Решение по делу № 2-2378/2018 ~ М-1941/2018 от 24.05.2018

Дело № 2-2378(2018)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2018 года                                 г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г. Перми

в составе: председательствующего судьи Кондратюк О.В.,

при секретаре Погодиной Ю.В.,

с участием представителя истца Мальцевой А.А., представителей ответчиков Пешкова А.А., Бушлановой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арзамасова Валентина Маркеловича к Татарчук Анне Владимировне, Березину Дмитрию Валерьевичу, ООО «Сольтис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, изъятии нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений,

у с т а н о в и л :

Арзамасов В.М. обратился в суд с иском к Татарчук А.В., Березину Д.В., ООО «Сольтис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, изъятии нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений. В обоснование иска указал, что 01.09.2015г. ответчицей Татарчук А.В. был заключен договор с ответчиком Березиным Д.В. на аренду нежилого помещения по <адрес>, площадь жилого помещения указана в размере 351.2 кв.м. Договор заключен сроком на 5 лет. В дальнейшем 24.11.2017 г. ответчик Березин Д.В. заключил договор субаренды с ответчиком ООО «Сольтис» в лице генерального директора Волжанина Владимира Викторовича, предмет договора- нежилые помещения в цокольном этаже адрес объекта <адрес>, зал № площадь 69 кв.м., зал № м.кв., общей площадью 110 кв.м, срок договора- 2 года. Помещения предоставлены безвозмездно. В ходе судебного разбирательства представителем ответчицы Татарчук А.В. был предоставлен Протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. От предоставления бюллетеней заочного голосования ответчики отказались, сославшись на их утрату в результате затопления служебного помещения. Истец Арзамасов В.М. заявляет о подложности данного доказательства (протокол от 10.04.2015г.) в соответствии со ст.186 ГПК РФ. В силу 164 ГК РФ сделки с землей и недвижимостью подлежат государственной регистрации в случае и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента его регистрации. Договор аренды подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В силу п.2 ст. ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В данном случае государственная регистрация договоров аренды и субаренды не производилась. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением законодательства является ничтожной сделкой. Ничтожная сделка ничтожна с момента ее совершения и не влечет иных юридических последствий, кроме последствий, вытекающих из ее ничтожности. Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки. Изъять нежилые помещения по адресу: <адрес> площадью 351.2 кв. м. из владения ответчиков Березина Д.В. и ООО «Сольтис», а также обязать ответчиков освободить занимаемые помещения.

Истец Арзамасов В.М. в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, настаивает на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Указала, что истец Арзамасов В.М. заявляет о подложности протокола от 10.04.2015г. в соответствии со ст.186 ГПК РФ, так как общее собрание от 10.04.2015г. не проводилось; ответчик Татарчук А.В. не наделялась правом на распоряжение по своему усмотрению общим имуществом собственников дома путем заключения 01.09.2015г. от имени собственников с ответчиком Березиным Д.В. договора аренды нежилых помещений по <адрес>. Ответчики пользуются спорными нежилыми помещениями вне договора, так как по своей сути сделка между ответчиками Татарчук А.В. и Березиным Д.В. является незаключенной, договор аренды от 01.09.2015г. не прошел правовую регистрацию в соответствии со ст. 651 ГК РФ, существенные условия договора аренды, в том числе по предмету договора (площадь арендуемых нежилых помещений), ответчиками согласованы не были. Собственники помещений по <адрес> по желают самостоятельно распоряжаться принадлежащим им спорным имуществом, сдавать его в аренду и получать соответствующую соразмерную их долям прибыль.

Ответчица Татарчук А.В. в суд не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика Татарчук А.В.- Пешков А.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме. Указал, что ответчица Татарчук А.В. на законном основании от имени собственников заключила договор аренды от 01.09.2015г. с арендатором Березиным Д.В. сроком на 5 лет, который в счет арендной платы выполнил работы по ремонту подвальных помещений, а также общего имущества МКД по <адрес> на общую сумму 1.518.000 руб.

Ответчик Березин Д.В. в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика Березина Д.В.- Бушланова С.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признает в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Сольтис» в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

3-и лица Волкова Марина Михайловна ( <адрес> -2 (нежилое помещение); Петухов Вадим Валерьевич (<адрес>; Чебышева Жанна Валерьевна (<адрес>); Гуринович Нина Юрьевна ( <адрес> ); Репина Людмила Васильевна (<адрес>); Балдина Нина Васильевна (<адрес>);. Гамилова Лилия Лукманшовна (<адрес>); Гончаренко Александр Иванович (<адрес>); Мингалева Ирина Михайловна (<адрес>); Шамшурина Светлана Николаевна (<адрес>); Рычкова Галина Анатольевна (<адрес>);. Шалагинова Евгения Владимировна (<адрес>); Шалагинов     Алексей Анатольевич (<адрес>); Полежаева    Лидия Владимировна (<адрес>); Полежаев Евгений Алексеевич (<адрес>); Федотов Вадим Вячеславович (<адрес>); Нечаев Руслан Анатольевич (<адрес>); Нечаева Оксана Юрьевна (<адрес>); Леонтьев Андрей Александрович ( <адрес> /нежилое помещение - часовая мастерская/ сени 2 подъезда) в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного слушания, просят рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержали исковые требования истца Арзамасова В.М. в полном объеме. В письменном отзыве на иск указали, что ответчица Татарчук А.В. голословно утверждает, что она якобы провела 10.04.2015г. в виде заочного голосования общее собрание собственников дома по <адрес>, протокол которого был впервые представлен ее представителем в судебный процесс по иску Арзамасова В.М., вследствие чего по этим основаниям ответчица Татарчук А.В. распорядилась по своему усмотрению общим имуществом собственников дома. 3-и лица также пояснили, что ответчица Татарчук А.В. никакого собрания 10.04.2015г., а также в любую другую дату о наделении себя полномочиями сдавать в аренду или иным образом распоряжаться общим имуществом собственников дома, не проводила. Листы решения, бюллетени для голосования собственникам помещений не раздавала и не собирала. Собственники помещений МКД по <адрес> не передавали таких полномочий ответчице Татарчук А.В. Никаких протоколов по этому поводу не составлялось. Никакие листы решений и бюллетени для голосования 3-ми лицами не заполнялись. 3-и лица по делу ходатайствуют о подложности протокола от 10.04.2015г. в связи с тем, что данного собрания никогда не было.

Свидетель ФИО1 (супруга ответчика Березина Д.В.) пояснила суду о том, что она лично, по просьбе ответчица Татарчук А.В., разносила и собирала листы голосования у собственников помещений для проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. Свидетель пояснила, что она была секретарем собрания, председателем собрания была Татарчук А.В., кворум для проведения собрания имелся. Где и у кого хранились листы голосования (бюллетени), протокол собрания свидетелю не известно, голоса подсчитывала Татарчук А.В.

Выслушав участников процесса, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением законодательства является ничтожной сделкой. Ничтожная сделка ничтожна с момента ее совершения и не влечет иных юридических последствий, кроме последствий, вытекающих из ее ничтожности.

Материалами дела установлено, что истец Арзамасов Валентин Маркелович является собственником встроенного нежилого помещения, общей площадью 65,5 кв.м. в доме по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2007г. (л. д. 6).

Ответчик Татарчук Анна Владимировна является собственником нежилого помещения, общей площадью 80 кв. м. в доме по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2012г.

Решением Мотовилихинского райсуда г. Перми от 23.12.2011г. признаны объектами общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> помещения цокольного этажа, а именного помещения столярного цеха 68,8 кв.м. и 57,3 кв.м. (№№,4);кладовая 1,1 кв.м. (№); туалет 4,2 кв.м. (№); коридор 2,3 кв.м. (№); лестничная клетка 14,5 кв.м. (№); помещения склада 29,9 кв.м. и 53,9 кв.м. (№№,10); кладовка мастерской 3,6 кв.м. (№); кабинеты 23.4 кв.м., 14,6 кв.м., 8,3 кв.м. (№№,13,14); коридор 5 кв.м. (№); подсобное помещение 9,3 кв.м. (№); туалет 2,1 кв.м. (№); подсобное помещение 4,5 кв.м. (№); кладовые 2,7 кв.м., 2 кв.м. (№№,20); лестничная клетка 14,5 кв.м. (№), помещение площадью 57,6 кв.м. (№). Признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес> на указанные помещения цокольного этажа. Решение суда вступило в законную силу 20.02.201г. (л.д.16-17).

Таким образом, за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес> было признано право общей долевой собственности на помещения цокольного этажа общей площадью 379,6 кв. м.

01.09.2015г. Татарчук А.В., действующая от имени собственников помещений МКД по <адрес> на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД от 10.04.2015г. (арендодатель) и Березин Дмитрий Валерьевич (арендатор) заключили договор аренды помещений №, в соответствии с которым арендатору было предоставлено во временное пользование помещение в подвале МКД по <адрес> общей площадью 351,2 кв.м. Работы по ремонту подвальных помещений, а также общего имущества МКД по <адрес> на общую сумму 1.518.000 руб., выполненные арендатором… являются арендной платой по настоящему договору (п.1.3. Договора). Настоящий договор заключен сроком на 5 лет (п.3.1. Договора). 01.09.2015г. был подписан Акт приема-передачи помещений к договору аренды (л.д.9,10).

24.11.2017г. между Березиным Д.В. (субарендодатель) и ООО «Сольтис» в лице гендиректора Волжанина В.В. (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения №, в соответствии с которым субарендатору были предоставлены во временное пользование для размещения розничного магазина нежилые помещения в цокольном этаже МКД по <адрес> площадью 69 кв. м., зал № площадью 41 кв. м., всего общей площадью 110 кв. м. Арендная плата за предоставленное по настоящему договору помещение отсутствует. Настоящий договор заключен сроком с 24.11.2017г. по 24.11.2019г. (п.5.1. Договора) /л.д.11-12/.

В обоснование заключения Договора аренды помещений № от 01.09.2015г. представителем ответчика Татарчук А.В. была предоставлена копия протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. (л. д. 29-30), в соответствии с которым был разрешен вопрос об использовании подвального помещения МКД по <адрес> путем предоставления Березину Д.В. в аренду части помещений площадью 351,2 кв. м. для размещения объектов торговли или последующей сдачи в аренду сроком на 5 лет. Татарчук А.В. было поручено от имени собственников помещений в доме заключить договор аренды с Березиным Д.В. на указанных условиях после проведения ремонтных работ (л. д. 29-30).

От предоставления бюллетеней заочного голосования представители ответчиков Татарчук А.В. и Березина Д.В. отказались, сославшись на их утрату в результате затопления служебного помещения.

В соответствии с Актом от 15.03.2018г. технического осмотра по адресу: <адрес> ИП Татарчук А.В. в помещении № установлено повреждение отделки, мебели и документов, полученных в результате протечки стояка ХВС (л. д. 145).

В соответствии со ст. 186 ГК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Доводы истца Арзамосова В.М., 3-х лиц Волковой М.М.; Петухова В.В., Чебышевой Ж.В., Гуринович Н.Ю., Репиной Л.В., Балдиной Н.В., Гамиловой Л.Л., Гончаренко А.И., Мингалевой И.М., Шамшурина С.Н., Рычковой Г.А., Шалагиновой Е.В., Шалагинова А.А., Полежаевой Л.В., Полежаева Е.А., Федотова В.В., Нечаева Р.А., Нечаевой О.Ю., Леонтьева А.А. о подложности протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проводимого в форме заочного голосования от 10.04.2015г. судом не может быть принято во внимание, так как истец и 3-и лица не заявили каких- либо ходатайств о назначении экспертизы, в т. ч. по вопросу исследования давности составления оспариваемого документа, а также не представили иные доказательства.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что Договор аренды помещений № от 01.09.2015г., заключенный сроком на 5 лет и Договор субаренды нежилого помещения № от 24.11.2017г., заключенный сроком на 2 года, не прошли государственную регистрацию в Росреестре.

Договор аренды помещений № от 01.09.2015г., заключенный между Татарчук А.В., действующей от имени собственников помещений МКД по <адрес> на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД от 10.04.2015г. (арендодатель) и ответчиком Березиным Д.В. (арендатор), а также Договор субаренды нежилого помещения № от 24.11.2017г., заключенный между Березиным Д.В. (субарендодатель) и ООО «Сольтис» в лице гендиректора Волжанина В.В. (субарендатор) являются по своей сути незаключенными, соответственно, правовые последствия указанных сделок не наступили вследствие отсутствия их регистрации. Ответчики пользуются спорными нежилыми помещениями вне договоров.

При этом, в Договоре аренды помещений № от 01.09.2015г. указана общая площадь арендных помещений в размере 351,2 кв. м., тогда как собственникам помещений в МКД по <адрес> принадлежат на праве общей долевой собственности помещения цокольного этажа общей площадью 379,6 кв. м., в Договоре также не указан перечень сдаваемых в аренду помещений и их площадь.

В Договоре субаренды нежилого помещения № от 24.11.2017г. указана площадь сдаваемых в субаренду нежилых помещения в цокольном этаже МКД по <адрес> площадью 69 кв. м., зал № площадью 41 кв. м., всего общей площадью 110 кв. м. Однако, в соответствии с представленной экспликацией помещений и судебным актом от 23.12.2011г. такие помещения в цокольном этаже по <адрес> отсутствуют. Технический и кадастровый паспорт помещений в цокольном этаже по <адрес> с разрешенной перепланировкой помещений сторонами в суд не представлены.

Таким образом, существенное условие договоров аренды и субаренды по предмету аренды ( количество и площадь нежилых помещений в соответствии с технической документацией ) ответчиками также согласованы не были.

На основании изложенного, требования истца Арзамасова В.М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат, так как оспариваемый ответчиком сделки является незаключенными, а применение последствий возможно только к заключенным сделкам, в том числе заключенным с пороком воли. Исковые требования Арзамасова В.М. об изъятии нежилых помещений по адресу: <адрес> площадью 351.2 кв. м. из чужого незаконного владения ответчиков Березина Д.В. и ООО «Сольтис», о возложении обязанности на ответчиков по освобождению занимаемых помещений подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Арзамасова Валентина Маркеловича к Татарчук Анне Владимировне, Березину Дмитрию Валерьевичу, ООО «Сольтис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, изъятии нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений удовлетворить частично.

Изъять нежилые помещения по адресу: <адрес> площадью 351,2 кв.м. из чужого незаконного владения Березина Дмитрия Валерьевича, ООО «Сольтис», обязав ответчиков освободить указанные нежилые помещения.

В удовлетворении остальной части требований Арзамасову Валентину Маркеловичу отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Мотовилихинский суд в течение месяца со дня со дня вынесения мотивированного решения.

С У Д Ь Я :