Решение по делу № 2-26/2016 (2-952/2015;) ~ М-912/2015 от 08.10.2015

№ 2-26/2016

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

«25» марта 2016 года г.Мичуринск

Мичуринский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Поповой Н.В.,

при секретаре Максимовой Л.А.,

с участием представителя истца Митронина С.Н., Никишиной В.И.,

представителей ответчика ООО «Сосновка-Зернопродукт» Фроловой О.М. и Козлова Д.А.,

представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области Скоркиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корниенко М. А. к Емельяновой О. И. и Обществу с ограниченной ответственностью «Сосновка-Зернопродукт» о признании права аренды на земельный участок отсутствующим; признании права обременения (ограничения) в виде аренды на земельный участок отсутствующим; о погашении записи государственной регистрации о признании права аренды и ограничения/ обременения/ на земельный участок; погашении регистрационной записи ограничения (обременения) права общей долевой собственности Корниенко М.А. на земельный участок правом аренды,

У С Т А Н О В И Л А:

Корниенко М.А. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/28 доля земельного участка общей площадью 1710000 кв.м., с кадастровым номером 68:07:0000000:85, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Нива». На указанный земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) – аренда от 12 сентября 2014 года сроком на 15 лет, запись регистрации №. Лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права – ООО «Сосновка-Зернопродукт». Основанием для государственной регистрации права аренды явились решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № А64-760/2014 года и договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ постановлением Арбитражного суда <адрес> решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд <адрес> и ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда заявление ООО»Сосновка-Зернопродукт» оставлено без рассмотрения. Считая данное обременение нарушающим его право как собственника доли земельного участка, Корниенко М.А. обратился в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований) к Емельяновой О.И. и Обществу с ограниченной ответственностью «Сосновка-Зернопродукт» (далее ООО «Сосновка-Зернопродукт») о признании права аренды и права обременения (ограничения) – аренды на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1710000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Нива» в пользу ООО «Сосновка-Зернопродукт» на основании записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ – отсутствующим; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обязанности по погашению записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о признании права аренды и права ограничения (обременения) – аренды на вышеуказанный земельный участок в пользу ООО «Сосновка-Зернопродукт». Иск мотивирован также тем, что общее собрание ДД.ММ.ГГГГ было проведено по инициативе ООО «Сосновка- Зернопродукт», на собрании присутствовали фактически 11 человек, владеющие 22 земельными долями. Оставшиеся шесть человек ко дню проведения собрания умерли. От их имени на собрании никто не имел права присутствовать. Несмотря на это указанные земельные доли были переданы в аренду. Емельянова О.И. действовала по доверенности за Денискина В.К., который был собственником 12 долей, поэтому голос Емельяновой был решающим при голосовании. При регистрации был нарушен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как не были предоставлены правоустанавливающие документы на шесть земельных долей, а права всех собственников так и не зарегистрированы до настоящего времени. Право собственности зарегистрировано только на 23 доли, а не на 28 долей, то есть фактически арендована часть земельного участка, а не весь.

Представитель истца Митронин С.Н. исковые требования Корниенко М.А. поддержал, пояснил, что при регистрации права аренды были допущены нарушения положений Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так при регистрации должны быть внесены сведения о собственниках, чье право будет обременено арендой. Решение Арбитражного суда, на основании которого была осуществлена регистрация аренды, отменено. Корниенко присутствовал на общем собрании собственников земельных долей, поскольку обладает 1/28 долей земельного участка. От его мнения на собрании ничего не зависело, так как решение принимается большинством голосов собственников земельных долей. В протоколе указано, что среди присутствующих была Емельянова, действующая по доверенности от Денискина, у которого было уже заведомо большинство голосов, то есть ее голос уже решал любой вопрос собрания. Решение собрания Корниенко не обжаловал, считая его незаконным, так как распоряжались долями умерших собственников. Истец в аренду ООО «Зернопродукт» не собирался отдавать земельный участок. Истец голосовал против, но решение было принято другое, и он его не обжаловал. Договор аренды также не обжалован. Истцу известно, что по желанию можно выделить земельный участок в счет земельной доли, не требуя согласия арендатора. Истец выделить земельный участок в счет земельной доли не пытался, потому что сама по себе его одна доля никому не интересна, об этом он узнал от фермеров, которые работают на территории данного хозяйства, которые могли бы взять в аренду земельный участок в случае его выделения. Выделяясь с остальными людьми, он может спокойно сдать в аренду другому фермеру, которому он доверяет, с кем хотел бы именно работать. Поэтому наличие обременения права аренды препятствует Корниенко выделить земельную долю вместе с другими собственниками, так как им нужно будет согласие арендатора. Кроме того, договор аренды исполняется ненадлежащим образом: за первый год арендную плату Корниенко не получал. Поскольку регистрация не дает истцу вместе с другими гражданами, самостоятельно выделиться, и распорядиться своими долями, просил иск удовлетворить.

Представитель истца Никишина В.И. исковые требования Корниенко М.А. поддержала, пояснила, что она присутствовала на общем собрании собственников земельных долей по доверенности от Чеботаревой, голосовала против аренды, Корниенко тоже был на собрании, но в протокол его не вписали, может быть потому, что он отказался отдать Емельяновой свидетельство на земельную долю. Она не помнит, как Корниенко голосовал - за или против аренды ООО «Сосновка-Зернопродукт». Протокол собрания и договор аренды на сегодняшний день не оспорены. Корниенко не может распорядиться своей долей при наличии обременения, например, кому-то передать в аренду.

Представитель ответчика ООО «Сосновка-Зернопродукт» Фролова О.М. исковые требования не признала, пояснила, что тот факт, что решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, а новое не принято, не может быть основанием для аннулирования записи в ЕГРП о регистрации договора аренды и признания права аренды отсутствующим. При рассмотрении дел Арбитражным судом предметом иска являлись действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации. Требования о признании незаконными условий договора аренды, о расторжении договора, о признании его недействительным не входили в предмет рассмотрения. Основанием для регистрации договора аренды, кроме решения Арбитражного суда, явился также сам договор аренды земельного участка. В настоящее время договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ действует. В установленном порядке не расторгнут, недействительным не признан, явился одним из оснований для государственной регистрации, поэтому признать право аренды отсутствующим невозможно. Кроме того, все условия заключенного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему полностью соответствуют всем условиям, которые были указаны в протоколе собрания № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного суда и Верховного Суда № оспаривать зарегистрированное право или иное обременение возможно путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Таким образом, иск об отсутствии права имеет очень узкую сферу применения, не может заменять собой какие-либо другие иски, в том числе и иски которые допускаются защиты нарушенного права истцами. В определениях Верховного Суда от 19.05.2015г. и от 10.02.2015г., указано, что истец, обращаясь с таким иском, должен обладать либо аналогичными правами, которыми содержатся в ЕГРП, то есть, если право собственности зарегистрировано за одними и теми же лицами, либо право аренды зарегистрировано за одними и теми же лицами, либо в том случае если прекратилось право, которое зарегистрировано ЕГРП, был залог имущества, залог прекратился, а запись в ЕГРП осталась, только в таком случае истец имеет право обратиться с иском о признании права отсутствующим. В остальных случаях истец должен избрать иной способ защиты права, а именно, обратиться с иском о признании недействительной сделки, об оспаривании регистрационной записи, об оспаривании действий по регистрации, и так далее. Истец выбрал ненадлежащий способ защиты, поскольку право договора аренды до настоящего времени недействительным не признано, основанием для регистрации, явилось не только решение суда, но и договор аренды. Указывая на нарушение, которые были допущены УФРС, истец пытается оспорить действия регистрационной службы по регистрации договора аренды, что также должно происходить в отдельном судебном процессе, не в рамках настоящего искового производства. Право аренды не препятствует истцу выделить земельный участок. Если на собрании истец голосовал против заключения договора аренды, то в соответствии с Законом «Об обороте земель сельхозназначения» ему не требуется получение согласия ООО «Сосновка-Зернопродукт». Если участок находится в общей долевой собственности, то все вопросы по сдаче в аренду решаются общим собранием участников общей долевой собственности, не отдельными участниками, а общим собранием. Общее собрание решило сдать участок в аренду, если истец был не согласен с решением собрания, он в установленном законом порядке мог его обжаловать. Своим правом он не воспользовался. Суд Кассационной инстанции сказал, что выводы судов первой и апелляционной инстанции правомерны, что в договоре аренды не обязательно указание всех собственников, кто выступает на стороне арендодателя, а также указал, что в УФРС имелись сведения, кто является собственниками данных долей, дополнительная регистрация со стороны собственников не требовалось. В суде были представлены журналы регистрации участников общей долевой собственности, списки которые были предоставлены администрацией, о том, кто является собственником, все данные в росреестре были, поэтому по данным основаниям отказа суд признал, что это незаконно. Единственное суд указал на необходимость проверки соблюдение условий договора аренды, который был заключен в соответствии условиям договора аренды, которые согласовали собственники на общем собрании. Просила в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «Сосновка-Зернопродукт» Козлов Д.А. исковые требования не признал по основаниям, изложенным представителем Фроловой О.М.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Скоркина О.В. пояснила, что первоначально в регистрации договора аренды спорного земельного участка было отказано. Решением Арбитражного суда УФРС было обязано зарегистрировать договор аренды. Чтобы убрать запись из ЕГРП, должно быть решение суда о погашении записи. Постановление Арбитражного суда <адрес> об отмене судебных актов не является основанием для прекращения записи о регистрации договора аренды. Первоначально с договором аренды не совпадали условия, изложенные в протоколе общего собрания. В 2015 году было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды, где были выполнены все несовпадающие условия. Регистрация происходила на основании решения суда и договора аренды, т.е. получается 2 основных документа.

Ответчик Емельянова О.И. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом.

В судебное заседание не явились третьи лица Денискин В.К./умер/, Коробова Н.А., Мосягина А.А., Медведева Н.И., Мороз Е.Я., Чеботарева Л.М., Тарасова Л.П., Подольский В.Н., Гончарова О.С., Земляков В.В., Чеботарева Л.И., о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Медведева Н.И. просила дело рассмотреть в ее отсутствие, иск поддержала. Земляков В.В. и Чеботарева Л.И. в своих отзывах в суд исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным представителями истца, просили иск удовлетворить.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд считает, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

В соответствии с протоколом №, ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1710000 кв.м., местоположение: <адрес>, в границах СХПК «Нива», и принято решение об избрании Емельяновой О.И. лицом, уполномоченным действовать от имени участников долевой собственности, в том числе заключать и подписывать договоры аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей и акта приема-передачи земельного участка, а также о заключении договора аренды земельного участка с ООО «Сосновка-Зернопродукт». На собрании присутствовало 10 участников общей долевой собственности, владеющих 21 (из 28) земельными долями, что составляет 75% от общего числа долей (л.д.32-33).

Как следует из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, уполномоченная общим собранием участников общей долевой собственности Емельянова О.И. передала ООО «Сосновка-Зернопродукт» в аренду земельный участок площадью 1710000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Нива» (л.д.30-31).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Сосновка-Зернопродукт» и Емельяновой О.И., исключен пункт 2.4 договора аренды, касающийся преимущественного права выкупа земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед любыми другими лицами; изложены в новой редакции пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.5 договора аренды, касающиеся выплаты арендной платы, а также возмещения земельного налога; договор аренды дополнен пунктом 2.11 следующего содержания: «выдел из данного земельного участка и передача его в субаренду осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»; изложен в новой редакции пункт 4.1 договора аренды, касающийся расторжения договора аренды (л.д.63).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признаны незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по отказу в государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 1710000 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, в границах СХПК «Нива» и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обязано было зарегистрировать указанный договор.

Постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд <адрес> (л.д.17-19).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО «Сосновка-Зернопрдукт» оставлено без рассмотрения в связи с неявкой в судебные заседания.

Согласно п. 52 Постановления № Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения / право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились/ оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельством о государственной регистрации права серии 68-АА № от ДД.ММ.ГГГГ, Корниенко М.А. является правообладателем 1/28 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1710000 кв.м., местоположение: <адрес>, в границах СХПК «Нива», дата регистрации права собственности – ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. В отношении права собственности Корниенко М.А. установлено ограничение (обременение) права – аренда в пользу ООО «Сосновка-Зернопродукт», дата регистрации договора аренды - ДД.ММ.ГГГГ, срок - 15 лет, основание регистрации - решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды земельного участка № отДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № (л.д.8, 9,23-29).

В соответствии с ч.1 ст.25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Исходя из смысла ч.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Судом установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1710000 кв.м., местоположением: <адрес>, в границах СХПК «Нива», заключенный на основании решения общего собрания собственников земельных долей, подписанный представителем собственников земельных долей, председателем собрания, представителем Новоникольского сельсовета <адрес>, является действующим, так как никем не оспорен, не прекращен и не расторгнут. Корниенко М.А. на момент заключения указанного договора аренды обладал 1/28 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, являлся одним из арендодателей этого земельного участка.

Согласно ч.5 ст.24.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями), наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.

В соответствии с ч. 5 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002г №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В судебном заседании истцом не представлено доказательств того, что наличие зарегистрированного обременения в виде аренды нарушает законные права истца. Доводы представителей истца о том, что зарегистрированное обременение препятствует истцу выделить свою земельную долю и передать другому арендатору, суд считает необоснованными в связи с изложенным выше. Кроме того, представитель истца Митронин С.Н. пояснил, что вопрос о выделении земельного участка в счет принадлежащей истцу земельной доли не ставился, так как одна его земельная доля не интересна другим арендаторам. Представители истца не смогли пояснить, выражал ли Корниенко М.А. свое согласие на заключение договора аренды земельного участка при проведении общего собрания, на котором присутствовал истец, либо был против заключения договора.

Доводы представителей истца о том, что право аренды и обременения зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда, которое отменено, суд считает необоснованными, поскольку право аренды и обременения зарегистрированы также и на основании договора аренды, который является действующим в настоящее время.

Все другие основания, изложенные истцом в исковом заявлении и представителями истца в судебном заседании, сводятся к оспариванию законности общего собрания и договора аренды земельного участка, что не является предметом рассмотрения в данном гражданском деле.

Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1710000 кв.м., местоположением: <адрес>, в границах СХПК «Нива» в установленном законом порядке недействительным не признан, до настоящего времени сохраняет свое действие, являлся одним из оснований для регистрации в ЕГРП, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Корниенко М. А. к Емельяновой О. И. и Обществу с ограниченной ответственностью «Сосновка-Зернопродукт» о признании отсутствующим права аренды и права обременения на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1710000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах СХПК «Нива», погашении записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; погашении регистрационной записи ограничения (обременения) права общей долевой собственности Корниенко М.А. на земельный участок правом аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня вынесения путем подачи жалобы в Мичуринский районный суд.

Председательствующий судья Н.В.Попова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.