Решение по делу № 2-2384/2016 ~ М-498/2016 от 05.02.2016

Дело № 2-2384/16

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июля 2016 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.,

при секретаре Шиленковой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барышева Р.А. к Кисель М.Н., ООО «Европейский квартал», В, Ю, С, К, М, К, К, П, Ц, Б, Р, Н, Б, Ф, К, П, К, Щ, С, К, С, К, Л, К, К, П, П, Аббасовой Г, П, Н, Л, К, Д; С; ИП Затолокина Е.В.; К; П, С, П, И о признании сделок недействительными и признании объектов недвижимого имущества общим имуществом собственников жилых помещений многокваратирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Барышева Р.А. обратилась с данным иском в суд, указав, что является собственником <адрес>. Застройщиком данного дома являлось ООО «Европейский квартал», которое имело разрешительную документацию на возведение многоквартирных жилых домов. Договора по настоянию застройщика были оформлены не напрямую. Так, переход ее квартиры в собственность был оформлен через ООО «Новострой». Данный договор с ООО «Новострой» заключался в офисе ООО «Европейский квартал». В числе сотрудников, оформлявших договора, была и ответчики Кисель М.Н., Затолокина Е.В., представлявшиеся работниками ООО «Европейский квартал». Истица 24 октября 2006 года заключила предварительный договор № купли-продажи жилого помещения в жилом доме по адресу: <адрес> В соответствии с п. 1.1 договора ООО «Новострой» обязалось построить жилой дом с 8-ю этажами в одном подъезде и 9-ю этажами в другом подъезде. Вместе с объектом (квартирой) покупателю, в соответствии с условиями договора, переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном размеру общей площади объекта по отношению к размеру всех объектов дома. Денежные средства оплачивались истицей в соответствии с графиком платежей. Согласно п. 7.7 предварительного договора, при регистрации права собственности на объект к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции, иное оборудование дома, предназначенное для обслуживания более чем одной квартиры. Согласно приложению № к предварительному договору, ООО «Новострой» является инвестором по строительству указанного жилого дома. ООО «Европейский квартал» обязуется передать инвестору ООО «Новострой» объекты инвестиций. ООО «Европейский квартал» по отношению к ООО «Новострой» является поручителем перед возможными кредиторами инвестора – получателями объектов по предварительным или основным договорам купли-продажи. В дальнейшем, после ввода дома в эксплуатацию, истицу вызвали в офис ООО «Европейский квартал» и сообщили, что ввиду того, что предварительный договор не отвечал установленным требованиям и не мог пройти государственную регистрацию, для оформления права собственности истицы на квартиру необходимо заключить договор с ООО «Новострой». 1 июля 2008 года между Барышевой Р.А. и ООО «Новострой» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В пользование Барышева Р.А. был передан подвал <адрес> Свидетельство о регистрации права собственности на <адрес> было выдано Барышева Р.А. 31 июля 2008 года. Природа вышеуказанных договор явно свидетельствует о том, что они направлены на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного жилого дома, т.е. являются по существу договором участия в долевом строительстве с последующим приобретением гражданином квартиры и доли в праве на места общего пользования. С учетом данных в определении ВС РФ № от 19 января 2016 года разъяснений к данным правоотношениям должны применяться нормы закона, регулирующие участие граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. При заключении договора Барышева Р.А., как и других собственников квартир <адрес>, сотрудники ООО «Европейский квартал» ставили в известность о том, что им будет предоставлена возможность пользоваться подвалами, что увеличивало инвестиционную привлекательность данного объекта. Истица была ознакомлена с проектной документацией. Так, согласно разрешению на строительство № от 25 января 2007 года, ООО «Европейский квартал» разрешено строительство объекта многоквартирный дом (№ по ГП). В разрешении на строительство не оговаривалась возможность возведения в подземной части дома нежилых помещений. Таким образом, у ООО «Европейский квартал» отсутствовали основания для возведения нежилых помещений в подвале дома и оформления их в собственность. Данные объекты, как следует из документов, оформленных между застройщиком и генеральным подрядчиком, не передавались ООО «Европейский квартал». В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от 30 ноября 2007 года дом был сдан в эксплуатацию, но указанный документ в части нежилых помещений противоречит разрешению на строительство. После строительства дома истице, в том числе, был передан ключ от входной (общей) двери подвала. В подвале на помещениях были установлены двери, замков не было. Распределение подвалов произошло между жильцами в соответствии с нумерацией, которую произвел застройщик, и самораспределением. В подвале застройщиком устроены кирпичные перегородки, на входах устроены металлические двери с дужками для навесных замков. Жильцы дома пользовались подвалами с момента вселения, оплачивали их содержание, уборку, электроэнергию. ВК подвалам отсутствует отдельный доступ, для пользования подвалом необходимо пройти по коридору, являющемуся общим имуществом. Обслуживание дома осуществляется управляющей компанией, аффилированной с застройщиком. В начале октября 2015 года в подъезде дома было размещено объявление, имеющее печать УК «Евросити», в котором содержалось требование освободить незаконные занятые подвальные помещения в подвале под угрозой вскрытия. Из приложенного акта осмотра помещений жильцы узнали, что собственником подвалов является Кисель М.Н. Выяснилось, что Кисель М.Н. на основании договора № об инвестировании в строительство, заключенного 1 июля 2006 года, якобы является инвестором строительства указанного жилого дома в соответствии с приложением № к договору доля инвестора в объекте <адрес>. В соответствии с приложением № к договору № график внесения инвестиций определен как 1 и 2 кварталы 2008 года, при том, что 30 ноября 2007 года дом уже был введен в эксплуатацию. Подвальные помещения были переданы Кисель М.Н. по актам приема-передачи, в которых дата договора инвестирования указана – 1 июля 2006 года. С учетом того, что разрешения на строительство нежилых помещений не выдавалось, отсутствовали основания для регистрации за Кисель М.Н. права собственности на 78 подвальных помещений. Договор № был представлен для государственной регистрации только 18 июня 2008 года, а право собственности зарегистрировано за 4 дня – 24 июня 2008 года. 30 октября 2015 года было размещено повторное объявление об освобождении 14 нежилых помещений. Кисель М.Н. жильцом дома не является, до 2015 года о своих права на подвальные помещения не заявляла. Существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного жилого дома в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является основанием для расторжении договора долевого участия в строительстве. Общее имущество МЖД не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. В силу аналогии закона (ст.ст. 219, 290 ГК РФ) собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания. Ввиду изложенного сделка – договор № инвестирования от 1 июля 2006 года, заключенный Кисель М.Н., является недействительной по основанию, предусмотренному 168 ГК РФ. Конструктивно подвальные помещения являются неотделимыми частями МЖД, в подвале находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания дома, следовательно, подвальные помещения являются общим имуществом собственников помещений МЖД. С учетом уточенных требований, просит признать недействительными в силу ничтожности договоры: №5 об инвестировании в строительство от 1 июля 2006, заключенный между ИП Кисель М.Н. и ООО «Европейский квартал», на основании которого у Кисель М.Н. возникло право собственности на подвальные нежилые помещения <адрес>, а также последующие сделки, заключенные в отношении спорных объектов недвижимого имущества с В, Ю, С, К, М, К, К, П, Ц, Б, Р, Н, Б, Ф, К, П, К, Щ, С, К, С, К, Л, К, К, П, П, А, П, Н, Л, К, Д, С, ИП Затолокина Е.В. К, П, С, П, И, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать встроенные нежилые помещения <адрес> имуществом собственников помещений МЖД <адрес>.

    Истица Барышева Р.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований и пояснила, что при заключении предварительного договора в 2006 году представители застройщика ей пообещали, что в пользование собственников квартир <адрес> (строительный номер) будут переданы также подвалы. Это сыграло существенную роль в принятии ей решения об инвестировании в строительство именно этого дома. Она была знакома с лицами, организовавшими строительство, и доверяла им. О том, что подвальные помещения находятся в собственности Кисель М.Н., ей стало известно только в октябре 2015 года, когда появились объявления об освобождении подвалов. Полагает, что подвальные помещения, в отличие от цокольных помещений, по всяком случае являются общим имуществом МЖД и не могут быть переданы в единоличную собственность кого-либо. Наличие посторонних собственников создает проблемы для жильцов дома: так, в одном из подвальных помещений собственник держит домашнюю птицу (перепелов), не исключено, что в подвальных помещениях могут быть размещены предметы, представляющие угрозу для жизни и здоровья жильцов. На момент вселения двери подвалов были пронумерованы краской, арабскими цифрами. Ей непонятно, почему появилась литерная нумерация.

    Представитель истца Барышева Р.А. М исковые требования по изложенным выше основаниям поддержал и пояснил, что оспариваемый договор № был заключен задним числом. На это указывает, в частности, то, что площадь передаваемых помещений указана в точности в соответствии с данными БТИ, что невозможно на этапе строительства. Не имеет смысла и инвестирование в момент, когда строительство уже окончено, как было в данном случае. До регистрации права на подвальные помещения Кисель М.Н. должна была получить согласие всех собственников жилых помещений <адрес> на уменьшение их общего имущества, чего сделано не было. Подвал конструктивно представляет собой часть фундамента, и Барышева Р.А., также, как и остальные собственники квартир, оплатила, в том числе, и строительство подвала. Есть основания считать, что собственники для обустройства входов в подвалы с улицы будут ломать фундамент, стены, что недопустимо. Спорные объекты возникли в связи с тем, что были учтены БТИ как отдельные помещения под литерами, при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию уполномоченные должностные лица не сверяли технические данные объекта с проектной документацией. Спорные подвальные помещения относятся к общему имуществу МЖД.

    Ответчики В, Ю, С, К, М, К, К, П, Ц, Б, Р, Н, Б, Ф, К, П, К, Щ, С, К, С, К, Л, К, К, П, П, А, П, Н, Л, К, Д, С, ИП Затолокина Е.В. К, П, С, П, И, будучи надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием ходатайства не заявили.

    Представитель ответчиков Л, Кисель М.Н., Затолокина Е.В. Д исковые требования не признал и пояснил, что 1 июля 2006 года между застройщиком ООО «Европейский квартал» и ИП Кисель М.Н. был заключен договор № об инвестировании в строительство, в соответствии с которым ИП Кисель М.Н. приняла на себя обязательство осуществить частичное инвестирование строительства дома на <адрес>. В приложения № и № указан перечень квартир и нежилых помещений, составляющих долю инвестора в составе объекта. Барышева Р.А. не является стороной по договору, заключенному между ИМ Кисель М.Н. и ООО «Европейский квартал», также не является инвестором строительства дома, поэтому не имеет оснований оспаривать договор №. Барышева Р.А. приобрела <адрес> одного из инвесторов строительства – ООО «Новострой». Доказательств передачи ей подвального помещения ООО «Европейский квартал» или Кисель М.Н. не представлено. Одновременно в МЖД могут быть помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений МЖД либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, следует как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в МЖД, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющейся общим имуществом, содержащиеся в ЕГРП. Доказательств того, что спорные подвальные помещения относились к общему имуществу МЖД и были соответствующим образом зарегистрированы, истцом не представлено. Предусмотренный ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании недействительной ничтожной сделки пропущен, он исчисляется с момента начала срока действия сделки. Исполнение оспариваемой сделки – договора № от 1 июля 2006 года – началось 21 апреля 2008 года с момента передачи спорных помещений Кисель М.Н. в соответствии с актами приема-передачи.

    Третьи лица В, П, Р, Ф, М, Б, А, К, Д, Б, К, Г, Г, Г, К, Ю, Ш, К, Г, У, У, Л, Н, А, А, К, Б, Б, Б, Б, И, И, И, В, С, К, Ч, К, И, К, С, Б, С, С, О, Л, Ш, М., С, З, Н, К, Г, З, Г, Г, Г, Г, Р, Л, П, С, Е, Д, Е, В, П, будучи надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием ходатайства не заявили.

    Третьи лица – собственники квартир в <адрес> С, Б, С, Н, Н, Б, Ш, Г, С, В в судебном заседании исковые требования поддержали.

Н пояснил, что, согласно договору, в соответствии с которым он стал собственником квартиры в <адрес>, ему также перешло право на часть общей собственности МЖД в виде одного подвального помещения. Подвал во всяком случае относится к общему имуществу, и не может быть самостоятельным объектом права, в отличие от цокольного помещения. Спорные нежилые помещения не имеют подводов электричества и водоснабжения, отдельных входов, их самостоятельная эксплуатация невозможна.

Г пояснил, что Кисель М.Н., являясь риэлтором и работником ООО «Европейский квартал», использовала свое служебное положение для оформления права собственности на подвальные помещения. При заключении договоров она вводила его и других будущих собственников в заблуждение, обещая, что подвалы будут относиться к общему имуществу МЖД. Он пользуется одним из подвальных помещений с 2009 года, которое выбрал самостоятельно.

С пояснил, что, если подвальные помещения будут находиться в собственности посторонних лиц, в случае аварийной ситуации невозможно будет получить доступ к подвалам, что сделает невозможным ликвидацию аварии.

С пояснила, что при приобретении квартиры ей были также выданы ключи от подвала, которым она пользовалась в течение длительного времени. Ответчики демонтировали замок на их подвальном помещении, пропали ее личные вещи.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд полагает необходимым в удолветворени исковых требований отказать.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В статье 181 ГК РФ указано, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

    Согласно ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

    В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 19.05.2009 г N 489-О-О, указано, что, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, предназначены ли спорные нежилые помещения для обслуживания всего жилого дома, а также были ли спорные нежилые помещение в момент регистрации права собственности на квартиры и встроенные нежилые помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию того факта, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на сторону истца, а бремя доказывания того, что спорные подвальные помещения многоквартирного дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования - на ответчиков.

    Установлено, что Барышева Р.А. является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 1 июля 2008 года.

    24 октября 2006 года между ООО «Новострой» и Барышева Р.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить договор купли-продажи на условиях, определенных данным договором. В силу п. 6.1 ООО «Новострой» обязалось заключить с покупателем основной договор купли-продажи объекта и передать покупателю введенный в эксплуатацию объект, в состоянии, соответствующем Приложению № к договору, со всей документацией, необходимой для технической эксплуатации и регистрации права на объект. Из приложения № к договору № усматривается, что ООО «Новострой» являлся инвестором строительства дома по адресу: <адрес>, а застройщиком - ООО «Европейский квартал».

    Согласно договору купли-продажи от 1 июля 2008 года, Барышева Р.А. стала собственником <адрес>. Как указано в договоре, дополнительные сведения об объекте купли-продажи содержатся в техническом паспорте инв. №. Согласно акту приема-передачи, в тот же день Барышева Р.А. приняла <адрес>.

    Ни в договоре от 24 октября 2006 года, ни в договоре от 1 июля 2008 года не содержится указания на то, что собственнику квартиры Барышева Р.А. передаются в собственность или в пользование подвальные помещения <адрес>.

    1 июля 2006 года между ООО «Европейский квартал» и ИП Кисель М.Н. заключен договор инвестирования в строительство №, в соответствии с условиями которого инвестор принимает на себя обязательство осуществлять частичное инвестирование строительства объекта инвестиций, расположенного по адресу: <адрес>. По распределению результатов инвестиционной деятельности на долю инвестора приходится 363,0 кв.м. из общей площади объекта согласно Приложением 1 и 2 к договору. Согласно приложениям к договору, доля инвестора Кисель М.Н. составила <адрес> (строительный) общей площадью 76,9 кв.м., а также подвалы <данные изъяты>. Указанные помещения приняты ИП Кисель М.Н. 21 апреля 2008 года, как следует из актов приема-передачи, являющихся приложением к договору об инвестировании.

    На основании вышеуказанного договора об инвестировании ИП Кисель М.Н. стала собственником подвальных нежилых помещений <данные изъяты>

    Впоследствии в отношении указанных объектов недвижимого имущества были совершены сделки: договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2008 года между Кисель М.Н. и В в отношении помещения № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Ю в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2011 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Ю в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и С в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи от 20.11.2008 года заключенный между К (1/2 доли) и М (1/2 доли) литера №. с кадастровым номером №; договор № об инвестировании в строительство от 01.07.2006 года заключенный между ООО «Европейский квартал» и ИП Кисель М.Н. в отношении помещения с литером №. с кадастровым номером № в отношении помещения с литером №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К, литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. с С в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между ИП Кисель М.Н. и П в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.06.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Ц в отношении помещения литера № с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2012 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Б в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.11.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Р в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.01.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Н в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Б в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2011 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Ф в отношении помещения литера №с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества и акт приема-передачи от 03.12.2008 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К, а также договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2015 года заключенный между К и П в отношении помещения литера № с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера №с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.01.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Щ в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2014 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и С в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2009 гожа заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и С в отношении помещения литера №. с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Л в отношении помещений литера № с кадастровым номером № помещения литера № с кадастровым номером №, помещения литера № с кадастровым номером №, помещения № с кадастровым номером №, помещения литера № с кадастровым номером №, помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2008 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Л в отношении помещения литера № с кадастровым № договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2011 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера № с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2011 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.12.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и П в отношении помещения литера № с кадастровым номером № и в отношении помещения литера №с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и П в отношении помещений литера № с кадастровым номером №, литера №. с кадастровым номером №, литера № с кадастровым номером №; правоустанавливающий документ на основании которого Аббасова Г стала собственником помещения литером № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.11.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и П в отношении помещения литера № с кадастровым номером №, а также в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н.и П в отношении помещения литера № с кадастровым номером 39:15:132501:1265; договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Н, а также договор купли-продажи от 25.09.2014 года заключенный между Н и Л в отношении помещения литера № с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и Д в отношении помещения литера № с кадастровым номером № и помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и С в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2012 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2012 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и К в отношении помещения № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера № с кадастровым номером № и в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2015 года между ИП Кисель М.Н. ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения № с кадастровым номером №, а также в отношении помещения литера № с кадастровым номером № договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.11.2009 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и П, а также договор купли-продажи от 11.11.2015 года заключенный между П и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении помещения литера № с кадастровым номером № на основании которого за Затолокина Е.В. зарегистрировано право собственности 21.12.2015 года; договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.112009 года заключенным между ИП Кисель М.Н. и Д, а также договор между Д и Затолокина Е.В. право собственности по которому зарегистрировано в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №, в отношении помещения литера № с кадастровым номером №, в отношении помещения литера № с кадастровым номером №, в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и С в отношении помещения литера № с кадастровым номером №, а также в отношении помещения литера № с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.11.2012 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и П в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.08.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и И в отношении помещения литера № с кадастровым №, в отношении помещения литера № с кадастровым номером № в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №; договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2015 года заключенный между ИП Кисель М.Н. и ИП Затолокина Е.В. в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №, в отношении помещения литера № с кадастровым номером №, в отношении помещения литера №. с кадастровым номером №, в отношении помещения литера № кадастровым номером №№.

    25 января 2007 года ООО «Европейский квартал» было выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым разрешалось построить многоквартирный дом (№ по ГП) с числом квартир 76, со строительным объемом, в т.ч. подземной части – 1767,7 кв.м.

30 ноября 2007 года ООО «Европейский квартал» Мэрией <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № Объект – <адрес>.

Службой ГАСН утверждено заключение № о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации в отношении объекта «многоквартирный <адрес> по ГП». Согласно заключению, дом соответствует требованиям проектной документации.

Согласно техническому паспорту на жилой <адрес> (инвентарное дело №), составленному по состоянию на 6 ноября 2007 года, спорные помещения относятся к внутренним нежилым помещениям с литерной нумерацией, и не относятся к общему имуществу дома.

Как видно из данных документов, на момент ввода в эксплуатацию спорные подвальные помещения были сформированы и учтены как обособленные объекты недвижимого имущества, которые могут находиться в гражданском обороте, право собственности было зарегистрировано на них Кисель М.Н. в 2008 году в установленном порядке в ЕГРП.

Последующие сделки в отношении спорных помещений носили возмездный характер.

Таким образом, Кисель М.Н. участвовала в инвестировании <адрес> на основании договора №, и получила в собственность спорные жилые помещения во исполнение обязательств застройщика перед ней. Право собственности было зарегистрировано в установленном порядке.

Доводы, выдвинутые стороной истца о подлоге при совершении данной сделки, суд находит неубедительными. Точное определение площадей помещений при проектировании МЖД не исключается, в связи с чем не может являться признаком заключения договора задним числом указание площадей спорных помещений в приложении к договору №. Данный довод проверить в полном объеме невозможно, т.к. местонахождение проектной документации в ходе судебного разбирательства не было установлено. Не является признаком подлога и недобросовестности то обстоятельство, что Кисель М.Н., возможно, участвовала как работник ООО «Европейский квартал» в подготовке документации и работе с покупателями.

ООО «Новострой» в полном объеме выполнило обязательства перед Барышева Р.А. по договору от 1 июля 2008 года. Указания на наличие у застройщика обязательств передать в пользование или в собственность ей или другим жильцам подвальные помещения в договоре не содержится.

Предварительный договор и договор купли-продажи, на основании которого Барышева Р.А. приобрела <адрес>, признаками договора участия в долевом строительстве не обладают, следовательно, прав дольщика у истицы не возникло. Она приобрела готовый объект недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи, а по смыслу ст. 423 ГК РФ целью заключения предварительного договора является обеспечение заключения основного договора в будущем на заранее оговоренных условиях.

Позиция истицы и третьих лиц – собственников квартир в <адрес> основана на том, что спорные помещения являются подвалами, относятся к общему имуществу и в силу этого, в отличие от цокольных помещений, не могут быть переданы кому-либо без согласия всех собственников.

Однако, данное мнение ошибочно. Разница между подвальным помещением и цокольным помещением заключается в их технических характеристиках. Согласно Инструкции по учету жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*), а этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения. Законодательно каких-либо ограничений относительно гражданского оборота помещений, расположенных в подвальных этажах, не имеется.

Как указано выше, на стадии сдачи объекта (дома) в эксплуатацию подвальные помещения были учтены как отдельные объекты недвижимого имущества. Доказательств того, что данные помещения предназначены для эксплуатации инженерных систем дома, не представлено. Из пояснений участников процесса следует, что они использовались и используются в бытовых целях, как кладовые, т.е. в соответствии с назначением, определенным при вводе в эксплуатацию. Согласно техническому паспорту, подвальный этаж имеет входы извне, следовательно, эксплуатация находящихся на нем помещений отдельно от коридоров и подъездов возможна. Отсутствие в подвальных помещениях водоснабжения и водоотведения не является препятствием к использованию их по назначению – как кладовых.

Стороной истца и третьими лицами не приведено обоснования довода о том, что собственники нежилых помещений, в отличие от жильцов дома, будут эксплуатировать или эксплуатируют данные помещения с нарушениями, создают угрозу жизни и здоровью проживающих в доме лиц. Санитарно-эпидемиологические и противопожарные требования при эксплуатации помещений обязательны для всех лиц, независимо от их правового статуса в отношении помещений, и обеспечение их соблюдения также достигается одинаковыми правовыми механизмами.

Согласия собственников квартир для образования нежилых помещений и возникновения права собственности на них у Кисель М.Н. не требовалось, поскольку эти помещения никогда не относились и не относятся к общему имуществу МЖД.

Суд отказывает в иске также в связи с пропуском срока исковой давности. Барышева Р.А. приобрела <адрес> 1 июля 2008 года, на тот момент МЖД был введен в эксплуатацию, права Кисель М.Н. на спорные объекты зарегистрированы в ЕГРП. При заключении договора Барышева Р.А., проявляя должную степень разумности и осмотрительности, могла потребовать от продавца предъявить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сведения об уже зарегистрированных правах на помещения в доме. При таких условиях суд признает, что течение срока исковой давности на оспаривание договора №, заключенного между ИП Кисель М.Н. и ООО «Европейский квартал», должно начинаться с момента заключения Барышева Р.А. договора купли-продажи квартиры, т.е. с 1 июля 2008 года. Следовательно, предусмотренный ст. 181 ГК РФ трехлетний срок давности пропущен.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Барышевой Р.А. – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено 1 августа 2016 г.

Судья:                                  Д.В. Шубин