Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-150/2019 (2-2319/2018;) от 19.12.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2019 г. с. Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Абишева М.С.,

при секретаре Петрушкиной М.Н.,

с участием представителя истца Орловой О.В., представителей ответчика Набережневой Н.С., Шуствой Е.В., представителя третьих лиц Главы г.о. Самара, Администрации г.о. Самара Храновского С.Г. (в одном лице),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ 2-150/2019 по исковому заявлению Графского Валерия Николаевича к ООО торговая фирма «Самара-Меркурий» о безвозмездном устранении недостатков нежилых помещений,

У С Т А Н О В И Л :

Графский В.Н. обратился в суд с иском к ООО торговая фирма «Самара-Меркурий» о безвозмездном устранении недостатков нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>,
<адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований Графский В.Н. указал, что приобрел указанные нежилые помещения в собственность на основании заключенного с ответчиком договора от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по адресу <адрес>,
<адрес> <адрес>

Нежилое здание, в котором расположены принадлежащие истцу нежилые помещения, возведено ответчиком и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои обязательства по оплате стоимости инвестирования строительства указанного нежилого здания истец выполнил в полном объёме. Расположенные в нежилом здании нежилые помещения, являющиеся предметом договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, приняты истцом по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; право собственности на данные нежилые помещения зарегистрировано за истцом в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» порядке.

Кроме того, после принятия нежилых помещений по акту приема-передачи истец выполнил на данном объекте ремонтные работы, начал их эксплуатировать.

Однако в процессе эксплуатации помещений истец обнаружил ряд недостатков принятого объекта инвестирования, в частности:

- отсутствие в помещениях принудительной вентиляции и дымоудаления;

- отсутствие лестничных маршей, пандусов и лифта для функционального и технологичного соединения расположенных на разных уровнях помещений принадлежащего истцу объекта недвижимости;

- крепления витражной фасадной системы не обеспечивают необходимые параметры по прочности;

- наружные стены помещений выполнены из битых блоков, что не обеспечивает необходимые параметры теплоизоляции и шумоизоляции;

- высота помещений от пола до низа перекрытия с учетом чистовой отделки составляет менее 3,3 метра;

- отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, перрона (площадки) для посадки пассажиров в автобусы;

- отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, мест для стоянки (парковки) транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих инвалидов;

- отсутствие должной схемы организации дорожного движения на участке улично-дорожной сети, расположенной под <адрес> и используемой для движения общественного пассажирского транспорта (автобусов, трамваев).

При этом в обоснование заявленных недостатков истец ссылается на то, что по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ им приобретены нежилые помещения с целевым использованием под здание городского автовокзала (ориентировочно 800 кв.м.) и под непродовольственную розничную торговлю (ориентировочно 300 кв.м.), что следует из положений п. 3.1.7 договора инвестирования.

Однако согласно подготовленному по заказу истца Обследованию и оценке технического состояния приобретенных помещений (составлено специалистом ООО «ПроектСтрой Групп» Бубновым И.А.) данные помещения не соответствуют требованиям, предъявляемым к городскому автовокзалу и помещениям по продаже непродовольственных товаров.

Истец обращался к ответчику с претензиями, в которых просил устранить указанные недостатки, однако до настоящего времени нарушения не устранены.

Также истец указывает, что названные недостатки не были зафиксированы в акте приема-передачи помещений от ДД.ММ.ГГГГ. Однако истец полагает, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки нежилых помещений с кадастровыми номерами № а именно выполнить следующие работы:

- выполнить ремонт торгово-развлекательного центра с изменением системы вентиляции для обеспечения дымоудаления и необходимой циркуляции воздуха и вентиляции в помещении автовокзала, с выводом вентиляции на кровлю;

- выполнить лестничные марши, пандусы и лифт для функционального и технологичного соединения расположенных на разных уровнях помещений принадлежащего истцу объекта недвижимости;

- заменить крепления витражной фасадной системы, обеспечивающей необходимые параметры по прочности;

- заменить наружные стены из битых блоков на новые, обеспечивающие необходимые параметры теплоизоляции и шумоизоляции;

- демонтировать существующие перекрытия нежилого помещения, выполнить новые с высотой этажей с учетом чистовой отделки не менее 3,3 метров;

- разместить на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, перроны (площадки) для посадки пассажиров в автобусы, обеспечивающие возможность стоянки автобусов во время посадки пассажиров для автобусов особо малого, малого и среднего классов не менее 10 минут, для автобусов большого и особо большого классов не менее 15 минут;

- разметить на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, места для стоянки (парковки) транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих инвалидов, оборудовать парковку соответствующими дорожными знаками;

- привести в соответствие с Правилами дорожного движения схему организации дорожного движения на участке улично-дорожной сети, расположенной под <адрес> и используемой для движения общественного пассажирского транспорта (автобус, трамвай).

В судебном заседании представитель истца Орлова О.В. заявленные исковые требования поддержала по вышеизложенным основаниям, просила иск удовлетворить.

Представители ответчика Набережнева Н.С., Шуства Е.В. возражали против заявленных исковых требований, просили суд в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, приведенным в отзыве на иск.

Представитель третьих лиц Главы г.о. Самара, Администрации г.о. Самара Храновский С.Г. (в одном лице) разрешение заявленных исковых требований оставил на усмотрение суда; суду представитель третьих лиц пояснил, что в составе возведенного нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> отсутствуют помещения городского автовокзала. Также представитель третьих лиц указал, что у Графского В.Н., ООО торговая фирма «Самара-Меркурий» отсутствуют обязательства перед муниципальным образованием - г.о. Самара о размещении в составе указанного нежилого здания (ТЦ «Аврора Молл») помещения городского автовокзала.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились,
о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, опросив специалиста ООО «ПроектСтрой Групп» Бубнова И.А., исследовав материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

В силу статей 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

При этом параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Таким образом, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Графский В.Н. ранее являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес>; общей площадью 1 107,8 кв.м. (т. I, л.д. 157 - 160).

Установлено также, что Графский В.Н. приобрел указанное нежилое помещение в собственность на основании заключенного с ответчиком договора от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по адресу <адрес> (<адрес>

Из материалов дела следует, что указанное нежилое здание, в котором располагалось принадлежащие истцу нежилое помещение, возведено ответчиком и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (т. I, л.д. 168 - 172).

Установлено также, что нежилое здание <адрес> поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый № (т. II, л.д. 184 - 187).

В ходе судебного по делу лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что свои обязательства по оплате стоимости инвестирования строительства указанного нежилого здания истец выполнил в полном объёме.

Расположенное в нежилом здании нежилое помещение с кадастровым номером №, являющееся предметом договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, принято истцом по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т. I, л.д. 25).

Как уже указывалось, право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за истцом в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» порядке.

В ходе судебного разбирательства по делу стороны также не отрицали, что сложившиеся между ними правоотношения проистекают из договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, то есть регулируются положениями Главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Также в ходе судебного разбирательства стороны не отрицали, что после принятия нежилых помещений по акту приема-передачи истец выполнил на данном объекте ремонтные работы, начав их эксплуатировать (т. II, л.д. 115 - 120).

В обоснование заявленных исковых требований Графский ссылался на то, что в процессе эксплуатации помещений обнаружил ряд недостатков принятого объекта инвестирования, в частности:

- отсутствие в помещениях принудительной вентиляции и дымоудаления;

- отсутствие лестничных маршей, пандусов и лифта для функционального и технологичного соединения расположенных на разных уровнях помещений принадлежащего истцу объекта недвижимости;

- крепления витражной фасадной системы не обеспечивают необходимые параметры по прочности;

- наружные стены помещений выполнены из битых блоков, что не обеспечивает необходимые параметры теплоизоляции и шумоизоляции;

- высота помещений от пола до низа перекрытия с учетом чистовой отделки составляет менее 3,3 метра;

- отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, перрона (площадки) для посадки пассажиров в автобусы;

- отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, мест для стоянки (парковки) транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих инвалидов;

- отсутствие должной схемы организации дорожного движения на участке улично-дорожной сети, расположенной под <адрес> и используемой для движения общественного пассажирского транспорта (автобусов, трамваев).

При этом в обоснование заявленных недостатков истец ссылается на то, что по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ им приобретены нежилые помещения с целевым использованием под здание городского автовокзала (ориентировочно 800 кв.м.) и под непродовольственную розничную торговлю (ориентировочно 300 кв.м.), что следует из положений п. 3.1.7 договора инвестирования.

Однако согласно подготовленному по заказу истца Обследованию и оценке технического состояния приобретенных помещений (составлено специалистом ООО «ПроектСтрой Групп» Бубновым И.А.) данные помещения не соответствуют требованиям, предъявляемым к городскому автовокзалу и помещениям по продаже непродовольственных товаров (т. I, л.д. 36 - 82).

Истец обращался к ответчику с претензиями, в которых просил устранить указанные недостатки, однако до настоящего времени нарушения не устранены.

Данные доводы искового заявления проверялись судом, однако заявленные требования об устранении недостатков недвижимого имущества не нашли своего правового обоснования в ходе разбирательства по делу.
При этом суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Таким образом, закон возлагает обязанность по доказыванию вышеназванных обстоятельств на кредитора.

Также в силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Из заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по адресу <адрес> <адрес> следует, что на ответчика (продавца) возлагалась обязанность передать истцу (покупателю) нежилые помещения в составе указанного нежилого здания (ТЦ «Аврора Молл»), ориентировочно общей площадью 1 100 кв.м., расположенные согласно плану нежилых помещений, являющемуся Приложением № 1 к договору.

Таким образом, предметом купли-продажи выступал объект недвижимости с назначением: нежилое помещение. Следовательно, в силу названных положений ст. 469 ГК РФ продаваемый ответчиком объект недвижимости должен соответствовать данному назначению (целям использования).

При этом ст. 476 ГК РФ предусматривает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение, выступающее предметом договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с назначением: нежилое помещение, площадь данного объекта недвижимости составила 1 107,8 кв.м. Данному объекту недвижимости присвоен кадастровый № (т. I, л.д. 157).

Как уже указывалось, нежилое помещение с кадастровым номером № принято истцом по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т. I, л.д. 25). При этом названные недостатки помещения не были зафиксированы в акте приема-передачи помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, представленное истцом в обоснование заявленных исковых требований Обследование и оценка технического состояния приобретенных помещений (составлено специалистом ООО «ПроектСтрой Групп» Бубновым И.А.) не содержит выводов о том, что указанные в исковом заявлении недостатки объекта недвижимости возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Данное обстоятельство подтвердил допрошенный по ходатайству стороны истца специалист ООО «ПроектСтрой Групп» Бубнов И.А., подготовивший указанное Обследование.

Кроме того, из содержания Обследования явствует, что принадлежащий истцу объект недвижимости в целом пригоден к использованию под нежилое помещение, то есть в соответствии с целевым назначением, определенным договором инвестирования.

Допрошенный в судебном заседании специалист ООО «ПроектСтрой Групп» Бубнов И.А. также подтвердил суду данное обстоятельство.

Более того, из содержания указанного Обследования видно, что перед специалистом заказчиком (Графским В.Н.) не ставилась задача выяснения временных рамок возникновения указанных недостатков нежилого помещения, а равно причин их возникновения (т. I, л.д. 39).

Напротив, целью обследования являлось выяснение того обстоятельства, соответствует ли переданное истцу помещение требованиям, предъявляемым к городскому автовокзалу и помещениям по продаже непродовольственных товаров.

При этом, как уже указывалось, сторона истца в обоснование данного обстоятельства ссылалась на то, что по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение приобретено с целевым использованием под здание городского автовокзала (ориентировочно 800 кв.м.) и под непродовольственную розничную торговлю (ориентировочно 300 кв.м.), что следует из положений п. 3.1.7 договора инвестирования.

Вместе с тем, анализируя положения п. 3.1.7 договора инвестирования, суд полагает, что данные условия не определяют целевое назначение объекта недвижимости, обязанность передать который возложена договором на ответчика.

Напротив, данный пункт договора определяет обязанность инвестора (покупателя) перед продавцом использовать приобретенное нежилое помещение согласно указанным целям, но не определяет его право требовать помещение с целевым использованием под здание городского автовокзала и под непродовольственную розничную торговлю.

В ходе судебного разбирательства по делу сторона ответчика пояснила суду, что ООО ТФ «Самара-Меркурий» не имеет претензий к истцу относительного принятого обязательства использовать предмет инвестирования под здание городского автовокзала и под непродовольственную розничную торговлю. Также сторона ответчика указала, что истец вправе использовать принадлежащий ему объект недвижимости согласно его назначению, указанному в Едином государственном реестре недвижимости, то есть, как нежилое помещение.

Более того, из материалов дела следует, что дополнительным соглашением к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ пункт 3.1.7 договора исключен (т. II, л.д. 75). Стороны не отрицали в судебном заседании факт подписания данного дополнительного соглашения.

Однако в ходе судебного разбирательства по делу сторона ответчика слалась на то, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не является заключенным, поскольку не прошло государственной регистрации.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа.

Таким образом, при заключении данного договора, а равно при заключении соглашения о его изменении не требуется государственная регистрация.

При таких обстоятельствах суд полагает, что в силу заключенного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ исключен пункт 3.1.7 договора от ДД.ММ.ГГГГ инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по адресу <адрес> <адрес>

Представитель привлеченных судом к участию в деле третьих лиц Главы г.о. Самара и Администрации г.о. Самара также пояснил суду в заседании, что в составе возведенного нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> отсутствуют помещения городского автовокзала. Также представитель третьих лиц указал, что у Графского В.Н., ООО торговая фирма «Самара-Меркурий» отсутствуют обязательства перед муниципальным образованием - г.о. Самара о размещении в составе указанного нежилого здания (<адрес> помещения городского автовокзала.

Также суд учитывает, что заявленные истцом недостатки нежилого помещения в виде: отсутствия на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, перрона (площадки) для посадки пассажиров в автобусы; отсутствия на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, мест для стоянки (парковки) транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих инвалидов; отсутствия должной схемы организации дорожного движения на участке улично-дорожной сети, расположенной под ТЦ «Аврора Молл» и используемой для движения общественного пассажирского транспорта (автобусов, трамваев); по существу относятся не к принятому истцом помещению, а к прилегающей территории, входящей в состав нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0117004:1790, в отношении которого у инвестора права не возникли.

В свою очередь иные указанные истцом в просительной части иска недостатки, как уже указывалось, не исключают возможность использования принятого истцом объекта недвижимости по его целевому назначению, то есть как нежилое помещение.

Тот факт, что данные недостатки согласно результатам вышеуказанного Обследования характеризуют состояние помещения как ограниченно-работоспособное, не свидетельствует о необходимости возложение на ответчика обязанности по их устранению.

Как уже указывалось, предмет инвестирования принят истцом по акту приема-передачи (т. I, л.д. 25). Из содержания данного документа следует, что инвестор (покупатель) до подписания акта приема-передачи осмотрел нежилое помещение; его качественные и количественные характеристики были известны истцу. Нежилое помещение передано Графскому В.Н. в виде и техническом состоянии, соответствующем условиям договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, Графский В.Н., действуя разумно и в своих интересах, не был лишен права отказаться от принятия предмета инвестирования,
а равно указать в акте приема-передачи на наличие недостатков, свидетельствующее о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору, чего, однако, истцом не сделано.

При этом тот факт, что Графский В.Н. является физическим лицом, не умаляет его положения как стороны по сделке, не исключает его способности принимать на себя права и нести обязанности (ст. 21 ГК РФ).

Более того, суд учитывает, что Графским В.Н. по акту приема-передачи принято нежилое помещение с кадастровым номером №. Однако в ходе судебного разбирательства по делу установлено, что данный объект недвижимости был преобразован, а именно: в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером № образованы два самостоятельных нежилых помещения с кадастровыми номерами № (т. II, л.д. 22 - 28).

По смыслу закона (ст. 41 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости") преобразование объекта недвижимости является основанием как прекращения прав на него, так и его существования. При разделении (выделении) на основе прекратившегося объекта недвижимости возникают новые.

Таким образом, в настоящее время приобретенный истцом по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости прекратил свое существование. Соответственно, находящиеся в настоящее время в собственности Графского В.Н. нежилые помещения с кадастровыми номерами № им не на основании указанного договора, а в силу состоявшегося преобразования ранее существовавшего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, требования истца об устранении недостатков нежилых помещений с кадастровыми номерами №1809не могут основываться на положениях договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и, следовательно, предъявляться к ООО торговая фирма «Самара-Меркурий».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 454, 455, 459, 469, 475 - 477, 549 - 551, 554, 556 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 3, 56, 60,
194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Графского Валерия Николаевича к ООО торговая фирма «Самара-Меркурий» о безвозмездном устранении недостатков нежилых помещений оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение подлежит изготовлению в течение пяти дней.

Судья Абишев М.С.

В окончательной форме решение изготовлено 25.03.2019.

Судья________________________Абишев М.С.