Решение по делу № 2-167/2016 ~ М-54/2016 от 21.01.2016

Дело № 2-167/2016

29 февраля 2016 года город Вельск

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Вельский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего Пестерева С.А.,

при секретаре Бобуновой С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Вельское» к Селезневой * о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

у с т а н о в и л :

администрация муниципального образования «Вельское» обратилась в суд с иском к Селезневой Л.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.

Обосновывает требования тем, что между администрацией МО «Вельское» и ИП Селезневой Л.В. * года заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: *, с арендной оплатой в срок до 10 числа каждого месяца в размере *. Селезнева Л.В. не выполнила надлежаще условия договора аренды нежилого помещения, не производила арендную плату. На просьбы погасить имеющуюся задолженность Селезнева Л.В. не реагирует. * года нежилое помещение: здание прачечной с земельным участком передано по договору купли-продажи Селезневой Л.В. Право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано надлежащим образом, в связи с чем, право аренды на объект недвижимости за ответчиком было прекращено. А поэтому просят взыскать с Селезневой Л.В. в пользу администрации МО «Вельское» задолженность по арендной плате за период с * года в сумме *.

Представитель администрации «Вельское» на судебное заседание не явился, просят рассмотреть дело без участия их представителя и на удовлетворении иска настаивают по тем же основаниям.

Селезнева Л.В. на судебное заседание также не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности Катаников Д.А. в судебном заседании иск к своему доверителю не признал, пояснив, что нежилое помещение принадлежало ответчику на основании договора аренды, а в дальнейшем между теми же сторонами был заключен договор купли-продажи здания прачечной, которое передано по Акту передачи, то с момента заключения договора прекращены обязательства Селезневой Л.В. по оплате арендной платы названного здания. Пункт договора купли-продажи, предусматривающий обязанность Селезневой, по уплате арендных платежей до момента регистрации права собственности на данное помещение, в силу закона является ничтожным и не подлежит применению.

Выслушав Катаникова Д.А., исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости, продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что * года между администрацией МО «Вельское» (арендодатель) и ИП Селезневой Л.В. (арендатор) был заключен договор аренды № * нежилого здания прачечной, расположенного по адресу: *, с арендной оплатой в срок до 10 числа каждого месяца в размере *. (л.д.5-7)

Здание передано арендатору по Акту приема- передачи, подписанного сторонами * года. (л.д.8)

Договор аренды и право аренды зарегистрировано надлежащим образом.

* года нежилое помещение: здание прачечной с земельным участком, на котором оно расположено, передано ИП Селезневой Л.В. по договору купли-продажи № * (л.д.9-10) по Акту приема- передачи от * года, подписанного сторонами. (л.д.11)

Согласно п. 3.2 Договора купли-продажи право аренды прекращается с момента регистрации права собственности на здание прачечной.

Право собственности на объект недвижимости за ИП Селезневой Л.В. оформлено надлежащим образом * года, (л.д.38) в связи с чем, право аренды на объект недвижимости за ответчиком было прекращено.

Предъявляя требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с * года в сумме *, истец ссылается на то, что Селезневой Л.В. не выполнены условия договора аренды нежилого помещения и ей неоднократно в * годах была направлена претензия об уплате задолженности арендной платы по договору аренды нежилого помещения. (л.д.12,18)

Данная претензия ответчиком не исполнена.

До настоящего времени задолженность по арендным платежам не погашена.

Согласно выписке из ЕГРИП от * года Селезнева Л.В. прекратила предпринимательскую деятельность. (л.д.19—25)

* года на основании Соглашения, заключенного между ИП Селезневой Л.В. и Ф* А.В., здание прачечной, расположенное по указанному адресу, передано в собственность последнего. Право собственности зарегистрировано надлежащим образом. (л.д.38-39)

Проанализировав, исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и дав им оценку с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, суд считает, что в удовлетворении иска надлежит отказать, поскольку он не основан на законе.

К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Так, нежилое помещение, здание прачечной, расположенное по адресу: гор. *, являлось муниципальной собственностью администрации МО «Вельское» и было передано в аренду Селезневой Л.В. в * году, а в последующем по договору купли- продажи от * года продано ей вместе с земельным участком. В натуре здание было передано в день заключения договора по Акту приема-передачи, подписанного сторонами.

Задолженности по арендным платежам до заключения договора купли-продажи здания у Селезневой Л.В. не имелось, что не оспаривается сторонами по делу.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, суд учитывает следующее.

Согласно п. 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Договором купли-продажи объекта недвижимости от * года предусмотрен иной порядок прекращения обязанностей арендатора по внесению арендной платы, а именно: до момента регистрации права собственности на продаваемый объект недвижимости. Регистрация права собственности произведена * года, то есть спустя два месяца.

Между тем, суд считает, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. (ст. 1 п.1 ФЗ)

Стороны по делу выступают участниками правоотношений, возникающих из норм названного Закона, что не оспаривается сторонами.

Объектом правового регулирования, на основании норм Федерального закона № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года, выступает недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности администрации МО «Вельское», в данном случае: здание прачечной и земельного участка, на котором расположено здание.

Следовательно, выкуп названного недвижимого имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, пункт 3.2 договора купли-продажи от * года, предусматривающий прекращение права аренды с момента регистрации права собственности на здание прачечной, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующий закону, то в данном случае аренда помещения по договору аренды от * года должна быть прекращена в день заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, то есть * года.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, руководствовался положениями ст. 425, п. п. 1, 2 ст. 433, п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, исходил из того, что к моменту заключения договора купли-продажи от * года нежилое помещение находилось во владении ответчика на основании договора аренды, и с момента заключения договора купли-продажи изменилось основание владения арендованным имуществом (договор аренды на договор купли-продажи), и в связи с заключением договора купли-продажи прекратились на будущее обязательства ответчика по внесению арендной платы по договору аренды.

Взыскание арендной платы после заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, может быть расценено как незаконные действия истца по обеспечению реализации ИП Селезневой Л.В. права на выкуп арендуемого помещения.

Иных требований не заявлялось, то суд рассмотрел исковые требования в пределах заявленных, поскольку согласно ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предмет и основание иска определяет истец.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении иска администрации муниципального образования «Вельское» к Селезневой * о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Архангельском областном суде, путем подачи апелляционной жалобы, через Вельский районный суд.

Председательствующий С.А. Пестерев