Решение по делу № 2-1703/2021 от 31.03.2021

Гражданское дело № 2-1703/2021

68RS0001-01-2020-006572-34

68RS0001-01-2021-000064-77

68RS0001-01-2020-006693-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2021 года                 г.Тамбов, ул.Советская, 191

Октябрьский районный суд г.Тамбова в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.В.

при секретаре Аракелян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кравченко Оксаны Григорьевны, Стерелюхиной Ксении Владимировны и Горчаковой Ирины Владимировны к ООО «ГРИНТАУЭР» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ГРИНТАУЭР» о защите прав потребителей, в котором с учетом уточненных исковых требований просила признать полностью недействительным Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № от 24.09.2018г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Также просила взыскать в свою пользу неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере 21 384 руб., сумму за излишне оплаченную площадь в размере 66240 руб., штраф в размере 43812 руб., денежную компенсацию за несоответствие квартиры условиям договора в сумме 99576 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы за проведение технической инвентаризации в размере 1330 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб., расходы за проведение экспертного исследования в размере 15000 руб., расходы за составление претензии и искового заявления в сумме 2000 руб..

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ГРИНТАУЭР» заключен Договор № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>)

Со стороны истца условия договора были исполнены в полном объеме, однако со стороны ответчика условия договора были нарушены, которые отразились в сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома, в связи с чем, были нарушены сроки передачи по акту, объекта долевого строительства, значительно уменьшена площадь квартиры и допущено несоответствие в предмете договора: вместо лоджии, фактически квартира с балконом.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение №, которое со стороны истца было подписано под угрозой со стороны должностного лица ООО «ГРИНТАУЭР» о расторжении договора участия в долевой строительстве, которое ФИО1 считает недействительным.

Условиями договора ответчик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и передать объект участнику долевого строительства по передаточному акту в течение 2-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи по Договору был подписан истцом ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что ответчик нарушил свои обязательства, согласно ч.2 ст.6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, ООО «ГРИНТАУЭР» обязан выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры, которая составляет 21 384 руб..

Для определения фактической площади квартиры ГУПТИ по <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт на указанную выше квартиру по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. После проведения технической инвентаризации и уточнения назначения помещения с применением надлежащего понижающего коэффициента установлено, что площадь квартиры составляет 19,20 кв.м.

Согласно договора площадь квартиры составляет 21,38 кв.м., фактическая площадь по техническому паспорту ГИПТИ <адрес> – 19,20 кв.м., соответственно фактическая площадь квартиры меньше договорной на 2,18 кв.м.

Таким образом, с учетом расчета стоимости квадратного метра в размере 36 000 рублей, подлежит возврату сумма за излишне оплаченные денежные средства по отклонению в площади квартиры в размере 66 240 рублей.

В ноябре 2020 года в адрес ответчика была направлена претензия о несоответствии объекта условиям договора, однако претензия оставлена без исполнения.

Кроме того, в соответствии с Законом о защите прав потребителей истец просит взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» неустойку за нарушение сроков за нарушение срока передачи объекта недвижимости в размере 21384 рублей и штрафные санкции в размере 43812 руб..

Более того просит взыскать денежную компенсацию за несоответствие квартиры условиям договора № от 24.09.2018г. в сумме 99576 рублей, компенсацию морального вреда и расходы, связанные с проведением технической инвентаризации, экспертного исследования, по оплате услуг представителя и расходы за составление претензии и искового заявления.

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «ГРИНТАУЭР» о защите прав потребителей, в котором с учетом уточненных исковых требований просит взыскать в свою пользу сумму за излишне оплаченную площадь в размере 89950 руб., штраф в размере 44975 руб., денежную компенсацию за несоответствие квартиры условиям договора в сумме 176106 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы за проведение технической инвентаризации в размере 1330 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб., расходы за проведение экспертного исследования в размере 15000 руб., расходы за составление претензии и искового заявления в сумме 2000 руб..

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «ГРИНТАУЭР» заключен Договор № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>)

Со стороны истца условия договора были исполнены в полном объеме, однако со стороны ответчика условия договора были нарушены, которые отразились в уменьшении площадь квартиры и несоответствии в предмете договора: вместо лоджии фактически квартира с балконом.

Для определения фактической площади квартиры ГУПТИ по <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт на указанную выше квартиру по состоянию на 01.10.2020г.

После проведения технической инвентаризации и уточнения назначения помещения с применением надлежащего понижающего коэффициента установлено, что площадь квартиры составляет 37,40 кв.м.

Согласно договора площадь квартиры составляет 40,20 кв.м., фактическая площадь по техническому паспорту ГИПТИ <адрес> – 37,40 кв.м., соответственно фактическая площадь квартиры меньше договорной на 2,8 кв.м.

Таким образом, с учетом расчета стоимости квадратного метра в размере 35 000 рублей, подлежит возврату сумма за излишне оплаченные денежные средства по отклонению в площади квартиры в размере 89950 руб..

В ноябре 2020 года в адрес ответчика была направлена претензия о несоответствии объекта условиям договора, однако претензия оставлена без исполнения.

Кроме того, в соответствии с Законом о защите прав потребителей истец просит взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» штрафные санкции в размере 44975 руб..

Более того просит взыскать денежную компенсацию за несоответствие квартиры условиям договора № от 23.01.2019г. в сумме 176106 рублей, компенсацию морального вреда и расходы, связанные с проведением технической инвентаризации, экспертного исследования, по оплате услуг представителя и расходы за составление претензии и искового заявления.

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «ГРИНТАУЭР» о защите прав потребителей, в котором с учетом уточненных исковых требований просит взыскать в свою пользу сумму за излишне оплаченную площадь в размере 68400 руб. и 64600 руб., штраф в размере 66500 руб. (34200 руб.+ 32300 руб.), денежную компенсацию за несоответствие квартиры условиям договора в сумме 216326 руб. (108163 руб.х 2), штраф в размере 52081,5 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы за проведение технической инвентаризации в размере 1330 руб., и 1113 руб., по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб., расходы за проведение экспертного исследования в размере 15000 руб., расходы за составление претензии и искового заявления в сумме 2000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ГРИНТАУЭР» заключены Договор № и Договор № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>).

Со стороны истца условия договора были исполнены в полном объеме, однако со стороны ответчика условия договора были нарушены, которые отразились в уменьшении площадь квартиры и несоответствии в предмете договора: вместо лоджии фактически квартира с балконом.

Для определения фактической площади квартиры ГУПТИ по <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и по договору № от ДД.ММ.ГГГГ проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт на указанные выше квартиры по состоянию на 09.10.2020г.

После проведения технической инвентаризации и уточнения назначения помещения с применением надлежащего понижающего коэффициента установлено, что площадь квартир № и № составляет 22,01 кв.м., соответственно фактическая площадь квартир меньше договорной на 1,81 кв.м. и 1,91 кв.м.

Таким образом, с учетом расчета стоимости квадратного метра в размере 38000 рублей, подлежит возврату сумма за излишне оплаченные денежные средства по отклонению в площади квартиры в размере 68400 руб. и 64 600 руб..

В ноябре 2020 года в адрес ответчика были направлены претензии о несоответствии объектов условиям договоров, однако претензия оставлена без исполнения.

Кроме того, в соответствии с Законом о защите прав потребителей истец просит взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» штрафные санкции в размере 34200 руб. и 32300 руб.

Более того просит взыскать денежную компенсацию за несоответствие квартир условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 108163 руб. за каждую квартиру, компенсацию морального вреда и расходы, связанные с проведением технической инвентаризации, экспертного исследования, по оплате услуг представителя и расходы за составление претензии и искового заявления.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали с учетом уточнения, просила их удовлетворить. Также ФИО1 пояснила, что считает дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным ввиду того, что оно с ее стороны было подписано под угрозой со стороны ответчика о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, что ставило ее в невыгодное положение, поскольку часть стоимости квартиры была оплачена за счет средств материнского капитала.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела уведомлена надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Представитель ответчика ООО «Гринтауэр» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Третьи лица Управление градостроительства и архитектуры <адрес> и Управление государственного строительного надзора <адрес> извещены судом надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствии их представителей.

Выслушав истцов, показания специалиста ФИО6, специалиста ГУПТИ <адрес> ФИО7 и специалистов ООО «Новатор» ФИО8 и ФИО9, исследовав материалы дела и оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 4, п. 1, 2 ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статьей 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указано, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ГРИНТАУЭР» заключен Договор № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>)

Предметом договора является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 договора застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать по передаточному акту в общую собственность однокомнатную квартиру условный №, расположенную в 1 подъезде на 12 этаже, общей приведенной площадью 23,05 кв.м., в том числе площадь <адрес>,38 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,67 кв.м.

Пунктом 4.4.1 договора Застройщик обязался получить разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и в течение двух месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства по передаточному акту.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком заключено дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и не позднее двух месяцев после получения разрешения передать по передаточному акту для регистрации в собственность однокомнатную квартиру условный №.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «ГРИНТАУЭР» заключен Договор № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>)

Предметом договора является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 договора застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать по передаточному акту в общую собственность однокомнатную квартиру условный №, расположенную в 1 подъезде на 3 этаже, общей приведенной площадью 41,93 кв.м., в том числе площадь <адрес>,20 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,73 кв.м.

Пунктом 4.4.1 договора Застройщик обязался получить разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и в течение двух месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства по передаточному акту.

Также, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ГРИНТАУЭР» заключены Договоры № и № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> №)

Предметом договоров является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 Договора № застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать по передаточному акту в общую собственность однокомнатную квартиру условный №, расположенную в 1 подъезде на 17 этаже, общей приведенной площадью 23,72 кв.м., в том числе площадь <адрес>,01 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,71 кв.м.

Согласно п.2.1 Договора № застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать по передаточному акту в общую собственность однокомнатную квартиру условный №, расположенную в 1 подъезде на 17 этаже, общей приведенной площадью 23,72 кв.м., в том числе площадь <адрес>,01 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,71 кв.м.

Пунктом 4.4.1 указанных договоров Застройщик обязался получить разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и в течение двух месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства по передаточному акту.

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, при этом акт приема-передачи был подписан истцом 15.10.2019

Истцами в адрес ООО «ГРИНТАУЭР» были направлены претензии о несоответствии объекта недвижимости условиям договора с требованием о необходимости возврата части уплаченной по договорам долевого участия денежных средств, в связи с отклонением показателей площади по результатам технической инвентаризации более чем на 5%, а выплате неустойки за нарушении срока передачи квартиры, предусмотренной условиями Договора№.

ООО «ГРИНТАУЭР» на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ перечислили ФИО4 денежные средства в размере 1050 руб. и ДД.ММ.ГГГГ перечислили ФИО1 денежные средства в размере 7200 руб. (платежное поручение №).

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Таким образом, при решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в ч. 1 ст. 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

Доводы истца ФИО1 о том, что она подписала дополнительное соглашение, поскольку представитель ответчика ввел ее в заблуждение относительно возможности расторжения договора, суд находит необоснованными, и бездоказательными. Дополнительное соглашение заключено истцом добровольно, доказательств понуждения к заключению договора со стороны ответчика в дело не представлено. Также ФИО1 не представлено доказательств, что при заключении дополнительного соглашения она заблуждалась относительно правовой природы данной сделки. При заключении соглашения соблюдены предусмотренные ст.421 ГК РФ принципы свободы договора. Текст дополнительного соглашения не допускает неоднозначного толкования его условий.

Учитывая, что со стороны ООО «ГРИНТАУЭР» не были нарушены сроки передачи ФИО1 объекта недвижимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта в размере 21384 руб. и штрафа в размере 10 692 руб.

Предъявляя требования об уменьшении цены договора, в связи с несоответствием объекта условиям договора, истцы ссылаются на данные технической инвентаризации, проведенной ГУПТИ <адрес>.

За уменьшение площади квартиры, ФИО1 просит взыскать с ответчика 66 240 рублей, поскольку переданная <адрес> не соответствует площади, указанной в договоре, а также просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 99 576 руб., в связи с удешевлением квартиры по причине отсутствия в ней лоджии.

За уменьшение площади квартиры ФИО4 просит взыскать с ответчика 89 950 рублей, поскольку переданная <адрес> не соответствует площади, указанной в договоре, а также просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 176106 руб., в связи с удешевлением квартиры по причине отсутствия в ней лоджии.

За уменьшение площади квартир ФИО2 просит взыскать с ответчика 64600 руб. и 68400 руб., поскольку переданные <адрес> № не соответствуют площади, указанной в договорах, а также просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 216326 руб., в связи с удешевлением квартир по причине отсутствия в них лоджии.

Как установлено судом и следует из материалов дела Договором долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства ФИО1 однокомнатную квартиру условный №, общей приведенной площадью 23,05 кв.м., в том числе площадь <адрес>,38 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,67 кв.м. Основные характеристики спорной квартиры: назначение – жилое, площадь общей комнаты – 13,78 кв.м., площадь коридора – 4,71 кв.м., площадь санузла – 2,89 кв.м., площадь лоджии – 3,34 кв.м.

Договором долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства ФИО4 однокомнатную квартиру условный №, общей приведенной площадью 41,93 кв.м., в том числе площадь <адрес>,20 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,73 кв.м. Основные характеристики спорной квартиры: назначение – жилое, площадь общей комнаты – 17,41 кв.м., площадь кухни – 11,11 кв. м., площадь коридора – 7,88 кв.м., площадь санузла – 3,80 кв.м., площадь лоджии – 3,46 кв.м.

Договором долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства ФИО2 однокомнатную квартиру условный №, общей приведенной площадью 23,72 кв.м., в том числе площадь <адрес>,01 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,71 кв.м. Основные характеристики спорной квартиры: назначение – жилое, площадь общей комнаты – 16,74 кв.м., площадь коридора – 2,82 кв.м., площадь санузла – 2,45 кв.м., площадь лоджии – 3,42 кв.м.

Договором долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства ФИО2однокомнатную квартиру условный №, общей приведенной площадью 23,72 кв.м., в том числе площадь <адрес>,01 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 1,71 кв.м. Основные характеристики спорной квартиры: назначение – жилое, площадь общей комнаты – 16,74 кв.м., площадь коридора – 2,82 кв.м., площадь санузла – 2,45 кв.м., площадь лоджии – 3,42 кв.м.

Указанные выше проектные показатели площади объекта долевого строительства, подлежат уточнению на стадии первичной технической инвентаризации объекта долевого строительства. Стороны допускают отклонения показателей площади по результатам технической инвентаризации, проведенной организацией, осуществляющей деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества не более чем на 5%. Стоимость объекта долевого строительства, исходя из уточнений площади объекта долевого строительства, не изменяются (п.2.1 договоров).

Стоимость объекта долевого строительства – <адрес> составляет 829 800 рублей, <адрес> – 1 467 550 руб., <адрес> 205 – 901360 руб. каждая, Стоимость одного квадратного метра произведенной площади на момент заключения договора установлена по Договору № в размере 36000 руб., по Договору № в размере 35000 руб., по Договорам №,178 в размере 38000 руб.

Из технического паспорта жилого помещения (<адрес>), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ изготовленного ГУПТИ по <адрес> площадь квартиры составляет 19,20 кв.м., из которых: коридор – 4,40 кв.м., жилая (кухня-гостиная) – 12,00 кв.м., санузел – 2,80 кв.м., кроме того лоджия – 1, 90 кв.м.

Из технического паспорта жилого помещения (<адрес>), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ изготовленного ГУПТИ по <адрес> площадь квартиры составляет 37,40 кв.м., из которых: коридор – 7,60 кв.м., жилая комната – 15,40 кв.м., кухня – 11,00 кв.м., санузел – 3,40 кв.м., кроме того лоджия – 2,10.

Из технического паспорта жилого помещения (<адрес>), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ изготовленного ГУПТИ по <адрес> площадь квартиры составляет 20,20 кв.м., из которых: коридор – 2,80 кв.м., жилая комната – 15,00 кв.м., санузел – 2,40 кв.м., кроме того лоджия – 1,90 кв.м.

Из технического паспорта жилого помещения (<адрес>), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ изготовленного ГУПТИ по <адрес> площадь квартиры составляет 20,10 кв.м., из которых: коридор – 2,80 кв.м., жилая комната – 14,90 кв.м., санузел – 2,40 кв.м., кроме того лоджия – 1,90 кв.м.

Таким образом, истцы считают, что фактическая площадь квартир меньше площади квартир, установленных в договорах долевого участия, тем самым сумма переплаты за <адрес> составляет 66240 руб., из расчета стоимости одного квадратного метра - 36000 руб., за <адрес> – 89950 руб., из расчета стоимости одного квадратного метра - 35000 руб., за <адрес> – 64600 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра - 38000 руб., за <адрес> – 68400 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра - 38000 руб.

Предъявляя требования об уменьшении цены договора, в связи с несоответствием объекта условиям договора, истцы ссылаются на результаты проведенного обмера спорных квартир при составлении вышеуказанного паспорта жилого помещения.

За уменьшение площади квартиры, истцы просят взыскать с ответчика вышеуказанные суммы, применив понижающий коэффициент 0,3 для балкона, поскольку переданные им квартиры оборудованы балконом, вместо лоджии.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьёй 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения.

Из содержания ст. 1102 ГК РФ следует, что обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает только у такого лица, которое без установленных законом оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица.

Судом установлено на основании технического паспорта <адрес>, что фактическая площадь меньше площади, указанной в договоре на 1,95 кв.м. (по договору: пл. квартиры – 21,38 кв.м., площадь лоджии – 1,67 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), фактические площади: пл. квартиры – 19,2 кв.м., площадь лоджии – 1,9 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), расчет: 23,05 кв.м. (21,38 кв.м. + 1,67 кв.м.) – 21,1 кв.м. (19,2 кв.м. + 1,9 кв.м.) = 1,95 кв.м.

На основании технического паспорта <адрес>, что фактическая площадь меньше площади, указанной в договоре на 2,43 кв.м. (по договору: пл. квартиры – 40,20 кв.м., площадь лоджии – 1,73 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), фактические площади: пл. квартиры – 37,40 кв.м., площадь лоджии – 2,10 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), расчет: 41,93 кв.м. (40,20 кв.м. + 1,73 кв.м.) – 39,5 кв.м. (37,40 кв.м. + 2,10 кв.м.) = 2,43 кв.м.

На основании технического паспорта <адрес>, что фактическая площадь меньше площади, указанной в договоре на 1,62 кв.м. (по договору: пл. квартиры – 22,01 кв.м., площадь лоджии – 1,71 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), фактические площади: пл. квартиры – 20,20 кв.м., площадь лоджии – 1,9 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), расчет: 23,72 кв.м. (22,01 кв.м. + 1,71 кв.м.) – 22,1 кв.м. (20,20 кв.м. + 1,9 кв.м.) = 1,62 кв.м.

На основании технического паспорта <адрес>, что фактическая площадь меньше площади, указанной в договоре на 1,72 кв.м. (по договору: пл. квартиры – 22,01 кв.м., площадь лоджии – 1,71 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), фактические площади: пл. квартиры – 20,10 кв.м., площадь лоджии – 1,9 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента – 0,5), расчет: 23,72 кв.м. (22,01 кв.м. + 1,71 кв.м.) – 22,0 кв.м. (20,10 кв.м. + 1,9 кв.м.) = 1,72 кв.м.

Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора судом оценивается как ущемляющее права потребителя, поскольку истицам передан объекты долевого строительства меньшей площади. С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, застройщик, по мнению суда, вправе был согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например, в диапазоне +/- 1 кв. м.

Тогда как по настоящему иску отступление переданной площади квартир (объекта) от проектной составило 1,95 кв.м., 2,43 кв.м., 1,62 кв.м. и 1,72 кв.м., которое нельзя отнести к незначительному.

Таким образом, переданная истцам <адрес>, 14, 204 и 205 отличаются по своей площади от указанного в договорах, то есть объекты построены с уменьшением площади, что фактически представляет собой, при условии оплаты истцами большей площади квартир, возникновение у ответчика неосновательного обогащения, размер которого должен быть возвращен со стороны ответчика истцам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ООО «ГРИНТАУЭР» сумм излишне оплаченной площади квартир по договорам участия в долевом строительстве с учетом пределов заявленных истцами исковых требований в пользу ФИО1 в размере 59040 руб. (66240 (сумма заявленная истцом) -7200 (сумма выплаченная ответчиком)), в пользу ФИО4 в размере 84 000 (2,43 кв.м. х 35 000 (стоимость 1 кв.м. по договору) -1050 (суммы выплаченная ответчиком), в пользу ФИО2 в размере 61560 (1,62 кв.м. х 38 000(стоимость 1 кв.м. по договору)), и в размере 65360 (1,72 кв.м. х 38 000(стоимость 1 кв.м. по договору)).

Каких–либо доказательств тому обстоятельству, что денежные средства истцов, внесенные в качестве оплаты стоимости квартир, были направлены застройщиком на иные цели, и не обусловили цену квартиры, вышеперечисленными затратами застройщика на строительство квартиры, со стороны ответчика в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду предоставлены не были.

В силу ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд приходит к выводу, что действиями ответчика за нарушения договоров истцам причинены нравственные страдания, в связи с чем, требования истцов о взыскании компенсации морального вреда обоснованны и подлежат удовлетворению в размере 5000 рублей в пользу каждой.

Кроме того, у ФИО1, ФИО4 и ФИО2 возникло право о взыскании штрафных санкций в соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» штрафные санкции в пользу ФИО1 в сумме 35620 руб. (59040+5000/2), в пользу ФИО4 в сумме 44500 (84000 +5000/2), в пользу ФИО2 в сумме 33280 руб. (61560 + 5000/2) и 35100 (65360+5000/2).

В соответствии со ст.98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО4 и.В. и ФИО2 понесли судебные расходы на оплату юридических услуг в сумме 5000 руб. каждая, а также расходы по проведению технической инвентаризации в сумме 1330 руб., 1330 руб., 2226 руб. соответстсвенно.

Таким образом с ООО«ГРИНТАУЭР» подлежат взысканию денежные средства в пользу ФИО1 в размере 6330 руб., в пользу ФИО4. в размере 6330 руб., в пользу ФИО2 – 7226 руб.

Отказывая в удовлетворении истцам оставшихся требований, суд исходит из следующего.

Во исполнение условий договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ООО «ГРИНТАУЭР» было обязано передать истцам, как участникам долевого строительства, <адрес>, 14, 204 и 205 <адрес>, оборудованные лоджией (п. 2.1 Договоров).

В обоснование доводов о том, что переданные <адрес>, 14, 204, 205 оборудованы балконом, что повлекло за собой ухудшение качества приобретенного жилья и является нарушением прав потребителя, истцами представлены исследования специалистов ООО «Новатор».

Вместе с тем, к Договорам участия в долевом строительстве приложен план расположения квартиры, с графическим отображением месторасположения и параметров лоджии по отношению, как к самой квартире, так и по отношению к несущим стенам дома.

Названный план, как неотъемлемая часть договора, позволяющий получить наглядную информацию о параметрах приобретаемого жилья, были безоговорочно согласованы между застройщиком и участником долевого строительства.

Истцы приняли от застройщика полагающееся им квартиры без каких-либо оговорок о их несоответствии условиям договоров, неотъемлемой частью которых, как указано выше, являются план квартир, что следует из отсутствия доказательств обратному.

О соответствии переданных истцам квартир требованиям проекторной документации, как и дома в целом, свидетельствует, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №.

Доказательств того, что в проект на многоквартирный дом вносились изменения в части касающейся квартир истцов, суду не представлено.

Из показаний специалиста АНО «Строительная Судебно - Экспертная Лаборатория» ФИО6 следует, что согласно изученной им проектной документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, корпус 1, включая раздел «Конструктивные решения», квартиры истцов имеют лоджии, поскольку дом является монолитной конструкцией с перекрытием, которое сопряжены с несущими элементами перекрытия.

Давая оценку исследованиям, проведенным ООО «Новатор» по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд отмечает их несоответствие требованиям ст. 86 ГПК РФ, определяющим форму и содержание заключения эксперта.

Эти заключения, будучи излишне теоритезированным, в том числе по вопросам анализа политической и социальной обстановки, экономических факторов рынка, промышленного производства и сельского хозяйства, не содержит в себе описания вида и способа проведенного исследования, в связи с чем, приведенные в нем выводы не представляется возможным проверить на их правильность и объективность, что, соответственно, указывает на недопустимость этого заключения как доказательства.

«Лоджия» и «Балкон», как термины в определении наименования вспомогательного помещения, сами по себе не определяют их потребительских свойств.

Потребительские свойства этих помещений производны от их параметров и характеристик, заложенных в проект и архитектурное решение, которые в настоящем случае соблюдены.

При определении площадей этих вспомогательных помещений органами БТИ используются понижающие коэффициенты – 0,3 или 0.5, что имеет отношение к техническому учету и не имеет никакого отношению к вопросам цены, стоимость жилья в условиях соблюдения принципа свободы договора.

Кроме того, специалисты ООО «Новатор» ФИО8 и ФИО9 при подготовки своего заключения не провели обследование плит перекрытия, чтобы утверждать, что это отдельная конструкция крепящаяся к основанию при помощи сварки, а ограничились визуальным осмотром, без изучения в том числе проектной документации на многоквартирный дом, о чем они подтвердили в суде.

При указанных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу об оставлении иска ФИО1, ФИО4 и ФИО2 без удовлетворения, как в части требований о взыскании компенсации, так и в части сопутствующих требованной - взыскание штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ООО «ГРИНТАУЭР» в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 7655 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194- 199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кравченко Оксаны Григорьевны, Стерелюхиной Ксении Владимировны и Горчаковой Ирины Владимировны удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» в пользу Кравченко Оксаны Григорьевны сумму за излишне оплаченную площадь в размере 59040 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 35620 руб., расходы за проведение технической инвентаризации в размере 1330 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб.

Взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» в пользу Горчаковой Ирины Владимировны сумму за излишне оплаченную площадь в размере 84000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 44500 руб., расходы за проведение технической инвентаризации в размере 1330 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб.

Взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» в пользу Стерлюхиной Ксении Владимировны сумму за излишне оплаченную площадь в размере 126 560 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 65780 руб., расходы за проведение технической инвентаризации в размере 2660 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 5000 руб.

В остальной части исковые требования Кравченко Оксаны Григорьевны, Стерелюхиной Ксении Владимировны и Горчаковой Ирины Владимировны оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «ГРИНТАУЭР» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7655 руб.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Тамбова в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 10.09.2021

Судья Е.В. Попова