Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-497/2017 (2-12355/2016;) ~ М-13304/2016 от 19.12.2016

Дело № 2-497/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2017 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г.,

С участием истца – З., представителя истца - Представитель1, представителя ответчика С.1 – Представитель2, представителя третьего лица управления образования администрации г. Благовещенска – Представитель3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З. к С.2, С.1 о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, -

УСТАНОВИЛ:

З. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указала, что на основании договора № ***, она и ТретьеЛицо1 являются собственниками квартиры № ***, расположенной по адресу: ***. В связи с возникшей тяжелой жизненной ситуацией, ей понадобилась определенная сумма денег, в связи с этим, она нашла в средствах массовой информации объявление гражданина, который предлагал дать деньги в долг под проценты. Связавшись с данным гражданином (С.1), она договорилась с ним о займе в размере ***. С.1 пояснил, что проценты будут составлять ***% от суммы займа и кроме того, в целях обеспечения исполнения договора займа она должна заключить с ним договор о залоге квартиры. Как пояснил С.1, после выплаты долга, данный договор будет расторгнут. Прибыв в МАУ г. Благовещенска «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг», она подписала бумаги. В тот момент она находилась в крайне тяжелом подавленном состоянии, а так же в силу своей юридической неграмотности, она подписала бумаги, которые ей давал С.1 В момент подписания она не осознавала, что подписывает договор купли-продажи квартиры. Кроме того, на то, что в договоре займа был указан не С.1, а С.2, она не обратила внимание. Таким образом, между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** от *** года. По договору она передала в собственность С.1 указанную квартиру, собственником которой являлась она и ее сын ТретьеЛицо1, а ответчик принял квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ***. Однако данный договор между сторонами заключен с целью прикрыть другую сделку, а именно – договор залога квартиры. Фактически договор не исполнялся, данный договор заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Ежемесячно она выплачивала С.2 по ***, последняя сумма процентов в размере *** была уплачена ей С.2 *** года. Далее, в связи с тем, что за коммунальные платежи по оплате квартиры накопился долг и счета были арестованы приставами, выплачивать ежемесячную сумму процентов у нее не было возможности и она решила продать свою квартиру, расположенную по адресу: ***, для того, чтобы отдать задолженность по договору займа С.2, а на оставшиеся деньги купить *** квартиру. После чего, она нашла покупателя - ТретьеЛицо3, который заказал отчет об оценке. Согласно данному отчету стоимость спорной квартиры составляет ***, однако С.2 отказался возвращать квартиру.

На основании изложенного, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** от *** года, государственную регистрацию права собственности на квартиру от *** года № *** на имя ответчика; обязать ответчика возвратить в ее собственность квартиру и признать за ней право собственности на квартиру.

В судебное заседание не явились ответчики С.1, С.2, представитель Управления Росреестра по Амурской области, третье лицо ТретьеЛицо1, представитель третьего лица ООО «Новый дом», о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, при этом ответчик С.1 обеспечил явку своего представителя. Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Истец, представитель истца в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований, пояснив об обстоятельствах изложенных в исковом заявлении, просили требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика С.1 возражала против заявленных требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление, из которых следует, что расчеты по сделки купли-продажи спорной квартиры произведены между сторонами полностью, сделка исполнена в полном объеме, о чем свидетельствует расписка истца о получении денежных средств от *** года, подписанная ей собственноручно. Истец и ее сын ТретьеЛицо1 снялись с регистрационного учета по месту нахождения квартиры, о чем свидетельствует поквартирная карточка, других членов семьи на момент совершения сделки в квартире зарегистрировано не было. Таким образом, сторонами оспариваемой сделки договор был фактически исполнен. Доказательств того, что между сторонами был заключен договор залога либо договор займа истцом в материалы дела не предоставлено. В обоснование притворности сделки истцом предоставлены договоры, заключенные с разными лицами, в то время, как следствием из правил о единстве воли участников притворной сделки является требование о том, чтобы стороны притворной сделки и прикрываемой сделки совпадали. Относительно довода о заниженной стоимости квартиры, пояснила следующее: истец обращалась с просьбой купить квартиру дважды, в мае и июне *** года, после того, как квартира была осмотрено, ей было разъяснено, что поскольку квартира в очень плохом состоянии, то она не может стоить дорого, кроме того, числится долг по коммунальным платежам. В связи с чем З. согласилась продать квартиру за ***. Пользоваться квартирой ей было разрешено до ноября *** года. Кроме того, оценка квартиры произведена на основании подложных документов.

Представитель третьего лица управления образования администрации г. Благовещенска – Представитель3 в судебном заседании пояснила, что З. в настоящее время является опекуном ТретьеЛицо2, адрес проживания которой указан – ***.

Из письменных возражений С.2 следует, что действительно между ним и З. заключен договор займа от *** года, согласно которому он занял ей денежные средства. З. денежные средства получены в полном объеме, что подтверждается распиской от *** года. Данный договор З. не оспаривает. Никакого договора залога между ними не составлялось. Из текста искового заявления следует, что требования предъявляются к ответчику С.1, как к стороне по договору купли-продажи, то есть он договор купли-продажи с
З. и ТретьеЛицо1 не заключал, не является стороной по данной сделке, в связи с чем, полагает, что отношения к данному спору не имеет. Так же считает, что никаких законных прав и интересов З. он не нарушал, поэтому является ненадлежащим ответчиком по данному делу. Кроме того, истец никаких требований к нему не заявляет.

Выслушав пояснения сторон и их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, *** года между З. действующей за себя и по доверенности за ТретьеЛицо1 (продавец) и С.1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № *** по ул. *** г. Благовещенска. В силу п.п. 3,4 договора, квартира продана за ***, которые выплачиваются в следующем порядке: ***, до подписания данного договора, ***, в течение двух дней после регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области наличным путем за счет собственных средств; продавец передал, а покупатель принял квартиру.

Право собственности на спорное недвижимое имущество было зарегистрировано за С.1 *** года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от *** года.

При этом *** года между С.2 и З. был заключен договор займа, по которому З. заняла у С.2 ту же сумму – *** на срок до *** года.

По договору от *** года З. продала квартиру С.1, за ту же сумму – ***.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель Свидетель1 пояснил, что является знакомым С.1, в июне *** года он осматривал квартиру, расположенную по адресу: ***, для примерной оценки стоимости ремонта квартиры, данная квартира требовала много вложений, требовалось примерно *** – *** на материалы и стоимость работ около *** – ***.

Свидетель Свидетель2 пояснила, что является знакомой истца, ответчика видела один раз. Летом *** года ей позвонила истец и сказала, что ей срочно нужны деньги, но она помочь ей не могла. Так же ей известно со слов истца, что З. нашла в газете по объявлению человека, который выдает займы под залог недвижимости, она встретилась с ним, договорилась о займе. На встречу с ним они ходили вместе, ответчик забрал у З. документы на квартиру, какие истец подписывала документы она не видела и зачем они ходили в МФЦ она так же не знает, знает, что истцу необходимо было оформить какие-то документы, квартиру истец продавать не собиралась.

Свидетель Свидетель3 пояснила, что является дочерью истца, а так же матерью несовершеннолетней ТретьеЛицо2 Ей известно, что З. срочно нужны были деньги, поскольку брат находился в местах лишения свободы и ему нужно было помочь, в связи с чем мать, найдя в газете объявление, заключила со С.1 договор займа.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из анализа приведенной нормы следует, что при совершении такой сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки. Притворной является та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю ее участников сделки.

Как следует из материалов регистрационного дела, пояснений свидетелей, между ответчиком С.1 и З. сложились отношения, как между заемщиком (должником) и займодавцем (кредитором), при возникновении которых спорная квартира выступает в качестве предмета залога.

На это указывает равенство суммы займа по договору займа от *** года, заключенного между З. и С.2 и цены договора купли-продажи квартиры, соглашение о возврате квартиры прежнему собственнику по такому же договору после погашения долга. Сохранение права проживания в указанной квартире истцом после заключения договора купли-продажи на условиях безвозмездного пользования.

Помимо этого, суд учитывает, что фактическая передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем по указанному договору не осуществлялась.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от *** года является притворной сделкой, заключенной сторонами с целью прикрыть договор о залоге недвижимого имущества, обеспечивающий денежные обязательства З. перед С.2.

При таких обстоятельствах указанную сделку следует признать ничтожной.

Рассматривая требования истца о признании недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиру за ответчиком, возложении обязанности возвратить в собственность истца квартиру и признании за истцом право собственности на квартиру, суд приходит к следующим выводам.

Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав возможна способами, прямо указанными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избранный истцом способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, в силу данной нормы права заинтересованным лицом в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право другого лица на недвижимое имущество, а не сама содержащаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации права.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований З. о признании недействительной государственной регистрации права собственности на квартиру от *** года № *** на имя ответчика, а так же возложении на ответчика обязанности возвратить в собственность З. квартиру и признать за ней право собственности на квартиру, с учетом того, что договор купли-продажи квартиры № *** по ул. *** г. Благовещенска от *** года признан судом недействительным (ничтожным), что является основанием для внесения записи в ЕГРП, не имеется.

В исковом заявлении в качестве соответчика указан С.2, однако каких либо требований к указанному ответчику истцом не предъявляется, в связи с чем С.2 является ненадлежащим ответчиком по делу.

Из материалов дела видно, что при подаче настоящего иска истцом оплачена государственная пошлина в размере ***.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения иска и правил ст. 98 ГПК РФ с ответчика С.1 в пользу истца надлежит взыскать государственную пошлину в сумме ***.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования З. к С.2, С.1 о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить в части.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный *** года между З., действующей за себя и от имени ТретьеЛицо1 по доверенности и С.1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать со С.1 в пользу З. расходы по оплате государственной пошлины в размере ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме принято 02 мая 2017 года.