Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-939/2016 ~ М-329/2016 от 03.02.2016

Дело № 2-939/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Красноярск 16 ноября 2016 года

Кировский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Беловой С.Н., при секретаре Рытиковой А.Н.,

С участием представителей истца, являющего одновременно ответчиком по делу, третьих лиц Мачиной А.П., Ольховской Т.А., действующих на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ.г., от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.г.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования г. Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска в Гордееву В.И. об изъятии объекта недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности, признании за истцом права собственности, а также иску Гордева В.И. к муниципальному образованию г. Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска об изъятии объекта недвижимого имущества с выплатой выкупной цены, но в ином размере, прекращении его права собственности, признании за ответчиком права собственности,

У С Т А Н О В И Л

Муниципальное образование г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска обратилось в суд с иском к Гордееву В.И. с требованиями об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца на спорное помещение. Свои требования мотивировало тем, что ответчик является собственником <адрес>. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный дом признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу. При осуществлении изъятия спорного жилого помещения для муниципальных нужд и последующего сноса аварийного дома, истцом была определена его выкупная цена в размере 1 410 000 руб. Между тем, Гордеев В.И. с указанной стоимостью выкупной цены не согласился, от получения квартиры, расположенной по <адрес>, взамен изымаемой также отказался. В связи с чем истец в принудительном порядке просил изъять для муниципальных нужд принадлежащую ответчику на праве собственности <адрес>; определить к возмещению за изымаемое жилое помещение 1 410 000 руб.; прекратить право собственности ответчика на это жилое помещение и признать право собственности истца на него (жилое помещение).

Гордеев В.И. обратился в суд к департаменту градостроительства администрации <адрес> с аналогичными требованиями, но просил в качестве выкупной цены определить ко взысканию с последнего в его (Гордеева) пользу 2 296 453 руб., вместо 1 410 000 руб. (л.д. 81-83 т. 1).

Определением суда от 01.06.2016г. дела по указанным искам объединены в одно производство.

В судебном заседании Мачина А.П., Ольховская Т.А., являющиеся представителями как истца (ответчика по требованиям Гордеева), так и третьего лица МКУ г. Красноярска Управление капитального строительства, полномочия которых проверены, на исковых требованиях Департамента градостроительства администрации г. Красноярска настаивали, полагали, что экспертом дважды учтена стоимость земельного участка, приходящегося на долю Гордеева В.И., так как при определении стоимости изымаемой квартиры экспертом была взята во внимание стоимости якобы объектов-аналогов, в цену которых априори входит цена земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Также, по мнению представителей, экспертом фактически произведен сравнительный анализ квартир, которые по своим характеристикам не являются равнозначными изымаемому жилому помещению, более того, они (объекты-аналоги) гораздо лучше изымаемого помещения, а, соответственно, их стоимость превышает стоимость последнего. Кроме этого, представители отметили, что Гордеев В.И. не проживает в спорном жилом помещении, своих вещей там не имеет, в связи с чем расчет расходов по переезду, найму иного жилого помещения нельзя признать обоснованным. Также, по мнению представителей, экспертом не обоснован расчет компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, не исследованы квитанции, иные платежные документы, подтверждающие то, что Гордеев В.И. нес расходы по оплате капитального ремонта.

Гордеев В.И., его представители в судебное заседание не явились, его ходатайство об отложении рассмотрения дела было оставлено без удовлетворения ввиду необоснованности, в соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ, определено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав представителей истца (ответчика по требованиям Гордеева), являющихся одновременно и представителями третьего лица по делу, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, кроме прочего, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Так, согласно указанным нормам, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежат.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд предусмотрен главой 7.1 Земельного кодекса РФ.

Как установлено в судебном заседании, согласно данным Управления Росреестра по Красноярскому краю, собственником <адрес> является Гордеев В.И. (л.д. 28 т.1).

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ. многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 4 т. 1).

Администрацией г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ., ввиду того, что собственники многоквартирного дома за свой счет не осуществили его снос, вынесено распоряжение об изъятии земельного участка в целях сноса многоквартирных домов, в том числе <адрес> (л.д. 6 т.1). ДД.ММ.ГГГГ. администрацией <адрес> издано распоряжение об изъятии жилых помещений в многоквартирном <адрес> (л.д. 5 т.1) путем выкупа.

На предоставление иного жилого помещения взамен изымаемого по Программе переселения граждан из аварийного жилищного фонда Красноярского края Гордеев В.И. не согласился, равно как и выразил свое несогласие с выкупной ценой, определенной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 11 т. 1). Так, указанным отчетом определена рыночная стоимость изымаемой квартиры в размере 1 410 000 руб., земельного участка, приходящегося на долю Гордеева В.И. – 151 200 руб., величина убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения, - 173 900 руб. (л.д. 12-25 т.1).

Суд также не может согласиться с этим отчетом, поскольку фактически он произведен, исходя из цен на аналогичное изымаемому жилому помещение по состоянию на 17.12.2013г., что существенно нарушает права собственника Гордеева В.И.

Оценивая отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 100-182 т.1) и заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 1-168 т.2), суд учитывает следующее.

Отчет об оценке № произведен на основании сравнительного исследования объектов, подобных изымаемому, но по ценам октября 2015 - февраля 2016г.г., тогда как предметом исследования эксперта в заключении № явились цены на объекты-аналоги по состоянию на май 2016г., что более приближенно к моменту фактического изъятия жилого помещения, а, соответственно и более полно отражает реальную картину на рынке недвижимости в г. Красноярске.

Более того, в отчете об оценке № специалистом применены корректирующие коэффициенты, значительно снижающие стоимость объектов-аналогов, в том числе на торг (-4%). Между тем, специалистом не учтено, что собственник изымаемого жилого помещения пребывает в условиях отличных от рыночных отношений, где действует конкуренция.

Тогда как ч. 3 ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Положения данной нормы и ст. 32 ЖК РФ направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Кроме того, расчет доли земельного участка, приходящегося на Гордеева В.И., оценщиком произведен исходя из общей площади жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, без учета площади мест общего пользования, на которые Гордеев В.И. наравне с другими собственниками также имеет право.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что эксперт ФИО5, как при даче заключения №, так и в судебном заседании, в отличие от специалиста при составлении отчета №, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, более того, подробно мотивировала свои выводы, сведения о ее заинтересованности в исходе дела отсутствуют, суд полагает возможным принять во внимание заключение эксперта №.

Так, согласно указанному заключению эксперта, стоимость изымаемого жилого помещения с учетом стоимости приходящегося на него общего имущества многоквартирного дома, включая долю в праве собственности на земельный участок, составляет 2 387 372 руб.

Доводы истца (департамента градостроительства администрации г. Красноярска) о задвоении стоимости земельного участка, ввиду того, что при определении стоимости изымаемого жилого помещения экспертом взяты во внимание цены объектов-аналогов с учетом земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

Так, из заключения эксперта следует, что при определении стоимости изымаемого жилого помещения (без учета стоимости земельного участка) им исследовались предложения на квартиры, как объекты недвижимости; стоимость земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома с исследуемыми объектами, экспертом не определялась и не учитывалась при указании цен объектов-аналогов.

Размер убытков, причиненных собственнику изымаемого жилого помещения, в связи с его изъятием, согласно указанному выше заключению эксперта, составляет 148 530 руб. и включает в себя: 6750 руб. – стоимость услуг риэлтора по подбору в аренду жилого помещения, 96 000 руб. – аренда жилого помещения и стоимость коммунальных услуг на период до приобретения жилого помещения, 17 280 руб. – расходы, связанные с переездом, 27500 руб. – стоимость услуг риэлтора по подбору жилого помещения для приобретения в собственность, 1000 руб. – размер государственной пошлины, подлежащей уплате при регистрации права собственности (л.д. 55 т.2).

Между тем, из материалов дела следует, что Гордеев В.И. в изымаемом жилом помещении не проживает (л.д. 33 т. 1); более того, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время проживает по <адрес> (л.д. 45 т. 1), а также является сособственником указанного жилого помещения (л.д. 49 т. 1). Отсутствие личных вещей, предметов мебели и иного имущества в изымаемом жилом помещении подтверждается и фотографиями последнего, произведенными, как оценщиком, так и экспертом, при этом последняя пояснила, что в квартире действительно пусто.

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 15 ГК РФ, предусматривающей под убытками, кроме прочего, расходы, которые лицо должно будет понести в связи с нарушением его права, а необходимость в переезде, аренде жилого помещения, оплате услуг риэлтора по подбору жилого помещения в аренду у Гордеева В.И. отсутствует, суд полагает возможным в качестве убытков взыскать 28500 руб. (148530-6750-96000-17280).

Кроме того, в выкупную цену подлежит включению упущенная выгода собственника изымаемого жилого помещения в результате непроизведенного капитального ремонта в размере 47 426 руб.

Доводы истца (департамента градостроительства администрации г. Красноярска) о необоснованности расчета упущенной выгоды, суд не может принять во внимание, поскольку вывод эксперта подробно мотивированы в исследовательской части заключения, в частности, экспертом проанализирована информация с официального сайта ООО ГУК «Жилфонд» об остатке средств, предназначенных для капитального ремонта в <адрес>, о стоимости капитального ремонта по многоквартирным домам, введенным в эксплуатацию ориентировочно в том же году, что и исследуемый дом, с учетом площади объекта. При этом, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что выкупная цена, кроме прочего включает в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Принимая во внимание то, что нашел свое подтверждение факт изъятия земельного участка для государственных нужд, на котором расположен многоквартирный дом, собственником помещения в котором является Гордеев В.И., суд полагает возможным прекратить право Гордеева В.И. на <адрес> с выплатой ему компенсации взамен изымаемого жилого помещения в размере 2 463 298 руб. (2387372+28500+47426); признании права муниципального образования на указанное жилое помещение.

В соответствии со ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, с муниципального образования г. Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска в пользу ООО «Оценка и Консалтинг» подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере 19 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Прекратить право собственности Гордеева В.И. на <адрес>, после выплаты ему компенсации взамен изымаемого указанного жилого помещения в размере 2 463 298 рублей.

Взыскать с муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска в пользу Гордеева В.И. денежную компенсацию взамен изымаемого жилого помещения в размере

2 463 298 рублей.

Взыскать с муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска в пользу ООО «Оценка и Консалтинг» расходы на судебную экспертизу в размере 19 000 рублей.

Признать право собственности на <адрес> за муниципальным образованием г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья С.Н. Белова

В окончательной форме решение принято 21.11.2016г.