Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-371/2016 ~ М-386/2016 от 17.05.2016

Дело № 2-371/2016 года

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

« 16 » июня 2016 года гор. Сердобск

Сердобский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Юдаевой Ю.В.

при секретаре Храповой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сердобске Сердобского района Пензенской области гражданское дело по иску Кусакина А.С. к Гусейнову А.М. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи и регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

в Сердобский городской суд с исковым заявлением к Гусейнову А.М., о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи и регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка обратился Кусакин А.С., который указал на то, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является покупателем нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, и ему были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. На основании указанного договора расчеты по сделке завершены. Но указанная сделка не прошла государственной регистрации. В настоящее время ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, в результате чего истец не может надлежащим образом оформить свои права на указанные объекты недвижимого имущества. На основании изложенного истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Кусакин А.С. в судебном заседании настаивал на доводах, изложенных в исковом заявлении, при этом дополнительно пояснил, что несмотря на подписание сторонами договора, согласование всех его условий и получение продавцом через своего доверителя полной стоимости недвижимого имущества по договору, государственная регистрация перехода права собственности не была произведена, поскольку Гусейнов А.М. от исполнения своих обязательств по регистрации договора уклоняется, а в настоящее время место его фактического проживания не известно. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) ему было отказано в государственной регистрации перехода права собственности по причине отсутствия заявления Гусейнова А.М. (продавца) о регистрации перехода права собственности на нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на статьи 165 ГК РФ, 551 ГК РФ и статью 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По изложенным основаниям Кусакин А.С. вынужден обратиться в суд с данным иском.

Ответчик Гусейнов А.М., извещенный о месте и времени рассмотрения дела по месту своей регистрации, в судебное заседание не явился, по месту своей регистрации не проживает, фактическое место нахождения ответчика установлено не было.

Согласно требованиям ст. 50 ГПК РФ суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях.

Адвокат Адвокатского кабинета Пензенской областной коллегии адвокатов ФИО8, действующий на основании ордера, назначенный судом в качестве представителя ответчика Гусейнова А.М., в судебном заседании исковые требования истца не признал.

Мезенцев А.В., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании не возражал против заявленных исковых требований, при этом дополнительно пояснил, что состоял в приятельских отношениях с Гусейновым А.М., от имени которого на основании доверенности действовал при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> составлении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ с Кусакиным А.С. Документы были подписаны, деньги в сумме <данные изъяты> рублей получены, ключи от нежилого здания были переданы покупателю. О том, что данные договор и соглашение нужно зарегистрировать в регистрирующем органе ему известно не было, ДД.ММ.ГГГГ закончился срок доверенности на основании которой он действовал.

Представитель третьего лица Мезенцева А.В. - ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебном заседании подтвердил доводы своего доверителя.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представил.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, привлеченных к участию в деле.

Выслушав объяснения, участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к выводу, что требования истца законны и обоснованы, а потому подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает необходимость регистрации договоров аренды недвижимости (если иное не предусмотрено законом).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 550 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Анализ вышеуказанных правовых норм свидетельствует о том, что поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента.

Как установлено в судебном заседании истцом по делу является Кусакин А.С., ДД.ММ.ГГГГ рождения, зарегистрированный по адресу: <адрес>.

Ответчиком по делу является Гусейнов А.М., зарегистрированный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно указанному договору, имеющемуся в материалах дела, ответчик Гусейнов А.М., от имени и в интересах которого по доверенности действовал Мезенцев А.В., продал указанное выше нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащее ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданным ДД.ММ.ГГГГ <адрес>.

Из п.6 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость отчуждаемого нежилого здания и права аренды земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей, установлены по соглашению сторон настоящего договора. Указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора.

Обеим сторонам по договору было известно о том, что договор купли-продажи и переход права собственности по настоящему договору подлежит государственной регистрации на основании ст. 551 ГК РФ, и с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на указанное недвижимое имущество, о чем свидетельствует п. 10 договора и подписи обеих сторон.

Согласно п.9 указанного договора следует, что стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого нежилого здания и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого нежилого здания и земельного участка считается исполненной.

Тогда же ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было составлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Согласно указанному соглашению Гусейнов А.М. передал, а Кусакин А.С. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для размещения коммунально-складских объектов», часть земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п.2. указанного выше соглашения, Гусейнов А.М. обязуется передать КусакинуА.С. все права и обязанности, связанные с выполнением пунктов по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, сам договор аренды земельного участка указанный в п.1.1 настоящего договора и другие правоустанавливающие документы на земельный участок, связанные с передачей обязательств по договору, в течение 5-ти дней с момента подписания настоящего договора. А также, уведомить <адрес> - арендодателя по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, о передаче обязательств по аренде, возникших на основании договора аренды земельного участка. Произвести государственную регистрацию настоящего соглашения в соответствии с действующим законодательством (п.п.2.1.2, 2.2.2 соглашения).

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. п. 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, арендатору земельного участка предоставляется право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления № 10/22).

Согласно п. 62 Постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что правообладателем спорного нежилого помещения, согласно свидетельству о государственной регистрации права является Гусейнов А.М., он же является арендатором спорного земельного участка.

Обращаясь, в суд с иском истец указал, что фактически сделка купли-продажи недвижимого имущества и передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка состоялась, деньги для Гусейнова А.М. были получены его представителем по доверенности Мезенцевым А.В. при заключении договора,

Таким образом, обстоятельством, имеющим значение для разрешения спора и подлежащим установлению в судебном заседании, является установление факта по выполнению обязанности продавца по передаче имущества и обязанности покупателей по оплате имущества, то есть фактическое исполнение обязательств по сделке.

В силу ст. 56 ГПК РФ - суд определяет, какие обстоятельства, имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ одновременно является и актом передачи недвижимого имущества, денежные средства <данные изъяты> рублей переданы покупателем до подписания договора. С ДД.ММ.ГГГГ истец принял данное имущество, притязаний со стороны других лиц на указанное нежилое помещение не установлено.

Таким образом, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие стороны продавца вследствие отсутствия его по месту регистрации и адреса его фактического проживания.

Основания к отказу в государственной регистрации права предусмотрены ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца покупателю, однако заявление о регистрации перехода права собственности не было подано правообладателем в компетентный орган, суд, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, находит требование о регистрации перехода права собственности подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь требованиями ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кусакина А.С. к Гусейнову А.М. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи и регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка удовлетворить.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Гусейновым А.М., с одной стороны, и Кусакиным А.С., с другой стороны.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области произвести государственную регистрацию передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № категории земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Для размещения коммунально-складских объектов», части земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, что составляет <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Гусейновым А.М., с одной стороны, и Кусакиным А.С., с другой стороны.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Сердобский городской суд в течение месяца с момента вынесения.

Судья Юдаева Ю.В.