Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2953/2021 ~ М-961/2021 от 11.02.2021

Производство№ 2-2953/2021

УИД 28RS0004-01-2021-001760-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2021 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Гоковой И.В.,

При секретаре Тихоновой В.В.

с участием представителя истца – Рязановой Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симикова Е. Н. к ООО «Транс-Строй-Сервис» о признании договора заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки,

установил:

Симиков Е.Н. обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование заявленных требований, указав, что в соответствии с договором целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД квартал 76 от 25.11.2016 года, им, как инвестором по акту приема-передачи денежных средств от 25.11.2016 года была передана застройщику ООО «Строй-Транс-Сервис» денежная сумма в размере 7 000 000 рублей.

Предметом договора являлось строительство нежилого помещения в МКД, расположенном по адресу: *** на земельном участке, площадью 3865 кв.м, с кадастровым номером ***, принадлежащем на праве собственности застройщику.

Согласно п. 5.1 договора целевого инвестирования срок осуществления проекта составляет 36 месяцев и будет исчисляться со дня передачи застройщиком инвестору возведенного объекта. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами. Фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания сторонами акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Решением № 8 единственного участника ООО «Строй-Транс-Сервис» от 20.11.2016 года Лазуткиным А.А. была одобрена сделка, а именно заключение с истцом, как с инвестором, договора целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД, квартал 76 г. Благовещенска.

Однако, в связи с выявленными недостатками при проведении застройщиком строительно-монтажных работ, дополнительным соглашением, подписанным сторонами 01.11.2019 года, срок действия договора целевого инвестирования от 25.11.2016 года по согласию сторон был продлен до 30.03.2021 года. В настоящее время договор является действующим и подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

03.11.2020 года истцом в адрес ответчика было передано уведомление - информационное письмо о необходимости проведения государственной регистрации договора целевого инвестирования от 25.11.2016 года и обеспечения явки представителя застройщика в регистрирующий орган 13.11.2020 года в 12-00 часов. ООО «Строй-Транс-Сервис» заблаговременно получило данное уведомление, о чем свидетельствует подпись руководителя и печать этой организации на регистрационном талоне.

Тем не менее, своего представителя в регистрирующий орган ответчик не обеспечил, специалистом МФЦ г. Благовещенска имеющиеся у истца документы для государственной регистрации сделки приняты не были. Такими действиями застройщика не исполняются условия заключенного договора целевого инвестирования от 25.11.2016 года, что влечет за собой нарушение прав истца.

На основании изложенного, просит суд:

1) признать договор целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД, квартал 76 г. Благовещенска от 25.11.2016 года заключенным;

2) возложить на ООО «Строй-Транс-Сервис» обязанность произвести государственную регистрацию сделки - договора целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД квартал 76 г. Благовещенска от 25.11.2016 года, заключенного между Симиковым Е.Н. и ООО «Строй-Транс-Сервис» в Управлении Росреестра по Амурской области.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковое заявление по изложенным в нем доводам и настаивала на его удовлетворении.

В судебное заседание не явились истец Симиков Е.Н., представитель ответчика ООО «Строй-Транс-Сервис», представители третьих лиц Управления Росреестра по Амурской области, администрации г. Благовещенска. О времени, и месте судебного заседания, извещены, надлежащим образом. Истец в соответствии с ч. 1 ст. 48 ГПК РФ обеспечил явку в суд своего представителя. Представитель ответчика в письменном ходатайстве просит рассмотреть дело без своего участия, указав дополнительно, что требования истца ответчиком не оспариваются. На основании изложенного, учитывая положения ст. ст. 35, 154 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства в соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав доводы представителя истца, изучив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25.11.2016 года между ООО «Строй-Транс-Сервис» в лице директора Лазуткина А.А. (застройщик) и Симиковым Е.Н. (инвестор) был подписан договор целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД квартал 76.

В соответствии с предметом данного договора инвестор передает застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.

Результат инвестиционной деятельности в силу п. 1.4. договора – нежилое помещение в МКД, создаваемый по адресу: ***, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом.

В соответствии с разделом 3 договора предварительный размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере 7 000 000 рублей.

Как следует из раздела 5 договора, срок осуществления проекта составит 36 месяцев и будет исчисляться со дня передачи застройщиком возведенного объекта инвестору. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами. Фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания сторонами акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

После выполнения проекта и при готовности результата инвестиционной деятельности застройщик направляет инвестору соответствующее уведомление. Передача инвестору результата инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности. Акт подписывается обеими сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

Право собственности на результат инвестиционной деятельности оформляется застройщиком самостоятельно.

После передачи инвестору результата инвестиционной деятельности застройщик и инвестор примут все необходимые меры для оформления прав инвестора на земельный участок.

Решением № 8 от 20.11.2016 года единственный участник ООО «Строй-Транс-Сервис» Лазуткин А.А. одобрил заключение договора целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД квартал 76 с Симиковым Е.Н. на сумму 7000000 рублей.

В соответствии с актом приема-передачи денежных средств от 25.11.2016 года, Симиков Е.Н. передал ООО «Строй-Транс-Сервис» денежную сумму в размере 7000000 рублей согласно договору целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД квартал 76.

Согласно дополнительному соглашению от 01.11.2019 года к указанному договору срок договора инвестирования продлен сторонами до 30 марта 2021 года.

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора инвестирования и права собственности истца на результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение на цокольном этаже, общей площадью 395,6 кв.м, расположенное по адресу: ***.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в числе, путем признания права.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ установление правоотношений сторон и определение подлежащего применению закона производятся судом при принятии решения. При этом суд не связан теми правовыми нормами, которые указаны стороной в исковом заявлении.

В силу положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

К отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Положения Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Как неоднократно указывал Президиум Верховного Суда Российской Федерации в утверждаемых им обзорах судебной практики от 10.04.2013, 04.12.2013 и 19.07.2017, действие Закона № 214-ФЗ регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяется также на отношения, возникшие при совершении (начиная со дня вступления упомянутого Закона в силу - 01.04.2005) сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, поскольку независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Данные обстоятельства также следуют из статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Исходя из частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

В силу части 3 статьи 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 этого же Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Таким образом, отношения между застройщиком и собственниками помещений в построенном им многоквартирном доме регулируются нормами как Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, так и Закона № 2300-1 (Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами).

Как следует из материалов дела, разрешение № Ru 28302000-99 на строительство объекта капитального строительства - многоквартирного дома со встроенными помещениями общественного назначения, общей площадью объекта – 6145,8 кв.м., площадью земельного участка – 3865,0 кв.м, количество этажей – 6 и технический подвал, холодный чердак, расположенного по адресу: *** выдано Лазуткину А.А. – 16.06.2014 года.

21.08.2015 года разрешение на строительство утратило силу. ООО «Строй-Транс-Сервис» выдано разрешение на строительство в новой редакции № 169 от 21.08.2015 года.

28.10.2016 года ООО «Строй-Транс-Сервис» выдано разрешение № Ru 28302000-177-2016 на строительство объекта капитального строительства – многоквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения, подземная автостоянка, расположенного по адресу: ***. Разрешение на строительство № Ru 28302000-169-2015 признано утратившим силу.

Поскольку ответчиком разрешение на строительство получено после вступления в силу с 01.04.2005 года Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к спорным правоотношениям подлежат применению положения данного закона.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Пунктом 5 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, предметом договора участия в долевом строительстве может быть только объект долевого строительства, предусмотренный проектной документацией, и этот объект должен быть согласован сторонами сделки.

Анализируя содержание договора целевого инвестирования по строительству нежилого помещения в МКД квартал 76 от 25.11.2016 года, суд приходит к выводу, что его предмет - существенное условие договора, не определен сторонами.

В разделе 2 «предмет договора» не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этаже, на котором расположен объект долевого строительства, его площади.

Пункт 1.4. договора, где раскрывается понятие результата инвестиционной деятельности, также не содержит индивидуально-определенные характеристики, позволяющие идентифицировать нежилое помещение в составе МКД в квартале 76 г. Благовещенска, подлежащего передаче истцу. Объект передачи «нежилое помещение в МКД, создаваемый по адресу: ***», как объект гражданского права не сформирован, индивидуально не определен. Указание ориентировочной площади объекта и его расположение (цокольный этаж) в п. 1.9. договора не позволяет установить конкретное имущество, являющееся предметом данного договора. Нежилое помещение не имеет характерных для объекта недвижимости признаков (точный строительный адрес объекта и его технические характеристики); не оформлены планы, схемы, в которых было бы определено конкретное расположение помещения в строящемся доме. Данных, содержащихся в договоре инвестирования, недостаточно для индивидуализации объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, условия договора не позволяют определить подлежащий передаче индивидуально определенный объект долевого строительства, стороны не достигли соглашения о предмете договора, в силу чего спорный договор не может считаться заключенным.

Требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требование истца о государственной регистрации договора от 25.11.2016 года, суд также находит его необоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст.ст. 4, 17 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, договор о долевом участии в строительстве жилья подлежит обязательной государственной регистрации.

Для регистрации сделки, требующей государственной регистрации, суду необходимо признать ее совершенной в надлежащей форме: письменной с соблюдением всех необходимых условий, предусмотренных законодательством, и не противоречащих ему; частичное или полное исполнение условий сделки и уклонение одной из сторон от ее регистрации.

Принимая во внимание, что спорный договор от 25.11.2016 года является незаключенным ввиду несогласования сторонами его предмета, а незаключенные сделки относятся к юридически несостоявшимся, и не влекут возникновения соответствующих сделкам данного вида взаимных прав и обязанностей, предусмотренных законом оснований для возложения на ответчика обязанности произвести государственную регистрацию сделки не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░-░░░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 11.05.2021 ░░░░ (░░░░░░ ░ 01.05.2021 ░░░░-03.05.2021 ░░░░, ░ ░░░░░ ░ 08.05.2021 ░░░░ -10.05.2021 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░).