Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2123/2012 ~ М-1220/2012 от 22.02.2012

Петрозаводский городской суд Дело № 2-2123/19-2012 г.

г. Петрозаводск, ул.Красная, д.33

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 июля 2012 года город Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Орловой А.А., при секретаре Трофимовой М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой В.А. к МУП «УКС г. Петрозаводска» об обязании совершить определенные действия,

установил:

Иск заявлен по тем основаниям, что ответчик, бездействуя в исполнении договорных обязательств, препятствует в регистрации права собственности истицы на объект недвижимости – фактически построенный индивидуальный жилой дом.

В заявлении указано, что в 2006г для К. членом которого является Иванова В.А., на основании договора аренды № от 16.02.06г выделен участок под строительство 12 индивидуальных жилых домов по <адрес>. Позже МУП «УКС г. Петрозаводска» для членов К. выделен участок под строительство еще 18 индивидуальных жилых домов по <адрес>. 14 июля 2006г подписан договор субаренды между МУП «УКС г. Петрозаводска» и К. В общей сложности, членам К. было выделено 30 участков и предложено строительство индивидуальных жилых домов.

После подписания договора № от 28.12.06г на выполнение проектных работ, застройщикам было предложено подписать договоры о долевом участии в проектировании. На общем собрании К. было принято решение о совместном строительстве инженерных сетей и коммуникаций в квартале индивидуальной застройки. Для удешевления строительства жилых домов, было принято решение дома строить своими силами.

23 октября 2008г между К. и МУП «УКС г. Петрозаводска» подписано соглашение о сотрудничестве. До этого времени застройщики сдавали взносы в К. и сами занимались подготовкой проектно-сметной документации и разрешениями на строительство. В ноябре 2008г на Общем собрании членам К. в качестве агента МУП УКС для представления интересов застройщиков и осуществления технадзора на стройплощадке была предложена на рассмотрение компания П.

02 марта 2009 года между МУП «УКС г. Петрозаводска» и Ивановой В. А., действующей через представителя Иванова Ю. В. подписан договор инвестирования №. После подписания данного договора, Иванова В.А. исполнила свои договорные обязательства и в полном объеме произвела платежи за первый этап строительства. Указанные платежи на основании п.6.1.2 договора должны были использоваться Заказчиком в точном соответствии с условиями договора. Между тем, работы, указанные в договоре, не выполнены до сих пор. Уведомлений о причинах просрочки выполнения подготовительных работ, а так же вероятных сроках их завершения в адрес Ивановой В.А. МУП «УКС г. Петрозаводска» не направлял. При этом Заказчик неоднократно нарушил договорные обязательства, а вскоре вообще перестал их выполнять.

На основании изложенного, истец просил обязать МУП «УКС г.Петрозаводска» совершить определенные действия, а именно исполнить обязательства по межеванию участка Ивановой В.А., исполнить обязательства по передаче необходимой и достаточной документации для дальнейшей госрегистрации объекта недвижимости Ивановой В.А.

В последующем исковые требования уточнялись и дополнялись, окончательно сформулированы следующим образом: обязать ответчика в течение 3 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу передать объект по акту приема- передачи от МУП «УКС г. Петрозаводска» Ивановой В. А. и выдать доверенность на имя Ивановой В. А. на ввод объекта в эксплуатацию; в течение 3 рабочих дней с даты вступления решения в силу выдать согласие на раздел земельного участка по договору аренды № от 20.02.2008г. и межевание участка №, на котором находится жилой дом; расторгнуть договор инвестирования № от 02.03.2009г.

В судебном заседании истица отсутствовала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена. Ее представители по доверенности Иванов Ю. В. и Добровольская В.А. иск поддержали. Помимо того, просили возместить за счет ответчика судебные издержки: <данные изъяты> рублей – на оплату услуг представителя, <данные изъяты> рублей – на оплату экспертизы.

Заявленные основания дополнили тем, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору инвестирования от 22.03.2010г. и графиком финансирования с учетом поэтапного выполнения работ МУП «УКС г.Петрозаводска» в срок до 31.07.2010г. не провело подготовительный этап работ, в срок до 30.09.2010г. не выполнило строительно-монтажные работы по возведению дома. В этой связи истцу пришлось самостоятельно за свой счет проводить подготовительные работы и работы по возведению дома. Указанные обстоятельства являются существенным нарушением договора, что в силу ст.450 ГК РФ влечет его расторжение.

По мнению стороны истца, подтвержденный экспертным заключением факт готовности построенного дома к вводу в эксплуатацию, является основанием для удовлетворения требования о понуждении к передаче объекта по акту приема- передачи.

Ссылаясь на ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, сторона истца также указывает на то, что потенциальное право собственности на дом № Ивановой В. А., предоставляет ей же преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Представитель ответчика Закатов А.П., действующий в интересах МУП «УКС г. Петрозаводска» на основании ордера, иск не признал, сославшись на доводы, ранее излагавшиеся в письменных отзывах. Пояснил, что истцом не выполнены обязательства по договору инвестирования: по финансированию, по своевременному представлению проектной документации. На уведомление истца о расторжении договора ответ не направлялся, но подготовлен проект ответа, где указаны последствия расторжения договора, включающие потенциально возможные требования правообладателя земельного участка о признании построенного истцом дома самовольной постройкой; и возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании установлено, что строительство объекта «Квартал индивидуальной жилой застройки по <адрес> осуществляется Заказчиком - МУП «Управление капитального строительства г.Петрозаводска» - на основании выданного А. Разрешения на строительство № от 20.11.2008, № от 18.08.2009г„ № от 19.04.2011г. и ведется на земельных участках, предоставленных МУП «УКС г.Петрозаводска» на основании договора аренды земельного участка № от 20.02.08г. и договора субаренды земельного участка от 21.06.2008г.

Строительство осуществляется по инвестиционному проекту, решение о реализации которого принято Заказчиком (МУП «УКС г.Петрозаводска»), последний в соответствии с договорами инвестирования самостоятельно осуществляет координацию работ по реализации данного проекта и определяет методы финансового обеспечения строительства.

Строительство данного объекта не является индивидуальным жилищным строительством, осуществляется только подрядным способом, состоит из двух этапов:

1-й- подготовительный (рубка леса, ограждение, вертикальная планировка квартала, создание общеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры и т.д.);

2-ой- строительство домов: строительно-монтажные работы по возведению дома, монтаж внутренних сетей, наружная отделка.

Ответственность за соблюдение сроков и качества строительно-монтажных работ несет Заказчик - МУП «Управление капитального строительства г.Петрозаводска».

02 марта 2009 г. между Ивановой В.А. (инвестор) и МУП «УКС г.Петрозаводска» (заказчик) заключен Договор инвестирования №, по которому заказчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить квартал индивидуальной жилой застройки и Объект инвестирования и после разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Объект инвестирования инвестору, а инвестор обязался за свой счет подготовить и предоставить заказчику проектно-сметную документацию на Объект инвестирования, а также оплатить обусловленную договором стоимость объекта инвестирования и принять Объект инвестирования при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию (п.3.1 договора).

Таким образом, в соответствии с условиями заключенного договора в обязанности заказчика входит координация работ по реализации инвестиционного проекта, определение методов финансового обеспечения строительства, строительство и ввод в эксплуатацию объектов инвестирования, а лицом, осуществляющим капитальные вложения в строительство объекта инвестирования с использованием собственных и (или) привлеченных средств, является инвестор, основной обязанностью которого является оплата стоимости объекта инвестирования в порядке и размерах, установленных договором и графиком финансирования (приложение № 2 к договору).

В соответствие с разделом 5 «Порядок расчетов между сторонами» заключенного договора оплата стоимости объекта инвестирования производится инвестором в следующем порядке: аванс в сумме <данные изъяты> руб. в срок до 05.03.2009г., последующие платежи - в соответствии с графиком финансирования согласно Приложению № 2 к договору. Датой внесения инвестором средств в счет оплаты стоимости Объекта инвестирования является дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет, указанный в п.5.1.1 договора.

Кроме того, в соответствии с п. 6.3.11 заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения от 22.03.2010г.) инвестор обязался в срок не позднее 01 мая 2010 г. за свой счет подготовить и предоставить заказчику проектно-сметную документацию на Объект инвестирования.

В соответствии с п.п. 3.4, 6.1.1, 6.1.3,6.1.5 договора заказчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по строительству Объекта в степени готовности, предусмотренной Ведомостью конструктивных решений, наружной отделки и инженерного оборудования (Приложение № 3 к договору), ввести Объект в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2010г. и не позднее 01 марта 2011 г. передать инвестору Объект инвестирования по Акту приема-передачи при условии исполнения инвестором обязательств по настоящему Договору.

Однако указанные обязательства сторонами исполнены не были.

Заказчиком не выполнены условия по строительству, вводу в эксплуатацию и передаче объекта- по финансированию объекта и представлению проектной документации (фактически перечислено на строительство <данные изъяты> рублей, при установленном договором объеме <данные изъяты> рублей, что составляет 27,7 % от общего объема финансирования (стоимости объекта).

Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными доказательствами, и не оспариваются сторонами.

Между тем, согласно заключению эксперта № Э. индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (на участке №, где предполагался к строительству объект инвестирования) к вводу в эксплуатацию готов.

Из объяснений сторон следует, что дом построен силами организаций, привлекавшихся инвестором самостоятельно, с оплатой работ непосредственно подрядчику, минуя инвестора.

Представитель истца пояснил, что данное обстоятельство было вызвано длительным бездействием ответчика. Ссылаясь на право приостановить финансирование, установленное дополнительным соглашением к договору инвестирования, в случае неисполнения обязательств заказчиком, он пояснил, что стороны пришли к устному соглашению о том, что платежи будут перечисляться не на счет заказчика, а на счет подрядчика.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу свободы договора и в соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Пунктом 13.4 договора инвестирования предусмотрено, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями в письменной форме.

Доказательств наличия письменного соглашения об изменении адресата платежей, вносимых инвестором во исполнение договора, стороной истца не представлено, поэтому ссылки на наличие соответствующего устного соглашения, при том, что сторона ответчика указанное обстоятельство отрицала, не могут быть приняты во внимание.

При заключении договора в пункте 6.4.2 стороны определили право инвестора требовать от заказчика передачи Объекта по завершению строительства в состоянии, с надлежащим качеством и в сроки, определенные настоящим договором, при условии полного выполнения инвестором своих обязательств, предусмотренных договором. Одновременно с передачей объекта недвижимости передаются и документы, позволяющие инвестору зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

Поскольку обязательства по финансированию строительства Объекта инвестором Ивановой В.А. в полном объеме не выполнены, документы, подтверждающие завершение заказчиком строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи Объекта) не оформлялись. Из объяснений представителя ответчика следует, что завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию запланирован на 4 квартал 2012 года.

Выраженная ответчиком в ходе судебных заседаний позиция свидетельствует о его намерении к исполнению обязательств, направленных на достижение конечного результата договора для инвестора – передачу объекта с последующим оформлением правоустанавливающих документов.

Истцом же заявлены требования о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств заказчиком и понуждении ответчика к передаче объекта по акту приема- передачи с выдачей доверенности на имя Ивановой В. А. на ввод объекта в эксплуатацию, а также согласия на раздел земельного участка и его межевание.

Рассматривая указанные требования применительно к установленным обстоятельствам, суд отмечает, что защите подлежит нарушенное право, при этом, презюмируется, что способ защиты должен быть направлен на восстановление права.

Имея в виду, что удовлетворение требования о расторжении договора, в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ, предполагает прекращает обязательств сторон, следует констатировать, что истцом заявлены взаимоисключающие требования, поскольку понуждение к действиям основано на исполнении условий договора инвестирования, который истец требует признать расторгнутым.

Наряду с этим, истец полагает, что у него возникло право собственности на объект недвижимости – жилой дом на основании факта его создания за свой счет, а не из договора, в подтверждение чего представлены документы, касающиеся строительства дома и финансирования работы подрядчиков, приведена ссылка на экспертное заключение. Обозначенное основание само по себе исключает удовлетворение требований о понуждении к испрашиваемым действиям, основанным на договоре, к тому же требование о признании права собственности в качестве предмета в судебном порядке не заявлялось.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда или в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В силу же ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Таким образом, договором, одной из сторон которого является гражданин, заключающий договор для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства, а как следствие, и внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке. Возможность отказа от исполнения договора в таких случаях может быть предусмотрена только законом. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Стороны в п.9.4 договора инвестирования предусмотрели, что инвестор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения заказчиком обязательства по передаче объекта инвестирования в срок, установленный п. 6.1.5, более чем на три месяца. Вместе с тем, реализация данного права обусловлена тем, что такое неисполнение со стороны заказчика не вызвано нарушением инвестором своих обязательств по договору. Как установлено в судебном заседании, инвестором допущены нарушения, связанные с условиями финансирования – допустимых доказательств, свидетельствующих о достижении между сторонами соглашения в требуемой (письменной) форме об изменении условий финансирования – направлении средств непосредственно подрядчику, не представлено.

Следует отметить, что согласно условиям договора инвестирования его предметом является не индивидуальный жилой дом, а реализация инвестиционного проекта по созданию квартала индивидуальной жилой застройки по <адрес>, включающей в себя целый ряд объектов жилого назначения, а также объекты общего пользования (инженерные сооружения, сети, оборудование, ограждение, проезды и т.п.).

При том, что возможность исполнения обязательств по строительству объекта инвестирования заказчиком обусловлена взаимным исполнением обязательств инвестором, которые в данном случае не выполнены, суд полагает, что именно ответчик, но не истец, в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку неисполнение истцом своих обязательств по оплате способствует неисполнению заказчиком своих обязательств по договорам инвестирования, заключенным с другими инвесторами.

Однако ответчиком требование о расторжении договора не заявлялось, согласие на это, в том числе и входе судебного заседания, не выражалось.

Имея в виду, что при установленных обстоятельствах основания для расторжения договора возникли на стороне ответчика, но его волеизъявление на это отсутствует, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора, заявленного истцом.

Пунктом 6.4.2 договора инвестирования предусмотрено право инвестора требовать от заказчика передачи объекта инвестирования по завершению строительства в состоянии, с надлежащим качеством и в сроки, определенные договором, при условии полного выполнения инвестором своих обязательств, предусмотренных договором.

Установив факт неисполнения инвестором обязательств по договору, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, как предусмотренных законом, так и договором, к удовлетворению требований о понуждении ответчика к действиям.

Констатируя невыполнение обязательств обеими сторонами договора, и фактическую трансформацию сложившегося правоотношения, что не оспаривалось ни истцом, ни ответчиком, выразившим готовность ввести дом истца в эксплуатацию в 4 квартале текущего года, суд полагает, что защита прав истца возможна предъявлением требования об изменении договора, если соглашение с ответчиком по соответствующим требованиям не будет достигнуто.

Принимая во внимание постановленное решение об отказе в иске, не имеется оснований, предусмотренных ст. ст. 98, 100 ГПК РФ для возложения судебных расходов на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 -198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.А.Орлова

Мотивированное решении изготовлено ДД.ММ.ГГГГ