Решение по делу № 2-203/2017 (2-5225/2016;) ~ М-4859/2016 от 21.11.2016

Решение изготовлено в полном объеме 20.01.2017 года

Дело № 2-203/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«17» января 2017 года г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Трощило А.Е.

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «СУ-155» о признании права собственности на нежилые помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Истица, ФИО2, уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ответчику, АО «СУ-155», о признании права собственности на нежилые помещения №, №, расположенные по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (ФИО2) и ответчиком был заключен предварительный договор №-Пр-НЖ купли-продажи недвижимого имущества в виде спорных нежилых помещений. Во исполнение условий договора она в полном объеме оплатила стоимость двух нежилых помещений, которые по акту были ей фактически переданы, она несет бремя их содержания, однако от подписания основного договора купли-продажи ответчик отказывается, поскольку до настоящего времени не подписан акт реализации инвестиционного проекта, в отношении ответчика введена процедура наблюдения в соответствии с ФЗ «О банкротстве». Объект недвижимого имущества принят в эксплуатацию.

Истица ФИО2, её представитель по доверенности ФИО5, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик, представитель АО «СУ-155», в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения, считает, что спор не подведомственен суду общей юрисдикции.

3-е лицо, представитель Администрации Чеховского муниципального района <адрес>, в судебное заседание не явился, извещен.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, представленные доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «СУ-155» заключен предварительный договор №-Пр-НЖ купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилых помещений – в секции 1 в осях 9-14 площадью 88,73 кв.м, в секции 1 в осях 10-14 площадью 65,3 кв.м, расположенных по адресу: Московская область, г. Чехов, мкрн. Губернский, корп. 34 (л.д.7-11).

Согласно п. 2.7 Договора стоимость нежилых помещений составила 5 367 620 руб.

В силу п. 3 Договора основной договор будет заключен между сторонами на условиях оплаты покупателем полной стоимости нежилых помещений, указанной в пункте 2.7 договора, подписанного акта приема-передачи нежилых помещений.

Из представленной квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО2 произведена оплата стоимости нежилых помещений в размере 5 367 620 руб., что также подтверждается справкой АО «СУ-155» (л.д.14,15).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-155» и ФИО2 подписан акт приема-передачи спорных нежилых помещений (л.д.13).

ДД.ММ.ГГГГ АО «СУ-155» получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – 17-ти этажный многоквартирный жилой дом с инженерными сетями, расположенный по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Земская, д. 18 (строительный адрес: Московская область, г. Чехов, мкрн. Губернский, корп. 34), на земельном участке с кадастровым №, собственником которого является ЗАО «СУ-155» (л.д.16-21).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «СтартСтрой+» заключен договор управления многоквартирным домом (л.д.26-34).

Согласно сведений ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированные права на спорные объекты недвижимого имущества отсутствуют.

Суду также представлены технические паспорта на спорные нежилые помещения, которые в настоящее время имеют № и №, расположенные по адресу: <адрес>.

Из объяснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, поскольку до настоящего времени не подписан акт реализации инвестиционного проекта. В связи с чем права истца, возникшие на основании законной и исполненной с его стороны сделки, нарушены и подлежат защите.

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении АО «СУ-155» введена процедура наблюдения с применением норм параграфа 7 главы 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как следует из объяснений представителя истицы, данных в судебном заседании, в рамках дела о банкротстве с требованием к должнику о признании за ней права собственности на спорные помещения истица не обращалась.

В соответствии с абз. седьмым п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, выраженной ВАС РФ в своем Определении от ДД.ММ.ГГГГ № ВАС-4236/12 по делу № А18-241/2011, исходя из буквального толкования норм параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», положения ч. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не применимы к спорным отношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В силу приведенных норм ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и норм параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в их взаимосвязи и с учетом толкования этих норм, данного Высшим Арбитражным Судом РФ, специальные правила параграфа 7 подлежат применению в случае предъявления требований к застройщику о признании права собственности на жилые помещения и не подлежат применению в случае предъявления требований к застройщику о признании права собственности на нежилые помещения.

В случае предъявления требований к застройщику о признании права собственности на нежилые помещения подлежат применению общие нормы ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в силу которых требования о признании права собственности на нежилое помещение относятся к тем требования, которые подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве.

Учитывая, что стороной по делу является гражданин, такое требование подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.

Удовлетворяя исковые требования истицы, суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, иными способами, предусмотренными законами.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ №-Пр-НЖ купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилых помещений, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилых помещений, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи нежилых помещений, но и обязанность истца по его оплате, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом в полном объеме.

Данная позиция подтверждена Верховным Судом РФ в Определениях от 08.12.2015 года № 5-КГ15-165, от 10.11.2015 года № 78-КГ15-29.

В судебном заседании установлено, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ №-Пр-НЖ сторонами фактически исполнен, истцом полностью внесена оплата по договору, предмет договора передан покупателю по акту приема-передачи, он им фактически пользуется, что нашло свое подтверждение в судебном заседании.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также права пользования земельным участок для создания данного объекта недвижимости.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другой вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются.

Удовлетворяя требования истца о признании права собственности на квартиру, суд учитывает такие обстоятельства, как исполнение обязательств истцом об оплате спорного недвижимого имущества, отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц на имущество и его передачу истцу по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Доказательств, опровергающих доводы истца, ответчиком суду не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 838 руб., которые документально подтверждены (л.д.2).

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к АО «СУ-155» о признании права собственности на нежилые помещения – удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилые помещения № и№, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с АО «СУ-155» в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 838 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд Московской области в течение одного месяца.

Председательствующий судья А.Е. Трощило