, что в остальной части (свыше 0,67 м и до потолка) межкомнатные перегородки не возведены. (том 2 л.д.2-22)

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г. внутриквартирные (межкомнатные) перегородки выполняются по проекту (п. 1.3 договора), а в соответствии с проектом строительства, межкомнатные перегородки - пазогребневые гипсовые плиты толщиной 80 мм, выполнить на высоту 0,6 м от уровня плиты пола.

С учётом изложенных возражений ответчик полагает, что возведенные им перегородки высотой 0,67 м от пола соответствуют условиям проекта, договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в связи с чем исковые требования Васьяновой И.В. удовлетворению не подлежат.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу, что ответчиком нарушено право истца на предоставление полной и достоверной информации о технических характеристиках объектов долевого строительства.

Так, в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", информацию о проекте строительства потребитель имеет возможность получить посредством ознакомления с проектной декларацией, размещаемой на официальном сайте застройщика, а проектная декларация по своему содержанию должна содержать все существенные условия об объекте долевого строительства.

При этом сведения, указанные в проектной декларации, по своему содержанию должны соответствовать проекту строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

На основании п. 5 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ, в проектной декларации в обязательном порядке указывается информация о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.

Исходя из указанных положений закона индивидуальные признаки объекта долевого строительства должны соответствовать проектной документации застройщика и условиям договора о долевом участии в строительстве.

По смыслу положений п. 6 ст. 3.1, ст. 25 Федерального закона от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ информация о должна содержать полный и достоверный характер. В противном случае застройщик несёт ответственность за неполноту или недостоверность представленной информации.

В соответствии с ч. 8 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию.

В силу п. 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.) при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства.

Действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

Между тем в проектной декларации, опубликованной на официальном сайте ООО "ГК "СУ 22" отсутствует информация о том, что высота межкомнатных перегородок должна быть равной 0,6 м (л.д. 176-183).

Напротив, в Разделе 7 проектной декларации "Технические характеристики объекта в соответствии с проектной документацией" изложены следующие технические характеристики объекта долевого строительства: межкомнатные перегородки: пазогребневые гипсовые плиты толщиной 80 мм (том 1 л.д. 181).

Таким образом, в проектной декларации отсутствуют сведения о том, что высота межкомнатных перегородок составляет 0,6 м от пола. Из содержания проектной декларации следует, что межкомнатные перегородки возводятся в полном объеме, без ограничения по высоте.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением судебной строительно-технической экспертизы, в соответствии с которой невозможно определить соответствие объекта обследования проектной декларации, поскольку в декларации не обозначена высота межкомнатных перегородок.

Одновременно судом принимается во внимание, что истица при подписании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого № от 29.08.2014 г., № 29.08.2014 г., № № от 03.09.2014 г. согласовывала с ответчиком план объекта долевого строительства, который является неотъемлемой частью договоров (Приложение № к договорам).

Из графической части указанного плана следует, что в квартирах истицы предусмотрены межкомнатные перегородки между помещениями комнаты, кухни, прихожей. Сведений об ограничении высоты перегородок определенным расстоянием от пола ни условия договора, ни Приложение № не содержат (том 1 л.д. 19, 30, 41).

Следовательно, истице Васьяновой И.В., выступающей в спорных правоотношениях в качестве потребителя, не была предоставлена полная информация о технических характеристиках объекта долевого строительства, а из информации, предоставленной ответчиком в проектной декларации, и иной информации, имеющейся в открытом доступе, невозможно установить, что высота межкомнатных перегородок будет составлять 0,6 м.

При этом судом принимается во внимание, что по смыслу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" бремя доказывания факта предоставления истице полной и достоверной о технических характеристиках объектов долевого строительства лежит на ответчике.

Доказательств того, что ответчик ознакомил истицу непосредственно с проектом строительства, либо иным образом уведомил истицу о том, что межкомнатные перегородки будут возведены не от пола до потолка, а с ограничением по высоте 60 см от пола, в материалы дела ответчиком не представлено.

Истица Васьянова И.В. пояснила суду, что ответчиком по существу построены не однокомнатные квартиры, а квартиры-студии, поскольку внутри квартиры отсутствует зонирование пространства на отдельные помещения и изоляция вспомогательных помещений (кухни, прихожей) от жилой комнаты. В случае, если бы ответчик предоставил ей полную и достоверную информацию обо всех технических характеристиках строящихся квартир, то она, обладая такой информацией, вообще не вступила бы с ответчиком в договорные отношения.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В силу п. 1 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

В силу п. 2 ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).

Судом принимается во внимание, что эксперт ФИО4, обладающий специальными познаниями в области строительства и проектирования объектов капитального строительства, в ходе проведения экспертизы, исходя из содержания проектной декларации, не смог установить технические характеристики возводимых межкомнатных перегородок, указав, что в проектной декларации сведения о высоте перегородок отсутствуют.

При таких обстоятельствах истица Васьянова И.В., являясь потребителем, не обладающим специальными познаниями в области строительства, объективно не имела возможности из содержания имеющихся в её распоряжении документов установить информацию, скрытую от неё ответчиком, в связи с чем ответчик несёт ответственность за несоответствие сведений, содержащихся в проектной декларации, условиям имеющейся у ответчика проектной документации, а также должен нести обязанность по возмещению истице убытков, обусловленных отсутствием у неё вышеуказанной информации, поскольку указанное право истицы прямо предусмотрено ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей".

При изложенных обстоятельствах с ответчика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу истицы Васьяновой И.В. подлежат взысканию убытки в размере стоимости проведения работ по устранению выявленных недостатков в следующих размерах: по <адрес> - стоимость работ составляет 59081 рубль; по <адрес> - стоимость работ составляет 54158 рублей; по <адрес> - стоимость работ составляет 34465 рублей. Общий размер взыскиваемых убытков составляет 147704 рубля.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

При таких обстоятельствах с ответчика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу истицы Васьяновой И.В. подлежит взысканию штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя. Общий размер штрафа составляет 87352 рубля.

Между тем суд, принимая во внимание ходатайство представителя ответчика о снижении размера штрафа, приходит к выводу о необходимости снижения размера штрафа и его взыскании в 25% от присужденной судом денежной суммы, что составляет 36926 рублей.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании недействительными передаточных актов к договорам № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № № от 03.09.2014 г., составленных ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в одностороннем порядке в отношении спорных квартир, исковых требований о взыскании пени за несвоевременную передачу объектов долевого строительства, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2014 г. N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как указал Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по гражданским делам № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 26.04.2017 г.), по смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

В случае, если в ответ на предложение застройщика осмотреть и принять квартиру, участником долевого строительства направлена обоснованная претензия в адрес застройщика об устранении недостатков объекта долевого строительства, выявленных в процессе его осмотра, данное обстоятельство является основанием для устранения застройщиком выявленных недостатков и не может рассматриваться как уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Аналогичные положения содержатся в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.), в соответствии с которым застройщик вправе составить односторонний акт только в случае, если от участника долевого строительства не поступило требований об устранении недостатков, выявленных в процессе осмотра квартир.

Таким образом, из вышеприведенных положений следует, что если со стороны застройщика имеет место ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, о чём застройщику была направлена обоснованная претензия, передача объекта долевого строительства гражданину на основании одностороннего акта является невозможной.

Судом установлено, что объекты долевого строительства имели недостатки, обусловленные предоставлением истице недостоверной и неполной информации о технических характеристиках строящихся квартир.

Истица в установленные законом сроки и порядке после осмотра квартир отказалась от их принятия и направила ответчику обоснованную претензию об устранении выявленных недостатков. Ответчик ООО "Группа компаний "Строительное управление 22", получив от истицы мотивированную претензию от 11.05.2016 г., ответа на неё в адрес истицы не направил.

В судебном заседании представитель ответчиков не оспаривал факт того, что спорные квартиры были переданы от ответчика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" ответчику ООО " СП-СанТехМонтаж", осуществляющему функции управления многоквартирным жилым домом, без устранения недостатков, на которые указала истица в своей претензии от 11.05.2016 г.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела техническими заключения специалиста и экспертным заключением.

Сведения об устранении ответчиком указанных недостатков, а также о том, что после такого устранения ответчик предложил истцу принять приведенные в надлежащее техническое состояние объекты долевого строительства, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах направление в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности объекта к передаче само по себе не является доказательством фактической готовности указанного объекта. Принимая во внимание то обстоятельство, что недостатки, выявленные истцом в ходе осмотра объектов долевого строительства, не были устранены ни ко моменту направления уведомления о готовности объекта к передаче, ни к моменту обращения истца в суд, можно прийти к выводу, что ответчик формально исполнил свою обязанность по уведомлению в срок дольщика, а не свои обязательства по договору по сдаче в срок помещения в соответствующем техническом состоянии (с обязательным возведением внутриквартирных перегородок).

Таким образом, односторонние передаточные акты к договорам № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г., составленные ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в отношении квартир № <адрес> по адресу: <адрес>, подлежат признанию недействительными.

Поскольку спорные объекты долевого строительства до настоящего времени считаются не переданными истице в установленном законом порядке, на ответчика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" должна быть возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Васьяновой И.В. по передаточному акту <адрес> адресу: <адрес>.

Одновременно с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени за нарушение сроков передачи истице объектов долевого строительства.

В соответствии с представленным в материалы дела расчётом неустойки (пени) по состоянию на день вынесения решения, исходя из установленной на основании Указания Банка России от 30.10.2017 г. ставки рефинансирования (ключевой ставка) ЦБ РФ в размере 8,25 %, размер пени по каждой квартире за период времени с 13.07.2016 по 14.11.2017 (дату вынесения решения суда) составляет: по <адрес> - 483575,60 рублей, по <адрес> - 470808,27 рублей, по <адрес> - 483679,68 рублей.

Между тем суд, с учётом ходатайства представителя ответчика, принципов соразмерности, разумности и справедливости, считает необходимым снизить размер неустойки и установить его равным 200000 рублей по каждой квартире. Общий размер неустойки, взыскиваемой за нарушение сроков передачи истице объектов долевого строительства, составляет 600000 рублей.

При расчёте размера штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, суд также считает возможным снизить размер штрафа до 25% от взысканной судом денежной суммы, то есть установить размер штрафа равным 150000 рублям.

Оценивая исковые требования о возложении на ответчика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" обязанности по оплате расходов на содержание и ремонт жилого помещения и коммунальных платежей в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за <адрес> по адресу: <адрес>, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 18 июля 2006 г. N 373-О, возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесению заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Из анализа изложенных норм закона в их системной взаимосвязи следует, что законодатель связывает возникновение обязанности по внесению платежей за жилье с моментом фактического поступления жилого помещения во владение и пользование лица, являющегося участником долевого строительства.

Из материалов дела следует, что с октября 2016 года <адрес>, 247, 259 по адресу: <адрес> переданы от застройщика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в управляющую компанию ООО "СП-СанТехМонтаж".

С октября 2016 года по настоящее время на имя Васьяновой ФИО8 осуществляется начисление расходов на содержание и текущий ремонт жилья, а также на коммунальные услуги (л.д. 161-172).

Основанием для передачи квартир и последующего начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги являлись передаточные акты к договорам № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г., признанные судом недействительными.

Таким образом, отсутствуют предусмотренные ст. 153 ЖК РФ основания для начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, поскольку спорные квартиры по передаточным актам, составленным в установленном законом порядке, истице не переданы, ключи от квартир № <адрес> находятся у ответчика; право собственности истицы Васьяновой И.В. на указанные объекты долевого строительства не зарегистрировано, по причине отсутствия у истицы документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права (актов приема-передачи спорных квартир).

По смыслу п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в отношении помещений в многоквартирном жилом доме, не переданных по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, до момента соответствующе передачи помещений участникам долевого строительства несёт застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома).

Поскольку спорные жилые помещения на момент рассмотрения дела в суде не являются переданными истице в установленном законом порядке, обязанность по внесению платы за указанные жилые помещения и коммунальные услуги должна быть возложена на застройщика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22". Указанная обязанность подлежит исполнению застройщиком начиная с 10.10.2016 года (даты передачи объектов долевого строительства в управляющую компанию) до момента вступления в законную силу решения суда по настоящему гражданскому спору, которым на ответчика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" возложена обязанность подписать с Васьяновой И.В. двухсторонние передаточные акты в отношении спорных квартир.

Оценивая исковые требования о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Поскольку в судебном заседании установлен факт нарушения прав истицы со стороны ответчика ООО "Группа компаний "Строительное управление 22", суд приходит к выводу, что данное обстоятельство является безусловным основанием к удовлетворению исковых требований о взыскании морального вреда.

Между тем суд, с учётом принципа разумности и справедливости, считает необходимым взыскать моральный вред в размере 5000 рублей.

Разрешая требования о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг специалиста по составлению технических заключений № от 21.06.2017 г. в размере 120000 рублей, суд считает указанные требования обоснованными, соответствующими положениям ст. 98 ГПК РФ.

Одновременно с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой освобожден истец. Общая сумма удовлетворенных судом исковых требований имущественного характера составила 934630 рублей. Исходя из указанной суммы, размер госпошлины составляет 12546 рублей, а также госпошлина 900 рублей за удовлетворенные судом исковые требования неимущественного характера. Общая сумма госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход бюджета, составляет 13446 рублей.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Васьяновой ФИО9 к ООО "Группа компаний "Строительное управление 22", ООО "СП-СанТехМонтаж" о признании недействительными передаточных актов, взыскании денежной компенсации расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, признании незаконным начисления расходов за содержание и ремонт жилого помещения удовлетворить частично.

Признать недействительными передаточные акты к договорам № от 29.08.2014 г., № от 29.08.2014 г., № от 03.09.2014 г., составленные ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в одностороннем порядке, в отношении квартир № <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>.

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой ФИО10 денежную компенсацию расходов по проведению строительных работ по установлению внутриквартирных перегородок в квартирах № <адрес> по адресу: <адрес> следующих размерах: по <адрес> по адресу: <адрес>, Лукино-Варино, <адрес> размере 59081 рубль, по <адрес> по адресу: <адрес> размере 54158 рублей; по <адрес> по адресу: <адрес> размере 34465 рублей, а всего 147704 (сто сорок семь тысяч семьсот четыре) рубля.

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой ФИО11 штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке от суммы расходов на устранение выявленных недостатков квартир № <адрес> 259 по адресу: <адрес>, в размере 36926 (тридцать шесть тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей.

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой ФИО12 пени за нарушение сроков передачи Васьяновой ФИО13 объектов долевого строительства:

за <адрес> по адресу: <адрес>, за период времени с 13.07.2016 по 14.11.2017, в размере 200000 (двести тысяч) рублей;

за <адрес> по адресу: <адрес>, за период времени с 13.07.2016 по 14.11.2017, в размере 200000 (двести тысяч) рублей;

за <адрес> по адресу: <адрес>, за период времени с 13.07.2016 по 14.11.2017, в размере 200000 (двести тысяч) рублей.

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой ФИО16 штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Признать незаконным начисление на имя Васьяновой ФИО17 расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за <адрес> по адресу: <адрес>, за период с 10.10.2016 года по день вступления в законную силу решения суда.

Возложить обязанность по оплате расходов за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные платежи в пользу ООО "СП-СанТехМонтаж" за <адрес> по адресу: <адрес>, за период с 10.10.2016 года по день вступления в законную силу решения суда, на ООО "Группа компаний "Строительное управление 22".

Обязать ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Васьяновой ФИО18 по передаточному акту <адрес> по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой ФИО19 денежную компенсацию морального вреда в размере 5000 (пять тысяч) рублей.

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в пользу Васьяновой ФИО20 расходы по составлению технических заключений № № от 21.06.2017 г. в размере 120000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Взыскать с ООО "Группа компаний "Строительное управление 22" в доход бюджета Щелковского муниципального района Московской области госпошлину в размере 13446 (тринадцать тысяч четыреста сорок шесть) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья        А.В. Торбик