Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-788/2022 ~ М-245/2022 от 25.01.2022

Дело № 2-788/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2022г. Коломенский городской суд Московской области в составе: судьи Коротковой М.Е., при секретаре судебного заседания Подчипаевой К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО6 о признании отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с искомк ФИО7 о признании отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, обязании заключить договор купли-продажи.

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ (до принятия Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденных решением ФИО31 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №) между ФИО2 и ФИО8 был заключен договор аренды № земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство комплекса бытовых услуг с магазином, расположенного по адресу: <адрес>. Срок договора три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В ДД.ММ.ГГГГ году строительство объекта было окончено.

ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на здание №, площадью <данные изъяты> кв.м, назначение: нежилое, наименование: комплекс бытовых услуг с магазином, вид разрешенного использования: для размещения объектов розничной торговли.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано по основаниям того, что установленный вид разрешенного использования земельного участка (деловое управление) не соответствует его фактическому использованию.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился ответчику с заявлением об установлениивида разрешенного использования земельного участка, соответствующего основным видам разрешенного использования для многофункциональной общественно-деловой зоны <данные изъяты>

Данное обращение было перенаправлено ответчиком для рассмотрения на заседании ФИО10 в <адрес>.

Согласно выписке из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ заседания ФИО11 в <адрес> в изменении вида разрешенного использованияземельного участка было отказано. При этом, ФИО12 было рекомендовано разъяснить арендатору возможность обращения с заявлением о внесении изменений в действующий договор аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ.истец обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги «Внесение изменений в действующий договор аренды земельного участка» Предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ истцу вновь было отказано по тем же основаниям, что установленный вид разрешенного использования земельного участка (деловое управление) не соответствует его фактическому использованию.

Дополнительно в отказе было указано, что в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды и изменить вид разрешенного использования земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ получен ответ от администрации на обращение истца, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ будет расторгнут одновременно с регистрацией нового договора аренды на земельный участок.

Считает вышеназванные действия ФИО14 незаконными, нарушающими исключительное право ФИО2 на приобретение спорного земельного участка в собственность.

Просит признать незаконным решениеадминистрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ФИО2 в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов».

Обязать ФИО15 <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство комплекса бытовых услуг с магазином, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца по ордеру (л.д. 37) ФИО4 иск поддержал.

Ответчик ФИО16 не направила в суд представителя, направив в суд письменный отзыв, в котором просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в удовлетворении требований просит отказать.

Третье лицо ФИО17 <адрес> не направило в суд представителя, извещено надлежащим образом.

Суд, проверив материалы дела, исследовав представленные доказательства находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 3 ч.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 39.8 ч.1 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Судом установлено, что земельный участок №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен ФИО2 под строительствокомплекса бытовых услуг с магазином на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92).

На основании разрешения на строительство истцом была выполнена часть строительных работ, однако строительство не было окончено в срок, предоставленный для аренды земельного участка. На возведённый объект незавершенного строительства ФИО2 было зарегистрировано право собственности ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенного в действие с 01.03.2015г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду,собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

С целью завершения строительства ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО32 был заключен договор аренды № земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство комплекса бытовых услуг с магазином, расположенного по адресу: <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

В установленные сроки строительство объекта было завершено, ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на здание №, площадью <данные изъяты> кв.м, назначение: нежилое, наименование: комплекс бытовых услуг с магазином, вид разрешенного использования: для размещения объектов розничной торговли (л.л.51).

Таким образом, на момент обращения истца к ответчику за предоставлением земельного участка, на котором размещён принадлежащий истцу объект недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка и наименование и фактическое использование объекта недвижимости полностью соответствовали исходной документации.

Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес> были утвержденным Решением ФИО18 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.№, то есть после первоначального (ДД.ММ.ГГГГ) предоставления истцу земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением ФИО19 от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано по основаниям того, что установленный вид разрешенного использования земельного участка (деловое управление) не соответствует его фактическому использованию (л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился ответчику с заявлением об установлениивида разрешенного использования земельного участка, соответствующего основным видам разрешенного использования для многофункциональной общественно-деловой зоны <данные изъяты>

Данное обращение было перенаправлено ответчиком для рассмотрения на заседании ФИО20 в <адрес>.

Согласно выписке из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ заседания ФИО21 в <адрес> в изменении вида разрешенного использованияземельного участка было отказано. При этом, ФИО22 было рекомендовано разъяснить арендатору возможность обращения с заявлением о внесении изменений в действующий договор аренды земельного участка (л.д.23).

ДД.ММ.ГГГГистец обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги «Внесение изменений в действующий договор аренды земельного участка» Предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ истцу вновь было отказано по тем же основаниям, что установленный вид разрешенного использования земельного участка (деловое управление) не соответствует его фактическому использованию (л.д.25).

Дополнительно в отказе было указано, что в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды и изменить вид разрешенного использования земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ получен ответ от администрации на обращение истца, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ будет расторгнут одновременно с регистрацией нового договора аренды на земельный участок (л.д.28).

Исходя из позиции ФИО24, обстоятельством, препятствующим реализации истцом исключительного права на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, является то, что фактическое использование данного участка «под строительство комплекса бытовых услуг с магазином» не соответствует основным видам разрешенного использования территориальной зоны <данные изъяты>, установленной Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденных решением ФИО25 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретениюземельных участков в собственность.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственникамизданий, сооружений,расположенных на таких земельных участках.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями9 - 11 данного Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатом рассмотрения и проверки совершает одно из указанных в данной норме действий.

В статье 39.16 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Так согласно пункту 14 данной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В ходе рассмотрения дела установлено, что изначально спорный земельный участок с кадастровым номером № был сформирован и поставлен на кадастровый учет до принятия Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденных решением ФИО26 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м,расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенныхпунктов, был поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ иимеет разрешенное использование: под строительство комплекса бытовых услуг с магазином(л.д. 47-50).

Статьей 7 Земельного кодекса РФ определено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительное зонирование представляет собой зонированиетерриторий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных. участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня.. обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят, в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев,если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).

В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размерыи предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие сградостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных· участков и объектов капитального строительства опасно для жизни илиздоровьячеловека:для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Из анализа положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ следует, что в случае установления несоответствия положениям градостроительных регламентов после принятияПравил землепользования и застройки Земельный кодекс РФ и Градостроительного кодекса РФ не требуют обязательного приведения использования земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, то есть их правообладателимогут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения и предельно допустимых параметров объектов недвижимости·без ограничения срока, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 26.03.2020г. № 631-О и от 30.06.2020г. № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономическогоразвития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее -классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

При таких обстоятельствах, несоответствие ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка: «под строительство комплекса бытовых услуг с магазином», на котором расположен объект капитального строительства, принадлежащийистцу на праве собственности, не может нарушать его исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность под размещение данного объекта, так какдействующее законодательство предусматривает возможность приведения видаразрешенного использования в соответствии с градостроительным зонированием, в том числе в последующем - после приобретения собственником объекта недвижимости такого земельного участка.

При указанных обстоятельствах, суд признаетнезаконным ФИО27 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ФИО2 в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов».

Суд обязывает ФИО28 <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство комплекса бытовых услуг с магазином, расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным ФИО29 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ФИО2 в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов».

Обязать ФИО30 <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство комплекса бытовых услуг с магазином, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: М.Е. Короткова