Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-40/2015 (2-489/2014; 2-5293/2013;) ~ М-5345/2013 от 18.11.2013

Дело № 2-40/15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2015г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи         Иванова Д.Н.

с участием прокурора            Шишковой Ю.Е.

при секретаре                 Водневой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладких Е.Б. к Румянцевой З.Ф., Липатову А.А., Липатовой А.В., Липатову Д.А. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, встречному иску Румянцевой З.Ф. Липатова А.А., действующего также в интересах несовершеннолетнего Липатова Д.А., к Гладких Е.Б., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании права собственности на жилое помещение на условиях договора найма жилищного фонда социального использования и государственной регистрации обременения,

установил:

Гладких Е.Б. первоначально обратился в суд с иском к Румянцевой З.Ф,, Липатову А.А., Липатовой А.В., Липатову Д.А. с иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и снятии с регистрационного учета, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ. является собственником комнат 22, 23, 24 в <адрес>. В настоящее время он не может попасть в свое жилое помещение, поскольку входная дверь заперта, ключи от нее прежний собственник не передал, сообщив, что ранее там проживали ответчики. Вследствие этого он не может попасть внутрь помещения и осуществлять свои права пользования, владения и распоряжения имуществом. Просил обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании, владении и распоряжения спорным жилым помещением, снять ответчиков с регистрационного учета и взыскать 400 руб. в возврат госпошлины. Впоследствии истец требования дополнил и просил выселить ответчиков.

Румянцева З.Ф., Липатов А.А., действующий также в интересах несовершеннолетнего Липатова Д.А., предъявили иск к Гладких Е.Б., ООО «Сантол», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области) о признании права пользования жилым помещением и государственной регистрации обременений. В обоснование требований сослались на то, что спорное имущество было предоставлено Румянцевой З.В. в связи с работой в Смоленскоблпотребсоюзе, где она отработала более 18 лет. После перехода права собственности на домовладение к ООО «Сантол» право пользования жилым помещением подтверждено неоднократными решениями Ленинского районного суда г.Смоленска. При покупке жилого помещения Гладких Е.Б. знал об обременениях правами проживающих в них граждан и принял на себя все обязательства ООО «Сантол». Поэтому просили признать за собой право пользования спорным жилым помещением и обязать Управление Росреестра по Смоленской области внести сведения в ЕГРП об обременении прав собственника правом пользования Румянцевой З.Ф., Липатовым А.А. и Липатовым Д.А.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В ходе рассмотрения спора Румянцева З.Ф., Липатов А.А., действующий также в интересах несовершеннолетнего Липатова Д.А., требования уточнили и, ссылаясь на внесенные Федеральным законом от 21.07.2014г. № 217-ФЗ изменениями в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношения по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования, просили признать право пользования спорным жилым помещением по договору найма жилищного фонда социального использования сроком на 10 лет с даты вынесения судебного решения и обязать Управление Росреестра по Смоленской области внести в ЕГРП обременения прав собственника правом пользования.

В судебное заседании Гладких Е.Б. и его представитель не явились, извещались надлежащим образом.

Румянцева З.Ф. и ее представитель Седлецкий С.В. первоначальные требования не признали, встречные поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ООО «Сантол» Солдатенков А.В. полагал требования Румянцевой З.Ф. и Липатова А.А. необоснованными, а иск Гладких Е.Б. подлежащим удовлетворению.

Представитель Управления Росреестра по Смоленской области Сабурова Н.Е. поддержала письменные возражения на иск. Полагает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку между ним и истцами по встречному иску отсутствует материальный спор о праве.

Представитель Управления опеки и попечительства администрации г.Смоленска Чернышова Н.Е. полагала требования Гладких Е.Б. о выселении не подлежащими удовлетворению.

Липатов А.А., Липатова А.В. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора полагавшего необходимым иск Гладких Е.Б. удовлетворить, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не лишает стороны в случае спора возможности представлять иные письменные доказательства.

Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как установлено в судебном заседании, постановлением Правления Смолоблпотребсоюза от 20.09.1973 года № 524 в связи работой Румянцевой З.Ф. (Кадилиной) было предоставлено жилое помещение № 43 в общежитии в <адрес> в <адрес>. По ее заявлению постановлением правления Смолоблпотребсоюза от 30.03.1979 года № 51 Румянцева З.Ф. вместе с семьей была переселена из ком. 43 в ком. 33-б площадью 16 кв.м., а в последующем на состав семьи 4 чел. – освободившаяся ком. 33-а (в настоящее время – ком.42).

По данным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» данное помещение значится под № 22, 23 и 24.

15.09.2005 на основании договора купли-продажи от 31.03.2004 года и соглашения об изменениях и дополнениях к нему от 16.06.2005 года ООО «Сантол» зарегистрировало право собственности на часть здания общежития, в том числе и на спорное жилое помещение, с сохранением за Румянцевой З.Ф. и ее сыном Липатовым А.А. (совместно проживающего с рождения) права пользования жилым помещением.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ года, за Липатовой А.В. и несовершеннолетним Липатовым Д.А. признано право пользования жилым помещением № общей площадью 31 кв.м., в том числе жилой площадью 27,1 кв.м., в <адрес> в <адрес>; на ООО «Сантол» возложена обязанность заключить с Румянцевой З.Ф. на состав семьи из 4-х человек, в том числе Липатова А.А., его супругу Липатову А.В. и несовершеннолетнего Липатова Д.А. заключить договор найма жилого помещения № сроком на 5 лет с оплатой за содержание и ремонт по тарифам, установленным для помещений в общежитии.

Определением этого же суда от ДД.ММ.ГГГГ. разъяснено, что на ООО «Сантол» возложена обязанность заключить договор найма жилого помещения с даты вступления решения в законную силу, т.е. с 18.12.2007г.

При этом суд констатировал, что между Румянцевой З.Ф. и Смолоблпотребсоюзом был заключен договор найма, правоотношения по которому определяются нормами гражданского законодательства и новый собственник общежития - ООО «Сантол», стал наймодателем на тех же условиях.

Из данных обстоятельств исходил суд и при вынесении решения от 30.05.2012г., которым ООО «Сантол» было отказано в иске к Румянцевой З.Ф., Липатову А.А., Липатовой А.В., Липатову Д.А. о выселении, отселении, взыскании задолженности и пени.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственности на помещения 22, 23, 24, занимаемые Румянцевой З.Ф. и Липатовыми, перешло от ООО «Сантол» к Гладких Е.Б.

Однако данное обстоятельство в силу ст.675 ГК РФ не является основанием для расторжения или изменения существовавших между ООО «Сантол» и Румянцевой З.Ф. правоотношений по найму жилого помещения. В такой ситуации новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Ссылка на имеющееся уведомление ООО «Сантлол» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в продлении договора найма и освобождении ответчиками занимаемого жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ. не может быть принята во внимание ввиду следующего.

Действительно, положения ст.684 ГК РФ предоставляют право наймодателю отказаться от продления договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, предупредив об этом нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

Вместе с тем, как указывалось выше, Румянцева З.Ф. была вселена в жилое помещение, в отношении которого заявлен спор, в связи с трудовыми отношениями – ее работой в Смолоблпотребсоюзе.

Действующее на тот момент гражданское законодательство, в частности Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.89, ч.3 ст.90), ГК РСФСР (ст.279) допускали заключение договора найма жилого помещения на неопределенный срок. Прекращение договора найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя возможно было только в судебном порядке.

После введения в действие ГК РФ данные правоотношения трансформировались в правоотношения, регулируемые нормами ст.ст. 683-688 ГК РФ.

Возможность заключения договора найма жилого помещения на неопределенный срок нормами введенного в действие ГК РФ не предусматривалась, в связи с чем суд, принимая решение от 18.10.2007. и обязывая ООО «Сантол» заключить с Румянцевой З.Ф. договор найма спорного жилого помещения на условиях срочности, установил такой срок, исходя из требований ст.683 ГК РФ, хотя как следует из характера спорных правоотношений они носили фактически бессрочный характер.

Также следует отметить, что предоставление Облпотребсоюзом права Румянцевой З.Ф. проживать в названном общежитии на период трудовых отношений длившихся более 18 лет, свидетельствует о том, что и после прекращения таких отношений данное право за ней сохранялось, поскольку действующий на момент увольнения ЖК РСФСР (п.6 ч.1 ст.108) не предусматривал выселение названной категории лиц без предоставления другого жилого помещения.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от 15.05.2007г. № 379-О-П недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Иное означало бы нарушение не только прав названных граждан, как участников соответствующих договорных отношений, но и их конституционного права на жилище, а также противоречило бы закрепленному в ч.1 ст.7 Конституции РФ положению о том, что Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Поскольку выселение Румянцевой З.Ф. членов ее семьи из занимаемого жилого помещения законом не допускалось, суд приходит к выводу о том, что сложившиеся с ней правоотношения по найму жилого помещения являлись бессрочными.

В определении N 455-О от 03.11.2006 Конституционный суд РФ признал, что согласно Конституции РФ (ч. 1 ст. 7) Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Данное положение получило свое развитие в ст. 40 Конституции РФ, закрепляющей право каждого на жилище (ч. 1) и обязывающей органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (ч. 2). При этом статья 35 (ч. 2) Конституции РФ, гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (ст. 2 и 18 Конституции РФ), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище.

По смыслу названных положений Конституции РФ во взаимосвязи с положениями ее ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, то есть не искажать основное содержание норм ст. 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.

В этой связи при переходе права собственности на домовладение к Гладких Е.Б. в силу ст.675 ГК РФ должно гарантироваться сохранение жилищных прав граждан с учетом правового регулирования и условий найма, действовавших до перехода права собственности на жилое помещение.

В данном случае возникшая конкуренция интересов как прежнего собственника ООО «Сантол», так и настоящего Гладких Е.Б., и интересов гражданина, проживающего в жилом помещении, должна разрешаться в пользу гражданина, права которого возникли раньше, чем права собственника, и гарантированные нормами жилищного и гражданского законодательства, подлежат судебной защите в первую очередь.

По указанным основаниям само по себе наличие уведомления ООО «Сантол» об отказе в продлении договора найма не может служить самостоятельным основанием для прекращения прав пользования ответчиками жилым помещением.

Более того, о признании такого права свидетельствует и направленное ДД.ММ.ГГГГ. предложение ООО «Сантол» Румянцевой З.Ф. о выкупе занимаемого жилого помещения.

С требованиями о выселении ответчиков по мотивам принятого решения не сдавать его в наем, ООО «Сантол» не обращалось.

В уведомлении, направленном ответчикам 07.03.2014г. по вопросу ремонта 4-го этажа новым собственником спорного помещения Гладких Е.Б., также право их проживания не оспаривалось.

При таких установленных обстоятельствах, с учетом того, что занимаемое ответчиками, включая несовершеннолетнего, по договору найма жилое помещение является единственным, иным жилым помещением они не обеспечены, положений жилищного законодательства, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Гладких Е.Б. не имеется.

Разрешая встречные требования Румянцевой З.Ф., Липатова А.А. о признании права пользования спорным жилым помещением по договору найма жилищного фонда социального использования сроком на 10 лет и внесении внести в ЕГРП обременения, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Согласно ч.1 ст.91.2 ЖК РФ наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть: орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация; организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателями по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут быть гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ч.1 ст.91.3 ЖК РФ).

В силу ст.91.5 ЖК РФ предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

В рассматриваемом случае ни наймодатель, ни наниматели, ни само жилое помещение вышеперечисленным требованиям жилищного законодательства не соответствуют.

В частности, ч.1 ст.91.2 ЖК РФ не предусматривает возможности участия в качестве наймодателя физического лица. По своему характеру домовладение <адрес> <адрес> к наемному дому социального использования не относится, а само спорное жилое помещение, представляющее собой комнаты, в силу императивного указания ст.91.5 ЖК РФ предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступать не может.

Возможности трансформации договора найма жилого помещения в договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования действующим законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах доводы встречного иска о том, что к договору найма спорного жилого помещения применимы правила договора найма жилищного фонда социального использования основаны на неверном толковании норм жилищного и гражданского законодательства.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения встречных требований Румянцевой З.Ф., Липатова А.А., действующего также в интересах несовершеннолетнего Липатова Д.А., также не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░          ░.░.░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 23.03.2015░.