Решение от 03.06.2020 по делу № 3а-77/2020 от 15.04.2019

                                                                                Дело № 3а-77/2020

    Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    03 июня 2020 года         г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.

при секретаре Александровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Королёва Алексея Геннадьевича, Мишанина Юрия Валентиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л :

Королёв А.Г. и Мишанин Ю.В. (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности земельного участка и нежилых помещений и просили установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости, определенную на 01 января 2018 года: 1) земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:309, общей площадью 8 880 +/- 66 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; 2) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189965, общей площадью 2 374,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>; 3) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189966, общей площадью 2 990,0 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> 4) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189967, общей площадью 1 063,0 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; 5) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189968, общей площадью 867,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; 6) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189969, общей площадью 1 054,0 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административными истцами отчета об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных земельных участков (том 1 л.д. 153-156).

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой. Представлено уточненное исковое заявление.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представил письменные объяснения, в которых выразил несогласие с экспертным заключением, полагая его ненадлежащим доказательством ввиду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» представил письменные объяснения, в которых выражено согласие с заключением эксперта и оставляет принятие решения по существу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административным истцам на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: 1) земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:309, общей площадью 8 880 +/- 66 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; 2) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189965, общей площадью 2 374,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> 3) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189966, общей площадью 2 990,0 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; 4) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189967, общей площадью 1 063,0 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; 5) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189968, общей площадью 867,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>; 6) нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:189969, общей площадью 1 054,0 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>. По мнению административных истцов, установленная кадастровая стоимость каждого объекта превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчет, подготовленный оценщиком ООО «ВОДЭП Консалтинг», согласно которого рыночная стоимость определена следующим образом:

№ п/п	Кадастровый номер	Площадь	Рыночная стоимость / руб.
50:09:0000000:309	8 880 +/- 66	17 237 000,00
50:09:0000000:189965	2 374,9	70 453 000,00
50:09:0000000:189966	2 990,0	88 698 000,00
50:09:0000000:189967	1 063,0	31 534 000,00
50:09:0000000:189968	867,4	25 730 000,00
50:09:0000000:189969	1 054,0	31 267 000,00

Определением Московского областного суда по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов» Титову Сергею Борисовичу. Не согласившись с результатами, обе стороны, после допроса эксперта Титова С.Б., ходатайствовали о назначении повторной оценочной экспертизы.

Определением Московского областного суда по делу была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Финансовый-Консалтинг» Кругляковой Виктории Марковне (том 3 л.д. 141-144).

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы №08/03/20 от 13 марта 2020 года, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки (том 2, л.д. 149-252).

Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки:

№ п/п	Кадастровый номер	Площадь	Рыночная стоимость / руб.
50:09:0000000:309	8 880 +/- 66	28 424 000,00
50:09:0000000:189965	2 374,9	97 453 600,00
50:09:0000000:189966	2 990,0	109 746 700,00
50:09:0000000:189967	1 063,0	38 354 700,00
50:09:0000000:189968	867,4	31 296 400,00
50:09:0000000:189969	1 054,0	028 800,00

По результатам ознакомления с экспертным заключением административный ответчик подверг его сомнению. Не согласен с тем, что эксперт при определении рыночной стоимости ЗУ сравнительным подходом, «не накладывает существенных ограничений на использование», что считает некорректным, поскольку земельный участок имеет узкую, вытянутую форму, корректировка не внесена. Внесение корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом ошибочно. Кадастровая стоимость ЗУ определяется без учета улучшений, которыми коммуникации являются. Внесение понижающей корректировки на «характер застройки» в сравнительном подходе также считает ошибочно.

Разрешая, возникший спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

В заключение эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр.11 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта, содержащимися в заключении повторной экспертизы, о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости, сама стоимость, определенная оценщиком в отчете, не подтверждена. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался, в том числе, Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, Справочными материалами по оценке недвижимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость заявленных административным истцом объектов недвижимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта Кругляковой В.М. является недопустимым доказательством по делу, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

Не соглашаясь с выводами судебной экспертизы, Министерство имущественных отношений Московской области в замечаниях указало о некорректности вывода эксперта о том, что форма земельного участка, использованного в качестве аналога №3, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом, не накладывает существенных ограничений на использование. Согласно информации, представленной экспертом, земельный участок имеет узкую, вытянутую форму (180 м в длину, при ширине 17 м, корректировка не внесена.

Между тем, как пояснила эксперт Круглякова В.М. в судебном заседании, указанное выше суждение ошибочно. Образец для исследования №3 имеет назначение для строительства и эксплуатации торгово-административного комплекса с кафе. Несмотря на вытянутую форму, участок пригоден для постройки зданий нежилого назначения, а также для размещения парковки. При проектировании зданий их объемно-планировочные решения будут учитывать конфигурацию участка, но данное обстоятельство существенно не отражается на стоимости земельного участка. Кроме того, данный земельный участок имеет протяженность 183 м вдоль красной линии автодороги, что повышает его транспортную доступность и видимость любых объектов, расположенных на нем, с проезжей части, а потому расчеты экспертом произведены верно, при отсутствии необходимости учета корректировки на форму участка для образца для исследования №3.

Из пояснений эксперта также следует, что последний не согласен с мнением административного ответчика об ошибочности внесения корректировок на наличие (отсутствие) коммуникаций, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом.

Так, в расчетах в качестве одного из ценообразующих факторов эксперт рассматривает состав центральных внешних по отношению к границам земельного участка инженерных коммуникаций, подведенных к участку, то есть имеется необходимость учета наличия внешних технологических подключений к центральным инженерным коммуникациям, а не об инженерных сетях, расположенных на самом участке. Проведенным в рамках исследования анализом рынка подтверждается, что существенное значение для формирования цены на землю имеет развитость инфраструктуры, инженерного обеспечения. Особенно ценятся участки, к которым уже подведены необходимые коммуникации. При наличии коммуникаций, проходящих по границе участка, его стоимость также будет выше стоимости земельного участка без коммуникаций. Исходя из цели исследования, при определении рыночной стоимости исследуемого земельного участка эксперт учитывал наличие подведенных к исследуемому земельному участку инженерных коммуникаций. Исследуемый земельный участок имеет подключение к электроснабжению, водоснабжению; по границе участка проходит (имеется возможность подключения) газоснабжение. Для образцов для исследования №№ 1, 2 характерно наличие возможности подведения электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, однако, для реализации данной возможности у нового собственника земельного участка возникнет необходимость получения технических условий на соответствующие подключения, сопровождающаяся определенными финансовыми издержками. Образец для исследования №3 имеет подключение к электроснабжению, по границе участка проходит (имеется возможность подключения) водоснабжение, канализация, газоснабжение, однако, для реализации возможности поключения у нового собственника земельного участка возникнет необходимость получения технических условий на соответствующие подключения, сопровождающиеся определенными финансовыми издержками. Таким образом, считать сопоставимыми земельные участки, к которым инженерные коммуникации уже подведены и земельные участки, к которым имеется возможность подведения инженерных коммуникаций некорректно. Экспертом ценообразующий фактор – «Состав инженерных коммуникаций, подведенных к земельному участку» учтен в рамках исследования в корректной и обоснованной форме, в связи с чем отказ от учета наличия подведенных к земельному участку внешних инженерных коммуникаций при определении его рыночной стоимости заведомо занижает данную стоимость.

Не могут быть признаны состоятельными и доводы административного ответчика о том, что внесение экспертом понижающей корректировки на «характер застройки» к аналогу №1 в сравнительном подходе ошибочно.

Согласно заключению повторной экспертизы, образец для исследования №1 является частью отдельно стоящего одноэтажного здания и, соответственно, также как и отдельно стоящее здание имеет в конструктивных элементах – фундамент, кровлю. Главной отличительной чертой встроенных помещений является наличие общих для всего здания конструктивных элементов, таких как фундаменты, подвальные и чердачные помещения, кровля, стоимость которых распределяется на все помещения здания. Взаимозависимость двух рассматриваемых частей здания минимальна, они являются автономными с точки зрения отдельного доступа и подъездных путей. Следовательно, часть отдельно стоящего здания с обособленными конструктивными элементами можно отнести к полноценному зданию. При таком положении, примененная в расчетах корректировка является необходимой и обоснованной.

Исходя из изложенного, в настоящем решении, суд, соглашаясь с заключением повторной экспертизы, не усматривает оснований согласиться с позицией административного ответчика, поскольку все возражения последнего сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт, как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, и с учетом отсутствия доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости:

№ п/п	Кадастровый номер	Площадь	Рыночная стоимость / руб.
50:09:0000000:309	8 880 +/- 66	28 424 000,00
50:09:0000000:189965	2 374,9	97 453 600,00
50:09:0000000:189966	2 990,0	109 746 700,00
50:09:0000000:189967	1 063,0	38 354 700,00
50:09:0000000:189968	867,4	31 296 400,00
50:09:0000000:189969	1 054,0	38 028 800,00

Административный ответчик ходатайствовал перед судом о проведении повторной судебной экспертизы, между тем, оснований для ее назначения у суда, с учетом пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта, отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177, 178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 50:09:0000000:309, ░░░░░ ░░░░░░░░ 8 880 +/- 66 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░ 28 424 000,00 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 50:09:0000000:189965, ░░░░░ ░░░░░░░░ 2 374,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░ 97 453 600,00 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 50:09:0000000:189966, ░░░░░ ░░░░░░░░ 2 990,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░ 109 746 700,00 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 50:09:0000000:189967, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1 063,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░ 38 354 700,00 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 50:09:0000000:189968, ░░░░░ ░░░░░░░░ 867,4 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░ 31 296 400,00 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 50:09:0000000:189969, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1 054,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░ 38 028 800,00 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ – 15 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                        ░.░.░░░░░░░░