Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1612/2019 ~ М-1127/2019 от 24.04.2019

КОПИЯ

63RS0№-38

Дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.о. Самара                05 августа 2019 года

Волжский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Тимагина Е.А., при секретаре          Жарковой И.А., с участием представителя истцов (ответчиков по встречным требованиям) Чекова А.Ю., представителя ответчиков (истцов по встречным требованиям) Савиной А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нехаева Е. В., Нехаевой И. В., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних Нехаева Г. Е., Нехаева Е. Е., Нехаевой В. Е. к Калашникову А. Ю., Калашниковой Т. В. об уменьшении покупной цены жилого дома, погашении задолженности, взыскании денежных средств и встречному иску Калашникова А. Ю., Калашниковой Т. В. к Нехаеву Е. В., Нехаевой И. В., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних Нехаева Г. Е., Нехаева Е. Е., Нехаевой В. Е. о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Н. Е.В., Н. И.В., действующие за себя и в интересах несовершеннолетних Н. Г.Е., Н. Е.Е., Н. В.Е. обратились в суд с иском к Калашникову А.Ю., Калашниковой Т.В. об уменьшении покупной цены жилого дома, погашении задолженности, взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажижилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По условиям договора дом оценивается и продается за 3 000 000 руб., земельный участок - за 1 000 000 руб., которые покупатели обязались выплатить с использованием средств материнского капитала. Внесение денежных предусмотрено в рассрочку: до подписания договора 50 000 руб. в качестве задатка, 2 950 000 руб. внесены покупателями в счет погашения кредита продавцов в ПАО «Промсвязьбанк»; после подписания договора 453 026 руб. за счет средств материнского (семейного) капитала, а оставшаяся сумма 546 947 руб. за счет денежных средств покупателей ежемесячно в равных долях до ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ Условия договора об оплате стоимости дома и земельного участка не выполнены в полном объеме. Покупателями оплачено продавцам 3 000 000 руб. собственных средств и 453 026 руб. средствами материнского капитала, остаток задолженности составил 546 974 руб. После заключения договора произошло обрушение кирпичного дымохода дома, что привело к невозможности пользования отопительным котлом, и дымоход был заменен силами истцов металлическим. В адрес ответчиков истцами направлялась претензия с требованиями устранения строительных недостатков и возмещения затрат на восстановительный ремонт, однако со стороны ответчиков последовал отказ в возмещении убытков. Для выявления причин возникших строительных недостатков, истцами была заказана и оплачена в сумме 100 000 руб. строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам экспертного заключения ООО «РИЦ «Мегаполис» от ДД.ММ.ГГГГ имеются недостатки (дефекты) в состоянии строительных конструкций жилого дома, стоимость устранения которых составляет сумму 1 546 809,60 руб. Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения требований, просят суд установить покупную цену жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 453 190,40 руб., освободить их от обязанности оплаты суммы по договору в размере 546 974 руб., взыскать с ответчиков в их пользу денежную сумму 999 835,40 руб. как излишне уплаченную по договору, а также взыскать расходы на оплату экспертизы в размере 100 000 руб. и по уплате госпошлины в размере 16 434 руб.

Не согласившись с исковым заявлением, Калашников А.Ю., Калашникова Т.В. предъявили к Н. Е.В., Н. И.В., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних Н. Г.Е., Н. Е.Е., Н. В.Е. встречный иск о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Встречные требования также обоснованы заключенным между сторонами договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому в собственность каждого из ответчиков по встречному иску оформлены жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. По условиям договора дом и земельный участок оценивались и продавались за 4 000 000 руб. Задолженность ответчиков по договору составляет 546 974 руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлялась претензия с требованием выплаты задолженности, которая оставлена без удовлетворения. До настоящего времени покупатели свои обязательства по договору в полном объеме не исполнили. Просят взыскать с ответчиков сумму по договору в размере 546 974 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 271,47 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. и по оплате госпошлины в размере 9 032 руб.

В судебном заседании представитель истцов (ответчиков по встречным требованиям) Чеков А.Ю. исковые требования поддержал, просит иск удовлетворить, не оспаривая наличие задолженности истцов по договору купли-продажи, прекращение исполнения обязательств с их стороны объяснил тем, что в процессе эксплуатации дома выявились претензии к его качеству. В процессе эксплуатации выявлен ряд существенных скрытых недостатков конструкций дома, которые при визуальном осмотре невозможно было определить. Выявленные недостатки и дефекты продавцами не оговаривались.

Представитель ответчиков (истцов по встречным требованиям) Савина А.Г. с первоначальными требованиям не согласилась, просила удовлетворить встречный иск, ссылаясь на то, что покупатели имели возможность перед совершением сделки произвести осмотр с привлечением специалистов. Покупатели осмотрели дом, ознакомились с его характеристиками и, не имея претензий к качеству имущества, подписали договор. К тому же, покупателей устраивала цена приобретаемого объекта.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению и не подлежащими удовлетворению встречные требования по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 549ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как указано в п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Калашниковым А.Ю., Калашниковой Т.В. (продавцы), с одной стороны, и Н. Е.В., Н. И.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Н. В.Е., Н. Г.Е., Н. Е.Е. (покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием материнского (семейного) капитала, расположенных по адресу: <адрес>.

Из условий договора следует, что продавцы передали покупателям в общую долевую собственность (по 1/5 доле каждому) жилой дом площадью 263,8 кв.м и земельный участок площадью 1000 кв.м, а покупатели в свою очередь приняли объекты недвижимости в собственность и обязались уплатить цену по соглашению сторон 4 000 000 руб.: в размере 3 000 000 руб. за жилой дом, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавцов. Земельный участок сторонами оценен в 1 000 000 руб. Внесение денежных предусмотрено в рассрочку: до подписания договора 50 000 руб. в качестве задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, 2 950 000 руб. путем внесения покупателями в счет погашения кредита продавцов в ПАО «Промсвязьбанк»; после подписания договора 453 026 руб. за счет средств материнского (семейного) капитала, а оставшаяся сумма 546 947 руб. за счет денежных средств покупателей ежемесячно до 20 числа в течение одного года в равных долях до ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений сторон и документов, представленных суду, покупатели произвели оплату за жилой дом и земельный участок в общем размере 3 000 000 руб., что подтверждается расходными кассовыми ордерами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением от 04.03.2019№ ГУ-УПФР в <адрес> г.о. Самара (межрайонное) удовлетворено заявление Н. И.В. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 453 026 руб.

Денежные средства в указанном размере были перечислены ГУ-УПФР безналичным путем на банковский счет продавца           Калашниковой Т.В., что никем не оспаривается и подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из пояснений сторон и материалов дела, покупатели произвели оплату по договору за жилой дом и земельный участок не в полном объеме, задолженность составляет 546 974 руб., которые с учетом изложенных обстоятельств продавцы просят взыскатьс покупателей в свою пользу.

Требования покупателей заявлены в связи с обнаружением в приобретенном ими у продавцов жилом доме скрытых недостатков, для устранения которых просили снизить стоимость жилого дома на сумму стоимости устранения недостатков, а оставшиеся деньги взыскать в их пользу как излишне уплаченные.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статьей 556 ГК РФ определено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу п. 1 ст. 474 ГК РФпроверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С целью установления недостатков жилого дома и времени и характера их возникновения, истцами по первоначальным требованиям заказана строительно-техническая экспертиза в ООО Расчетно-информационный центр «Мегаполис».

Из заключения строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет следующие недостатки: множественные трещины стеновых блоков; разрушение и частичное отслоение от поверхности стен облицовки стен из декоративного камня (цоколь); аварийное разрушение кирпичной дымовой трубы; грибковое заражение внутренней отделки (помещение №, 1 этаж); капельные течи в системе отопления; повреждение профиля ПВХ окна (помещение №, 1 этаж);замена нефункционирующего отопительного котла и смена вытяжных труб из кирпича на оцинкованные воздуховоды (произведенные работы); отсутствие целостности конька кровли; отсутствие фиксации и правильной установки части опорных мануэрлатов кровли. Стоимость устранения недостатков составляет 1 546 809,60 руб.

Из экспертного заключения, не оспоренного сторонами по делу, усматривается, что для обнаружения недостатков дома экспертом производилась, в том числе ультразвуковое исследование стеновых материалов, обследование чердачного помещения. Экспертом установлен сквозной характер обнаруженных им трещин в стенах жилого дома, а также отсутствие целостности конька кровли. Нарушение целостности кладки наружных стен привело к появлению грибкового заражения внутренней отделки.

Поскольку иных доказательств сторонами не представлено, суд принимает заключение эксперта в качестве допустимого доказательства (ст. 60 ГПК РФ).

Таким образом, с учетом установления скрытого характера выявленных недостатков стен и цоколя жилого дома, отсутствия иных допустимых и достаточных доказательств обеих сторон, суд считает требования Н. о соразмерном уменьшении покупной цены в зависимости от необходимости нести расходы на устранение недостатков подлежат удовлетворению.

При этом определяя размер подлежащих взысканию с продавцов в пользу покупателей денежных сумм как излишне уплаченных, суд руководствуется заключением эксперта, поскольку оно мотивировано, содержит исчерпывающий перечень действующих нормативных документов, выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства лицом, компетентным в соответствующей сфере деятельности, экспертом учтены все имеющиеся в доме недостатки, объем ремонтно-восстановительных работ и способы устранения, оснований сомневаться в выводах эксперта не имеется.

Экспертиза содержит полные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта изложены последовательно и четко сформулированы. Не допускают неоднозначного толкования и понятны лицу, не обладающему специальными познаниями, без дополнительных разъяснений со стороны эксперта.

Кроме того, суд учитывает, что выявленные в жилом доме недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены покупателями при его осмотре, в силу отсутствия специальных познаний в области строительства и покупатели не могли оценить техническое состояние дома в полном объеме, исходили из добросовестности продавцов.

Вопреки доводам представителя ответчиков (истцов по встречным требованиям) Савиной А.Г. обнаруженные недостатки конструкций жилого дома не были оговорены продавцом при подписании договора купли-продажи, а также не указаны в самом договоре и препятствуют полноценному использованию дома как жилого помещения.

Доводы о том, что покупатели осмотрели жилой дом, и имели возможность произвести осмотр с привлечением специалистов, не могут являться основанием для отказа покупателям в удовлетворении исковых требований, поскольку в соответствии с требованиями ст. 469 ГК РФ, продавцы должны передать покупателям товар надлежащего качества.

Ссылка представителя ответчиков (истцов по встречным требованиям) на снижение продажной цены дома не может свидетельствовать о том, что это снижение является следствием возникших недостатков в доме, в силу того, что это должно было быть прямо указано в договоре купли-продажи.

Сведений о наличии у продаваемого дома недостатков договор купли-продажи не содержит, тем самым продавцы скрыли имеющиеся дефекты от покупателей.

В силу ст. 56 ГПК РФ истцы по первоначальным требованиям должны доказать, что приобретенный ими жилой дом имеет недостатки, которые возникли до передачи им товара или по причинам, возникшим до этого момента, и соразмерность уменьшения покупной цены, а на ответчиков по первоначальным требованиям лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков после передачи товара покупателям.

В свою очередь ответчиками по первоначальным требованиям не представлено никаких доказательств опровергающих позицию и доводы истцов по первоначальным требованиям. В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданном объекте недвижимости, которые не были оговорены в договоре, в суд представлена строительно-техническая экспертиза, которая противоположной стороной не оспорена.

Таким образом, на продавцах в связи с продажей жилого дома ненадлежащего качества, с существенными недостатками, о которых покупатели не были своевременно предупреждены до заключения договора купли-продажи, лежит обязанность возместить им расходы на устранение выявленных недостатков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что покупная цена объекта недвижимости подлежит уменьшению с 3 000 000 руб. до 1 453 190,40 руб., следовательно, задолженность покупателей перед продавцами по договору в сумме 546 974 руб. считается погашенной, при этом с продавцов в пользу покупателей подлежит взысканию денежная сумма в размере 999 835,60 руб. как излишне уплаченная по договору.

В этой связи встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы, понесенные стороной в связи с оплатой услуг эксперта, отнесены к издержкам, связанным с рассмотрением дела (ст. ст. 88, 94 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно представленным платежным документам, истцами по первоначальным требованиям оплачена экспертиза в размере 100 000 руб. (л.д. 36, 37, 40, 166-168).

Поскольку оплата экспертизы документально подтверждена, с Калашникова А.Ю., Калашниковой Т.В. подлежит взысканию в пользу Н. Е.В., Н. И.В. которые действуют и как законные представители несовершеннолетних детей, в равных долях 100 000 руб.

Н. Е.В., Н. И.В. при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 16 434 руб., которыеподлежат взысканию с ответчиков по первоначальным требованиям в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Нехаева Е. В., Нехаевой И. В. об уменьшении покупной цены жилого дома, погашении задолженности, взыскании денежных средств удовлетворить.

Уменьшить покупную цену объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 263,8 кв. м, жилой - 126,9 кв.м, с кадастровым номером 63:17:0302002:0:7, инв. №, лит. Аа, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного Нехаевым Е. В., Нехаевой И. В., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних Нехаева Г. Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Нехаева Е. Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Нехаевой В. Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ у Калашникова А. Ю., Калашниковой Т. В., с 3 000 000 рублей до 1 453 190 рублей 40 копеек.

Задолженность Нехаева Е. В., Нехаевой И. В., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних Нехаева Г. Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Нехаева Е. Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Нехаевой В. Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ перед Калашниковым А. Ю., Калашниковой Т. В. в размере 546 974 рублей считать погашенной.

Взыскать с Калашникова А. Ю., Калашниковой Т. В. в равных долях в пользу Нехаева Е. В., Нехаевой И. В. разницу в стоимости объекта индивидуального жилищного строительства в размере 999 835 рублей 60 копеек, а также расходы по проведению экспертизы в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 434 рублей.

В удовлетворении встречного иска Калашникова А. Ю., Калашниковой Т. В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме через Волжский районный суд <адрес>.

Судья:                  (подпись)                                 Е.А. Тимагин

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                            (подпись)                               Е.А. Тимагин

"КОПИЯ ВЕРНА"

подпись судьи _______________________________

Наименование должности

уполномоченного работника аппарата

федерального суда общей юрисдикции

_________________________________

(Инициалы, фамилия)

"___" ______________ 20___ г.