Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1265/2018 ~ М-888/2018 от 27.04.2018

Дело № 2-1265/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2018 года                   гор. Ижевск

Устиновский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:

председательствующего - судьи Черединовой И.В.,

при секретаре – Денисовой Л.А.,

pассмотpев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьевой О.Ф. к Синцовой Е.В. о расторжении договора,

у с т а н о в и л :

Соловьева О.Ф. обратилась в суд с иском к Синцовой Е.В. о расторжении договора.

Исковые требования мотивировала тем, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ, приобретенная за счет собственных и кредитных средств банка «ВТБ 24» (ПАО). В соответствии с п. 15 договора продавец гарантировал покупателю, что до заключения договора вышеуказанный объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, брачный договор в отношении него не составлялся, лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости в соответствии со ст. 558 ГК РФ не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости не имеется. Однако, при регистрации по месту жительства в спорной квартире истцу стало известно, что в квартире зарегистрированы Пантелеева Н.Н. и Пантелеева Е.С. При этом Пантелеева Н.Н. сохраняет право бессрочного пользования указанной квартирой на основании решения Устиновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Синцовой Е.В. в cпорной квартире зарегистрирована Пантелеева Н.Н., сохраняющая право пользования указанной квартирой при смене собственника. В связи с чем, ответчик ввела истца в заблуждение относительно лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой.

Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 1.850.000 руб.

В судебное заседание истец Соловьева О.Ф. не явилась, о дне, месте, времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца Соловьевой О.Ф. – по доверенности Елеонская И.М. в судебном заседании на исковых требованиях настаивает в полном объеме, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную по договору сумму в размере 1.850.000 руб.

Ответчика Синцова Е.В. в судебное заседание не явилась, о дне, месте, времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель ответчика Синцовой Е.В. - по доверенности Григорьевых Р.П. в судебном заседании исковые требования не признает, пояснил, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, истцу передана квартира. Покупатель поставлен в известность о том, что Пантелеева Н.Н. сохраняет право пользования квартирой после продажи. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО СК «ВТБ-Страхование» - по доверенности Кутянова Д.С. с исковыми требованиями не согласна, считает, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, поскольку на момент составления договора истец знала о том, что в квартире зарегистрированы люди. Кроме того, на момент заключения договора Пантелеева Н.Н. в квартире не проживала, выехала добровольно.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Пантелеева Н.Н., Пантелеева Е.С. и Соловьев С.Н. в судебное заседание не явились, судом приняты меры к надлежащему извещению о дне, месте, времени рассмотрения дела.

Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав позицию сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является Соловьева О.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ Синцова Е.В. (продавец) продала, а Соловьева О.Ф. (покупатель) за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых ПАО «Банк ВТБ» (кредитор) в кредит согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, купила двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 1.850.000 руб.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ №.

Продавец гарантировал покупателю, что до заключения указанного договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, брачный договор в отношении нее не составлялся, лиц, сохраняющих право пользования квартирой в соответствии со ст. 558 ГК РФ, не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования квартирой, не имеется.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Синцовой Е.В. от Соловьевой О.Ф. получены денежные средства в размере 743.000 руб. за проданную квартиру по адресу: <адрес>.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Синцовой Е.В. от Соловьевой О.Ф. получены денежные средства в размере 1.107.000 руб. за проданную квартиру по адресу: <адрес>. Расчет произведен полностью. Претензий не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и Синцовой Е.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта №

Согласно п. 4 договора на момент подписания договора отчуждаемая квартира со слов продавца, несущего ответственность за нижеуказанные сведения, никому другому не продана, не заложена, в судебном споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременена правами и претензиями третьих лиц, о которых стороны не могли не знать на момент подписания договора.

Согласно п. 11 договора покупатель поставлен в известность, что в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, с правом пользования зарегистрированы: Пантелеева Н.Н. и Пантелеева Е.С.

Пантелеева Е.С. не сохраняет право пользования указанной квартирой после смены собственника. Пантелеева Н.Н. сохраняет право пользования указанной квартирой после смены собственника.

Решением Устиновского районного суда г. Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО9 к Пантелеевой Н.Н. и Пантелеевой Е.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, отказано в полном объеме.

Решением Устиновского районного суда г. Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований Соловьевой О.Ф. к Синцовой Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Согласно выписке из поквартирной карточки в спорном жилом помещении зарегистрированы, в том числе, Пантелеева Н.Н. с ДД.ММ.ГГГГ и Пантелеева Е.С. с ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, третьих лиц, оценив представленные сторонами доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Разрешая настоящее гражданское дело, суд руководствуется положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, согласно которым правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, в результате приобретения имущества и др.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в силу ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Относительно предмета договора ст. 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Положения п. 1 ст. 558 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать обо всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры истец ссылалась на то, что стороны не достигли соглашения по всем существующим условиям договора, а, именно, в договоре не указана Пантелеева Н.Н., имеющая право бессрочного пользования спорной квартирой.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Синцова Е.В. продала, а Соловьева О.Ф. за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых банком в кредит, купила двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.5 договора продавец гарантировал покупателю, что до заключения указанного договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, брачный договор в отношении нее не составлялся, лиц, сохраняющих право пользования квартирой в соответствии со ст. 558 ГК РФ не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования квартирой, не имеется.

Согласно представленных расписок расчет по договору купли-продажи указанной квартиры между сторонами произведен полностью.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условия

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведённых норм Гражданского Кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все получённое каждой из сторон по договору остаётся у неё и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ РФ на продавца возлагается обязанность передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из поквартирной карточки, решения Устиновского районного суда г. Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ, Пантелеева Н.Н. являлась членом семьи нанимателя спорного жилого помещения, из имеющихся в деле доказательств установлено, и доказательств иного суду не представлено, что Пантелеева Н.Н. в приватизации спорного жилого помещения, имея на это право, не участвовала.

Между тем, применительно к положениям ст. 2 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ч. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 1 ст. 558 ГК РФ, право пользования членов семьи бывшего собственника приватизированной квартиры, носит бессрочный характер в случае, если члены семьи отказались от приватизации.

Таким образом, Пантелеева Н.Н., в силу вышеуказанных положений закона, сохраняет бессрочное право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>.

Соответствующее разъяснение о применении норм материального права дано в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Синцовой Е.В. заказанной почтой направлено предложение о расторжении заключённого ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры. Вышеуказанные предложения возвращены в адрес истца за истечением срока хранения.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

По смыслу п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны лица, которые по установленным законом основаниям сохраняют право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника.

Следовательно, положения п. 1 ст. 558 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав Покупателя, который, приобретая жилое помещение (товар), должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Доказательств того, что истец Соловьева О.Ф. при заключении оспариваемого договора купли-продажи достоверно знала об обременении приобретаемой ею спорной квартиры правами третьих лиц Пантелеевой Н.Н., и была с этим согласна, суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая то, что в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ отсутствие указания, в частности в п. 4 договора купли-продажи квартиры, на наличие обременений со стороны третьих лиц, в данном случае Пантелеевой Н.Н., которые сохраняют право постоянного пользования жилым помещением после продажи спорного жилого помещения, является существенным нарушением условий договора.

Данное нарушение повлекло для Соловьевой О.Ф., приобретающей спорную квартиру, такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а, именно, невозможность использования жилого помещения для проживания в нём, поскольку Пантелеева Н.Н. членом её семьи не является.

Следовательно, требования истца Соловьевой О.Ф. о расторжении договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика Синцовой Е.В. денежной суммы в размере 1.850.000 руб., уплаченной по договору купли-продажи квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Из материалов дела следует, и сторонами данное обстоятельство не оспаривалось, подтверждается имеющейся в материалах дела расписками от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи квартиры, сумма денежных средств, полученная Синцовой Е.В. за спорное жилое помещение, составляет 1.850.000 руб.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению, у ответчика Синцовой Е.В. возникает обязанность по возврату исполненного истцом Соловьевой О.Ф., то есть полученных от истца по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 1.850.000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 17.750 руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика Синцовой Е.В. в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17.750 руб. соразмерно заявленным и удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 209 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Соловьевой О.Ф. к Синцовой Е.В. о расторжении договора, удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный между Соловьевой О.Ф. и Синцовой Е.В..

Взыскать с Синцовой Е.В. в пользу Соловьевой О.Ф.:

Сумму, уплаченную по договору, в размере 1.850.00 руб. (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч руб.);

судебные расходы в размере 17.750 руб. (семнадцать тысяч семьсот пятьдесят руб.)

Прекратить право собственности Соловьевой О.Ф. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Зарегистрировать право собственности Синцовой Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Устиновский районный суд г. Ижевска.

Судья Устиновского районного суда

гор. Ижевска Удмуртской Республики – Черединова И.В.

СПРАВКА: Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2018 г.

Судья Устиновского районного суда

гор. Ижевска Удмуртской Республики – Черединова И.В.

КОПИЯ ВЕРНА: судья -             И.В. Черединова