Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2170/2019 ~ М-1785/2019 от 25.07.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2019 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Болохова О.В.,

при секретаре Ефимовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2170\2019 по иску Калининой Татьяны Васильевны к ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» о признании заключенного предварительного договора купли – продажи договором долевого участия в строительстве.

УСТАНОВИЛ:

Калинина Т.В. обратилась в Ставропольский районный суд с иском к ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» о признании заключенного предварительного договора купли – продажи договором долевого участия, в обоснование требований указав, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Свои обязательства по договору истец выполнил полностью. Однако, в нарушение заключенного договора, ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» свои обязательства не выполнило. Объект построен не был. Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016г. возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника. Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017г. ООО «Инвестиционная компания «НЕДВИЖИМОСТЬ», признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Н.Р. Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 24.8.2017 г. удовлетворено заявление истца и включены в реестр требований кредиторов ее требование о передачи жилого помещения- в виде жилого помещения, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ИК «Недвижимость». Истец обратился в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении в Реестр граждан, чьи денежные средства и чьи права нарушены (так называемый «реестр обманутых дольщиков»), с целью получения помощи и содействия со стороны государства для получения оплаченного жилья. Письмом от 30.01.2013 г. в удовлетворении просьбы истца было отказано по причине того, что договор, заключенный с ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ. Фактически заключенный между сторонами договор являлся «завуалированным» договором долевого участия в строительстве, так как на момент заключения договора земельный участок, на котором должно было происходить строительство являлся целым и неделимым, и должен был быть выделен под конкретное помещение только после окончания строительства, строительство должно было осуществляться не одного конкретного жилого дома для истца, а целого ряда жилых помещений в последующем называемых «блочных жилых домов», что подтверждается приложением № к договору и п. 3 дополнительного соглашения.

Просит признать, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между Калининой Татьяной Всильевной и Обществом с ограниченной ответственностью «ИК-Недвижимость» договором долевого участия в строительстве и урегулированным ФЗ от 30.12.2004 № 214 –ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

В судебном заседании истица полностью поддержала исковые требования.

Представитель ответчика в лице конкурсного управляющего - ООО «Инвестиционная компания» « НЕДВИЖИМОСТЬ» в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Определением от 29 июля 2019 года к участию деле в качестве третьего лица привлечено Министерство строительства по Самарской области.

Представитель третьего лица Министерство строительства по Самарской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. Суд, с учетом мнения истца, положений ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.

Выслушав истца, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов дела следует, между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» (Продавец) и Калининой Татьяной Васильевной (Покупателем) был заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу земельного участка: <адрес>

В соответствии с разделом 1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат земельный участок с кадастровым номером №, площадью не менее 250 кв.м., с местоположением: <адрес>, и жилое помещение - жилой блок блокированного дома количество этажей 2, общей площадью 115 кв.м., расположенный по адресу земельного участка: <адрес>

Стоимость земельного участка сторонами определена в размере 100000 (сто тысяч) рублей, а жилого дома в размере 3 730 000 (Три миллиона семьсот тридцать) рублей (всего - 3 830 000 рублей).

Согласно п.2.11 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчётный счет Продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договора, в счет приобретения законченного строительством жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, Калинина Т.В. перечислила на расчетный счет ООО «ИК «Недвижимость» 3 680000 (Три миллиона шестьсот восемьдесят тысяч) рублей, что подтверждается следующими платежными документами: платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 350000 рулей, квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 200000 рублей, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 200000 рублей, квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 650000 рублей, квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 150000 рублей, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 280000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору № П32-2 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору № П32-2 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость дома на момент подписания договора составляет 3 580 000,00 рублей. Стоимость земельного участка на момент подписания договора составляет 100000 рублей. Итого общая стоимость имущества по договору 3680 000 рублей. Возврат излишне оплаченных денежных средств внесенных по предварительному договору в размере 150 000 рублей кредитору осуществлен в полном объеме.

В соответствии с указанным предварительным договором и дополнительным соглашением к нему Калинина Т.В. внесла ООО «ИК «Недвижимость» денежные средства в сумме 3 680 000 рублей, что является полным исполнением обязательств по оплате.

Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в ориентировочный адресный ориентир с <адрес>

Обязанность Калининой Т.В. по оплате исполнена полностью.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 г. по делу № А55- 23794/2016 Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Конкурсным управляющим утверждена Овчинникова Наиля Равильевна.

Сообщение о введении процедуры конкурсного производства в отношении ООО «ИК «Недвижимость» опубликовано ДД.ММ.ГГГГ в газете «Коммерсантъ» № под номером №. Суд пришел к выводу о необходимости применить при рассмотрении дела о признании ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» несостоятельным (банкротом) правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.08.2017 г. № А55- 23794/2016 были удовлетворены требования Калининой Т.В. о включении в реестр требования о передаче жилого помещения, а именно: суд определил включить требование Калининой Татьяны Васильевны о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей ориентировочной площадью 115 кв.м., количество этажей - 2, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ИК «Недвижимость».

ДД.ММ.ГГГГ Калинина Т.В. обратилась в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении в Реестр граждан, чьи денежные средства и чьи права были нарушены (так называемый «реестр обманутых дольщиков), с целью получения помощи содействия со стороны государства для получения оплаченного жилья.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении просьбы Калининой Т.В. было отказано по причине того, что договор, заключенный с ООО ИК «Недвижимость» не соответствует требованиям ФЗ №214-ФЗ.

Письмом Верховного Суда РФ от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)» установлено, что "Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2)      путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3)           жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве».

Фактически заключенный между сторонами договор являлся «завуалированным» договором долевого участия в строительстве, так как на момент заключения договора земельный участок, на котором должно было происходить строительство являлся целым и неделимым, и должен был быть выделен под конкретное помещение только после окончания строительства, строительство должно было осуществляться не одного конкретного жилого дома для истца, а целого ряда жилых помещений в последующем называемых «блочных жилых домов», что подтверждается приложением № к договору и п. 1.1. дополнительного соглашения.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Отношения урегулированный указанным предварительным договором прямо соответствуют указанной норме.

Согласно п.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ 4. договор должен содержать:

1)     определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Указанный предварительный договор содержит и описание объекта недвижимости, подлежащего передачи (п. 1.1, п. 2.2. договора), и срок передачи объекта строительства (п.2.4, договора), цену договора и порядок ее уплаты (п.2.8, договора).

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-214 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Калининой Татьяны Васильевны – удовлетворить.

Признать, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между Калининой Татьяной Всильевной и Обществом с ограниченной ответственностью «ИК-Недвижимость» договором долевого участия в строительстве и урегулированным ФЗ от 30.12.2004 № 214 –ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Самарский областной суд через Ставропольский районный суд.

Судья –