Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-152/2017 (2-3128/2016;) ~ М-3133/2016 от 13.12.2016

Дело № 2-152/17     <данные изъяты>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Волоколамск 13 февраля 2017 года

Волоколамский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи      Кочновой И.С.

при секретаре судебного заседания      Петаевой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Козлов Д.А. к Борисов П.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

у с т а н о в и л :

Истец Козлов Д.А. обратился в суд с иском к Борисов П.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствам. В обоснование заявленных требований указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был заключен предварительный договор № <данные изъяты> купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв м, расположенного по адресу : <адрес> Во исполнение указанного договора между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи № <данные изъяты> земельного участка, на основании которого истец приобрел, а ответчик продал земельный участок площадью <данные изъяты> кв м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование под дачное строительство по адресу : <адрес> Указанный договор купли-продажи зарегистрирован, о чем сделана запись о государственной регистрации №, выдано свидетельство о государственной регистрации права. В соответствии с условиями вышеуказанных договоров истец оплатил ответчику денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Решением Волоколамского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № истребована из чужого незаконного владения Козлов Д.А. часть земельного участка, расположенного по адресу : <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на землях лесного фонда площадью <данные изъяты> кв м в квартале <данные изъяты> выдел <данные изъяты> Волоколамского участкового лесничества Московской области. Исключены из ГКН сведения о координатах поворотных точек границ земельного участка площадью <данные изъяты> кв м, расположенного по адресу : <адрес> Решение суда вступило в законную силу. Данным решением установлена неправомерность перехода спорного земельного участка в собственность Козлов Д.А. в связи с принадлежностью части земельного участка площадью <данные изъяты> га к землям лесного фонда, которые находятся в федеральной собственности, и не подлежат отчуждению. Считает, что информация о приобретенном им у ответчика земельном участке, в частности о качественных свойствах земельного участка, о наличии обременений и невозможности использования значительной части земельного участка ( четверти) ввиду его ее принадлежности к лесному фонду, была недостоверной, в связи с чем истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ было проведено экспертное исследование о рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, что является реальным ущербом, причиненным истцу. Ответчику истцом была направлена претензия ДД.ММ.ГГГГ Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуть договор купли-продажи № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Борисов П.А. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, оплаченные за земельный участок.

В последствие истец дополнил свои исковые требования, просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Истец Козлов Д.А., его представитель по доверенности Зверев В.И. в судебном заседании настаивали на уточненных исковых требованиях.

Ответчик Борисов П.А. в судебное заседание не явился.

Представители ответчика Борисов П.А. по доверенности Викторова А.Н., Матвеева Л.И. в судебном заседании исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом о дате, месте и времени слушания дела извещен.

Рассмотрев исковые требования, заслушав объяснения сторон, исследовав в совокупности письменные материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Борисов П.А. и Козлов Д.А. был заключен предварительный договор № <данные изъяты> купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв м, расположенного по адресу : <адрес> Согласно п.4.2. указанного договора Козлов Д.А. оплатил, а Борисов П.А. принял денежную сумму ( обеспечительный платеж) в размере <данные изъяты> рублей. Во исполнение указанного договора между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи № <данные изъяты> земельного участка, на основании которого истец приобрел, а ответчик продал земельный участок площадью <данные изъяты> кв м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование под дачное строительство по адресу : <адрес>, Осташевское сельское поселение, район д.Бражниково. Согласно п.4.2.1. и 4.2.2. указанного договора Козлов Д.А. доплатил Борисов П.А. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Указанный договор купли-продажи зарегистрирован, о чем сделана запись о государственной регистрации №, выдано свидетельство о государственной регистрации права. В соответствии с условиями вышеуказанных договоров истец оплатил ответчику денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Решением Волоколамского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Волоколамского городского прокурора в интересах Российской Федерации, ТУ Росимущества Московской области к Козлов Д.А. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, об исключении сведений о границах земельного участка, истребована из чужого незаконного владения Козлов Д.А. часть земельного участка, расположенного по адресу : <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на землях лесного фонда площадью <данные изъяты> кв м в квартале <данные изъяты> выдел <данные изъяты> Волоколамского участкового лесничества Московской области с геоданными контура наложения границ. Исключены из ГКН сведения о координатах поворотных точек границ земельного участка площадью <данные изъяты> кв м, расположенного по адресу : <адрес> Решение суда вступило в законную силу.

Данным решением установлена неправомерность перехода спорного земельного участка в собственность Козлов Д.А. в связи с принадлежностью части земельного участка площадью <данные изъяты> га к землям лесного фонда, которые находятся в федеральной собственности и не подлежат отчуждению.

ДД.ММ.ГГГГ Козлов Д.А. Борисов П.А. была направлена претензия с требованием возвратить денежные средства и считать договор купли-продажи расторгнутым.

Согласно договору продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью <данные изъяты> кв м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования под дачное строительство с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по выше указанному адресу.

Таким образом, между сторонами оговорено существенное условие договора купли-продажи - продажа истцу земельного участка имеющего целевое назначение – под дачное строительство и свободного от прав третьих лиц.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорный земельный участок покупался истцом с целью строительства на нем капитального строения и ведения на данном участке садово-огороднического хозяйства.

Сторона истца ссылается на наличие существенного изменения хозяйственного назначения данного участка, и является существенным изменением условий, при которых данный договор заключался.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение части участка на землях лесного фонда визуально было невозможно.

При заключении договора купли-продажи истец не был уведомлен об ограничениях использования значительной части земельного участка, в результате чего Козлов Д.А. в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450, 451 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

П.п. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истец ссылался на то, что при заключении договора полагал, что исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в правоустанавливающем и правоудостоверяющем документах на земельный участок, он при заключении договора исходил из возможности его использования по целевому назначению. Если бы ему было изначально известно, что приобретаемый им участок на одну четвертую часть расположен землях лесфонда, договор между ними и ответчиком, вообще не был бы заключен, поскольку площадь участка и его цена для него являются существенными условиями при принятии решения о покупке.

Существенными условиями оборота, земельного участка предназначенного для дачного строительства, является возможность капитального строительства на нем.

Нахождение четвертой части земельного участка на землях лесного фонда предполагает значительное уменьшение участка.

Условием перехода права на земельный участок является его постановка на кадастровый учет ввиду предписания статьей 37 ЗК РФ. Решением Волоколамского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ из ГКН исключены сведения о местоположении земельного участка.

Суд приходит к выводу, что при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку он имел намерение приобрести участок для размещения дачного дома, а использование всего приобретенного земельного участка в соответствии с указанных целевым назначением невозможно.

Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка.

Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении.

Поскольку земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи и не были оговорены в договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи, а также не может быть весь использован по целевому назначению требования истца о расторжении договора и возврата денежных средств подлежат удовлетворению.

С учетом вышеуказанных норм права, суд полагает требования истца о расторжении договоров купли-продажи основанными на законе. Также суд приходит к выводу об удовлетворении частично требований о возврате Козлов Д.А. денежных средств, уплаченных им по договорам, а именно в размере 970 200 рублей. В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Таким образом, факт нахождения у истца в собственности спорного земельного участка исключает взыскание процентов по статье 395 ГК РФ до момента расторжения договора судом и перехода права собственности на спорные участки обратно к ответчику.

Также в пользу истца по правилам ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Козлов Д.А. к Борисов П.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> заключенного между Борисов П.А. и Козлов Д.А..

Расторгнуть договор купли-продажи № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - под дачное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Борисов П.А. с одной стороны и Козлов Д.А. с другой стороны, зарегистрированный в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Взыскать с Борисов П.А. в пользу Козлов Д.А. оплаченные по предварительному договору купли-продажи земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и по договору купли-продажи земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.

В остальной части иска Козлов Д.А. к Борисов П.А. о взыскании денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей отказать.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Волоколамский городской суд Московской области в течение месяца.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>