Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2647/2019 от 17.01.2019

Судья: Захарова Е.В.                                            дело № 33-2647/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Кучинского Е.Н.,

судей Матошкина С.В., Сергеевой Н.В.,

при секретаре <данные изъяты> А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 февраля 2019 года апелляционную жалобу Лесничей Н.В. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 03 сентября 2018 года по делу по иску Лесничей Н. В. к ООО «Мортон-РСО» о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,

объяснения Лесничей Н.В. и ее представителя Данилова А.В.,

установила:

Лесничая Н.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ООО «Мортон-РСО» о расторжении договора купли-продажи от 07.10.2014, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 3 764 000 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.10.2014 по 30.03.2018 в размере 1 177 248 руб. 43 коп., а также о взыскании неосновательного обогащения в размере 560 000 руб., указав, что 07.10.2014 на основании договора купли-продажи приобрела у ответчика в собственность нежилое помещение <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, за 3 746 000 руб. Указанная сумма денежных средств была перечислена ответчику в полном объеме. 09.12.2014 в ЕГРП произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору и внесена запись о праве собственности истца на приобретенный объект недвижимости. В последующем, в связи с выпадением обильных осадков приобретенное нежилое помещение неоднократно (15.05.2015, 07.09.2015, 15.08.2016) подвергалось залитию вследствие строительных недостатков. Вследствие строительных недостатков нежилое помещение подвергается постоянному залитию и повреждению, в том числе повреждению находящегося внутри него имущества, что приводит к невозможности использовать его по назначению. Истец при приобретении нежилого помещения о строительных недостатках объекта недвижимости не знала и полагала, что приобретает товар надлежащего качества, с возможностью его эксплуатации по назначению. Истец лишена возможности того, на что рассчитывала при заключении договора, и поэтому договор подлежит расторжению по причине существенного нарушения договора ответчиком (продавцом товара). Договор расторгается в связи с существенным нарушением условий, возврат денежных средств в размере 3 764 000 руб. подлежит с начислением на них процентов по ст. 395 ГК РФ с момента их фактического получения ответчиком. Также после приобретения нежилого помещения истец осуществила его ремонт и отделку (неотделимые улучшения) на общую сумму 560 000 руб. В связи с расторжением договора купли-продажи нежилого помещения у истца возникает обязанность возвратить помещение продавцу с неотделимыми улучшениями помещения, в связи с чем с ответчика ООО «Мортон-РСО» подлежат взысканию денежные средства в размере 560 000 руб. 03.03.2018 ООО «Мортон-РСО» получил требование истца о расторжении договора купли-продажи, однако до настоящего времени ответ на такое требование от ООО «Мортон-РСО» не поступил.

    Истец Лесничая Н.В., ее представители Данилов А.В., Круглов Н.Б. в судебное заседание явились, исковое заявление поддержали в полном объеме.

Представитель истца по доверенности Данилов А.В. пояснил, что в настоящем деле с учетом экспертизы имеются два существенных нарушения договора, вследствие каждого из которых истец Лесничая Н.В. лишена того, на что рассчитывала при заключении договора купли-продажи. Ответчиком продан товар с существенными нарушениями к качеству товара, а также в приобретенном нежилом помещении находятся инженерные системы, обслуживающие помещения остальных собственников помещении в доме, вследствие чего приобретенное подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений в доме. В связи с чем истцу необходимо обеспечить постоянный и беспрепятственный доступ для иных лиц в подвальное помещение, что препятствует к использованию ею помещения по назначению в своих личных целях.

    Ответчик ООО «Мортон РСО» в судебное заседание направил своего представителя Макарову А.В., которая возражала против удовлетворения искового заявления, при этом пояснила, что у истца отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи, так как решением Лефортовского районного суда <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> от 07.06.2017 удовлетворены частично требования истца Лесничей Н.В. к ООО «Мортон РСО» и ООО «Балашихинский водоканал» о взыскании материального ущерба, причиненного залитием помещения, а именно в счет возмещения ущерба взыскана суммы в размере 217 713 руб. 70 коп., расходы по составлению отчета в размере 20 400 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 581 руб. 14 коп. В рамках указанного гражданского дела судом была назначено экспертиза, которая определила, что помещение подлежит ремонту после залива и определила стоимость ремонтно-восстановительного ремонта для устранения ущерба и ликвидации последствий залива. Также истцом на дату подписания договора купли-продажи произведен осмотр помещения, подписан акт приема-передачи без каких-либо замечаний, тем самым истцом подтверждено соответствие выбранного помещения техническим требованиям и потребительским свойствам. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, обязательства продавца по передаче и покупателя по приему спорного объекта недвижимости исполнены, существенных нарушений условий договора ответчиком              не допущено. Истец, обратившись в Лефортовский районный суд <данные изъяты> с иском о возмещении материального ущерба реализовала свое право на судебную защиту по данным обстоятельствам.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 03 сентября 2018 года исковое заявление Лесничей Н.В. к ООО «Мортон-РСО» удовлетворен частично. Суд расторг договор купли-продажи <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между ООО «Мортон-РСО» и Лесничей Н.В.; взыскал с ООО «Мортон-РСО» в пользу Лесничей Н.В. денежные средства в размере 3 764 000 руб.; взыскал с ООО «Мортон-РСО» в пользу Лесничей Н.В. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.10.2014 по 30.03.2018 в размере 50 000 руб.; взыскал с ООО «Мортон-РСО» в пользу Лесничей Н.В. денежные средства в размере 560 000 руб.

Лесничая Н.В., не согласившись с указанным решением в части уменьшения неустойки, в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное. При ссылаясь, что ответчик не заявлял требований о снижении неустойки и доказательств не представил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 07.10.2014 истец Лесничая Н.В. и ответчик ООО «Мортон РСО» заключили договор купли-продажи <данные изъяты>, по условиям которого Лесничая Н.В. обязалась оплатить ООО «Мортон РСО» 3 764 000 руб. в срок до 31.10.2014, а ООО «Мортон РСО» обязалось передать Лесничей Н.В. в собственность нежилое помещение <данные изъяты>, площадью 94.1 кв.м., по адресу: <данные изъяты>

24.10.2014 Лесничая Н.В. платежным поручением <данные изъяты> от 24.10.2018 перевела денежные средства в размере 3 764 000 руб. на расчетный счет ООО «Мортон РСО» в счет оплаты приобретения указанного нежилого помещения.

01.11.2014 стороны подписали акт приема-передачи указанного нежилого помещения, по условия которого все взаиморасчеты между покупателем и продавцом по договору купли-продажи <данные изъяты> от 07.10.2014 произведены полностью.

09.12.2014 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности Лесничей Н.В. на нежилое помещение <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

17.03.2015 истец Лесничая Н.В. и ООО «РемСервис» заключили договор подряда <данные изъяты>, по условиям которого ООО «РемСервис» обязалось выполнить ремонтно-строительные работы в приобретенном истцом помещении по адресу: <данные изъяты>.

17.03.2015 истец Лесничая Н.В. перечислила 150 000 руб. в ООО «РемСервис» в счет оплаты заключенного договора подряда.

26.03.2015 истец Лесничая Н.В. перечислила 100 000 руб. в ООО «РемСервис» в счет оплаты заключенного договора подряда.

30.04.2015 стороны подписали акт <данные изъяты> о приемке выполненных работ на сумму 560 000 руб.

30.04.2015 истец Лесничая Н.В. перечислила 310 000 руб. в ООО «РемСервис» в счет оплаты заключенного договора подряда.

30.06.2015 сотрудниками ООО «Регион-Строй» и ООО «Приоритет» составлен акт о том, что 15.05.2015 в нежилом помещении по адресу: <данные изъяты> вследствие выпадения обильных осадков (ливневого дождя) приемные колодцы и решетки ливневой канализации были подтоплены и не справились с потоком воды. Из-за образовавшегося подпора колодцев ливневой канализации и некачественной гидроизоляции ливневого трубопровода К2 проходящего через загильзованную часть фундамента здания, что является строительным недостатком, произошло залитие помещения. В результате протечки произошло залитие напольного покрытия, площадью 94,1 кв.м., на стенах образовались трещины штукатурного слоя, площадью 2,4 кв.м., отслоение шпаклевочного слоя, площадью 43 кв.м., деформация (набухание) дверной коробки.

16.09.2015 сотрудниками ООО «Регион-Строй» и ООО «Приоритет» составлен акт о том, что 07.09.2015 в нежилом помещении по адресу: <данные изъяты>, вследствие выпадения обильных осадков (ливневого дождя) приемные колодцы и решетки ливневой канализации были подтоплены и не справились с потоком воды. Из-за образовавшегося подпора колодцев ливневой канализации и некачественной гидроизоляции ливневого трубопровода К2 проходящего через загильзованную часть фундамента здания, что является строительным недостатком, произошло залитие помещения. В результате протечки произошло залитие напольного покрытия, площадью 94,1 кв.м., на стене обнаружены следы протечки, площадью 5 кв.м.

09.12.2015 в ответ на обращение истца Лесничей Н.В. Администрацией г.о. Балашиха сообщено, что указанные в ее обращении недостатки являются следствием некачественно выполненных работ застройщиком <данные изъяты> компанией ООО «Мортон РСО».

16.09.2016 сотрудниками ООО «Регион-Строй» и ООО «Энергия» составлен акт о том, что 15.08.2016 в нежилом помещении по адресу: <данные изъяты>, вследствие выпадения обильных осадков (ливневого дождя) приемные колодцы и решетки ливневой канализации были подтоплены и не справились с потоком воды. Из-за образовавшегося подпора колодцев ливневой канализации и некачественной гидроизоляции ливневого трубопровода К2 проходящего через загильзованную часть фундамента здания, что является строительным недостатком, произошло залитие помещения. В результате протечки произошло залитие напольного покрытия, площадью 94,1 кв.м., на стене обнаружены следы протечки, площадью 5 кв.м.

27.07.2018 сотрудниками ООО «ПИК-Комфорт» составлен акт о том, что в нежилом помещении по адресу: <данные изъяты>, выявлено следы протечки на потолке («Армстронг»), стенах (водоэмульсионная краска). Разрушена часть кирпичной кладки в помещении. На дверном полотне и наличниках темные пятная, следы протечек.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции правильно применил ст.ст.450, 452, 453, 469, 475 ГК РФ и обоснованно пришел к выводу о расторжении договора.

В рамках рассмотрения дела судом проведена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено ООО «Центр рецензирования и экспертиз».

Согласно заключению экспертов в спорном нежилом помещении имеются дефекты гидроизоляции, дефекты, образованные вследствие некачественной гидроизоляции и протечек инженерного оборудования многоквартирного дома, а также дефекты ливневой канализации.

Дефекты гидроизоляции являются дефектами, проявляющимися вновь после их устранения. Определить, возможно ли устранение дефектов ливневой канализации, а также стоимость их устранения не представляется возможным поскольку для ответа на данный вопрос необходимо изучение проектной документации, а также проведение полного технического обследования всей ливневой канализации.

В исследуемом помещении имеются инженерные системы, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме и для его обслуживания необходим беспрепятственный доступ.

В связи с изложенным эксперты считают, что, исходя из характера выявленных дефектов, а также исходя из наличия в исследуемом помещении инженерных систем, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме нежилое помещение является не пригодным для эксплуатации.

Суд правильно дал правовую оценку заключению экспертов и указал, что эксперты имеют необходимое образование и стаж работы по специальности, они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы достаточно мотивированы и обоснованы, не противоречат представленными сторонами по делу доказательствам, оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено.

Судебная коллегия отмечает, что ответчик уклонился от предоставления в суд проектной документации.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции правильно учел, что выявленные в рамках проведения экспертизы дефекты гидроизоляции, проявляются вновь после их устранения. Суд правильно признал также факт существенного нарушения ООО «Мортон РСО» требований к качеству продаваемого истцу спорного нежилого помещения в части наличия дефектов ливневой канализации, что является существенным недостатком в качестве товара применительно к ст. 475 ГК РФ.

            В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Таким образом, в связи с наличием в приобретенном истцом Лесничей Н.В. нежилом помещении инженерных систем, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме и требующих обеспечения беспрепятственного доступа для обслуживания, оно является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений.

При вышеуказанных обстоятельствах требования истца о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 07.10.2014 <данные изъяты> в связи с существенным нарушением продавцом договора и возврата уплаченных по такому договору денежных средств в размере 3 764 000 руб. обоснованно были удовлетворены.

Между тем судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о применении ст.333 ГК РФ и уменьшении размера процентов за пользование чужими денежными средствами до 50 000 рублей.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Учитывая, что в суде первой инстанции представитель ответчика ООО «Мортон-РСО» не заявил об уменьшении размера (ставки) процентов за пользование чужими денежными средствами и не представил доказательств явной несоразмерности заявленных процентов последствиям нарушения денежных обязательств, основания для снижения размера (ставки) процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 333 ГК РФ отсутствуют.

Ознакомившись с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.10.2014г. по 30.03.2018г. судебная коллегия соглашается и взыскивает с ответчика в пользу истца 1177248, 43 руб.

В остальной части решение отмене и изменению не подлежит, тем более стороны в остальной части решение не обжалуют.

Руководствуясь ст.ст. 193-199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Балашихинского городского суда Московской области от 03 сентября 2018 года в части размера взысканных процентов за пользование чужими денежными средствами изменить, указав о взыскании с ООО «Мортон-РСО» в пользу Лесничей Н. В. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.10.2014 по 30.03.2018 в размере 1177248, 43 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: