Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-15/2019 (2-2194/2018;) ~ М-2011/2018 от 27.08.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Волжский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи С.О.А.

при секретаре М.М.К.,

с участием:

представителя истца Д.И.В.,

представителя ответчика Г.К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску О.Е.Е. к Б.О.Ю. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

О.Е.Е. обратилась в суд с исковым заявлением к Б.О.Ю. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности сделки.

В иске указала, что ДД.ММ.ГГГГ она по договору купли-продажи приобрела в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. В дальнейшем на участке был построен трехэтажный дом, который впоследствии был оформлен в собственность, строительство дома осуществлялось своими силами. В данном доме истец стала проживать со своим сыном О.Е.А. В ДД.ММ.ГГГГ году О.Е.А. понадобились денежные средства на развитие бизнеса, однако, в получении кредита ему отказывали. Истец и ее сын обратились в «Агентство недвижимости» для получения денежных средств под залог имущества. В офисе организации они общались с сотрудником Т.А.О., которой озвучили, что им необходимо 2 млн. рублей, зная, что их дом и земельный участок стоят 6-7 млн. рублей. Указанная сумма была необходима на срок 2-3 месяца. Т.А.О. пояснила, что перед заключением договора необходимо осмотреть залоговое имущество, и окончательное решение будет принято после этого, а имущество будет осматривать директор организации М.А.Н., так как денежные средства будет выдавать он. Через некоторое время М.А.Н. приехал и осмотрел имущество, пояснил, что его все устраивает, но договор залога будет оформлен как договор займа, под 6 % в месяц и договор купли-продажи домовладения с земельным участком на имя Б.О.Ю. Как в последствии стало известно истцу - матери его супруги. И при условии, что в течении одного года, либо досрочно истец и ее сын отдают сумму займа, при оплате ежемесячных процентов, а М.А.Н. вернет домовладение и земельный участок, либо после продажи заложенного домовладения и земельного участка по настоящей (рыночной) цене будет возвращена сумма займа с процентами, а остальные деньги заберет истец и приобретет себе другое жилое помещение, так как заложенный дом является единственным жильем и фактически продавать его истец не собиралась. Истец была вынуждена согласиться на такие условия, так как ее сыну требовались деньги, а сотрудники организации не вызывали сомнений в порядочности. После подготовки документов, истец приехала в МФЦ для подписания договора. От имени Б.О.Ю. по доверенности присутствовал В.М.С. Самой Б.О.Ю. истец никогда не видела, в дом она не вселялась, никаких оплат за дом не производила. Истец с сыном до настоящего времени проживает в данном доме. После регистрации перехода права собственности истец и ее сын забрали денежные средства у Макогон в размере 1 840 000 рублей, поскольку 160 000 рублей были удержаны за совершение сделки. За получение денег расписались в документах, документы не читали. В течении трех месяцев истец и ее сын отвозили проценты по договору займа. Поскольку бизнес у сына истца не пошел, а проценты по договору займа очень высоки, истец поставила вопрос о продаже дома и возврате денег, как было оговорено при заключении договора залога. Нашлись покупатели, которые были готовы приобрести дом истца за 5 млн. рублей, но Макогон насчитал проценты, что истец должна порядка 8 млн. рублей. Истец обратилась к Т.А.О. для решения данного вопроса. Т.А.О. подписала предварительный договор купли-продажи дома (обратно истцу), в котором она действовала от имени М.В.В. – супруги М.А.Н. и дочери Б.О.Ю., сумма сделки 2 000 000 рублей. Истец считает, что данным действиями нарушены ее права, поскольку договор залога, о котором договаривались стороны, был зарегистрирован иным способом, т.е. договора купли-продажи и договора займа по сути притворяют иную сделку – залога. Истец неоднократно обращалась в органы полиции, но решений по ее заявлениям не принято. Волеизъявление истца было направлено на передачу имущества под залог и получение взамен денег. Правоотношения нарушают ч. 2 ст. 170 ГК РФ.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между О.Е.Е. и Б.О.Ю. ничтожным, применить последствия ничтожной сделки.

Представитель истца Д.И.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что в материалах отказного производства есть показания Т.А.О., где она четко и последовательно рассказывает об обстоятельствах дела, как и О.Е.Е.

Представитель ответчика Г.К.С. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, пояснил, что для определения стоимости спорного имущества необходимо проведение судебной экспертизы, предоставленный акт не может быть принят во внимание судом, поскольку заказчиком может быть только ответчик как собственник. Пояснения Т.А.О. не могут быть приняты во внимания, поскольку она не являлась стороной сделки, и не могла знать схему, которая применялась в данном случае. Последующие действия истца и ответчика сложились в рамках договора купли-продажи.

Третье лицо О.Е.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, предоставил отзыв, в котором просил заявленные исковые требования О.Е.Е. удовлетворить.

Третьи лица М.А.Н. и Т.А.О. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства, представляемые сторонами в материалы дела, должны отвечать требованиям относимости и допустимости - ст. 59, 60 ГПК РФ. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные ст. 2 названного Кодекса.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

На основании ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки недействительной по основанию притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ О.Е.Е. на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 597 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ О.Е.Е. являлась собственником жилого дома площадью 270 кв.м., количество этажей 3, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

Согласно представленным Управлением Росреестра по <адрес> материалам регистрации, ДД.ММ.ГГГГ между О.Е.Е. (продавец) и Б.О.Ю. (покупатель) был заключен договор купли - продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> Договор был подписан лично сторонами, участвующими в сделке.

В соответствии с п. 3 договора, по соглашению сторон стоимость вышеуказанных земельного участка и жилого дома составляет 2 000 000 рублей, которые переданы продавцу до момента подписания настоящего договора сторонами.В договоре также в пункте 10 указано, что настоящий договор сторонами прочитан, со всеми пунктами договора стороны согласны, юридические последствия совершенной сделки известны.

Указанный договор купли - продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 597 кв.м., по адресу: <адрес> является Б.О.Ю., дата государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества истец указывает, что договор залога, о котором была договорённость, был зарегистрирован иным способом, договор купли-продажи притворяет иную сделку – залога.

Согласно материалу отказного производства №, предоставленному Отделом полиции № У МВД по <адрес>, О.Е.Е. обратилась с заявлением о факте совершения противоправных действий со стороны М.А.Н. и Б.О.Ю. Постановлением старшего следователя отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории <адрес> СУ У МВД России по <адрес> отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Б.О.Ю. на основании п. 2 ч. 1 ст. 24, ст. ст. 144-145 и 148 УПК РФ, в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного ст. 159 УПК РФ.

Из представленного в данном материале опроса Т.А.О. следует, что она работала риелтором в АН «Бизнес риелт», занималась сопровождением сделки купли-продажи дома с земельным участком по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве собственности О.Е.Е. Договор купли-продажи подписывала лично О.Е.Е. и представитель Б.О.Ю. по доверенности В.М.П. Указанный договор был заключен в качестве обеспечения по договору займа между М.А.Н. и О.Е.А.

Из представленного в данном материале опроса М.А.Н. следует, что в октябре 2015 года к нему обратилась знакомая риелтор Т.А.О. с предложением по срочному выкупу земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, за 2 млн. рублей. У него не имелось таких денежных средств, в связи с чем он обратился с данным предложением к матери своей супруги Б.О.Ю. Она согласилась и попросила оказать юридическую помощь в сопровождении сделки и оформлении документов. Он лично осматривал участок и дом вместе с О.Е.Е. и ее сыном О.Е.А. Далее им был составлен договор купли-продажи, который был подписан Б.О.Ю. и подготовлена доверенность на имя Т.А.О. на сдачу документов. После того, как Т.А.О. передала ему расписку о сдаче документов, он передал О.Е.Е. денежные средства в сумме 2 000 000 рублей наличными лично в руки, о чем она написала расписку о том, что получила деньги за проданный жилой дом с земельным участком. Помимо этого, по просьбе О.Е.Е. Б.О.Ю. сдала им дом в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ, так как со слов О.Е.Е. им негде жить. Каких-либо договорённостей о залоге данного имущества за 2 000 000 рублей не было. Со слов О.Е.Е. им срочно нужны были деньги поэтому цена имущества была чуть ниже рыночной. Цена дома и участка составляет около 3,2 млн. рублей. Некоторое время назад О.Е.Е. обратилась к нему с просьбой продать дом обратно, на что Б.О.Ю. отказалась. Имущество является собственностью Б.О.Ю.

Из представленного в данном материале объяснений О.Е.Е. следует, что при подписании договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ она была уверена в том, что подписывает договор залога для обеспечения по договору займа от этого же числа, заключенного между ее сыном и М.А.Н. на сумму 2 000 000 рублей под 6 % ежемесячно. Договор аренды между ней и Б.О.Ю. никогда не заключался. Ее ввели в заблуждение относительно заключаемых договоров, так как она считала, что получая от М.А.Н. денежные средства по договору займа, она оформляет на имя его тещи свой дом, в качестве обеспечения и в последующем сможет вернуть дом обратно.

На основании ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Залог является способом обеспечения обязательства. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (статья 334 ГК РФ).

Доводы истца о том, что сделка была совершена под влиянием заблуждения, поскольку она полагала, что заключает договор залога в качестве обеспечения обязательств по договору денежного займа, заключенного с ее сыном, суд не может принять во внимание.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истец не представила никаких допустимых и относимых доказательств, подтверждающих, что при совершении сделки по договору купли-продажи ее воля была направлена на совершение договора залога. Доказательств наличия долговых обязательств О.Е.А. суду не представила. Достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что сделка является притворной, прикрывающей договор займа с залогом квартиры, не представлено.

Как указывает О.Е.Е. в иске, ей было разъяснено, что будет заключен договор купли-продажи имущества, соответственно, она имела возможность разумно и объективно оценивать ситуацию.

Истец лично участвовала в оформлении сделки купли-продажи спорного имущества, при заключении сделки, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям именно купли-продажи, а не договора залога, и проявляя разумную осмотрительность, перед подписанием договора купли-продажи истец имела возможность ознакомиться с изложенными в договоре условиями. Следовательно, О.Е.Е. осознавала истинный характер совершаемых действий, направленный на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества.

Согласно договора купли-продажи до подписания договора расчет между сторонами был произведен, с чем согласилась истец, что подтверждается подписью в договоре. Существенные условия договора купли-продажи были согласованы, в том числе и стоимость спорного имущества: жилого дома и земельного участка.

Факт проживания истца в жилом помещении на основании договора аренды после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о притворности сделки.

Доводы представителя истца о притворности сделки в силу занижения стоимости спорного имущества в размере 2 000 000 рублей, в то время как, согласно представленному акту экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Самара Эксперт-Центр», рыночная стоимость спорного жилого дома и земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 700 000 рублей, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку цена договора согласована сторонами, что соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ.

Доводы стороны истца о том, что отчуждаемый жилой дом является единственным местом жительства для истца, не могут быть признаны юридически значимыми обстоятельствами, поскольку гражданское законодательство не содержит запрет на продажу жилого помещения, являющегося единственным местом жительства для продавца.

Представленные истцом расписки Т.А.О. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о получении у О.Е.А. денежных средств для передачи Б.О.Ю. за арендную плату. При этом, стороной ответчика представлен договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Б.О.Ю. и О.Е.А., предметом которого является аренда жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>

Расписка от ДД.ММ.ГГГГ составленная В.Н.Р. свидетельствует о получении ею у О.Е.А. суммы в 80 000 рублей в качестве процента за дом, находящийся по адресу: <адрес> Данная расписка не имеет какого-либо доказательственного значения для рассматриваемого спора.

Предоставленный истцом предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, за 2 000 000 рублей, заключенный между Т.А.О., действующий по доверенности от М.В.В. (продавец) и О.Е.А. (покупатель) судом также не может быть принят во внимание, поскольку М.В.В. собственником указанного имущества не является и не являлась, следовательно, правом на заключение данного договора не имела.

Ссылка стороны истца на показания Т.А.О., имеющиеся в отказном материале проверки, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку Т.А.О. стороной заключенного договора купли-продажи не являлась.

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении оспариваемых сделок стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили, а сами оспариваемые сделки не породили правовых последствий для сторон. Кроме того, истец обязан представить доказательства направленности воли сторон на совершение именно прикрываемой сделки.

Таких доказательств истцом в нарушение ст.ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

При проверке доводов ответчика о ничтожности (по мотиву притворности) договора суд исходит из правил толкования договора, закрепленных в ст. 431 ГК РФ. В ней указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, суд, дав оценку объяснениям сторон, и, принимая во внимание отсутствие достоверных и убедительных доказательств тому, что составление договора купли-продажи имело цель прикрыть другую сделку, приходит к выводу о том, что не имеется правовых оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям ст. 170 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении уточненного искового заявления О.Е.Е. к Б.О.Ю. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд в течение одного месяца с момента его составления в окончательной форме.

В окончательной форме решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/         С.О.А.

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи _________________________________

Наименование должности

уполномоченного работника аппарата

федерального суда общей юрисдикции

секретарь судебного заседания М.М.К.

(Инициалы, фамилия)

«___» __________________________20 ____ г.