Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4307/2015 ~ М-3187/2015 от 06.05.2015

Дело № 2-4307/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2015 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя в составе:

Председательствующего судьи Даниловой Е.С.,

при секретаре Каленской Я.В.,

с участием: представителя заявителя Володкович С.А. – Калужского Я.Ю., представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по СК Зафировой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда города Ставрополя гражданское дело по заявлению Володкович С. А., орган чьи действия обжалуются – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, заинтересованное лицо – ПКСЖ «Дружба», об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Володкович С.А. обратилась в суд с заявлением, в котором просит: признать незаконным решение регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Подпориной Е. Г. - от <дата обезличена> <номер обезличен> об отказе в государственной регистрации права собственности на трехкомнатную <адрес обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 104,5 кв. м, а также площадь лоджий, балконов 5,8 кв. м, кадастровый номер <номер обезличен>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности Володкович С. А. на трехкомнатную квартиру № <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 104,5 кв. м, а также площадь лоджий, балконов 5,8 кв. м, кадастровый номер <номер обезличен>, и выдать Володкович С. А. свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

В обоснование требований в заявлении указано, что заявитель на основании договора долевого участия в строительстве жилья от 27 мая 2008 г № 532 и акта приема-передачи недвижимости от 06 декабря 2013 г является законным владельцем трехкомнатной квартиры № <номер обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 104,5 кв. м, а также площадь лоджий, балконов 5,8 кв. м, кадастровый номер <номер обезличен>. Указанный объект недвижимости принадлежит Заявителю на праве собственности согласно указанным выше документам. Обременении объекта недвижимости не имеется. Иных лиц, оспаривающих права Заявителя, не имеется. 23 декабря 2014 г Заявитель в лице своего представителя по доверенности Кладий Р.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанную выше трехкомнатную квартиру в установленном законом порядке. Однако 27 января 2015 г государственная регистрации права собственности на недвижимое имущество была приостановлена. В акте приема-передачи недвижимости имеется наличие долга у Володкович С. А. перед ПКСЖ «Дружба» в размере <данные изъяты> рублей. Согласно указанного акта данная сумма возникла в результате, проведенных ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», дополнительных замеров площади квартиры, согласно которым площадь увеличилась на 5,02 квадратных метров. В связи с наличием в акте формулировки о том, что оплата за данные квадратные метры дольщиком не произведена, регистратор в решении о приостановлении государственной регистрации указал о возникновении ипотеки в силу закона на основании пункта 5 ст. 488 ГК РФ, которая подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об ипотеке» на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона. Кроме того, регистратор усмотрел, что в представленной экспликации кадастрового паспорта помещения от 06.12.2014 г произошло изменение параметров объекта недвижимости по сравнению с представленной экспликацией к договору долевого участия и указал, что Володкович С.А. не вправе была осуществлять перепланировку в квартире, право на которую ей еще не принадлежит. Документов, подтверждающих законность и завершенность проведения перепланировки на регистрацию не представлено. В решении о приостановлении регистрации Заявителю было предложено представить документ, подтверждающий полную оплату по договору либо заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона, а также предоставить документы, подтверждающие законность проведения перепланировки в квартире. Данные требования Заявитель не исполнил, так как считал их незаконными. 27 февраля 2015 г регистратором Управления Росреестра по СК было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности. Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации права собственности на трехкомнатную квартиру противоречит ст. 131 ГК РФ, ст.ст. 13, 17 и 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», нарушает права Заявителя как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом. Так, например, в части предъявленного регистратором требования о представлении документа, подтверждающего полную оплату по договору, либо заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона имеется три основания для того, чтобы считать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности. Обязательства по оплате цены договора Заявитель выполнил в полном объеме, а именно: по договору № 532 от 27 мая 2008 г оплатил сумму в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается актом приема-передачи недвижимости в пункте 12 и самим договором в пункте 3.1.2., где сказано, что квартира оплачена полностью. В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Договором долевого участия в строительстве жилья, заключенным между Володкович С. А. и ПКСЖ «Дружба», не предусмотрена возможность изменения цены. Соглашение сторон, согласно которого цена договора изменена после его заключения, отсутствует. Таким образом, из-за отсутствия самой возможности изменения цены в рамках указанного договора одновременно отсутствует возможность формирования задолженности в этой части. Факт наличия задолженности по договору у Володкович С. А. перед ПКСЖ «Дружба» отсутствует. Следовательно, у ПКСЖ «Дружба» не было законных оснований для включения в акт приема-передачи недвижимости сведений, свидетельствующих о факте наличия задолженности Володкович С. А. перед ПКСЖ «Дружба». Таким образом, Застройщиком, в результате включения в акт сведений о неоплаченных квадратных метрах, ущемлены предусмотренные законом права Дольщика. Регистратор регистрирующего органа усмотрел возникновение ипотеки в силу закона на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ. Однако, ответственность участника долевого строительства за неисполнение условий договора по оплате цены договора установлена ст.ст. 5 и 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Обязанность участника долевого строительства по передаче в залог застройщику объекта долевого строительства названными статьями не предусмотрена. Возложение на участника долевого строительства дополнительной обязанности, не предусмотренной Законом № 214-ФЗ и другими нормативными актами, ущемляет предусмотренные законом права дольщика. Таким образом, ипотека в силу закона (по п. 5 ст. 488 ГК РФ) не возникает еще и потому, что в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Для возникновения гражданских правоотношений по ст. 488 ГК РФ (Оплата товара, проданного в кредит) договор долевого участия должен содержать в себе такой квалифицирующий признак как отсрочка платежа. Поскольку в заключенном сторонами договоре прямо не прописана отсрочка платежа, а напротив сначала дольщик обязан произвести оплату, а за тем только застройщик передает по акту объект недвижимости в собственность, то форма договора в части установления отсрочки платежа не соблюдена. Несоблюдение формы договора в части установления отсрочки платежа не порождает гражданских правоотношений, связанных с залогом. Аналогичные мотивы заявителя применимы к акту-приема передачи недвижимости, который лишь фиксирует, что сумма в размере <данные изъяты> рублей за дополнительные квадратные метры площади не оплачена. Актом прямо не предусмотрены как сама обязанность дольщика оплатить дополнительные квадратные метры, так и срок (квалифицирующий признак ипотеки в силу закона по п. 5 ст. 488 ГК РФ) их оплаты. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. Применительно к рассматриваемому делу, основаниями являются: договор долевого участия в строительстве жилья и акт приема передачи недвижимости. Данные документы были представлены в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Кроме того, в регистрирующий орган были представлены: кадастровый паспорт помещения и квитанция об оплате госпошлины. В данной норме Закона, равно как и в других правовых нормах, отсутствует обязательное требование о представлении документов об отсутствии задолженности у дольщика перед застройщиком. Также в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет требования представлять вместе с заявлением на регистрацию права заявление на регистрацию ипотеки в силу закона в случае, если имеются ее признаки. В соответствии с ч. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Таким образом, непредставление документа об отсутствии задолженности и заявления о регистрации ипотеки в силу закона не препятствует регистрации права собственности без обременения. В части предъявленного регистратором требования о представлении документов, подтверждающих законность проведения перепланировки в квартире отказ в государственной регистрации права собственности следует считать незаконным, так как вывод регистратора о проведении дольщиком перепланировки сделан без наличия необходимых для этого доказательств. В кадастровом паспорте помещения отсутствует какая-либо информация о том, что в данной квартире имеется незаконная перепланировка.

В судебное заседание заявитель Володкович С.А. не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя по доверенности.

Представитель заявителя Володкович С.А. – Калужский Я.Ю., заявление поддержал, просил суд его удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по СК Зафирова А.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления, пояснив, что отказ государственного регистратора является законным и обоснованным. Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты: гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В соответствии со статьей 12 Закона о долевом участии обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. На государственную регистрацию не предоставлены документы, свидетельствующие о том, что дольщик выполнил свои обязательства в полном объеме по договору долевого участия. На основании вышеизложенного, ввиду того, что оплата по Договору долевого участия в строительстве за вышеуказанную квартиру дольщиком произведена не полностью, возникает ипотека в силу закона. Государственная регистрация права собственности на квартиру №<номер обезличен>, за Володкович С.А. не производилась, соответственно право собственности на указанную квартиру у нее не возникло. Учитывая указанные нормы, Володкович С.А. не вправе была осуществлять перепланировку в квартире, право на которую ей еще не принадлежит. Документов, подтверждающих законность и завершенность проведенной перепланировки, предусмотренных действующим законодательством, на регистрацию также не представлено. Так же, согласно пункта 5.2.4 Договора долевого участия Дольщик не вправе без согласия с Застройщиком производить перепланировку квартиры, возводить пристройки или иным образом занимать для личных нужд места общего пользования. В ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации дополнительного соглашения об изменении предмета договора, так же не представлены изменения в план создаваемого объекта, проектная декларация.

Представитель ПКСЖ «Дружба» в суд не явился, о дате, времени и месте его проведения извещен своевременно и надлежащим образом. Заявлений от него в порядке ст. 167 ГПК РФ не поступало.

Суд с согласия участников процесса полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ст. 56 ГПК РФ).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст.ст. 59, 60 ГПК РФ).

Гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.

К решениям, действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского производства, согласно ст. 255 ГПК РФ, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействия), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином своих прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно ст. 13 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственный регистратор может принять решение о проведении государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации либо отказе в государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, когда документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании установлено, что в 23.12. 2014 г. в Управление Росреестра по СК с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на квартиру №<номер обезличен>, находящуюся по адресу: <адрес обезличен> обратился Кладий Р.А., действующий в интересах Володкович С. А..

В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию права собственности были предоставлены: договор <номер обезличен> долевого участия в строительстве жилья от 27.05.2008 года,зарегистрированный 18.12.2008 года <номер обезличен> (далее - Договор долевого участия); акт приема - передачи недвижимости от 06.12.2013 года (далее - Акт приема передачи).

В качестве технической документации на государственную регистрацию представлен Кадастровый паспорт помещения (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 06.12.2014 года <номер обезличен> выданный Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю.

27.01.2015г. на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в государственной регистрации права собственности было отказано, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации права, заявителем не были представлены документы, свидетельствующие о том, что оплата по договору долевого участия в строительстве произведена в полном объеме. В связи с чем в соответствии с п.2ст.20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» возникает ипотека в силу закона, регистрация которой должна быть произведена на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Поскольку заявление о государственной ипотеки от дольщика или от застройщика в управление Росреестра не поступало, государственным регистратором сделан вывод об отсутствии оснований для государственной регистрации права.

Согласно пункту 1.1. Договора долевого участия застройщик принимает дольщика в долевое строительство на трехкомнатную квартиру № <номер обезличен> общей (проектной) площадью 92,01 кв.м., а также площадь (проектная) лоджий, балконов 13,27 кв.м., 7 блок, 17 этаж, в семнадцатиэтажном доме по улице <адрес обезличен>. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов и холодильных кладовых.

Согласно пункту 2.1 Договора общая стоимость строительства квартиры на момент заключения настоящего договора составляет <данные изъяты> рублей и включает в себя стоимость строительства общей площади квартиры и стоимость строительства лоджий (балконов).

Согласно пункту 3.1.3 Договора долевого участия в строительстве окончательный расчет по площади, указанной в п. 1.1 Договора дольщик производит с застройщиком после завершения строительства жилого дома (по факту) до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Однако, согласно Акта приема-передачи застройщик передает дольщику в собственность трехкомнатную квартиру № <номер обезличен> общей площадью 104,5 кв.м., а также площадь лоджий, балконов 5,8 кв.м., 7 блок, 2 этап строительства, 17 этаж, в многоэтажном доме по <адрес обезличен>. В соответствии с замером ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" г. Ставрополя площадь квартиры увеличилась на 5,02 кв.м., что составляет <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. Оплата за данные квадратные метры дольщиком не произведена.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из акта приема-передачи, представленного на государственную регистрацию, следует, что оплата по договору долевого участия в полном объеме не произведена.

Таким образом, доводы заявителей о том, что обязательства по оплате они выполнили в полном объеме, не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном толковании положений договора.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, данный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1988 года №102 « Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты дарственной пошлины.

Поскольку заявление о государственной регистрации ипотеки от дольщика или от застройщика на государственную регистрацию не поступало, государственный регистратор обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для регистрации права собственности.

По мнению суда, отказ в государственной регистрации права, по доводам, изложенным в сообщении об отказе от 27.02.2015, основан на законе и не нарушает права заявителя.

Согласно п. 28 Постановления Пленума от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требования Володкович С.А. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199, 254-258 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Володкович С. А. в удовлетворении требования о признании незаконным решения регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Подпориной Е. Г. - от <дата обезличена> <номер обезличен> об отказе в государственной регистрации права собственности на трехкомнатную квартиру № <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен> общей площадью 104,5 кв. м, а также площадь лоджий, балконов 5,8 кв. м, кадастровый номер <номер обезличен>, отказать.

Володкович С. А. в удовлетворении требования об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности Володкович С. А. на трехкомнатную квартиру № <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 104,5 кв. м, а также площадь лоджий, балконов 5,8 кв. м, кадастровый номер <номер обезличен>, и выдать Володкович С. А. свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца, с момента принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23.06.2015 г.

Судья Е.С. Данилова