Решение по делу № 2-621/2016 ~ М-485/2016 от 23.03.2016

Дело № 2-621/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 апреля 2016 года г.Нытва

Нытвенский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Завертяевой Л.В.

при секретаре Третьяковой О.Б.

с участием представителя истца Васевой О.А., действующей на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Захарова Сергея Николаевича

к Администрации Нытвенского городского поселения Нытвенского муниципального района Пермского края

о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество

у с т а н о в и л :

Захаров С.Н. обратился в суд с иском к администрации Нытвенского городского поселения Нытвенского муниципального района Пермского края о признании состоявшейся сделкой договор купли-продажи объекта незавершенного строительством, состоящего из жилого дома без стен, бани бревенчатой, туалета, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный 14 августа 2008 года между Захаровым Сергеем Николаевичем и ФИО1 и признании за ним права собственности на жилой дом без стен ( фундамент) ( лит.А), площадь застройки 72,3 кв.м., баню ( лит.Г), туалет ( лит.Г1), расположенные по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

В обоснование иска указывает, что 14 августа 2008 года купил у ФИО1 за <данные изъяты> руб. объект незавершенного строительства, в виде жилого дома без стен – фундамента площадью 72,3 кв.м., баню бревенчатую - 26,5 кв.м., туалет 1,3 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Технический паспорт с расположением строений на участке составлен по состоянию на 21.08.2007г. Строения были возведены умершим ФИО1 на земельном участке, предоставленном для строительства жилого дома. Постановлением администрации Нытвенского района № 158 от 19.02.1996г. ФИО1 был отведен земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 480 кв.м. сроком на 50 лет, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., был заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 20.02.1996г., зарегистрированный нотариусом Нытвенского нотариального округа 13.03.1996г. № в реестре.

Договор между ФИО1. и Захаровым С.Н. был заключен в письменном виде, подписан сторонами, деньги переданы, имущество принято в полном объеме, договор составлен в надлежащей форме, сделка исполнена. Перед заключением сделки ФИО1 было получено разрешение на совершение сделки от собственника земельного участка, о чем свидетельствует постановление администрации Нытвенского района Пермской области № от ДД.ММ.ГГГГ. При совершении сделки предполагалось, что в отношении земельного участка действует договор аренды от 2000 года с дополнительными соглашениями об изменении площади земельного участка до 354 кв.м. Постановлением администрации Нытвенского района № 1674 от ДД.ММ.ГГГГ. закреплен за ФИО1 земельный участок площадью 364 кв.м., сроком на 44 года для индивидуального жилищного строительства, был подписан договор аренды № 380 от ДД.ММ.ГГГГ. В 2015г. истец выяснил, что обременение в виде аренды земельного участка ФИО1., указанное в выписке из государственного земельного кадастра № 26/05-0102312 от 04.10.2005г. может относиться только к договору аренды от 1996г., так как договор аренды 2000 года не прошел государственную регистрацию.

Предполагалось, что право ФИО1 на постройки будет зарегистрировано одновременно с регистрацией договора купли- продажи, поскольку право собственности на них возникло до принятия ФЗ от 21.07.1997 года № 122-Фз и такой порядок допускается, однако, продавец умер до государственной регистрации права.

Наследник умершего ФИО1 по завещанию от 18.11.2006 года ФИО2 на данную недвижимость не претендует, спора о праве с ним нет, ему известно о совершенной отцом сделке и он признает факт перехода на данную недвижимость за истцом.

В судебном заседании Захаров С.Н. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Васева О.А. на заявленных требованиях настаивает, пояснила, что 14.08.2008 года стороны- продавец- ФИО1, умерший ДД.ММ.ГГГГ. и покупатель- 3ахаров Сергей Николаевич подписали договор купли-продажи, по которому продавец передает покупателю, а тот принимает и оплачивает имущество - объект незавершенного строительства, в который входят жилой дом без стен ( фундамент) 72,3 кв.м., баня бревенчатая 26,5 кв.м. и туалет, расположенные, согласно схемы расположения строений на участке по адресу <адрес> площадью 354 кв.м. кадастровым номером №. Участок, по мнению сторон, ввиду их юридической неграмотности, принадлежал покупателю на праве аренды N 380 от 24.1l.2000r., заключенному им с Администрацией Нытвенского муниципального района.

Стоимость недвижимости определена сторонами в <данные изъяты> рублей, они уплачены в полном объеме, имущество передано продавцом и полностью принято покупателем.

Однако договор аренды земельного участка по адресу <адрес> к.н. № площадью 364 кв.м. за N 380 от 24.11.2000г., сроком на 44 года подписанный сторонами, государственную регистрацию не прошел, в связи с чем считается незаключенным, следовательно, незаключенным является и дополнительное соглашение к нему без номера и даты между теми же сторонами относительно уменьшения площади участка до 354 кв.м. Фактически в данное время- площадь участка- действительно 354 кв.м., такая же площадь учтена в ГКН.

Ссылка только на этот договор аренды- поскольку он юридически не заключен- делает невозможным легальное установление принадлежности проданного имущества продавцу на праве собственности, в силу ст.218 ГК РФ, как имуществу созданному на личные средства, в связи с тем, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, в силу ст.219 ГК РФ. Для такой регистрации объекта незавершенного строительства необходимо было при жизни ФИО1.- по его заявлению- провести государственную регистрацию данного договора аренды, чтобы от считался заключенным, и только после такой регистрации- снова по заявлению ФИО1.- произвести регистрацию объекта незавершенного строительства, предполагаемого к продаже. При наличии этих двух регистраций и подписанного сторонами договора купли-продажи возможно было бы истцу и наследнику умершего - по данному делу- третьему лицу ФИО2 подать заявление о государственной регистрации права собственности либо, в случае его уклонения подачи такого заявления- у истца возникло бы право обратить к нему с иском о регистрации сделки.

Поскольку ФИО1 умер, а регистрация права носит заявительный характер, такая регистрация договора аренды N 380 за 2000г. и права собственности на объект незавершенного строительства за правообладателем ФИО1 невозможна.

Фактически земельный участок в 2000г. как арендованный был только закреплен за ФИО1., само право возникло ранее, в 1996г. когда ему Администрацией Нытвенского района Пермской области постановлением N 158 от 19.02.1996г. был отведен на условиях долгосрочной аренды сроком на 50 лет земельный участок площадью 480 кв.м. по адресу <адрес> и когда с ним 19.02.1996г. Администрацией Нытвенского района заключен договор аренды данного земельного участка за N 361-302 20.02.1996г. и обременение в пользу ФИО1 виде аренды зарегистрировано в ГКН, а отделом по делам строительства и архитектуры администрации Нытвенского района был заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.

На основании этих документов умерший ФИО1 в 1996г. своими силами за счет личных средств возвел указанный в договоре объект незавершенного строительства, и, поскольку это было до издания ФЗ РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-Ф3 от 21.07.1997г. и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не требовалось, в силу ст. 218 ГК РФ прибрел на него право собственности, т.е. и право распоряжения- в т.ч. продажи его.

Указанный в договоре от 14.08.2008г. объект незавершенного строительства самовольной постройкой не является. О наличии первичных документов истец узнал в феврале 2015г. Как ранее возникшее- до принятия Закона РФ N 122-Ф3- право собственности на вновь возведенное имущество-объект незавершенного строительства, такое право могло быть зарегистрировано непосредственно при регистрации сделки купли-продажи данного имущества.

Наследник умершего, ФИО2 знает о продаже вышеуказанного имущества отцом при его жизни, поэтому признает факты- полной уплаты выкупной суммы, передачи имущества в полном объеме и перехода прав на имущество истцу, сам на данную недвижимость не претендует, спора о праве у него с истцом не имеется.

Ввиду отсутствия документов о праве собственности на указанное в договоре 14.08.2008г. имущество в виде объекта незавершенного строительства за его покойным отцом, истец не можем с ним- как универсальным правопреемником продавца- провести процедуру государственной регистрации сделки купли-продажи этого имущества.

В силу закона у продавца имелось право собственности на объект незавершенного строительства, указанный в договоре купли-продажи от 14.08.2008г., т.к. возвел он его на свои средства на законно отведенном земельном участке, первичный договор аренды участка от 1996г. прошел государственную регистрацию, т.е. он мог законно им распоряжаться, сделка совершена в надлежащей письменной форме, с разрешения арендодателя, имущество полностью оплачено и принято.

От администрации Нытвенского городского поселения возражений по иску не поступило, представитель просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо- ФИО2 о дне рассмотрения дела извещен, возражений по заявлению не представил.

Суд, представителя истца, изучив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 552 ГК РФ определяет, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Статья 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет порядок признания прав на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления данного закона. Но ст. 5 закона определяет, что права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного закона, подлежат обязательной государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что постановлением № 158 от 19.02.1996г. администрация Нытвенского района отвела на условиях долгосрочной аренды сроком на 50 лет земельный участок площадью 480 кв.м. в <адрес> ФИО1 для строительства жилого дома общей площадью 42,8 кв.м. ( л.д.8).

Согласно договору на право аренды земли сроком на 50 лет № 361-302 ФИО1 предоставляется земельный участок в аренду сроком на 50 лет по адресу <адрес> площадью 480 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома ( л.д.9).

В типовом договоре о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 20.02.1996г. указано, что ФИО1 обязан построить жилой дом на земельном участке в <адрес>, площадью 480 кв.м. ( л.д.10-11).

В договоре купли-продажи от 14 августа 2008 г., заключенного между ФИО1 и Захаровым С.Н., указано, что «Продавец» обязуется продать «Покупателю» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 354 кв.м с кадастровым номером №. В объект незавершенного строительства входят: жилой дом без стен (фундамент) 72,3 кв.м, баня бревенчатая 26, 5 кв.м., туалет 1,5 кв.м. (л.д. 25– 26). Сведений на основании каких правоустанавливающих документов данное имущество принадлежит Продавцу – ФИО1., договор не содержит.

По информации из Технического паспорта на домовладение (строение) жилого назначения, выданной ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Нытвенский филиал от 17 августа 2007 года следует, что по адресу <адрес> находятся жилой дом без стен (фундамент), баня, туалет, ограждение, при этом основание владения данным недвижимым имуществом ФИО1 не указано (л.д. 23).

В соответствии с Постановлением Администрации Нытвенского района Пермской области от 24 ноября 2000 г. за ФИО1 был закреплен земельный участок площадью 364 кв.м по адресу: <адрес> в долгосрочную аренду сроком на 44 года для индивидуального жилищного строительства (л.д. 13).

На листах дела 14-16 имеется копия Договора аренды земельного участка № 380, заключенного 24 ноября 2000 года между Администрацией Нытвенского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор). Согласно данного договора Арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер № площадью 364 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на 44 года – с 24 ноября 2000 года по 24 ноября 2044 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Краснокамском филиале Регистрационной палаты. Соответствующих отметок о государственной регистрации данного договора в соответствии с требованиями ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данный документ не содержит, иных доказательств подтверждающих данный факт суду не представлено.

Дополнительным соглашением к договору аренды уточнена площадь земельного участка, переданного в аренду - 354 кв.м (л.д. 17).

Согласно Постановления Администрации Нытвенского района Пермской области от 02 августа 2002 года №1109 на основании заявления ФИО1 от 30 июля 2002 года (л.д. 21) ему разрешена продажа незавершенного строительством жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 22).

Справкой о смерти №106 от 08 декабря 2014 года подтверждается, что ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).

По информации из Управления Росреестра от 31 марта 2016 года в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилой дом по адресу: <адрес> (л.д. 47).

Согласно письменного ответа Краснокамского отдела ГУ Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю от 23 января 2006 года ФИО1 на основании абз.8 п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказано в государственной регистрации права собственности на хозяйственные постройки в <адрес>, поскольку договор аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке, не соблюден порядок отведения земельного участка для строительства, находящиеся на нем постройки являются самовольными (л.д. 58).

В судебном заседании обозрено наследственное дело №109/4410 к имуществу ФИО1., умершему ДД.ММ.ГГГГ года. В материалах наследственного дела имеется вступившее в законную силу 21.09.2010г. решение Мотовилихинского районного суда г.Перми, согласно которого был установлен факт принятия ФИО2 наследства, открывшегося после смерти отца ФИО1., умершего, ДД.ММ.ГГГГ. 10 ноября 2010 года нотариусом Нытвенского нотариального округа ФИО3. выдано Свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя ФИО2. ФИО4 и ФИО5 от принятия наследства отказались, что следует из содержания их заявлений, поданных нотариусу 06 июля 2010 года. Спорное имущество в наследственную массу не включено.

Следуя понятию недвижимых вещей, содержащегося в ч.1 ст. 130 ГК РФ как установлено в судебном заседании при исследовании всех доказательств в совокупности жилой дом без стен - фундамент, баня, туалет, расположенные на земельном участке, площадью 354 кв.м, ранее находящемся в аренде у ФИО6 по адресу: <адрес> являются недвижимостью.

В судебном заседании установлено, что право собственности умершего ФИО1 на незавершенный строительством жилой дом с постройками, не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку он для регистрации прав предоставлял договор аренды земельного участка от 2000 года, не прошедший регистрацию в установленном законом порядке.

В настоящее время истцом представлено доказательство существования договора аренды земельного участка от 19.02.1996 года, постановление об отводе земельного участка, типовой договор о возведении индивидуального жилого дома от 20.02.1996 года. С учетом изложенного суд считает, что при жизни у ФИО1 возникло право собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на земельном участке, предоставленном в соответствии с действующим законодательством. Фактически ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи с Захаровым С.Н. являлся собственником недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Пермский край, <адрес>, имел право продать и имел возможность зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество при регистрации сделки купли- продажи.

Сделка между сторонами была заключена в письменной форме, исполнена, деньги переданы и получены, имущество принято в полном объеме, поэтому суд признает договор купли- продажи недвижимого имущества, заключенный между Захаровым С.Н. и ФИО1 14.08.2008 года, состоявшейся сделкой и признает за Захаровым С.Н. право собственности на недвижимое имущество - объект незавершенный строительством.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительством, состоящего из жилого дома без стен, бани бревенчатой, туалета, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный 14 августа 2008 года между Захаровым Сергеем Николаевичем и ФИО1, состоявшейся сделкой.

Признать за Захаровым Сергеем Николаевичем,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> право собственности на жилой дом без стен ( фундамент) ( лит.А), площадь застройки 72,3 кв.м., баню ( лит.Г), туалет ( лит.Г1), расположенные по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение является основанием для регистрации права собственности Захарова Сергея Николаевича в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – с 26 апреля 2016 года.

Судья Л.В. Завертяева