Решение по делу № 2-923/2015 ~ М-800/2015 от 11.06.2015

Дело № 2-923/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 августа 2015 года г. Лобня

Московской области

Лобненский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Озеровой Е.Ю.,

при секретаре Петровой А.Ю.,

с участием представителя истца Лавовой С.А.,

представителей ответчиков Реуцкого Д.Е., Антипина В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яниной Л.В. к Климову С.А., Глуховой Е.С., Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. о признании договоров недействительными, признании права собственности на квартиру, обязании внести запись и погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, снятии с регистрационного учета, по встречному иску Цальцалько О.Н., Цальцалько А.Б. к Яниной Л.В., Климову С.А., Глуховой Е.С. о признании добросовестными приобретателями, признании договора, перехода права собственности, права совместной собственности действительными,

УСТАНОВИЛ:

Янина Л.В. обратилась в суд с иском к Климову С.А., Глуховой Е.С., Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. о признании сделок недействительными, признании права собственности на квартиру, внесении в ЕГРП записи о регистрации права собственности, погашении регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности, снятии с регистрационного учета. В обоснование указала, что являлась собственником квартиры по адресу: ................, на основании договора купли – продажи от 00.00.0000 г., где проживала с несовершеннолетними детьми и свекровью. В связи с тяжелым материальным положением 00.00.0000 заключила с ответчиками Глуховой Е.С. и Климовым С.А. договор купли – продажи спорной квартиры, полагает данную сделку притворной, поскольку действия сторон были направлены на заключение договора займа с залогом недвижимости. Денежные средства по расписке в размере ... руб. за квартиру Янина Л.В. не получала. После регистрации договора купли – продажи ответчики Глухова Е.С. и Климов С.А. выдали ей займ в размере ... руб. под проценты и подписали предварительные договоры купли – продажи от 00.00.0000 г., в которых был отражен график возврата суммы займа и процентов по ... руб. ежемесячно. Впоследствии Климов С.А. и Глухова Е.С. убедили Янину Л.В. сняться с регистрационного учета и выехать из спорной квартиры на время, пообещав сдавать квартиру в наем, а полученные денежные средства от сдачи жилого помещения засчитывать в счет уплаты долга Яниной Л.В. Затем истица узнала, что квартира продана Цальцалько А.Б. и О.Н. и они в ней проживают. На основании изложенного просит признать недействительными договор купли – продажи спорной квартиры от 00.00.0000 г., предварительные договоры купли – продажи спорной квартиры от 00.00.0000 г., признать за ней право собственности на квартиру, внести регистрационную запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Яниной Л.В. на квартиру, погасить регистрационную запись в ЕГРП о праве собственности Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. на спорную квартиру, снять Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. с регистрационного учета по адресу: ................

В судебном заседании от представителя ответчиков Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. по доверенности Реуцкого Д.Е. поступило встречное исковое заявление к Яниной Л.В., Климову С.А., Глуховой Е.С. о признании добросовестными приобретателями квартиры по адресу: ................, признании договора купли – продажи квартиры от 00.00.0000 г., перехода права собственности на спорную квартиру, а также права совместной собственности на квартиру действительными. В обоснование указал, что решением Лобненского городского суда от 00.00.0000 установлено, что Цальцалько приобрели спорную квартиру по договору купли – продажи от 00.00.0000 за ... руб., право собственности зарегистрировано в установленном порядке, квартира была передана Цальцалько, полагают, что Янина Л.В. не представила доказательств, подтверждающих, что Цальцалько при совершении сделки купли – продажи должны были усомниться в праве продавцов Климова С.А. и Глуховой Е.С. на отчуждение спорной квартиры, в связи с чем Цальцалько являются добросовестными приобретателями, а все последующие сделки со спорным жилым помещением являются действительными.

Представитель истца по доверенности Лавова С.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить, встречный иск не признала.

Представитель ответчиков Климова С.А., Глуховой Е.С. по доверенности Атипин В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что его доверители имели намерение заключить с истицей договор купли – продажи спорной квартиры, который был сторонами исполнен, Яниной Л.В. переданы денежные средства за квартиру в установленном договором размере, встречный иск признал, полагал, что Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.

Представитель ответчиков Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. по доверенности Реуцкий Д.Е. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, о месте, времени слушания дела извещен, о причинах неявки не уведомил.

Суд, выслушав доводы сторон, допросив свидетеля ФИО11, исследовав материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли – продажи от 00.00.0000 Янина Л.В. являлась собственником квартиры по адресу: ................ (дело № л.д.7,154).

00.00.0000 между Яниной Л.В. и Климовым С.А., Глуховой Е.С. заключен договор купли – продажи спорной квартиры, по условиям которого истица продала квартиру в долевую собственность ответчиков, по 1/2 доле каждому. По условиям договора стоимость жилого помещения определена в размере ... руб., из которых ... руб. Глухова Е.С. оплатила Яниной Л.В. до подписания договора, что подтверждается распиской покупателя, Климов С.А. обязался в течение 3-х дней со дня регистрации перехода права собственности на квартиру оплатить Яниной Л.В. ... руб. путем перечисления на расчетный счет №, открытый на имя истицы в ОАО «Сбербанк России» в дополнительном офисе №. Янина Л.В., подписав договор купли – продажи, подтверждает факт получения ею суммы в размере ... руб., признавая тем самым факт исполнения обязательства по оплате ответчика Глуховой Е.С. в полном объеме. Договором установлено, что на момент продажи в спорной квартире зарегистрированы Янина Л.В., Янина А.А., Янина В.В., которые на основании ст.292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента перехода права собственности на нее к покупателям, продавец и зарегистрированные лица в установленном порядке снимутся с регистрационного учета в течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности (л.д.9, дело № л.д.8).

Переход права собственности на квартиру и право долевой собственности Климова С.А., Глуховой Е.С. зарегистрированы в ЕГРП 00.00.0000 (дело № л.д.7).

Согласно расписке от 00.00.0000 Янина Л.В. получила от Глуховой Е.С. за спорную квартиру ... руб. (л.д.102, дело № л.д.130). Факт написания данной расписки Яниной Л.В. собственноручно не оспаривался представителем истца в судебном заседании.

00.00.0000 на расчетный счет Яниной Л.В. № в ОАО «Сбербанк России» перечислены денежные средства в размере ... руб., назначение платежа - по договору купли – продажи квартиры от 00.00.0000 п.2.2.2 (л.д.103).

Квартира по адресу: ................ передана по передаточному акту от 00.00.0000 Климову С.А., Глуховой Е.С. (дело № л.д.61).

00.00.0000 между Яниной Л.В. и Климовым С.А. заключен предварительный договор купли – продажи 1/2 доли спорной квартиры (соглашение о задатке), по условиям которого Климов С.А. обязался в будущем продать Яниной Л.В., а Янина Л.В. обязалась купить 1/2 долю квартиры, цена доли определена в размере ... руб., установлен срок заключения основного договора купли – продажи – до 00.00.0000 В счет причитающихся платежей по основному договору Янина Л.В. обязалась передать Климову С.А. в указанный срок сумму задатка за выкупаемую долю в размере ... руб. ежемесячными платежами до 18-го числа каждого месяца по ... руб., начиная с 00.00.0000 до 00.00.0000 Доплата в размере .... руб. должна быть осуществлена Яниной Л.В. не позднее дня заключения сторонами основного договора. С момента подписания предварительного договора Климов С.А. передал принадлежащую ему долю квартиры в пользование Яниной Л.В. по цене ... руб. ежемесячно, срок пользования квартирой установлен с момента заключения предварительного договора до его прекращения, но не более чем до 00.00.0000 В случае отказа покупателя от покупки доли в квартире или несоблюдения сроков и сумм уплаты покупателем задатка (или его отдельных частей), сумма уплаченного задатка остается у продавца и переходит в его собственность, предварительный договор признается неисполненным по вине покупателя и признается сторонами расторгнутым по причине неисполнения обязательств стороной договора. Дополнительного письменного извещения стороны, не исполнившей обязательства, о расторжении договора не требуется. Обязанность продавца продать долю в квартире покупателю со дня, следующего за днем неисполнения обязательства по внесению части задатка, прекращаются и продавец с указанного момента может распоряжаться спорным имуществом по своему усмотрению без ограничений со стороны покупателя (п.5.12 договора) (л.д.11, дело № л.д.59).

Аналогичные условия содержит предварительный договор купли – продажи, заключенный 00.00.0000 между Яниной Л.В. и Глуховой Е.С. в отношении принадлежащей последней 1/2 доли спорной квартиры (л.д.10, дело № л.д.60).

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что Янина Л.В. внесла несколько платежей по предварительным договорам купли – продажи, затем выплаты прекратила, к ответчикам Климову С.А. и Глуховой Е.С. с письменным предложением заключить основной договор купли – продажи не обращалась.

Согласно договору купли – продажи от 00.00.0000 Климов С.А., Глухова Е.В. продали принадлежащую им на праве долевой собственности квартиру Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. за ... руб. Квартира передана покупателям по передаточному акту от 00.00.0000 г., стороны друг к другу претензий не имеют, переход права собственности, право общей совместной собственности Цальцалько А.Б. и О.Н. на квартиру зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 00.00.0000 (л.д.33,36-38,46, дело № л.д.7,137-139,140).

Данные обстоятельства установлены также решением Лобненского городского суда от 00.00.0000 по гражданскому делу № по иску Яниной А.А. к Яниной Л.В., Климову С.А., Глуховой Е.С., Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. о признании сделок недействительными, признании права собственности и права пользования квартирой, внесении изменений в ЕГРП, которым в удовлетворении исковых требований отказано, а также апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 00.00.0000 по указанному делу, которым решение оставлено без изменения (дело № т.1 л.д.304-311, т.2 л.д.21-27).

Право на распоряжение своим имуществом предоставлено собственнику законом (п.1 и п.2 ст. 209 ГК РФ). Как указано в п.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ), при этом в силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как указано в ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Янина Л.В. в обоснование иска ссылается, что договор купли – продажи от 00.00.0000 квартиры по адресу: ................ а также предварительные договоры купли – продажи от 00.00.0000 являются притворными сделками, поскольку стороны имели намерение заключить договор займа с залогом спорной квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у всех сторон соответствующей сделки, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. По основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор купли - продажи спорной квартиры заключен путем составления письменного документа, в котором воля сторон явно выражена, предмет договора и его цена определены, правовой результат возник, квартира передана покупателям, сделка купли – продажи имеет возмездный характер, договор подписан сторонами, Янина Л.В. совершила действия, свидетельствующие о ее намерении продать спорную квартиру, а именно получила от покупателей денежные средства в счет оплаты квартиры в размере ... руб., освободила квартиру вместе с членами своей семьи, снялась с регистрационного учета 00.00.0000 на основании личных заявлений, что подтверждается выпиской из домовой поквартиной книги (л.д.31-32) и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, Янина Л.В. подписала передаточный акт спорной квартиры покупателям.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Истицей не представлено доказательств, что стороны договора купли – продажи имели намерение совершить сделку займа с залогом имущества, а также того, что стороны согласовали существенные условия предполагаемого займа, расписка о получении Яниной Л.В. денежных средств за спорную квартиру не содержит условий их возврата. Заключение между сторонами предварительных договоров купли – продажи спорного объекта также не указывает на притворность сделки, поскольку стороны в силу ст.421 ГК РФ свободны в заключении любых сделок, не противоречащих действующему законодательству.

Показания свидетеля ФИО11, показавшей, что она является тетей Яниной Л.В., о том, что последняя заключила оспариваемый договор купли – продажи,, свидетель узнала в ноябре ... г., Янина Л.В. не имела намерения продавать спорную квартиру, занимала у нее денежные средства на ремонт и мебель, не свидетельствуют о мнимости договора купли – продажи от 00.00.0000 г.

Поскольку предварительные договоры прекратили свое действие в силу ненадлежащего исполнения Яниной Л.В. в связи с неисполнением ею обязанности по внесению задатка в установленной сумме, что прямо предусмотрено условиями предварительных договоров и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, основания для удовлетворения требований Яниной Л.В. о признании их недействительными по основаниям притворности отсутствуют.

Таким образом, истицей не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемые договоры могли быть квалифицированы как мнимые сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия, не представлено доказательств безденежности данных сделок.

В связи с отказом в признании недействительным договора купли – продажи от 00.00.0000 не подлежат удовлетворению требования о погашении регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. на спорную квартиру, обязании Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. сняться с регистрационного учета по адресу: ................

При таких обстоятельствах, с учетом того, что договор купли – продажи от 00.00.0000 г., заключенный между Климовым С.А., Глуховой Е.С. и Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. в отношении спорной квартиры, является действительной сделкой, поскольку не оспорен и недействительным не признан, в силу действующего гражданского законодательства лицо считается добросовестным приобретателем, пока не доказано иное, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска в части признания Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. добросовестными приобретателями квартиры по адресу: .................

Вместе с тем, поскольку в силу закона недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, право общей совместной собственности Цальцалько А.Б. и Цальцалько О.Н. зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено, суд приходит к выводу о том, что встречные требования о признании договора купли – продажи от 00.00.0000 г., перехода права собственности Цальцалько А.Б. и О.Н. на спорную квартиру, права общей совместной собственности – действительными удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Яниной Л.В. к Климову С.А., Глуховой Е.С., Цальцалько А.Б., Цальцалько О.Н. о признании договоров недействительными, признании права собственности на квартиру, обязании внести запись и погасить запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, снятии с регистрационного учета - отказать.

Встречные исковые требования Цальцалько О.Н., Цальцалько А.Б. – удовлетворить частично.

Признать Цальцалько О.Н., Цальцалько А.Б. добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: .................

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 15 августа 2015 года и обжаловать его в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья Е.Ю. Озерова