Решение по делу № 33-146/2020 от 20.12.2019

Судья Гурьянова О.В. № 33-146/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«22» января 2020 года

г. Кострома

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лукьяновой С.Б.,

судей Ивановой О.А., Зиновьевой Г.Н.

при секретаре Черемухиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-689/2019 (№) по апелляционной жалобе Смирновой Ирины Викторовны на решение Костромского районного суда Костромской области от 24 октября 2019 года по иску Смирновой Ольги Александровны к Смирновой Ирине Викторовне, Смирновой Юлии Борисовне, Смирнову Вячеславу Александровичу о признании состоявшимся договор купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и садовый дом.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.А., выслушав объяснения Смирновой И.В., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителя Смирновой О.А. Некрасовой Т.П., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, объяснения Смирновой Ю.Б., полагавшей, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Смирнова О.А. обратилась в суд с иском к Смирновой И.В., в котором просила признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование: для ведения садоводства, по адресу: <адрес>, и расположенный на нем садовый дом, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что ФИО18 был предоставлен вышеуказанный земельный участок. На данном участке зарегистрирован садовый дом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, его наследниками являются: сын – ФИО1, который фактически вступил в права наследования, и жена – Смирнова И.В. 24 мая 2003 года ФИО1 продал вышеназванное имущество, унаследованное от отца ФИО2, истцу Смирновой О.А. за <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской. Фактически имущество было передано в мае 2003 года. С этого времени истец пользуется и владеет земельным участком и садовым домом постоянно, как собственник, является членом НСТ «Ладья», однако регистрация перехода права собственности до настоящего момента не произведена, ФИО1 не успел собрать необходимые документы для вступления в наследство и продажи спорного имущества. Согласно выписке ЕГРН сведения о правообладателях спорных земельного участка и садового дома отсутствуют. Истец считает, что добросовестно приобрела по расписке в 2003 году недвижимое имущество, пользуется имуществом открыто и непрерывно на протяжении более 16 лет. В расписке указаны все существенные условия: стоимость недвижимости, месторасположение. За время пользования имуществом ответчик либо иные лица интереса к спорному имуществу не предъявляли. Истец содержит имущество в надлежащем виде, делала ремонт, оплачивала коммунальные и иные расходы. Требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения никем не заявлены.

В ходе рассмотрения дела истец Смирнова О.А. изменила свои требования, просила признать ФИО1 фактически принявшим наследство после смерти ФИО2; признать договор купли-продажи вышеназванных земельного участка и садового домика состоявшимся, признать за ней право собственности на земельный участок и садовый домик.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены НСТ «Ладья», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Решением Костромского районного суда Костромской области от 24 октября 2019 года постановлено:

Исковые требования Смирновой Ольги Александровны к Смирновой Ирине Викторовне, Смирновой Юлии Борисовне, Смирнову Вячеславу Александровичу о признании состоявшимся договор купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и садовый дом удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи 24 мая 2003 года, заключенный между ФИО1 и Смирновой Ольгой Александровной на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> и садовый дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по тому же адресу.

Признать за Смирновой Ольгой Александровной право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, участок № и садовый дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по тому же адресу.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать со Смирновой Ирины Викторовны, Смирновой Юлии Борисовны, Смирнова Вячеслава Александровича в пользу Смирновой Ольги Александровны расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 973 руб. в равных долях по 1 991 руб. с каждого.

В апелляционной жалобе Смирнова И.В. просит отменить решение суда, отказать истцу в удовлетворении исковых требований. Считает, что принятым решением нарушаются ее права, а также права внука – Смирнова В.А. Указывает, что спорное имущество является совместно нажитым имуществом. После смерти супруга ФИО2 она и ее сын ФИО1 фактически приняли наследство, но к нотариусу для оформления прав не обращались. Ей по праву принадлежит ? имущества, где ? доля – супружеская и ? доля – как наследника по закону, а ее сыну – ? доля. После смерти супруга она Смирнова И.В.) и сын ездили в сад, постоянно бывать в саду у них возможности не было. Чтобы участок не зарастал и хоть как-то обрабатывался, весной 2003 года с супругом истца – ФИО13 была договоренность о том, что последнему разрешается пользоваться земельным участком и садовым домиком, при этом должны были оплачивать членские взносы. О продаже спорного имущество ей не было известно, к ней с данным вопросом никто не обращался. Расписку увидела только в суде. Обращает внимание, что письменный договор купли-продажи не составлялся, расписка таковым не является. Она не давала своему сыну полномочий на заключение сделки и получение денег. Кроме того, документов о праве собственности на спорное имущество ни у нее, ни у ее сына не было, поэтому они не имели права на отчуждение имущества. Полагает, что при наличии оформленного права ФИО1 не мог бы продать свою долю без ее уведомления, поскольку она как совладелец имеет преимущественное право ее приобретения. О том, что договор купли-продажи не заключался, говорит и цена имущества <данные изъяты> руб., за указанную стоимость у них не было нужды продавать двухэтажный дом из нового качественного стройматериала и земельный участок. Нахождение у истца свидетельства на право собственности на землю, членской книжки садовода, свидетельства о смерти ФИО2 и свидетельства о рождении ФИО1 не является основанием для возникновения у истца права собственности на спорное имущество. Истцу известно, что имущество принадлежит другим людям, в силу закона она не может владеть им как своим собственным. Показания свидетелей при отсутствии письменного договора не отвечает критериям допустимости. Из представленных в материалы дела фотографий следует, что никаких вложений со стороны истца сделано не было, дом некрашеный, крыльцо прогнило, участок запущен, забор падает. То обстоятельство, что мы не намеревались продавать участок, подтверждается и тем, что они не обращались к нотариусу для оформления своих права. Со дня написания расписки и до его смерти прошло 3 года, если бы сын собирался оформить свои права и продать имущество, он мог бы в любое время обратиться к нотариусу. 03 сентября 2019 года заявитель и ее внук обратились к нотариусу для вступления в наследство, в настоящее время выдача свидетельств приостановлена. Считает несостоятельной ссылку истца на передачу мебельной стенки в счет оплаты за земельный участок и садовый дом, поскольку никаких доказательств того, что стенка принадлежит истцу и она была передана сыну, не представлено. Кроме того, она лично никогда не слышала, что сын и сноха взяли стенку у истца и ее супруга, в том числе и как оплату от продажи спорного имущества. Тот факт, что в 2005 году заявитель приобрела земельный участок с СТ «Дубки», не свидетельствует о том, что ей (заявителю) было известно об отсутствии спорного участка. Обращает внимание, что Смирнова О.А. обратилась в суд с иском после того, как услышала разговор заявителя с соседкой по даче в апреле 2019 года о ее (заявителя) намерении оформить наследство и продать дачу. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности, так как с момента, когда она не только могла, но и должна была знать о нарушении своих прав, прошло 16 лет.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Смирнова О.А. просит решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительной нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 550 ГК РФ определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Как следует из материалов дела, ФИО2, члену СТ «Ладья», 14 октября 1993 года было выдано свидетельство № на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования на земельный участок площадью <данные изъяты> га.

На земельном участке были расположены садовый дом с мансардой, сарай, уборная.

В ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем садовый дом отсутствуют. Вместе с тем правообладателем земельного участка на основании свидетельства на право собственности на земельный участок от 16 марта 1995 года № значится ФИО2

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Наследниками первой очереди после его смерти являлись: супруга – Смирнова И.В., сын – ФИО1, которые в установленный срок не обратились к нотариусу за оформлением наследственных прав, что подтверждается ответом нотариуса ФИО11, сведениями ОГКУ «ГАКО».

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти наследниками являются – Смирнова И.В. (мать), Смирнова Ю.Б. (супруга), Смирнов В.А. (сын).

Согласно ответу нотариуса ФИО12 наследственное дело к имуществу ФИО1 также не заводилось.

В исковом заявлении Смирнова О.А. ссылалась на положения п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 432 ГК РФ, указала, что в мае 2003 года она, ее супруг – ФИО13 и ФИО1 договорились о приобретении у последнего земельного участка в НСТ «Ладья» с садовым домом, оформив это распиской, в которой указана стоимость недвижимого имущества, его месторасположение, как существенные условия договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме. Однако оформить документы на участок ФИО1 не успел в связи со смертью. Считает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав письменные доказательства по делу, допросив свидетелей, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению. Суд указал, что оформление договора купли-продажи в виде расписки не влечет ее недействительность, так как в данном случае соблюдена обязательная письменная форма, в документе определен предмет, указана цена, договор подписан продавцом и подтверждается покупателем, спорные объекты были переданы в фактическое пользование покупателю Смирновой О.А. Также суд посчитал, что Смирновой И.В. было известно о сделке купли-продажи, поскольку она на протяжении длительного времени (более 16 лет) не интересовалась спорными объектами, интереса в его пользовании не проявляла.

Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может.

Из содержания пункта 1 статьи 556 ГК РФ усматривается, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В настоящем случае акт передачи сторонами не составлялся и не подписывался.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 ГК РФ способ защиты права предусматривает наличие заключенного в установленном законом порядке договора купли-продажи недвижимого имущества и передачу покупателю приобретенного объекта.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между Смирновой О.А. и ФИО1 не заключался и не подписывался. Представленная истцом расписка в силу вышеприведенных норм права не свидетельствует о заключении договора купли-продажи, поскольку в ней отсутствуют существенные условия, предусмотренные статьями 550, 554-555 ГК РФ. То есть имеющаяся в материалах дела расписка не содержит признаков, присущих договору продажи недвижимости, установленных названными выше нормами гражданского законодательства и не может являться документом, порождающим возникновение права собственности ФИО3 на указанные выше объекты недвижимости.

Кроме того, и ответчик Смирнова И.В., и ФИО1 фактически приняли наследство после смерти ФИО2, поскольку на момент смерти наследодателя они все проживали по одному адресу. Между тем доказательств того, что Смирнова И.В. была намерена продать спорное имущество, в материалах дела не имеется.

Требований о признании права собственности на спорное имущество в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) истцом Смирновой О.А. не заявлялось.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 24 октября 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Смирновой Ольги Александровны к Смирновой Ирине Викторовне, Смирновой Юлии Борисовне, Смирнову Вячеславу Александровичу о признании состоявшимся договор купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и садовый дом отказать.

Председательствующий

Судьи