Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-377/2019 ~ М-343/2019 от 20.06.2019

Дело № 2-377/19; УИД 36RS0016-01-2019-000534-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Калач                                                                                                                 5 июля 2019 года

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Романова М.А.,при секретаре Колтуновой Е.С.,

с участием представителя истца Сапрыкиной Н.В.,

ответчика Петиной Е.В.,

представителя ответчика Зайцева И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кобзарева Владимира Михайловича к Ковыршиной Ольге Ивановне, Суворову Никите Васильевичу, ФИО1, Петиной Елене Викторовне, действующей от имени и в интересах ФИО2 о признании сделки действительной,

установил:

Кобзарев В.М. обратился в суд с иском, в котором просит признать действительной сделку: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ковыршиной О.И., Суворовым Н.В., ФИО1 с согласия матери Петиной Е.В., Петиной Е.В. в интересах несовершеннолетней ФИО2 и Кобзаревым В.М., в отношении комнат в коммунальной квартире, назначение: жилое, этаж: 2, общей площадью 21,2 кв. м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, а также просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на его имя.

В обоснование заявленных требований, истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками заключен договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире назначение жилое, этаж 2, общей площадью 21,2 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> Он выплатил ответчикам деньги в сумме 307 000 рублей - по 76 750 рублей каждому, а они передали ему отчуждаемое имущество в собственность. Цена отчуждаемых комнат в коммунальной квартире соответствует их рыночной стоимости на дату заключения сделки. Ответчикам спорное имущество - комнаты в коммунальной квартире принадлежат по праву общей долевой собственности, в равных долях на основании договоров купли-продажи. В спорных комнатах коммунальной квартиры ответчики Ковыршина О.И., Суворов Н.В., ФИО1 и ФИО2 фактически не проживают и не зарегистрированы, кроме Ковыршиной О.И., которая в спорном жилье только зарегистрирована. Кроме того, ответчики Суворов Н.В., ФИО1 и ФИО2 имеют в праве общей долевой собственности каждый по 1/4 доли жилого дома площадью 91,3 кв.м, и по 1/4 доли земельного участка площадью 438 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, где зарегистрированы и фактически проживают со своей матерью Петиной Е.В. и ответчиком (бабушкой) Ковыршиной О.И. Поскольку ответчиками не получено согласие органов опеки и попечительства на продажу спорного жилого помещения он не может осуществить государственную регистрацию перехода права собственности отчуждаемого имущества на своё имя. Полагает, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних ответчиков ФИО1 и ФИО2, так как дети в отчуждаемом жилье не проживали. Они проживают и зарегистрированы по месту своего проживания по адресу: <адрес>.

Истец Кобзарев В.М. в судебном заседании не участвовал, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Сапрыкина Н.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Ответчики Ковыршина О.И., ФИО1, в судебном заседании не участвовали, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, согласно заявлениям просили дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель ответчика Ковыршиной О.И. Зайцев И.Г., действующий на основании доверенности, иск признал.

Ответчик Суворов Н.В. в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела.

Ответчик и третье лицо Петина Е.В., действующая от имени и в интересах ФИО2, в судебном заседании исковые требования признала, пояснила, что она с детьми Суворовым Н.В..ФИО2, ФИО1 проживают в индивидуальном жилом доме и зарегистрированы по месту проживания по адресу: <адрес>. Индивидуальный жилой дом по указанному адресу принадлежит ей и детям по праву общей долевой собственности в равных долях (1/4 доля в праве). По указанному адресу они зарегистрированы и проживают с ДД.ММ.ГГГГ Две комнаты в коммунальной квартире по адресу: <адрес>, принадлежат её матери Ковыршиной О.И. и детям Суворовым Н.В., ФИО2, ФИО1, на праве общей долевой собственности по 1/4 доле каждому. С января 2015 года дети по указанному адресу не проживают. ДД.ММ.ГГГГ комнаты в коммунальной квартире были проданы Кобзареву В.М. за 307 000 рублей. Нотариально удостоверить сделку купли-продажи не представляется возможным, так как отдел по образованию Калачеевского муниципального района Воронежской области не может выдать согласие на продажу комнат, собственниками которых по 1/4 доле являются несовершеннолетние, поскольку нет согласия отца ФИО2 – ФИО2. Он является гражданином <данные изъяты>, его место нахождения ей неизвестно, он никогда не проживал с ними, не являлся членом их семьи, не участвовал в воспитании ребенка.

Представитель третьего лица – специалист сектора по опеке и попечительству отдела по образованию администрации Калачеевского муниципального района Воронежской области Сергиенко Е.И. не возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо Новиков А.В. в судебное заседание не явился, в заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что не возражает против продажи его дочерью ФИО1 комнат в коммунальной квартире, принадлежащих ей на праве общей долевой собственности.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению.

        Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи комнат в коммунальной квартире, находящихся по адресу: <адрес>.

Спорное имущество принадлежало ответчикам по праву общей долевой собственности, в равных долях (по ? доле): Ковыршиной О.И. - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, Суворову Н.В., а также несовершеннолетним ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26, 27, 29, 31).

Как следует из пункта 3 договора купли-продажи, продавцы получили причитающиеся им деньги в сумме 307 000 рублей - по 76 750 рублей каждый, следовательно, покупателем обязательство по сделке исполнено полностью. Согласно пункту 1 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ продавцы передали отчуждаемое имущество покупателю в собственность.

Цена отчуждаемых комнат в коммунальной квартире соответствует их рыночной стоимости на дату заключения сделки, что подтверждается отчетом от ДД.ММ.ГГГГ независимой оценки рыночной стоимости отчуждаемого спорного имущества, выполненного оценщиком ООО «Воронежского Центра Судебной экспертизы».

В соответствии с п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Материалами дела установлено, что Петина Е.В. не была лишена или ограничена в родительских правах и согласно ст.64 Семейного кодекса РФ, она являлась законным представителем несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 На Петиной Е.В., как законном представителе своих несовершеннолетних детей в силу ч.2 ст.38 Конституции РФ и ст. 65 Семейного кодекса РФ лежала основная обязанность по обеспечению интересов несовершеннолетних. Каких-либо оснований полагать, что ФИО2 и ФИО1 фактически были лишены родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению спорного жилого помещения, материалы дела не содержат.

Кроме того, Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г. N 13-П пункт 4 ст.292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Суд пришел к выводу, что при заключении сделки купли-продажи комнат в коммунальной квартире, находящихся по адресу: <адрес> права и интересы несовершеннолетних не нарушены. Данное жилое помещение не являлось их единственным жильем. Несовершеннолетним ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности по 1/4 доле принадлежит жилой дом, общей площадью 91.3 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах, отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, не может рассматриваться как безусловное основание для признания такой сделки недействительной.

В соответствии ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктом 1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Ответчики, заключив с истцом договор купли-продажи, уклоняются от его нотариально удостоверения и от государственной регистрации перехода права собственности на комнаты в коммунальной квартире.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых допросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 61 дано разъяснение, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй п.61 Постановления N 10/22).

В соответствии с п.1 ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п.2 ст.28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ковыршиной Ольгой Ивановной, Суворовым Никитой Васильевичем, ФИО1 с согласия матери Петиной Елены Викторовны, Петиной Еленой Викторовной в интересах несовершеннолетней ФИО2, и Кобзаревым Владимиром Михайловичем, в отношении комнат в коммунальной квартире, назначение: жилое, этаж: 2, общей площадью 21,2 кв. м., кадастровый №, по адресу: <адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на имя Кобзарева Владимира Михайловича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на комнаты в коммунальной квартире, назначение: жилое, этаж: 2, общей площадью 21,2 кв. м., кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>

Настоящее решение подлежит регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его вынесения.

     Судья                                                                                       М.А. Романов