Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-46/2020 (33-3661/2019;) от 11.12.2019

Судья Андрюшина Л.Г.                  Дело 33-46/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 января 2020 года город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Старцевой С.А., Букаловой Е.А.,

при секретаре Силаевой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1-1531/2019 по иску Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области к Зиборовой Т.Е. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области на решение Ливенского районного суда Орловской области от 8 октября 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., объяснения представителя истца Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области Яшиной Г.И., поддержавшей апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения на апелляционную жалобу ответчика Зиборовой Т.Е. и ее представителей Щекотихиной А.Н., Панина В.И., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

Управление муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области обратилось в суд с иском к Зиборовой Т.Е. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указано, что между Управлением муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области и Зиборовой Т.Е. был заключен договор аренды земельного участка №5/1 от 29.10.2018.

По условиям договора Зиборовой Т.Е. в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 6500 кв.м., разрешенное использование: объекты торговли (торговый центр), на срок с 29.10.2018 по 29.10.2021 с арендной платой за календарный месяц в размере <...>.

В нарушение условий договора ответчик арендную плату оплачивал не в полном объеме, в результате чего по состоянию на 01.09.2019 образовалась задолженность в размере <...>.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды в случае несвоевременной оплаты арендных платежей, в установленные настоящим договором сроки, арендатор выплачивает в соответствии со статьей 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате.

По изложенным основаниям истец просил взыскать в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате в общей сумме <...>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...>, а также производить дальнейшее взыскание процентов, начиная с 06.09.2019 – исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, по день уплаты суммы этих средств истцу.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области просит решение суда отменить как незаконное, постановить новое, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Указывает, что между истцом и ответчиком как победителем аукциона заключен договор аренды земельного участка № 5/1 от 29.10.2018, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> в <адрес>, площадью 6500 кв.м, разрешенное использование земельного участка: объекты торговли (торговый центр), на срок с 29.10.2018 по 29.10.2021.

Ссылается также на то, что при заключении договора аренды, который имеет силу передаточного акта, какие-либо несогласия между сторонами отсутствовали, площадь земельного участка и его территориальная зона позволяли его использовать по целевому назначению, в соответствии с видом разрешенного использования, при этом какие-либо изменения, соглашения к договору между сторонами не заключались. Зиборова Т.Е. не обращалась к истцу с заявлением о расторжении договора в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, каких-либо встречных требований при рассмотрении настоящего дела, в том числе по оспариванию условий договора, не заявляла и не представила доказательств по отказу в изготовлении проектной документации на строительство торгового комплекса в тех границах, которые были установлены на момент заключения договора, по сведениям, содержащимся в ЕГРН.

Отмечает, что при изложенных обстоятельствах в соответствии с требованиями ч.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) ответчик должна была вносить арендную плату на условиях, определенных договором аренды.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд, соглашаясь с позицией ответчика, пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения спора арендатор не может использовать предоставленный ей в аренду земельный участок по назначению, так как лишена возможности получить проектную документацию и начать строительство. При этом исходил из того, что информация о границах арендуемого земельного участка по данным ЕГРН не соответствует его фактическим границам, данная информация на момент рассмотрения дела судом не приведена в соответствие, что препятствует подготовке градостроительного плана земельного участка с достоверными сведениями, а право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана – документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информацию. В обоснование своих выводов суд сослался на определение Ливенского районного суда от 15.07.2019 об утверждении по гражданскому делу по иску Зиборовой Т.Е. к Управлению муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области об установлении границ между земельными участками мирового соглашения, в соответствии с которым были определены новые границы арендуемого Зиборовой Т.Е. земельного участка с кадастровым номером № и смежного с ним участка с кадастровым номером №, которые на момент рассмотрения спора не были внесены в ЕГРН.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда ввиду несоответствия их фактическим обстоятельствам дела ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Ливны от 04.09.2018 № 583 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 6500 кв.м, для строительства, с видом разрешенного использования – объекты торговли (торговый центр), срок аренды – 3 года. В данном постановлении, которое являлось приложением № 2 к извещению о проведении аукциона, что не оспаривалось стороной ответчика в суде апелляционной инстанции, также указано, что на земельном участке находятся строительные материалы (т.1 л.д. 212). На основании протокола № 9 от 18.10.2018 результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка победителем аукциона признана Зиборова Т.Е. (т.1 л.д. 8).

Согласно выписки из ЕГРИП, Зиборова Т.Е. индивидуальную предпринимательскую деятельность не осуществляет.

По результатам торгов между Управлением муниципального имущества администрации г. Ливны и победителем аукциона Зиборовой Т.Е. заключен договор аренды земельного участка № 5/1 от 29.10.2018 (далее по тексту также договор), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 6500 кв.м, разрешенное использование земельного участка: объекты торговли (торговый центр), на срок с 29.10.2018 по 29.10.2021 (т.1 л.д. 6-7).

Управлением Росреестра по Орловской области государственная регистрация договора произведена 14.11.2018, номер регистрации №.

Как следует из п. 1.3 договора, он имеет силу передаточного акта. При заключении договора какие-либо несогласия между сторонами отсутствовали, а площадь земельного участка и территориальная зона позволяли его использовать по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования.

По условиям договора размер годовой арендной платы, сложившийся в результате аукциона, составляет <...>, арендная плата за календарный месяц – <...>, сумма внесенного задатка в размере <...> зачтена в счет оплаты аренды по договору аренды. Арендная плата вносится арендатором перечислением ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным. Величина арендной платы, сложившаяся в результате аукциона, действует в течение срока действия настоящего договора аренды (п. 3.1, 3.2, 3.4 договора).

В соответствии с п. 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

Из материалов дела следует и не оспаривалось стороной ответчика, что с момента заключения договора и по настоящее время Зиборова Т.Е. с заявлением о расторжении договора в связи с невозможностью его использования по целевому назначения к истцу не обращалась, условия договора не оспаривала, какие-либо соглашения между сторонами договора не заключались, изменения в договор аренды не вносились, встречный иск об оспаривании условий договора не предъявлялся.

Возражая против удовлетворения требований истца и доводов апелляционной жалобы, сторона ответчика указывала на то, что в результате противоправных действий арендодателя использовать земельный участок по назначению (в соответствии с условиями договора) было невозможно, так как его смежная граница с земельным участком с кадастровым номером № была внесена неверно в ЕГРН, в связи с чем арендатор имеет право не оплачивать арендную плату за спорный период.

В подтверждение своей позиции, с которой согласился и суд первой инстанции, ответчик ссылался на утвержденное Ливенским районным судом по делу № 2-1-1160/2019 от 15.07.2019 мировое соглашение, заключенное между Зиборовой Т.Е. и Управлением муниципального имущества администрации г. Ливны, в соответствии с которым определены границы земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Кроме того приводил довод о том, что после подготовки нового межевого плана действия по государственному кадастровому учету были приостановлены в связи с необходимостью устранения пересечений границ уточняемого земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, в результате раздела которого изначально образовались земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Проверяя доводы апелляционной жалобы истца, указывающего на то, что препятствий в использовании по назначению арендуемого земельного участка в изначально определенных границах у ответчика не имелось и возражения ответчика по данному вопросу, судебной коллегией установлено и подтверждается исследованными материалами вышеприведенного гражданского дела № 2-1-1160/2019, что 04.07.2019 Зиборова Т.Е. обратилась в Ливенский районный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Ливны об установлении границы между земельными участками с кадастровыми номерами № и № по характерным точкам Н1, Н4, Н3 с координатами, содержащимися в схеме расположения земельного участка, изготовленной ГУП «МР БТИ».

При этом в обоснование исковых требований Зиборова Т.Е. ссылалась на то, что в соответствии со схемой расположения земельных участков смежная граница между земельными участками с кадастровыми номерами № и № проходит по прямой линии, в то время как на местности граница предоставленного ей в аренду земельного участка расположена иначе; фактическое расположение смежной границы предусматривает доступ на земельный участок с кадастровым номером №, тогда как по границе по сведениям ЕГРН доступ на указанный участок отсутствует; существующая смежная граница между указанными земельными участками создает неудобства для использования земельных участков по прямому назначению; конфигурация указанной смежной границы по прямой линии не позволяет использовать часть выделенного ей земельного участка.

В тоже время, какие-либо доказательства того, что фактическое расположение границ арендуемого земельного участка, в том числе смежной границы с земельным участком с кадастровым номером №, не соответствовали сведениям о местоположении таковых в ЕГРН (заключение кадастрового инженера или иного специалиста о наличии реестровой ошибки, а также другие доказательства); что конфигурация вышеуказанной смежной границы по прямой линии не позволяла использовать часть выделенного ей земельного участка; что в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка необходим доступ на смежный земельный участок с кадастровым номером №, правообладателем которого Зиборова Т.Е. не является, не представлено как в материалы вышеуказанного гражданского дела № 2-1-1160/2019, так и по настоящему гражданскому делу. Из текста утвержденного судом в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-1-1160/2019 мирового соглашения также не усматривается, что вышеуказанные обстоятельства, на которые ссылается Зиборова Т.Е. в обоснование своей позиции по настоящему гражданскому делу, нашли свое объективное подтверждение.

В суде апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела ответчик Зиборова Т.Е. и ее представители указывали на то, что при заключении договора аренды Зиборова Т.Е. имела намерение достроить расположенную на арендуемом земельном участке железобетонную конструкцию, колонны которой вплотную примыкали к смежной с земельным участком с кадастровым номером № границе, в связи с чем без изменения местоположения смежной границы не соблюдались минимальные отступы от таковой (по градостроительному плану 6 м) и находящаяся на земельном участке конструкция со стороны участка с кадастровым номером № выходила за пятно застройки. В подтверждение представлено заключение ООО «Стройпроект» по результатам проведения обследования технического состояния недостроенного здания по адресу: <адрес> (декабрь 2018 года), из которого следует, что фундаменты дефектов и деформаций не имеют и находятся по ГОСТ 31937-2011 в работоспособном техническом состоянии; колонны каркаса в основном дефектов и деформаций не имеют и по критериям ГОСТ 31937-2011 находятся в работоспособном техническом состоянии; перекрытия в ограниченно работоспособном состоянии, а также даны рекомендации по приведению всех конструкций в работоспособное состояние (т.1 л.д.129-156).

Возражая против таких доводов ответчика, представителем Управления муниципального имущества администрации г. Ливны в материалы дела представлены и приобщены с согласия другой стороны фотоматериалы и картографические материалы (аналогичные сведения предоставлены и представителями ответчика), из которых следует, что колоны с перекрытиями железобетонной конструкции, расположенной на арендуемом земельном участке, находятся на расстоянии более 7 метров от указанной ответчиком границы, местоположение которой было определено в ЕГРН на момент предоставления в аренду земельного участка. Вплотную к этой границе (в первоначальных ее координатах) на арендованном земельном участке располагались бетонные блоки, наличие которых не препятствовало строительству торгового центра с использованием железобетонной конструкции, о которой поясняла ответчик (т.1 л.д. 218, 219).

При этом представитель истца ссылался также на то, что в соответствии с вышеприведенным постановлением администрации города Ливны от 04.09.2018 № 583 в аренду Зиборовой Т.Е. передавался земельный участок с расположенным на нем строительным материалом в виде вышеприведенной железобетонной конструкции, которая как объект незавершенного строительства не зарегистрирована и ранее как строительный материал была передана истцу возводившим ее лицом ФИО8 (т.1 л.д. 216), что подтверждено ответчиком и ее представителями в суде апелляционной инстанции.

Также в материалы дела представлены фотоматериалы, схема расположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 57:26:0010313:484, ответ отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Ливны от 28.01.2020 № 17, из которых следует, что на арендуемом земельном участке ответчиком с противоположенной стороны от вышеприведенной железобетонной конструкции возводится капитальное строение на железобетонном фундаменте, стены из силикатного полнотелого кирпича и силикатных пеноблоков, на втором ярусе возводится мансардный этаж из обрезного пиломатериала. Согласно пояснений стороны ответчика в суде апелляционной инстанции, это возводится техническое помещение для подведения коммуникаций.

Из материалов дела также следует, что в декабре 2018 г. разработан и выдан Зиборовой Т.Е. градостроительный план земельного участка, в соответствии с которым определено пятно застройки, однако разрешение на строительство на вышеуказанном земельном участке не выдавалось, и как следует из пояснений стороны ответчика, за выдачей такового она не обращалась (т.1 л.д. 224-227).

При таких обстоятельствах по материалам дела не нашел подтверждение довод стороны ответчика о том, что использование по целевому назначению (в соответствии с условиями договора) арендуемого земельного участка в изначально сформированных границах было невозможно, в том числе в результате неправомерных действий арендодателя, а, соответственно, и о наличии у ответчика правовых оснований для неуплаты арендных платежей. В связи с изложенным постановленное по делу решение об отказе в удовлетворении в полном объеме исковых требований Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области не может быть признано законным и обоснованным ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Поэтому оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области о взыскании с Зиборовой Т.Е. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2018 по 31.08.2019 в размере <...>. Расчет, представленный истцом, стороной ответчика не оспаривался, судебной коллегией проверен и признан правильным (<...> х 10 месяцев + <...> (за октябрь 2018 г.) – <...> (оплачено ответчиком)= <...>).

Подлежат удовлетворению и исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Ливны о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами ввиду следующего.

Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка № 5/1 от 29.10.2018 предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендных платежей в установленные настоящим договором сроки арендатор выплачивает в соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате. Размер процентов определяется существующей в месте нахождения арендодателя учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России (учетной ставки) приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

К размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Таким образом, поскольку по материалам дела установлено несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора № 5/1 от 29.10.2018, в силу приведенных норм права и разъяснений Пленума ВС РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.11.2018 по 30.01.2020 (день вынесения апелляционного определения с учетом заявленных требований о взыскании процентов до момента фактического исполнения обязательства) исходя из ключевой ставки Банки России за соответствующие периоды, имевшие место до 30.01.2020, в размере <...>, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга <...>, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 31 января 2020 года до момента фактического исполнения обязательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области удовлетворить.

Решение Ливенского районного суда Орловской области от 8 октября 2019 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области к Зиборовой Т.Е. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.

Взыскать с Зиборовой Т.Е. в пользу Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области задолженность по арендной плате за период с 29 октября 2018 года по 31 августа 2019 года в размере <...>, и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 6 ноября 2018 года по 30 января 2020 года в размере <...>.

Взыскать с Зиборовой Т.Е. в пользу Управления муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга <...>, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 31 января 2020 года до момента фактического исполнения обязательства.

Председательствующий

Судьи