Решение по делу № 2-3650/2012 ~ М-3423/2012 от 17.09.2012

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 ноября 2012 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Болдохоновой С.С., при секретаре Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Цыденовой Г.В. об обращении взыскания на заложенное имущество,

С участием:

истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице представителя по доверенности Маланова М.В.,

Ответчик Цыденова Г.В., представитель ответчика Цыдыптаров В.Д. – не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Истец, обращаясь в суд, просит обратить взыскание на заложенное имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ответчику Цыденовой Г.В., в том числе определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере, в том числе основной долг, 2688 083 руб. 91 коп., проценты и пени за период по ДД.ММ.ГГГГ в размере 144445 руб. 95 коп. и 28366 руб. 46 коп. соответственно, а также проценты в размере 11,5% годовых от суммы основного долга и пени в размере 0,2% от суммы задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ за каждый день просрочки по день реализации дома и земельного участка, определить способ реализации дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость дома и земельного участка в размере 5800000 руб. и 200000 руб. соответственно, исходя из стоимости, определенной в закладной, и взыскать с ответчика Цыденовой Г.В. расходы по оплате госпошлины при подаче иска в размере 21640 руб. 42 коп.

Иск мотивирован тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Цыденовой Г.В. ОАО «Русь-Банк» предоставил ипотечный кредит в сумме 3000000 рублей сроком на 180 месяцев, целевым назначением которого являлось приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Денежные средства были перечислены ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок в качестве предмета залога оценены в размере 5800000 руб. и 200000 руб. соответственно, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Гудвилл» и указано в закладной. Государственная регистрация договора купли-продажи предмета ипотеки произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной заемщиком Цыденовой Г.В. в качестве должника – залогодателя, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ Запись об ипотеке дома и земельного участка в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № и № соответственно. Согласно п.3.3.4 кредитного договора должник должен был ежемесячно производить платежи по возврату кредита и уплате процентов не позднее последнего числа месяца. Должников неоднократно допускались просрочки, а с декабря 2009 г. оплата не производилась в полном объеме в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ. Указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенные дом и земельный участок. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2860896 руб. 32 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту 2688083,91 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 144445,95 руб., а также начисленные пени в размере 28366,46 руб.

Заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» были удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, определена начальную продажную стоимость жилого дома в размере 5800000 руб., земельного участка – 200000 руб.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена взыскателя с ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» на ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Определением от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено по заявлению ответчика Цыденовой Г.В.

В судебное заседание представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Маланов М.В., действующий по доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме. Указал, что с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчиком не производилась оплата платежей в счет погашения кредита и уплаты процентов, что является основанием для обращения взыскания на предмет залога по договору ипотеки. Просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание ответчик Цыденова Г.В., ее представитель по ордеру Цыдыптаров В.Д. не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе по месту проживания и регистрации. Доказательств уважительности причин неявки на судебное заседание ответчик не представила, своего представителя в судебное заседание не направила, об отложении разбирательства дела на другой срок не просила. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ответчики, как лица, участвующие в деле, были обязаны не только известить суд о причинах неявки, но и представить доказательства уважительности этих причин. Доказательств, уважительности причин своей неявки, ответчиком Цыденовой Г.В. суду представлено не было, несмотря на неоднократное извещение о дате слушания дела. Между тем, в соответствии со ст. 46 Конституции РФ, лица, участвующие в деле, обладают равными правами на судебную защиту. Также, в силу п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 10.10.2003г. № 5) все участники процесса имеют право на судебное разбирательство в разумный срок, в соответствии со ст. 154 ГПК РФ составляющий два месяца. Пунктом 3 ст. 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, право ответчика Цыденовой Г.В. на судебную защиту не должно умалять право истца на судебную защиту в разумные сроки, как следствие, права ответчиков должно реализовываться разумно и добросовестно, без злоупотребления правом, в том числе на отложение дела. Судом неоднократно разбирательство дела откладывалось по ходатайствам представителя ответчика Цыдыптарова В.Д. о том, что его доверительница Цыденова Г.В. в силу болезненного состояния не может явиться в судебные заседания, однако подтверждающих это документальных доказательств суду не представлено. Вместе с тем, по запросу суда МБУЗ <данные изъяты> сообщено, что Цыденова Г.В. с 24.10.2012 г. находилась в <данные изъяты> отделении с диагнозом <данные изъяты>, выписка 1 – 2 ноября 2012 г. До настоящего судебного заседания документов о продолжении стационарного лечения и о невозможности личного участия Цыденовой Г.В. в судебном заседании в суд не поступало. Учитывая вышеуказанное, суд не нашел законных оснований для отложения дела ввиду неявки ответчика Цыденовой Г.В., и настоящее дело рассмотрено по существу в отсутствие ответчика на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель ответчика Цыдыптаров В.Д., действующий на основании ордера, суду пояснил, что ответчик Цыденова Г.В. не признает исковые требования, поскольку жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, обременено договором найма, и она в нем не проживает. ДД.ММ.ГГГГ Цыденова Г.В. заключила договор найма жилого дома по <адрес> с гр. ФИО8. сроком на 5 лет, который был впоследствии пролонгирован еще на 5 лет.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает, что иск подлежит удовлетворению.

Как следует из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО АКБ «Русь-Банк» предоставил заемщику Цыденовой Г.В. ипотечный кредит в сумме 3 000 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Цыденовой Г.В. одноэтажного жилого бревенчатого дома с мансардным этажом, состоящего из четырех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м,, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли поселений, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 6000000 руб.

Денежные средства были перечислены на счет заемщика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №, и сторонами не оспаривалось.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет залога – вышеуказанный жилой дом и земельный участок оценены в размере 5 800 000 рублей и 200000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Гудвилл» и указано в Закладной.

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка произведена ДД.ММ.ГГГГ Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на территории Республики Бурятия.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Цыденовой Г.В. в качестве должника - залогодателя, и выданной Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на территории Республики Бурятия первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что право собственности Цыденовой Г.В. на жилой дом и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ В этот же день зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Обстоятельств, свидетельствующих об обратном, в том числе об отсутствии у истца прав на названные жилой дом и земельный участок, судом не установлено.

Согласно договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приема-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время законным владельцем закладной жилого дома и земельного участка ответчика Цыденовой Г.В. является истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Доказательств, свидетельствующих о неправомерном выбытии закладной из владения предшествующих залогодержателей, суду не представлено (ч. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке»).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В нарушение названных норм и условий кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заемщик Цыденова Г.В. обязательства по кредитному договору, исполняла ненадлежаще. Так, в силу п. 4.1.2 договора ответчик обязался возвращать кредит и начисленные проценты путем осуществления ежемесячных платежей в сумме и порядке, указанном в разделе 3. Пунктом 3.3. 6 договора определен ежемесячный платеж в размере 35194,12 руб. Пунктом 3.3.2 договора установлено, что датой исполнения обязательств Цыденовой Г.В. является последний день процентного периода, то есть последний день месяца. В нарушение перечисленных условий и принятых на себя обязательств, Цыденова Г.В. с декабря 2009 г. не вносит обязательные ежемесячные платежи по кредитному договору. Таким образом, судом установлено, что ответчик длительный период времени не исполняет обязательства по кредитному договору. Данные обстоятельства подтверждаются расчетом задолженности по кредитному ипотечному договору от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: общая задолженность 2860896 руб. 32 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту 2688 083,91 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 144 445,95 руб., а также начисленные пени в размере 28 366,46 руб.

Согласно п.п. «б, г» п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа более 30 календарных дней, а также в случае допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Аналогичное положение содержится в ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, подлежащей применению к возникшим отношениям в силу ч. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из изложенного, у ответчика Цыденовой Г.В.возникла обязанность по досрочному возврату суммы ипотечного кредита, начисленных процентов и суммы пеней.

Согласно ст. 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогично нормы содержатся в Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как усматривается из исследованного расчета задолженности, и иное не доказано ответчиком, должник Цыденова Г.В. не вносила платежи с 01.12.2009 г. Таким образом, установлено, что ответчик длительный период времени систематически и злостно уклоняется от оплаты обязательных платежей по договору займа, т.е. более чем три раза в течение двенадцати месяцев.

Таким образом, у суда не имеется оснований для признания неисполнения обязательства со стороны Цыденовой Г.В. незначительным в силу прямого указания закона.

Поскольку ответчик Цыденова Г.В. принятые на себя обязательства, обеспеченные залогом жилого дома и земельного участка, по возврату денежных средств не исполняет, истец имеет право обратить взыскание на указанные объекты недвижимости.

Согласно ст. 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы; долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

При этом суд считает, что способ реализации жилого дома и земельного участка, принадлежащей ответчику Цыденовой Г.В., расположенных по адресу: <адрес>, следует определить в виде их продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости жилого дома в сумме 5 800 000 рублей и земельного участка - 200000 руб. Данная стоимость жилья была определена в закладной, с указанной стоимостью ознакомлена и согласилась должник – залогодатель Цыденова Г.В.

На основании вышеизложенного, установленные в судебном заседании обстоятельства в совокупности дают основания суду удовлетворить исковые требования ОАО «АИЖК» в полном объеме.

Доводы стороны ответчика о том, что предмет залога - дом, расположенный по адресу: <адрес>, обременен договором найма, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела и не могут быть приняты судом во внимание, так как обременения предмета залога как такового быть не могло, поскольку по условиям договора залога имущество может быть передано другому лицу лишь с согласия залогодержателя.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию расходы истца, понесенные при подаче иска, по уплате госпошлины в размере 21640,42 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Цыденовой Г.В. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на жилой дом, принадлежащий ответчику Цыденовой Г.В., расположенный по адресу: <адрес>, и на земельный участок, принадлежащий ответчику Цыденовой Г.В., расположенный по адресу: <адрес>, участок №, путем продажи с торгов, определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 5800000 руб., земельного участка – 200000 руб.

Определить размер суммы, подлежащей взысканию с Цыденовой Г.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», из стоимости заложенного имущества, в том числе основной долг - 2688083 руб. 91 коп., проценты и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 144445 руб. 95 коп. и 28366 руб. 46 коп. соответственно, а также проценты в размере 11,5% годовых от суммы основного долга и пени в размере 0,2% от суммы задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ за каждый день просрочки по день реализации дома и земельного участка.

Взыскать с Цыденовой Г.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» государственную пошлину в размере 21640 руб. 42 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, т.е. путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись С.С. Болдохонова

Верно: судья С.С. Болдохонова

секретарь Ж.