Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1476/2018 ~ М-1289/2018 от 21.08.2018

66RS0008-01-2018-001833-27

Дело №2-1476/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2018 года                                         город Нижний Тагил

Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Филатьевой Т.А.,

с участием истца Дадайкина С.В.,

представителя истца и третьего лица Фадеева А.А., действующего на основании доверенности 66 АА 5061895 от 20.07.2018,

представителя истца Сазонова О.Ю., действующего на основании доверенности в порядке передоверия от 12.10.2018,

представителя ответчика Деменко А.Б., действующего на основании доверенности №68 от 17.09.2018,

третьего лица Мамневой В.В., ее представителя Четвертковой Н.Р., представившей ордер № 036215 от 24.10.2018 и удостоверение № 2597 от 03.06.2008,

при секретаре Сычевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское по иску Дадайкина С. В. к Мамневу В. Г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Дадайкин С.В. обратился в суд с иском к Мамневу В.Г., в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого истец продал, а ответчик купил в собственность объект незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки <данные изъяты> кв.м. степенью готовности 70%, находящийся по адресу: г<Адрес>. Переход права собственности от истца к ответчику зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Цена продаваемого недвижимого имущества определена сторонами в 1 000 000 рублей. Ответчиком расчет за приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество по настоящее время не осуществлен. Считает, что его права существенно нарушены фактом неоплаты проданного имущества. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора, на которую ответа не последовало.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Мамнева В.В. и Фадеев А.А.

Истец Дадайкин С.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что взял в аренду земельный участок, но не имел финансовой возможности осуществить за свой счет строительство здания на земельном участке, в связи с чем предложил Фадееву А.А. заниматься строительством. В построенный объект недвижимости он частично вложил свои денежные средства, но в основном строил на свои деньги Фадеев А.А. Потом Фадеев А.А. ему сказал, что надо продать объект Мамневу В.Г. Поскольку Дадайкин С.В. не считал себя собственником данного объекта недвижимости, то согласился подписать договор, в суть сделки не вникал. При заключении договора купли-продажи он прочитал договор и подписал его. Вопросов по оплате у него не возникло, поскольку это не интересовало. Кто и как производил расчеты по договору - ему неизвестно. Он претензий к Мамневу В.Г. после заключения договора не предъявлял, также у него лично не имеется претензий к ответчику и по настоящее время. В ДД.ММ.ГГГГ году к нему обратился Фадеев А.А., сообщив, что Мамнев В.Г. с ним не рассчитался по договору, просил выдать доверенность. По данному факту он обращался в правоохранительные органы, чтобы выяснить, законны ли требования Фадеева А.А. по выдаче доверенности. Доверенность Фадееву А.А. он выдал, в том числе и на представление интересов в суде. На исковых требованиях настаивает, поскольку Мамнев не произвел расчет с Фадеевым.

Представитель истца и третье лицо Фадеев А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что истец Дадайкин С.В. являлся собственником объекта, однако фактически строительством объекта занимался Фадеев А.А., в связи с чем считал себя владельцем этого объекта недвижимости. Надлежащим образом документы на объект недвижимости на свое имя он не оформил. В ДД.ММ.ГГГГ году он решил продать объект незавершенного строительства Мамневу В.Г., с которым у него имелись деловые взаимоотношения и взаимные обязательства. В связи с тем, что по документам собственником являлся истец, договор купли-продажи был заключен между истцом и ответчиком. В договоре стоимость объекта указана 1 000 000 рублей, это было условие Мамнева В.Г., однако фактически стоимость данного объекта недвижимости была между ними согласована в сумме 8 000 000 рублей. Поскольку у него были перед Мамневым В.Г. обязательства на сумму 4000 000 рублей, они решили провести взаимозачет на указанную сумму, 1500 000 рублей Мамнев В.Г. должен отдал наличными денежными средствами, оставшаяся сумма в 2500 000 рублей должна быть погашена путем передачи в собственность Фадеева А.А. квартиры по адресу: <Адрес> <Адрес> – <Адрес>, принадлежавшей сыну Мамнева В.Г. – М.Е.В. Сделку купли-продажи квартиры совершили в один день со сделкой купли-продажи здания по <Адрес>. Однако Мамнев В.Г. долг по договору займа ни списал, а предъявил в суд иски о взыскании денежных средств. Таким образом, расчет по договору не был произведен в полном объе6ме, сумма долга составила 4 000 000 рублей..

Представитель истца Сазонов О.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что между сторонами договора купли-продажи не был произведен, в связи с чем договор подлежит расторжению. Факт отсутствия оплаты по договору купли-продажи подтверждается объяснениями самого ответчика Мамнева В.Г., которые тот давал в ходе расследования уголовного дела по факту мошеннических действий. У Фадеева А.А. имелись заемные обязательства перед Мамневым В.Г. на общую сумму порядка 8 000 000 рублей, в связи с чем указанные лица договорились о продаже ? доли здания по <Адрес> за 4 000 000 рублей, оплата должна быть произведена путем частичного списания долга. Затем договорились о продаже всего здания за 8 000 000 рублей с оплатой в размере 4 000 000 рублей путем частичного погашения заемного обязательства, передачей 1,5 млн. рублей наличными Фадееву А.А., и передачей Фадееву А.А. квартиры по адресу: <Адрес>, принадлежавшей сыну ответчика - М.Е.В.     Фактически денежные средства в сумме 1,5 млн. рублей были переданы, однако долг по заемному обязательству не был погашен зачетом, а переданной квартирой Фадеев А.А. не имеет возможности пользоваться. Таким образом, расчеты по договору Мамневым В.Г. не были произведены ни с Дадайкиным С.В., ни с Фадеевым А.А.

Ответчик Мамнев В.Г. в судебное заседание не явился в связи с нахождением в ФКУ СИЗО №3 г.Нижний Тагил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя, ходатайства об обеспечении его участия посредством видеоконференц-связи не заявлял (л.д.22,70).

Представитель ответчика Деменко А.Б., действующий на основании доверенности <№> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24), в судебном заседании исковые требования не признал по следующим основаниям. Из объяснений истца, его представителей Фадеева А.А. и Сазонова О.Ю. усматривается, что сам истец не имеет никакого интереса к спорному объекту, что денежные отношения между ФИО16 и ФИО15 его не касаются. Правового интереса у Дадайкина С.В. в расторжении договора не имеется, есть интерес у Фадеева А.А. Однако на момент заключения договора купли-продажи собственником объекта был истец. В договоре указано, что деньги получены до подписания договора. Истцом не представлено доказательств тому, что денежные средства по договору в действительности получены не были. Также полагал, что поскольку направленная Мамневу В.Г. претензия о расторжении договора купли-продажи не подписана самим истцом, а подписана Фадеевым А.А. без указания в претензии расшифровки подписи и наличия полномочий у представителя, то истцом не соблюден досудебный порядок рассмотрения спора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Третье лицо Мамнева В.В. в судебном заседании с исковыми требования не согласилась, пояснила, что сделка купли-продажи была исполнена ее супругом Мамневым В.Г., денежные средства Дадайкину С.В. были переданы. Она лично не присутствовала при заключении договора, но до заключения договора супруг продал движимое имущество, у них имелись необходимые денежные средства, и она лично их пересчитывала деньги перед сделкой.

Представитель третьего лица Четверткова Н.Р. в судебном заседании поддержала позицию ответчика, пояснила, что денежные средства по договору ответчиком были переданы ответчиком истцу, стороной истца не представлено доказательств безденежности договора. Полагает, что в данном случае прав истца нарушено не было, в связи с чем в иске просила отказать. Также полагала, что истцом не соблюден досудебный порядок рассмотрения спора.

Выслушав истца, его представителей, представителя ответчика, третьих лиц, представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с положениями ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    В силу ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Дадайкиным С.В. и Мамневым В.Г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение – нежилое, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта – 70%, находящийся по адресу: <Адрес>. (л.д.5, 89).

По условиям договора, указанный объект продан покупателю за 1 000 000 рублей, полностью уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Договор купли-продажи, а также право собственности покупателя Мамнева В.Г. зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрации права на самом договоре купли-продажи, а также копией свидетельства о государственной регистрации права Мамнева В.Г (л.д.32(, сторонами не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи (л.д.6). В судебном заседании из пояснений истца и его представителя Фадеева А.А. установлено, что претензия была подписана и направлена Фадеевым А.А., у которого на момент составления претензии имелась доверенность, предусматривающая право направления претензий от имени Дадайкина С.В., в судебном заседании истец подтвердил наличие у Фадеева А.А. полномочий на совершение данного действия в интересах истца, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что досудебный порядок рассмотрения спора о расторжении договора купли-продажи истцом соблюден.

Требования о расторжении договора истец обосновывает неполучением от продавца оплаты по договору.

Однако совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует об обратном. Так, в тексте самого договора имеется собственноручная подпись Дадайкина С.В., которая подтверждает получение денежных средств от ответчика в полном объеме до подписания договора.

Доводы истца и его представителя Сазонова О.Ю. о том, что денежные средства по указанному договору в действительности не были переданы ответчиком, судом отклоняются, поскольку из договора купли-продажи прямо следует, что расчет между сторонами произведен до подписания договора.

Свою подпись в договоре истец не оспаривал и не отрицал ее принадлежность ему. Также Дадайкин С.В. не заявлял о приостановлении государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости, хотя имел возможность сделать это в случае не произведения с ним расчетов по договору.

Каких либо письменных доказательств, подтверждающих безденежность данного договора купли-продажи, в том числе расписок покупателя о передаче денежных средств в будущем, стороной истца суду не представлено.

Кроме того, в судебном заседании истец пояснил, что его не интересовал вопрос о денежных средствах, после заключения договора купли-продажи он каких-либо имущественных претензий к Мамневу В.Г. не имел. Данные обстоятельства подтверждаются также фактом обращения в ДД.ММ.ГГГГ года Дадайкина С.В. в органы полиции с заявлением дать правовую оценку действиям Фадеева А.А., который просил его выдать доверенность на представление интересов, в отделе полиции Дадайкин С.В. также пояснял, что он каких-либо претензий к Мамневу В.Г. не имеет (копия материала проверки на л.д.93-110).

Доводы представителя истца Фадеева А.А. о том, что у него имелась договоренность с ответчиком Мамневым В.Г. о стоимости объекта в размере 8 000 000 рублей, проведении зачета взаимных требований на сумму 4000 000 рублей, и о том, что денежные средства в оставшееся сумме будут переданы до ДД.ММ.ГГГГ судом также отклоняются ввиду следующего.

Сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются Дадайкин С.В. и Мамнев В.Г. Фадеев А.А. стороной указанной сделки не являлся, также у него на момент заключения договора отсутствовала доверенность, выданная Дадайкиным С.В., либо иной документ, наделяющий полномочиями по согласованию условий договора купли-продажи недвижимости, принадлежащей Дадайкину С.В.

По ходатайству представителя истца Сазонова О.Ю., настаивавшего на том, что надлежащими доказательствами факта безденежности договора купли-продажи являются объяснения самого ответчика Мамнева В.Г., данные в ходе расследования уголовного дела, судом были запрошены копии процессуальных документов следственных действий из материалов уголовного дела <№>, возбужденного в отношении Мамнева В.Г. Из пояснений сторон следует, что уголовное дело было возбуждено в отношении Мамнева В.Г. по обвинению в совершении мошеннических действий, Фадеев А.А. является потерпевшим по указанному делу, на момент рассмотрения настоящего дела в отношении Мамнева В.Г. Ленинским районным судом г.Нижний Тагил вынесен приговор, не вступивший в законную силу.

Из представленных объяснений Мамнева В.Г. от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, объяснений М.Е.Г. от ДД.ММ.ГГГГ, протокола очной ставки между Фадеевым А.А. и Мамневым В.Г. следует, что между Фадеевым А.А. и Мамневым В.Г. имелись гражданско-правовые отношения в связи с заключением договоров займа, по которым Фадеев А.А. являлся должником, сумма долга составляла 6 400 000 рублей. В ДД.ММ.ГГГГ года указанные лица обсуждали вопрос о способах погашения задолженности, в том числе путем передачи имевшихся в собственности Фадеева А.А. объектов недвижимости. В ДД.ММ.ГГГГ года Фадеев А.А. частично погасил перед Мамневым В.Г. задолженность путем продажи здания по <Адрес> на сумму 4 млн.рублей. В ДД.ММ.ГГГГ году между сторонами имелись судебные споры о возврате заемных денежных средств, оспаривании сделок с имуществом (л.д.71-87).

Между тем, из исследованных судом объяснениях и протокола очной ставки не усматривается, что между Дадайкиным С.В. и Мамневым В.Г. была совершена сделка купли-продажи, расчеты по которой Мамневым В.Г. не были произведены, также из указанных объяснений не следует, что между Фадеевым А.А. и Мамневым В.Г. была совершена какая-либо сделка в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <Адрес>

Кроме того, сам факт ведения Фадеевым А.А. с Мамневым В.Г. переговоров относительно купли-продажи указанного объекта недвижимости, если и имел место быть, то не подтверждает факт заключения между Дадайкиным С.В и Мамневым В.Г. договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях оплаты, изложенных Фадеевым А.А. и представителем истца Сазоновым О.Ю. Впервые доверенность Фадееву А.А. на представление интересов Дадайкина С.В. была выдана только ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо доказательств тому, что стороны договора купли-продажи: Дадайкин С.В. и Мамнев В.Г. достигли иного соглашения по существенному условию договора - его цене, чем указано в пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно установили цену договора в сумме 8 000 000 рублей, а также договорились об указанном Фадеевым А.А. и Сазоновым О.Ю. порядке осуществления расчетов по договору – путем передачи денежных средств третьему лицу Фадееву А.А., в материалы дела суду не представлено.

Довод стороны истца о том, что Фадеев А.А. являлся фактическим собственником продаваемого имущества, и все расчеты по договору должны были быть произведены с ним, в связи с чем суду следует рассматривать данный спор исходя из фактически сложившихся между сторонами отношений, а не исходить из буквального толкования договора купли-продажи и того обстоятельства, что Дадайкин С.В. являлся титульным собственником объекта недвижимости, судом отклоняются ввиду следующего.

Согласно положениям ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч.1).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч.2).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (ч.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из материалов дела следует, что право собственности Дадайкина С.В. на спорный объект недвижимости было зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

Фадеев А.А. не являлся ни собственником, ни пользователем земельного участка по адресу <Адрес>, предоставленного для строительства нежилого здания. Также Фадеев А.А. не являлся собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на данном земельном участке. В данном судебном заседании Ф.А.В., хотя и действующий на основании доверенности в качестве представителя истца, но по существу выступающий в своих собственных интересах, поскольку настаивал на нарушении его прав действиями ответчика Мамнева В.Г., не является истцом по рассматриваемому спору и обладая правами третьего лица, не заявил самостоятельных требований на предмет спора, в связи с чем вопрос о восстановлении нарушенных прав Фадеева А.А. судом не рассматривается.

То обстоятельство, что истец Дадайкин С.В. и третье лицо Фадеев А.А. не оформили надлежащим образом возникшие между ними правоотношения в связи созданием объекта недвижимости, в результате чего у Фадеева А.А. не возникло право собственности на указанный объект, не влияет на объем прав Мамнева В.Г. как покупателя недвижимого имущества по договору купли-продажи. В данном случае Дадайкин С.В., не отказавшись от права собственности на указанный объект недвижимости, в полном объеме реализовал свои полномочия собственника объекта незавершенного строительства, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, получив на его заключение согласие своей супруги Дадайкиной С.В. (л.д.9). Соответственно, Фадеев А.А, если считал себя собственником и продавцом этого же имущества, вправе был заявить о своих правопритязаниях относительно спорного объекта и предъявить требования непосредственно к Дадайкину С.В. Поскольку у Фадеева А.А. право собственности, либо иное вещное право на указанный объект недвижимости не возникло, соответственно, его права совершенной сторонами сделкой купли-продажи нарушены не были.

На иные основания для расторжения договора купли-продажи сторона истца не ссылалась, иных доказательств в подтверждение существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представила. Выбор способа защиты своего права принадлежит истцу, и непосредственно Дадайкина С.В. суд в этом не ограничивал.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Дадайина С.В. к Мамневу В.Г. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Дадайкина С. В. к Мамневу В. Г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Дзержинский районный суд г. Нижнего Тагила в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:                                              Т.А.Филатьева