Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-33/2022 (2-1846/2021;) ~ М-1609/2021 от 13.09.2021

Дело № 34RS0027-01-2021-002655-21

производство № 2-33/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Михайловка                               24 января 2022 года

Волгоградской области

Михайловский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Шевляковой Н.В.,

при секретаре Поляковой Л.М.,

с участием ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Лужниной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк в лице филиала – Волгоградское отделение 8621 ПАО Сбербанк к Лужниной Ольге Николаевне, Лужнину Алексею Сергеевичу об обращении взыскания на имущество должников, по встречному иску Лужниной Ольги Николаевны, Лужнина Алексея Сергеевича к ПАО Сбербанк в лице филиала – Волгоградское отделение 8621 ПАО Сбербанк о признании недействительной регистрационной записи,

у с т а н о в и л:

ПАО Сбербанк в лице филиала – Волгоградское отделение 8621 ПАО Сбербанк обратилось с настоящим иском в суд, в котором просит обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером Номер общей площадью ..., расположенный по Адрес, принадлежащий на праве собственности Лужниной О.Н. и Лужнину А.С., установить начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости имущества; взыскать судебные расходы в размере 6 000 рублей.

     В обоснование заявленных требований указано, что по решению Михайловского районного суда Волгоградской области от 18.03.2020 с ответчиков взыскан долг по договору займа в размере 1 227 354,37 рубля и обращено взыскание на предмет залога – жилой дом, расположенный по Адрес области, при этом, требований об обращении взыскания на земельный участок не заявлялось, поскольку участок находился у должников в аренде.

Задолженность по исполнительному документу не погашена и составляет 1 269 429,88 рубля, начальная продажная цена дома определена в размере 1 142 400 рублей.

Поскольку ответчиками земельный участок приобретен в общую долевую собственность по договору от Дата, заключенному с администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области, по заявлению ПАО Сбербанк в отношении него зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, о чем совершена запись Номер от Дата.

Учитывая, что обращение взыскания на недвижимое имущество допускается только на основании решения суда, а начальная продажная цена такого имущества определяется исходя из его рыночной стоимости, истец просит назначить по делу экспертизу с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Лужнина О.Н. и Лужнин А.С. предъявили встречный иск к ПАО Сбербанк в лице филиала – Волгоградское отделение 8621 ПАО Сбербанк о признании недействительно регистрационной записи Номер в виде ипотеки в силу закона по кредитному договору Номер от Дата.

В обоснование требований встречного иска указано, что земельный участок, расположенный по Адрес области, предметом залога по кредитному договору не являлся, его оценка не производилась, по решению суда от Дата по делу Номер кредитный договор расторгнут.

Поскольку обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка зарегистрировано после расторжения договора, регистрационная запись является недействительной.

        В судебное заседание представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ПАО Сбербанк не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, заявив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

        В судебном заседании ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Лужнина О.Н. просила отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск, подтвердила доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

        В судебное заседание ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Лужнин А.С. не явился, о времени и месту судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав явившееся лицо, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования ПАО Сбербанк подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска необходимо отказать по следующим основаниям.

Как следует из представленных стороной истца доказательств, по решению Михайловского районного суда Волгоградской области от 18.03.2020 с учетом внесенных изменений апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от Дата, с Лужниной О.Н. и Лужнина А.С. взыскан долг по договору займа от Дата в размере 1 227 354,37 рубля и обращено взыскание на предмет залога – жилой дом, расположенный по Адрес области.

При этом, требований об обращении взыскания на земельный участок не заявлялось, поскольку участок находился у должников в аренде.

Задолженность по исполнительному документу не погашена и составляет 1 269 429,88 рубля, начальная продажная цена дома определена в размере 1 142 400 рублей.

Поскольку ответчиками земельный участок приобретен в общую долевую собственность по договору от Дата, заключенному с администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области, по заявлению ПАО Сбербанк в отношении него зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, о чем совершена запись Номер от Дата.

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН о правообладателях земельного участка, копией заявления ПАО Сбербанк в Росреестр о проведении мероприятия в виде регистрации обременения ипотеки в силу закона на объект недвижимости – земельный участок по Адрес области от Дата, копией ответа на данное заявление от Дата, в соответствии с которым сведения в ЕГРН актуализированы, в соответствии со ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Дата в ЕГРН внесена запись № Номер о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349 ГК РФ).

Согласно статье 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

В силу статьи 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Ограничения по изъятию земельных участков предусмотрены статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой взыскание по исполнительным документам не может быть обращено в частности на земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Как следует из абз. 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичный порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

Указанными нормами закреплен принцип единства земельного участка и объектов недвижимости.

Судом установлено, что на принадлежащем ответчикам Лужниной О.Н. и Лужнину А.С. земельном участке площадью ... с кадастровым номером Номер, расположенном по адресу: Адрес области, находится жилой дом, также принадлежащий ответчикам (должникам).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования ПАО "Сбербанк России" об обращении взыскания на принадлежащий ответчикам земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости, на который ранее решением суда уже обращено взыскание, являются обоснованными.

С целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Волгоградский центр экспертизы».

Так, согласно заключению Номер от Дата, рыночная стоимость земельного участка площадью ... с кадастровым номером Номер, расположенном по адресу: Адрес области, составляет 223 818 рублей.

При этом, на основании пункта 1 статьи 348 указанного Кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В подпункте 4 пункта 1 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 1 ст. 56 указанного Федерального закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом.

В силу ст. 77 вышеуказанного Закона жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из заявленных требований, истец просил обратить взыскание на вышеуказанное заложенное недвижимое имущество, установить начальную продажную цену земельного участка в размере 80% от оценочной стоимости.

Таким образом, суд полагает установить начальную продажную цену земельного участка, расположенном по адресу: Адрес области, в размере 80% от его рыночной стоимости 223 818 рублей, определенной экспертом, что составляет 179 054,4 рубля.

При этом, суд находит не состоятельными требования встречного иска Лужниной О.Н. и Лужнина А.С. о недействительности регистрационной записи Номер в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, поскольку согласно положениям части 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Суд так же не может согласиться с доводами встречного иска о том, что после расторжения кредитного договора по решению суда Сбербанк был не вправе регистрировать ипотеку, поскольку до настоящего времени обязательства должниками по кредитному договору не исполнены, обременение жилого дома в виде ипотеки не снято, в то время как, согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить все понесенные по делу судебные расходы.

Суд, с учетом полного удовлетворения первоначальных исковых требований, считает необходимым взыскать с Лужниной О.Н. и Лужнина А.С. в пользу ПАО Сбербанк судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ПАО Сбербанк в лице филиала – Волгоградское отделение 8621 ПАО Сбербанк к Лужниной Ольге Николаевне, Лужнину Алексею Сергеевичу об обращении взыскания на имущество должников, – удовлетворить.

Обратить взыскание на земельный участок площадью ..., расположенный по адресу: Адрес, кадастровый номер № Номер.

Установить начальную продажную цену земельного участка в размере 179 054,4 рубля.

Определить способ реализации земельного участка путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении встречного иска Лужниной Ольги Николаевны, Лужнина Алексея Сергеевича к ПАО Сбербанк в лице филиала – Волгоградское отделение 8621 ПАО Сбербанк о признании недействительной регистрационной записи Номер в виде ипотеки в силу закона от Дата отказать.

Взыскать с Лужниной Ольги Николаевны, Лужнина Алексея Сергеевича солидарно в пользу ПАО Сбербанк судебные расходы 6 000 рублей.

Апелляционные жалобы могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме принято 28 января 2022 года.

Судья:                                           Н.В. Шевлякова