Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1384/2021 ~ М-492/2021 от 09.03.2021

                                                                Дело № 2-1384/2021

                                                      24RS0016-01-2021-001039-76

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2021 года                                г. Железногорск Красноярский край

Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Черенковой Е.В., при секретаре Александровой Я.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саломатовой Екатерины Николаевны к Поцелуеву Василию Петровичу об обязании передать документы и понуждении к регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

                                       у с т а н о в и л :

Саломатова Е.Н. обратилась с иском к Поцелуеву В.П., в котором просит обязать ответчика передать документы и понудить к регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Свои требования истец мотивирует следующим: 24 сентября 2020 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеуказанного здания, согласно условий которого истец должна была передать ответчику задаток в сумме 100 000 руб. в день подписания договора, а оставшуюся сумму в размере 1 миллион руб. - в течение 30 дней после государственной регистрации права собственности, ответчик обязался передать всю имеющуюся на объект документацию и оказать содействие в сборе недостающей документации. Истец перевела на счет ответчика 100 000 руб., ответчик передал объект недвижимости истцу, договор передали в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Позже истцу стало известно, что по невнимательности при сдаче документов на регистрацию среди прочих документов она подписала заявление о наложении ипотеки на объект недвижимости. Поняв это, она отозвала свое заявление о наложении ипотеки. 10 февраля 2021 г. истцу поступило от ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи. Документы на объект недвижимости ответчик так и не передал, чем нарушил требование закона и п. 4.1.2. договора купли-продажи. Полагает, что ответчик должен передать ей документы на строение и зарегистрировать право собственности на объект.

В судебном заседании представитель истца Саломатовой Е.Н. - Осипов А.Н. (действует на основании доверенности) исковые требования Саломатовой Е.Н. поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что ипотека в силу закона накладывается по заявлению покупателя или продавца, это не обязанность истца Саломатовой Е.Н. Саломатова Е.Н. отозвала только заявление на ипотеку, а заявление на регистрацию права собственности остались в Росреестре. СаломатоваЕ.Н. не отказывалась от регистрации перехода права собственности на здание, отказалась только от ипотеки. Росреестр направил ответчику уведомление о приостановлении регистрации прав с разъяснением того, что продавец также может обратиться с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона. Однако ответчик этого не сделал. Истец также предлагала ответчику внести изменение в договор купли-продажи, указав на то, что здание не является предметом залога, однако ответчик на это не согласился. Считает, что ответчик отказался от регистрации договора по той причине, что не смог передать документы на здание, т.к. документы надо заказать и изготовить, а это требует больших финансовых затрат. Он решил расторгнуть договор и продал здание третьему лицу, не смотря на то, что Саломатова уже обратилась в суд с иском. Считает, что Саломатова не нарушила ни одного пункта договора, договор не подлежал расторжению. Отказ от ипотеки произошел по вине как истца, так и ответчика, поэтому они оба виноваты в равной степени в неналожении ипотеки и в отказе от государственной регистрации прав. Ответчик со своей стороны не исполнил договор, не передал истцу документацию на здание. Ответчик должен был оплатить задаток в двойном размере за нарушение договора, поэтому он делает Саломатову виновной в нарушении договора. Полученные 100 000 руб. ответчик истцу так и не вернул, несмотря на то, что реквизиты истца указаны в договоре.

Ответчик Поцелуев В.П. в судебном заседании исковые требования Саломатовой Е.Н. не признал, пояснил, что сотрудник МФЦ при приеме документов пояснила, что будет ипотека в силу закона. Он сам не мог написать заявление на ипотеку за залогодателя. В договоре указано, что расчет в сумме 1 млн. руб. будет произведен в течение 30 дней с момента регистрации права собственности. Он не согласен продать здание за 100 000 руб. без ипотеки, тем более, что он сомневается в платежеспособности истца. Здание он продавал без документов, поскольку у него не имелось всех документов, об этом было известно истцу, согласно п.1.2 Договора. Продавалось недостроенное здание, покупатель сам был должен достроить его и ввести в эксплуатацию, поэтому цена за здание такая низкая. Поскольку истец отказалась от ипотеки и пришло уведомление об отказе в регистрации прав, он расторг договор купли-продажи. Кроме того, истец категорически отказалась от ипотеки, просила изменить договор, включив в него условие о том, что ипотека не налагается. Он считает, что истец отказалась от заключения договора на тех условиях, на которых он был подписан, истец нарушила п. 6.2 Договора, она должна была сообщить ему, что отозвала заявление на ипотеку. В апреле 2021 г. он продал здание третьему лицу Давыдову И.С., до продажи здания он вынужден был нести расходы по аренде земельного участка, кроме того, здание разрушалось.

Третье лицо Давыдов И.С. в судебном заседании полагал, что исковые требования Саломатовой Е.Н. не подлежат удовлетворению, пояснил, что он является собственником здания, право собственности зарегистрировано надлежащим образом, ограничений на регистрацию в Росреестре не имелось.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела усматривается, что 24 сентября 2020 г. в КГБУ МФЦ Структурное подразделение <адрес> обратились Саломатова Е.Н. и Поцелуев В.П. с заявлением о государственной регистрации права собственности (переходе права) в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

На регистрацию был представлен договор купли-продажи от 24 сентября 2020 г., согласно которому ИП Поцелуев В.П. передает Саломатовой Е.Н. незавершенный строительством объект и право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>Согласно п. 3.2. договора купли-продажи от 24.09.2020 покупатель вносит задаток 100 000 руб. в день подписания договора, а оставшуюся часть 1 000 000 рублей в течение 30 дней с момента регистрации права собственности.

Также Саломатовой Е.Н. 24 сентября 2020 г. было подано заявление на регистрацию ипотеки в силу закона на вышеуказанный объект незавершенного строительства, которое было отозвано заявлением, поступившим от Саломатовой Е.Н. 07 октября 2020 г.

Регистрация прав была приостановлена 07 октября 2020 г. до 07 января 2021 г. поскольку заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от продавца или покупателя, либо документы, подтверждающие полную оплату за вышеуказанный объект недвижимого имущества, в орган регистрации прав не поступали. 11 января 2021 г. отказано в государственной регистрации прав, поскольку заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от продавца или покупателя, либо документы, подтверждающие полную оплату за вышеуказанный объект недвижимого имущества, в орган регистрации прав не поступали.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г.), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при уклонении продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Для правильного разрешения данного дела следует установить юридически значимые обстоятельства: исполнена ли продавцом обязанность по передаче имущества покупателю и исполнена ли покупателем обязанность по оплате его стоимости; имело ли место уклонение продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора купли-продажи от 24 сентября 2020 г. был заключен между истцом и ответчиком на условиях оплат основной стоимости имущества с отсрочкой оплаты (в кредит) с обязательным условием о залоге (поскольку в договоре отсутствует условие о том, что залог в соответствии со ст. 488 ГК РФ не возникает).

В соответствии с ч.1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

     Подача Саломатовой Е.Н. 07 октября 2020 г. заявление о прекращении регистрации ипотеки в силу закона свидетельствует о недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае, поскольку цена за недвижимое имущество не произведена в полном объеме, имущество признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании, истца Саломатову Е.Н. не устраивает нахождение имущества в залоге у продавца, истец предлагала включить в договор купли-продажи условие о том, что залог в соответствии со ст. 488 ГК РФ не возникает, с чем категорически не согласен ответчик Поцелуев В.П..

При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор нельзя считать заключенным, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При таких обстоятельствах, суд считает, что со стороны ответчика не имелось уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, покупателем Саломатовой Е.Н. не исполнена полностью обязанность по оплате стоимости переданного имущества, истец уклонилась от государственной регистрации прав, отозвав заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона, предусмотренной договором между истцом и ответчиком, обязанность продавца передать имущество покупателю, предусмотренная п. 4.1.1. договора купли-продажи, не наступила, поскольку оплата за товар в соответствии с п. 3.1. договора покупателем не произведена.

При этом доводы представителя истца Саломатовой Е.Н. о том, что ответчик Поцелуев В.П. мог сам подать заявление о регистрации ипотеки в силу закона, однако не сделал этого, чем уклонился от регистрации перехода права собственности, суд считает необоснованными, поскольку из пояснений представителя истца, ответчика следует, что истца не устраивает нахождение товара в залоге у продавца до полной оплаты товара, отозвав заявление о регистрации ипотеки, истец предлагала ответчику включить в договор условие о том, что здание не является предметом залога, т.е. изменить существенное условие договора. Не выразив своего согласия на государственную регистрацию ипотеки, не подав соответствующее заявление в период приостановления регистрации прав, истец таким образом дала понять, что соглашение по существенным условиям договора между истцом и ответчиком не достигнуто и на таких условиях она отказывается от государственной регистрации прав.

      Недостижение сторонами соглашения по существенным условиям договора позволяет сторонам оспаривать данный договор в судебном порядке.

При этом в ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ закреплены самостоятельные основания, препятствующие государственной регистрации прав, а именно: когда сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (п. 12); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п. 13).

При таких обстоятельствах исковые требования Саломатовой Е.Н. к Поцелуеву В.П. о государственной регистрации перехода права собственности не подлежат удовлетворению.

Доводы истца о том, что ответчик не передал вместе с объектом недвижимости необходимые для ввода в эксплуатацию документы на здание, в том числе техпаспорт здания, и по этой причине отказался от государственной регистрации прав, а также о том, что ответчика следует обязать передать истцу необходимые документы, суд считает необоснованными.

Как следует из п. 1.2. договора купли-продажи от 24 сентября 2020 г., заключенного между истцом и ответчиком, покупатель, заключая договор, подтверждает, что ознакомлен со всеми имеющимися правоустанавливающими документами на Имущество, техническими и иными характеристиками имущества, его фактическим состоянием и претензий к продавцу не имеет. Указанное в подписанном сторонами договоре позволяет сделать вывод о том, что на момент подписания договора стороны достигли соглашения по документам, которые передаются ответчиком истцу, претензий по документам у истца не имеется.

Как следует из представленных документов, а также из уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о приостановлении государственной регистрации, отказе государственной регистрации права, причиной приостановления и отказа в государственной регистрации права стало только непоступление от продавца или покупателя заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона, либо документов, подтверждающих полную оплату за объект недвижимого имущества. Предоставление для государственной регистрации права каких-либо дополнительных документов от ответчика не требовалось, оснований сделать вывод о том, что ответчик уклонился от государственной регистрации права, не предоставив истцу необходимые документы на здание, исходя из изложенного выше в решении, не имеется. Оснований для обязания судом ответчика передать истцу документы на здание не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 196-199 ГПК РФ, суд

                           Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░.░. ░ 29 ░░░░░░░░ 2021 ░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                            ░.░.░░░░░░░░░