Решение по делу № 3-72/2015 ~ М-78/2015 от 20.03.2015

Дело № 3-72/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 июля 2015 года                     г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Романенко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда гражданское дело по заявлению Коняхина ..., Самойлова ... об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, заинтересованные лица - Правительство Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

у с т а н о в и л :

Коняхин Е.Б., Самойлов Е.В. обратились в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, сославшись на следующие обстоятельства. Заявители являются собственниками (в размере ... долевой собственности на каждого) земельного участка категории земель населённых пунктов (разрешенное использование – ...), с кадастровым номером ..., площадью ... квадратных метров, расположенного по адресу: ... По утверждению заявителей, кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей, и значительно выше его рыночной стоимости, которая согласно полученному отчету независимого оценщика составляет ... рублей. К отчету представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и на необходимость уменьшения размера земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, заявители просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

В ходе судебного разбирательства заявители уточнили требования в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации, просили установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости – ... рублей (в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № ... от 11 июня 2015 года).

Правительство Ростовской области, как государственный орган, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, Администрация г.Ростова-на-Дону, как орган местного самоуправления, выступающий от имени муниципального образования, в бюджет которого подлежит зачислению земельный налог, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области (далее по тексту - ФГБУ «ФКП Росреестра») привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Ростовской области) также привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица по инициативе суда. Ходатайств о привлечении иных заинтересованных лиц не заявлено.

В судебное заседание явилась представитель заявителей, действующая на основании доверенностей, поддержала требования в уточненной редакции.

Коняхин Е.Б. и Самойлов Е.В. в суд не явились, представив письменное заявление, подтверждающее факт их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом заявителей с участием их представителя согласно ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации.

Представитель Правительства Ростовской области, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, оставила вопрос об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, указанном в уточненном заявлении (... рублей), на усмотрение суда.

Представители остальных заинтересованных лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не представивших доказательства уважительности причин своего отсутствия и не ходатайствовавших об отложении судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается то обстоятельство, что рассматриваемый земельный участок был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что Коняхин Е.Б. и Самойлов Е.В. являются собственниками на праве общей долевой собственности (в размере ... доли на каждого) земельного участка площадью ... квадратных метров из категории земель населенных пунктов (кадастровый номер ..., разрешенное использование – ...), находящегося по адресу: ..., на основании договора купли-продажи № ... от 30 января 2004 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 4 февраля 2015 года № ... и № ... (т. 1 л.д. 20, 21) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 марта 2015 года (т. 1 л.д. 143-149).

Согласно кадастровой справке (т. 1 л.д.142) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Правовой интерес заявителей в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на указанную дату основан на учете кадастровой стоимости при исчислении земельного налога, поэтому вопрос о возможности приведения кадастровой стоимости к размеру рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости основан на нормах права.

В обоснование первоначально заявленных требований заявители представили отчет об оценке ООО «...» № ... от 24 февраля 2015 года, согласно которому рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом округления составляет ... рублей (т. 1 л.д. 22-116). Оценщик в рамках применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж на базе использования 5 объектов-аналогов и корректировок пришел к выводу о рыночной стоимости 1 кв.м сравниваемых земельных участков определенного назначения в размере ... рубля (т. 1 л.д. 85).

На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «...» от 5 февраля 2015 года (т. 1 л.д. 136-157).

Судом, учитывая ходатайство представителя заявителей, наличие возражений заинтересованных лиц относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение эксперта ... № ... от 11 июня 2015 года, т. 2 л.д. 4-88). Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов (стр. 42-43 заключения). С приведенными суждениями эксперта суд соглашается, исходя из предмета исследования и существа затратного и доходного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая интернет-сайты и периодические издания).

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж (таблица 5). Данный метод основан на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов, при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости.

В качестве объектов-аналогов использованы 5 земельных участков с аналогичным видом использования, расположенных в г.Ростове-на-Дону, следующих площадей: 1) ... кв.м (... соток), 2) ... кв.м (... соток), 3) ... кв.м (... соток); 4) ... кв.м (... соток); 5) ... кв.м (... соток), исходя из содержания объявлений о продаже. При этом сведения взяты из информации риэлтерских фирм и частных объявлений, содержащихся в периодической печати и на сайтах в сети Интернет на период экспозиции объекта оценки, равный 6 месяцам на дату оценки 1 января 2014 года, что согласуется с п. 26 ФСО № 1.

В таблице приведена средняя стоимость одного квадратного метра по каждому из аналогов за 1 сотку: 1) ... рублей, 2) ... рублей, 3) ... рублей, 4) ... рубля, 5) ... рублей (таблица 5).

В заключении приведены элементы сравнения, обычно используемые в сравнительном подходе и данном методе (8 элементов).

Экспертом использованы следующие корректировки, влияющие на определение стоимости (объяснение корректировок представлено):

1) на условия продажи на рынке (минус ...% на все аналоги – корректировка введена с указанием источника информации – стр. 40 заключения),

2) на местоположение объекта (минус ...% для аналогов №№ 1, 4, 5 и минус ...% в отношении аналогов № 2, 3 – стр. 37-38 заключения),

3) на величину общей площади (минус ...% в отношении первого и второго аналогов, минус ...% в отношении аналога № 3, минус ...% в отношении аналога № 4 и в отношении аналога № 5 - минус ...% – стр. 38-39 заключения),

4) на инженерное обеспечение (плюс ...% в отношении аналогов №№ 2, 3, 4, плюс ...% в отношении аналога № 5 и в отношении первого аналога корректировка не вводилась – стр. 39-40 заключения).

В таблице приведен расчет корректировки на площадь, учитывая, что площадь земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов, с учетом коэффициента торможения.

Корректировка на целевое использование не вносилась, поскольку оцениваемый участок и объекты-аналоги предназначены под строительство коммерческой недвижимости. Корректировка на рельеф земельного участка не вносилась, поскольку оцениваемый земельный участок имеет рельеф, аналогичный рельефу объектов сравнения. Корректировка по транспортной доступности не вводилась, поскольку является аналогичной у объекта оценки и объектов-аналогов. Корректировка на время продажи земельных участков не вносилась, поскольку объекты-аналоги отбирались экспертом, исходя из условия предложения в пределах 6 месяцев на дату оценки 1 января 2014 года.

В заключении приведены проверяемые источники информации, использованные для подбора объектов-аналогов. Объявления о продаже соответствующих объектов были размещены в пределах нескольких месяцев, предшествующих дате, по состоянию на которую производилась оценка. Свои выводы эксперт подробно и достаточно аргументировал. Неясности в понимании применения корректировок не имеется.

В заключении приведен показатель общей коррекции, стоимость 1 сотки – ... рублей. Умножение этой цифры на площадь рассматриваемого участка приводит к рыночной стоимости в указанном выше размере.

Возражая против достоверности экспертного заключения, Правительство Ростовской области указывает на наличие сомнений в достоверности вывода о действительной рыночной стоимости и приводит следующие аргументы: вопреки требованиям п. 22 ФСО №1 не подобрана достоверная и достаточная информация об объектах-аналогах; при внесении корректировок некоторые значения применения корректировок не ясны (скидка на торг, на инженерное обеспечение); эксперт не провел анализ объектов-аналогов относительно местоположения; взятые объекты-аналоги значительно отличаются по площади; заявленная рыночная стоимость земельного участка в 1,4 раза меньше его кадастровой стоимости. Территориальное расположение земельных участков не может служить основанием для допущения об их транспортной доступности.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка, нельзя согласиться с утверждениями заинтересованного лица о несоответствии заключения требованиям ФСО № 1.

В ФСО № 1 установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению оценщиком:

- при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;

- при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;

- оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;

- информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;

- информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

- информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;

- оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

ФСО № 7 предусмотрены следующие положения, относящиеся к рассматриваемому спору:

согласно пункту 10 стандарта для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно пунктам 12-15, 20 стандарта анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В соответствии с пунктом 22 стандарта при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В рамках использованного сравнительного подхода эксперт указал, что выбранные объявления о продаже земельных участков сходного вида разрешенного использования (...) позволяют использовать их в качестве объектов-аналогов при сопоставимости основных факторов стоимости, конкретный источник информации указан. Причины отказа от доходного и затратного подходов приведены.

Применение конкретных корректировок эксперт пояснил в судебном заседании и представил письменное обоснование на все возражения Правительства Ростовской области. Каких-либо неясностей в понимании применения корректировок не имеется, экспертом приведены источники содержания использованных корректировок на торг, на местоположение, на площадь, на инженерное обеспечение и другие. Доводы Правительства в этой части не конкретны и сводятся к общему утверждению о несогласии с расчетами по применению корректировок. Конкретные источники информации при применении корректировок на торг и на инженерное обеспечение в экспертном заключении указаны и соответствуют требованиям ФСО № 1. То обстоятельство, что объекты-аналоги значительно отличаются от оцениваемого объекта по площади не может служить основанием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством, так как экспертом был рассчитан коэффициент торможения и были скорректированы стоимости объектов по данному элементу сравнения.

Довод Правительства Ростовской области об отсутствии в экспертном заключении анализа объектов-аналогов относительно местоположения и нарушении принципа проверяемости также отклоняется судом как несостоятельный, поскольку при описании объектов сравнения указаны источники информации, а также местоположение объектов сравнения, следовательно, принцип проверяемости в данном случае не нарушен.

Величина различия между кадастровой и рыночной стоимостью, составившая в данном случае менее 30%, сама по себе не является основанием для отказа в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, исходя из содержания вышеприведенных правовых норм. Кроме того, сам представитель заинтересованного лица в возражениях на заключение эксперта подтверждает, что обычная погрешность кадастровой оценки имеет свои пределы, которые составляют 30%. Иных объектов-аналогов в обоснование своей позиции Правительство Ростовской области суду не представило.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств. Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений федеральных стандартов оценки, методических рекомендаций и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, и федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах заявление Коняхина Е.Б. и Самойлова Е.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Заявление Коняхина ..., Самойлова ... об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, поданное в суд 20 марта 2015 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, категория земель «земли населённых пунктов», разрешённое использование «...», расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 3 июля 2015 года

Судья                         И.В. Порутчиков