Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4984/2012 ~ М-5090/2012 от 05.10.2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11.12.2012 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи                             Лещенко Л.А.

при секретаре судебного заседания                      Лебедевой Ю.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4984/12 по иску Самарской региональной общественной организации «Поволжское объединение в защиту прав потребителей» в интересах Позднякова С.В. к Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, ООО «Нива-Строй» о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Самарская региональная общественная организация «Поволжское объединение в защиту прав потребителей» обратилась в суд в интересах Позднякова С.В. с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата ООО «Нива-Строй» заключило с Лычевым С.А. договор №... о долевом участии в строительстве жилого дома по адрес Предметом договора являлось долевое участие Инвестора (Лычева С.А.) в строительстве жилого одиннадцатиэтажного кирпичного дома №... по генплану на 5адрес г.о. Самара и приобретение Инвестором прав на получение в собственность по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры №... (строительный) на одиннадцатом этаже, приведенной площадью *** кв.м, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м. Согласно протоколу согласования цены к договору стоимость квартиры составила *** рублей. дата спорная квартира была передана Лычеву С.А. по акту приема-передачи. дата между Лычевым С.А. и Поздняковым С.В. был заключен договор №... о переуступке доли в строительстве жилого дома по адрес. Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора стоимость уступаемого права составила *** рублей. В соответствии с п. 2.3. договора потребитель произвел оплату стоимости уступаемого права Лычеву С.А. в полном объеме до его подписания. Данный договор был согласован с ООО «Нива-Строй». Пункт 1.2. договора предусматривает, что срок сдачи дома в эксплуатацию - первый квартал 2006 года. На сегодняшний день жилой дом фактически построен, подключен к коммуникациям. 03.10.2005года распоряжением Администрации Октябрьского района г. Самары жилому дому присвоен почтовый адрес: адрес. В 2011году Поздняков С.В. обратился в Самарский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» с целью проведения инвентаризации квартиры. 31.05.2011года был изготовлен технический паспорт на квартиру, и Поздняков С.В. узнал, что прежний владелец квартиры выполнил перепланировку без согласования с застройщиком. Перепланировка заключается в следующем: демонтированы перегородка между комнатой и коридором, в результате чего площадь жилой комнаты увеличилась до *** кв.м., а также дверной блок в проеме в перегородке между кухней и комнатой. Установлены санитарно-технические приборы в ванной - ванная и раковина, в санузле - унитаз, в кухне- электрическая плита и раковина, в полах санузла выполнена гидроизоляция. 29.02.2012года Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара отказал Позднякову С.В. в согласовании самовольно произведенной перепланировки жилого помещения, в связи с тем, что квартира находится в объекте незавершенного строительства.

Просил признать за ним право собственности на квартиру по адресу: адрес, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., подсобной площадью *** кв.м.; сохранить квартиру по адресу: адрес, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м. в перепланированном состоянии.

В судебном заседании представитель истца Иевлев А.Г., действующий на основании доверенности, уточнил исковые требования, просил признать за Поздняковым С.В. право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства по адресу: адрес, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., подсобной площадью *** кв.м.; сохранить квартиру по адресу: адрес, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., в перепланированном состоянии. Дал пояснения, аналогичные существу искового заявления.

Представитель ответчика ООО «Нива-Строй» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил в суд отзыв, в котором указал, что сдача дома в эксплуатацию находится в исключительной компетенции Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара и не может являться правом либо обязанностью ООО «Нива-Строй», в связи с чем не представляется возможным передать истцу документацию, необходимую для оформления права собственности; в настоящее время строительство дома завершено на 100%, с 2005 года заселены и проживают граждане - участники долевого строительства, создано и функционирует ТСЖ «Наш дом» (ранее ТСЖ «Орбита», затем ТСЖ «Волжское»), приказом от 30.09.2005 года № Д 04-05-48 руководителя Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара назначена рабочая комиссия по приемке объекта в эксплуатацию, указал, что считает исковые требования подлежащими удовлетворению, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.

Представители соответчика Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причину уважительности неявки суду не сообщили.

В соответствии с ч.3 с.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае не явки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки уважительными.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, полагает, что уточненные исковые требования Позднякова С.В. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что на основании Постановления Главы г. Самара от 18.06.2001 года № 824 Департаменту строительства и архитектуры администрации города Самара предоставлен в адрес в аренду сроком на 5 лет без права выкупа в собственность земельный участок площадью 9,6177 га и разрешено проектирование и поэтапное строительство жилой застройки, разрешено проектирование и строительство первой очереди - жилого дома, сблокированного с секцией общежития на земельном участке площадью 1,165 га.

21.06.2001 года между Департаментом строительства и архитектуры администрации г.Самара и предприятием инвалидов ООО «Союз» заключен договор № 2 о долевом участии в проектировании и строительстве домов, предметом которого является долевое участие сторон в проектировании и строительстве двух односекционных, 10-этажных жилых домов №... (по генплану) на адрес, общей площадью 8500 кв.м., при этом заказчик принимает застройщика в долевое участие по проектированию и строительству жилых домов в объеме 100 %.

12.09.2002 года между ООО «Союз» и ООО «Нива-Строй» заключен договор № 2 о долевом участии в проектировании и строительстве жилых домов, согласно которому сторона-1 и сторона-2 осуществляют строительство двух односекционных 10-этажных жилых домов на адрес, общей ориентировочной площадью 8500 кв.м.; стороны осуществляют совместное финансирование путем частичного финансирования строительства объекта на условиях настоящего договора.

дата между Департаментом строительства и архитектуры администрации г.Самары и ООО «ИВА-лтд» заключен договор подряда №..., согласно которому ООО «ИВА-лтд» обязалось осуществить строительство двух односекционных 10-этажных жилых домов №..., №... на адрес, общей жилой площадью 8500 кв.м.

дата между ООО «Нива-Строй» (застройщик) и Лычевым С.А. (инвестор) заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилого дома по адрес, предметом которого является долевое участие инвестора в строительстве жилого одиннадцатииэтажного кирпичного дома (№... по генплану, адрес) и приобретение инвестором прав на получение в собственность, по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, однокомнатной квартиры №... (строительный) на 11 этаже, приведенной площадью *** кв.м., общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м. Ориентировочный срок окончания строительства: 1 квартал 2006 года.

В соответствии с протоколом согласования цены от дата к договору №... от дата, стоимость одного кв.м. приведенной площади составляет *** рублей, исходя из чего общая сумма договора составит *** рублей.

дата между Лычевым С.А. (инвестор) и Поздняковым С.В. (правоприобретатель) заключен договор №... уступки прав по долевому участию в строительстве жилого дома, согласно которому инвестор уступает на возмездной основе права по долевому участию в строительстве жилого дома (№... по генплану, адрес) правоприобретателю, который по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, получает право на получение в собственность, однокомнатной квартиры №... (строительный) на 11 этаже, приведенной площадью *** кв.м., общей *** кв.м., жилой *** кв.м. В соответствии с п. 2.1. договора стоимость уступаемого права составляет *** рублей.

Согласно п.п.2.3, 2.4 договора финансовые обязательства по оплате стоимости уступаемого права истец выполнил в полном объеме.

дата между ООО «Нива-Строй» и Поздняковым С.В. подписан акт приема-передачи №..., согласно которому застройщик передает, а правоприобретатель принимает однокомнатную квартиру №..., приведенной площадью *** кв.м., общей площадью *** кв.м., в том числе жилой площадью *** к.м., кроме того по лоджиям и балконам *** кв.м. (с коэффициентом 1), на 11-ом этаже жилого дома №... по 5 адрес.

Распоряжением Администрации Октябрьского района г.Самара № 712 от 03.10.2005 года присвоен адрес: «адрес» жилому дому со встроенными нежилыми помещениями №№... согласно генплана.

В 2006 году ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральной БТИ» изготовлен технический паспорт жилого дома №... по адрес

09.01.2008 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области - арендодатель и Департаментом строительства и архитектуры г.Самара - арендатор заключен договор аренды № 180 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: адрес площадью 7983,4 кв.м., участок предоставляется для завершения поэтапного строительства (1,2,3,4,5 очереди) жилой застройки; срок действия договора истекает 19.12.2010 года.

Как следует из заключения № 92 строительно-технической экспертизы объекта недвижимости ООО «Бюро вневедомственной экспертизы» по состоянию на дата 2-х секционный 11-этажный жилой дом №... со встроенными офисными помещениями (литер А) по адрес, соответствует требованиям «Градостроительного кодекса РФ» и иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ; встроенные помещения в жилое строение надежны и безопасны для использования под офис, при условии их дооборудования и соблюдения требований по эксплуатации; жилое строение пригодно для проживания при условии дооборудование квартир каждым дольщиком и соблюдения требований по эксплуатации; 2-х секционный 11-этажный жилой дом, со встроенными офисными помещениями готов к эксплуатации и застройщику рекомендуется оформить передачу прав на недвижимость дольщикам.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст.4 указанного выше Федерального закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В соответствии с данной статьей инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, а подрядчиками - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, истец является субъектом инвестиционной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст.8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, деятельность истца как участника инвестиционной деятельности по вложению денежных средств в строительство спорного объекта недвижимости путем заключения договора №... о переуступке доли в строительстве жилого дома от дата, для дальнейшего получения объекта недвижимости в собственность является инвестиционной деятельностью. Следовательно, в соответствии со ст.6 названного Закона инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с ч.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, государственная регистрация права собственности на которые установлена ст.131 ГК РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, из вышеуказанных документов следует, что строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведённом для этих целей, объект незавершенного строительства описан, доля истца в объекте незавершенного строительства определена.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома №... по адрес отсутствует, в связи с чем, данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Как следует из технического паспорта, изготовленного Самарским филиалом ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ», составленного по состоянию на дата, общая площадь квартиры №... расположенной по адресу адрес, составляет *** кв.м., жилая - *** кв.м., подсобная - *** кв.м., площадь с учетом прочей (с коэффициентом) - *** кв.м., кроме того прочая без коэффициента - *** кв.м. Согласно данным технического паспорта в квартире произведена самовольная перепланировка.

Из материалов дела следует, что Поздняков О.В. обращался в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара о согласовании самовольно выполненной перепланировки в жилом помещении, расположенном по адресу: адрес, однако в согласовании было отказано, в связи с тем, что перепланированное жилое помещение находится в объекте незавершенного строительства (л.д. 38).

Согласно ч.1 ст. 26 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно п.3 ч.2 ст.26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного жилого помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

В соответствии с п.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные, в частности, с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, которые должны представляться в вышеуказанном порядке, что не было исполнено истцом в установленном законом порядке, а следовательно, произведенная перепланировка квартиры по указанному адресу является самовольной.

Как следует из рабочего проекта перепланировки квартиры по адресу: адрес, изготовленному ООО «Консоль» в 2011 году, проектом перепланировки предусматривалось следующее: демонтаж перегородки между комнатой (31) и коридором (30), в результате чего образуется жилая комната (30) площадью 29,7 кв.м., а также дверного блока в проеме в перегородке между кухней(27) и комнатой (30), в полах санузла (29) и ванной (28) выполнение гидроизоляции из двух слоев гидроизола по битумной мастике с заведением на стены на высоту 200 мм и последующей облицовкой керамической плиткой по цементно-песчаной стяжке. Установка санитарно-технических приборов: в кухню (27) -электрической плиты и мойки, в санузел (29) - унитаза, в ванную (28) -ванной и раковины. Подключение санитарно-технических приборов производить к внутренним инженерным сетям здания в соответствии с техническими нормами. Трубопроводы санитарно-технического стояка и систему вентиляции сохранять без изменения. Выполнение отделочных и малярных работ.

В соответствии с заключением по инженерно-техническому обследованию квартиры №..., расположенной в доме №... по адрес, изготовленным ООО «Консоль» по состоянию на 2011год, в процессе эксплуатации квартиры, силами жильцов была произведена перепланировка, заключающаяся в следующем: демонтирована перегородка между комнатой и коридором, в результате чего площадь жилой комнаты увеличилась до 29, 7 кв.м., а также дверной блок в проеме в перегородке между кухней и комнатой. Установлены санитарно-технические приборы: в ванной - ванная и раковина, в санузле - унитаз, в кухне- электрическая плита и раковина. Подключение санитарно- технических приборов произведено к внутренним существующим инженерным сетям здания в проектные точки в соответствии техническими нормами. В полах санузла, со слов владельца квартиры, выполнена гидроизоляция из двух слоев гидроизола по битумной мастике, с заведением на стены по 200 мм с каждой стороны. Ввиду малой эффективности не разрушающих покрытие полов методов освидетельствования гидроизоляции, проверка работоспособности гидроизолирующего ковра не выполнялась. Вентиляция санузла и кухни- через существующие вентиляционные каналы, расположенные во внутренней поперечной стене. Трубопроводы санитарно-технического стояка, система вентиляции сохранены без изменения. Таким образом, в результате перепланировки была образована однокомнатная квартира с ванной, санузлом, кухней и двумя лоджиями. Площади квартиры составляют: прочая (с коэффициентом) - 53, 5 кв.м., общая площадь - 49, 1 кв.м., жилая - 29, 7 кв.м., подсобная - 19, 4 кв.м., кроме того, прочая (без коэффициента) - 8, 8 кв.м.

В соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из технического заключения ООО «Консоль» от 2011года следует, что перепланировка квартиры №..., расположенной в жилом доме №... по адрес, выполненная жильцами самовольно, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и прочности здания. Квартира пригодна для дальнейшего использования по своему назначению, дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц. До перепланировки жилая площадь квартиры составляла 24,8 кв.м., подсобная площадь -24,0 кв.м., общая площадь квартиры - 48,8 кв.м., кроме того, площадь лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых - 4, 4 кв.м. После перепланировки - прочая площадь (с коэффициентом) - 53, 5 кв.м., общая площадь - 49, 1 кв.м., жилая - 29, 7 кв.м., подсобная - 19, 4 кв.м., кроме того, прочая (без коэффициента) - 8, 8 кв.м. Работы по перепланировке выполнены в соответствии с действующими нормами: СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений.

В соответствии с экспертным заключением Самарского филиала негосударственного учреждения науки «Научно-исследовательский институт Всероссийского добровольного пожарного общества по обеспечению пожарной безопасности» № 105/12 «О соответствии требованиям пожарной безопасности объемно-планировочных и конструктивных решений квартиры по адресу: адрес» от дата, перепланировка жилого помещения в части объемно-планировочных и конструктивных решений выполнена согласно требований пожарной безопасности, установленных федеральными законами о технических регламентах и требованиям нормативных т документов по пожарной безопасности. Эвакуационные пути в пределах помещения обеспечивают безопасную эвакуацию людей через эвакуационные проходы. Параметры ранее существовавшего эвакуационного выхода сохранены в соответствии с требованиями п. 6.16 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». На основании вышеизложенного в раках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений квартиры требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации. Квартира №... в доме №... по адрес пригодна для дальнейшего использования по своему функциональному назначению.

Согласно     экспертному      заключению ООО     «Поволжский        центр санитарно-эпидемиологического аудита» № 050 от 27.03.2012г., перепланировка квартиры, расположенной по адресу: адрес не противоречит требованиям действующего санитарного законодательства - Федерального закона Российской Федерации № 52-ФЗ от 30.03.1999г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», действующих норм, правил и стандартов Российской Федерации.

С учетом представленных заключений, суд приходит к выводу, что перепланировка по адресу: адрес с соблюдением градостроительных норм и правил, соответствует санитарным, противопожарным и санитарно-техническим нормам, её сохранение не затрагивает и не ущемляет прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозы для их жизни и здоровья.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования Позднякова С.В. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования Позднякова С.В. удовлетворить.

Сохранить в перепланированном состоянии жилое помещение - квартиру №..., общей площадью *** кв.м., жилой - *** кв.м., подсобной - *** кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) - *** кв.м., кроме того прочей без коэффициента - *** кв.м., расположенную на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилом доме №... по адрес.

Признать за Поздняковым С.В. право собственности на квартиру №..., общей площадью *** кв.м., жилой - *** кв.м., подсобной - *** кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) - *** кв.м., кроме того прочей без коэффициента - *** кв.м., расположенную на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилом доме №... по адрес.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, с 14.12.2012г.

Мотивированное решение изготовлено 14.12.2012 года.

Судья                                                                               Л.А. Лещенко