Решение по делу № 3а-149/2019 от 28.02.2019

Дело № 3а – 149/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2019 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя Правительства Ростовской области Артеменко А.Ю., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Пятницкого Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Онкологический диспансер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ГБУ РО «Онкодиспансер» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20 ноября 2017 года, установленная в размере 140 894 676, 76 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 46 710 132 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 20 ноября 2017 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация города Ростова-на-Дону, Территориальное управление Росимущества по Ростовской области.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, выводы, изложенные в экспертном заключении, не оспаривал.

Представитель Правительства Ростовской области Артеменко А.Ю. и представитель Администрации города Ростова-на-Дону Пятницкий Е.Н., ссылаясь на несоответствие отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, против удовлетворения административного иска на основании выводов оценщика возражали, полагали возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определённой в заключении эксперта.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

    Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – амбулаторно-поликлинические учреждения, пункты оказания первой медицинской помощи, медицинские кабинеты, санитарно-эпидемиологические станции; станции скорой медицинской помощи, центры медицинских консультаций населения, молочные кухни, площадью 17188 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является собственностью субъекта Российской     Федерации – Ростовской области, и передан в постоянное (бессрочное) пользование ГБУ РО «Онкодиспансер».

Данное единое землепользование поставлено на государственный кадастровый учёт 26 октября 2007 года с видом разрешённого использования «для эксплуатации детского санатория».

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного единого землепользования была определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляла 38 388 625, 11 руб.

    20 ноября 2017 года по заявлению представителя собственника в ЕГРН внесены изменения в сведения о виде разрешённого использования единого землепользования с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на «амбулаторно-поликлинические учреждения, пункты оказания первой медицинской помощи, медицинские кабинеты, санитарно-эпидемиологические станции; станции скорой медицинской помощи, центры медицинских консультаций населения, молочные кухни», в связи с чем его кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учёта в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, с применением среднего удельного показателя 8 197, 27 руб./кв. м, утверждённого постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 для земель, отнесённых к 17 группе видов разрешённого использования.

В настоящее время кадастровая стоимость указанного единого землепользования по состоянию на 20 ноября 2017 года составляет 140 894 676, 76 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.     

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Следовательно, сведения о кадастровой стоимости единого землепользования учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 7 декабря 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке земельного участка от 7 ноября 2018 года № О03-32/499, подготовленный оценщиком ООО «БИЗНЕСКОНСАЛТ» ФИО______, в котором рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 46 710 132 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 24 декабря 2018 года № 11-26/2018-322 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ от 19 апреля 2019 года № 659-Э/2019 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20 ноября 2017 года составляет 93 692 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и городе Ростове-на-Дону, произведена оценка объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объекта, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Возражения Правительства Ростовской области относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 7 декабря 2018 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 19 апреля 2019 года № 68 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 45 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

С учётом изложенного сумма 45 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единого землепользования), категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – амбулаторно-поликлинические учреждения, пункты оказания первой медицинской помощи, медицинские кабинеты, санитарно-эпидемиологические станции; станции скорой медицинской помощи, центры медицинских консультаций населения, молочные кухни, площадью 17188 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 93 692 000 руб. по состоянию на 20 ноября 2017 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 декабря 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Онкологический диспансер» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 45 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 19 апреля 2019 года № 68.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 31 мая 2019 года.