Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2877/2020 ~ М-2573/2020 от 16.06.2020

Дело УИД 66RS0003-01-2020-002570-53

Производство № 2-2877/2020 Мотивированное решение изготовлено 12.08.2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 05 августа 2020 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Капралова В.Р., при секретаре судебного заседания Дворяниновой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марчукайтес Марины Дмитриевны к ООО «Специализированный застройщик «УК «Эфес» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Марчукайтес Марина Дмитриевна обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «УК «Эфес» о защите прав потребителя.

В обоснование иска указал, что 05.03.2018 между ООО «Управляющая компания «ЭФЕС» и ООО «Торговый дом «ЭФЕС» заключён договор участия в долевом строительстве № *** 05.07.2018 между ООО «Торговый дом «ЭФЕС» и истцом заключён договор уступки права требования к договору участия в долевом строительстве № *** от 05.03.2018 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: *** Согласно акту приёма-передачи объекта долевого строительства от 11.12.2018 истцом принято указанное жилое помещение суммарной площадью 53,4 кв. м., состоящее из двух жилых комнат, вспомогательных помещений - общей площадью 49,8 кв. м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применение коэффициента 1 - площадью 3,6 кв. м. Цена договора оплачена в полном объёме, что подтверждается справкой № *** от 13.02.2019, выданной ООО «УК «ЭФЕС».

*

По условиям п.п. 1.1 и 4.1 Договора участия стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) площадью 3,7 кв. м. с применением коэффициента 1 составила 92 500 рублей. Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» с 01.01.2017 установлен понижающий коэффициент 0,5 для площади лоджии. 10.01.2020 в адрес ООО «Управляющая компания «ЭФЕС» направлена претензия с требованиями осуществить соразмерное уменьшение покупной цены жилого помещения, расположенного по адресу*** в сумме 46250 рублей путём выплаты денежных средств.

На основании изложенного просит взыскать с ООО «Управляющая компания «ЭФЕС» в пользу истца излишне оплаченные денежные средства в размере 46 250 рублей; неустойку в размере 59 662,5 рублей; штраф в размере 52956,25 рублей.

Истец, в ходе судебного заседания просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Гордеев Илья Евгеньевич в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, в случае удовлетворения исковых требований просил применить ст. 333 ГК РФ. В ходе судебного заседания пояснил, что частично денежные средства были возвращены.

Судом определено рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05.03.2018 между ООО «Управляющая компания «ЭФЕС» и ООО «Торговый дом «ЭФЕС» заключён договор участия в долевом строительстве № 288 У-2.

05.07.2018 между ООО «Торговый дом «ЭФЕС» и Марчукайтес М.Д. заключён договор уступки права требования к договору участия в долевом строительстве № *** от 05.03.2018 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: *** кадастровый номер земельного участка *** и передать участнику объект недвижимости - квартиру № ***, площадью 54,50 кв.м., состоящую из 2 комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 50,80 кв.м., кроме того, летнего помещения с применением коэффициента 1 - площадью 3,70 кв.м., расположенную на 17 этаже, и долю в праве общей собственности, а участник обязался направить денежные средств на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве.

Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве № ***закреплено, что цена договора исходя из стоимости 1 кв.м в сумме 25 000 рублей, и на дату заключения договора, составляет 1362 500 рублей, состоит из стоимости 50,80 кв.м квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м 25 000 рублей составляет 1270 000 рублей, стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 92 500 рублей, стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Согласно п. 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется меньше оплаченной площади, застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Согласно п. 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Ответчиком не оспаривается, что истец свои обязательства по оплате по договору выполнили в полном объеме.

Из доводов искового заявления следует, что истец указывает на неверное применение в договоре к помещению лоджии коэффициента 1, по мнению истца, к лоджии должен поменяться коэффициент 0,5.

Данный довод истца суд полагает не основанным на законе и договоре.

Истец добровольно заключила договор участия в долевом строительстве в порядке уступки права на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом балкона/лоджии, материалы дела не содержат. Пункты 2.6, 2.7, 4.1 договора устанавливают, что для расчета площади балкона/лоджии применяется коэффициент 1, а не 0,5. При подписании договора уступки прав истцы согласился с такими условиями договора.

11.12.2018 истцом по акту приема-передачи по договору участия в долевом строительстве, передана квартира № ***, расположенная в жилом доме по адресу: расположенная в жилом доме почтовый адрес - *** на 17 этаже суммарной площадью 53,40 кв.м., состоящая из 2 жилых помещений, вспомогательных помещений общей площадью 49,80 кв.м., а также летнее помещение (балкон) с применением коэффициента 1 - общей площадью 3,60 кв.м.

Судом установлено, после передачи квартиры участникам долевого строительства ее фактическая площадь летнего помещения уменьшилась на 0,1 м. кВ., что является менее 3 %.

Расчет истца является не верным, поскольку при расчете летнего помещения истец берет коэффициент 0,5, в то время как указанной в п. 1.1 договора сторонами согласован коэффициент 1, что искусственно приводит к изменению площади летнего помещения.

Договором участия в долевом строительстве предусмотрена площадь летнего помещения 3,70 кв.м с понижающим коэффициентом 1. При этом в соответствии с подп. 2 п. 4.1 договора стоимость лоджии составляет 92 500 рублей и является неизменной.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В свою очередь, п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусмотрено, что - норма, определяющая права и обязанности сторон Договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия Договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого Договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Статьей 5 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ, т.е. действующей на дату заключения между сторонами Договора от 01.08.2018 г.) закреплено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из буквального толкования положений п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 свободе договора и ее пределах", следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

- цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4 ст. 168 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В абзаце втором п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Как указал в своем обзоре Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что содержание п. 1.1, 4.1. Договора, полностью соответствует требованиям п. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениям ст. 421, 422, 424 ГК РФ.

Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной менее 3%. Стороны договора при заключении договора достигли соглашение о допустимом отклонения фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цена объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения площади передаваемого объекта.

Суд отмечает, что, что в возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Поскольку в спорной квартире имеется лоджия/балкон, постольку истцы обязаны оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом лоджии/балкона.

Применение понижающих коэффициентов при отражении площади балконов и лоджий в документах технического учета установлено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 для целей проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, а также постановки помещений на кадастровый учет.

Условия пунктов 2.6, 2.7 договора участия в долевом строительстве, предусматривающие возможность изменения площади квартиры по итогам строительства, не противоречат Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты", а также не нарушают положения Закона о защите прав потребителей, поскольку устанавливают взаимные обязательства сторон относительно возврата/доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектных и фактических площадей на установленную договором погрешность 3%.

Доказательств, подтверждающих несогласие истца с условиями заключаемого договора, а именно с ценой договора, в момент его заключения, не представлено.

Таким образом, истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве в порядке уступки права на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. Пункты 2.6 и 2.7 договора устанавливают, что для расчета площади лоджии применяется коэффициент 1, а не 0,5. При подписании договора уступки прав истцы согласились с такими условиями договора.

Исходя из свободы заключения договора и неоспаривания сторонами условий договора, разницу суммарной площади квартиры следовало считать с учетом фактической площади лоджии как по договору долевого участия, так и по плану объекта по состоянию на момент передачи жилого помещения по акту приема-передачи от05.03.2018.

При таких обстоятельствах в переводе к коэффициенту 1, фактическая площадь лоджии истца, отраженная в плане объекта от 14.09.2017 и на момент передачи объекта по акту приема-передачи, составила 3.6 кв. м, а суммарная 53,4 кв. м, что составляет разницу с проектной площадью не более 1.1. кв. м (54,5 кв. м – 53,4 кв. м = 1,1 кв. м) или 2,8%, исходя из расчета: (54,5 кв. м = 100%, 53,4 кв. м = 97,98% от проектной площади, 100% - 97,2% = 2,02%).

Поскольку фактическая площадь квартиры истцов уменьшилась по сравнению с проектной менее чем на 3%, при этих условиях в соответствии с п. 2.6 договора стороны не производят дополнительные расчеты, постольку взыскание в пользу истца с ответчика уплаченных по договору денежных средств в сумме 46250 руб. является неправомерным.

В связи с тем, что оснований для взыскания денежных средств за объект не имеется, суд считает, что не подлежит взыскание с ответчика в пользу истца неустойки и штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Марчукайтес Марины Дмитриевны к ООО «Специализированный застройщик «УК «Эфес» о защите прав потребителя оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья В.Р. Капралов