Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2359/2015 от 01.06.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2015 года                          г.Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи     Мироновой С.В.

при секретаре судебного заседания Бородулиной Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ЗАО «Желдорипотека» к Глухову Д.И. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

    ЗАО «Желдорипотека» обратилась в суд с иском к Глухову Д.И. о признании надлежаще исполненными обязательств Глуховым Д.И. по предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года; понуждении Глухова Д.И. к заключению основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ года, взыскании с Глухова Д.И. суммы расходов, понесенных истцом с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до момента перехода права собственности к ответчику в сумме 87817,06 руб.

    В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Желдорипотека» и Глуховым Д.И. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью по проекту 66,71 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в срок и на условиях, установленных в предварительном договоре. Предварительный договор заключен сторонами в рамках реализации программы по обеспечению жильем работников <данные изъяты>», участвующих в программе льготного ипотечного субсидирования. Квартира приобретена покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставленных <данные изъяты>» на основании договора о кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ года. По условиям договора ответчик принял на себя обязательство подписать с обществом основной договор купли-продажи квартиры в срок, указанный в уведомлении общества, но не позднее 60 дней с момента государственной регистрации истцом права собственности на квартиру. Право собственности на квартиру зарегистрировано истцом ДД.ММ.ГГГГ года, после чего ответчику было направлено уведомление о регистрации права собственности на квартиру, а также о готовности общества передать квартиру на основании основного договора купли-продажи. Обусловленная предварительным договором квартира фактически передана покупателю, а покупателем соответственно принята с момента регистрации обществом права собственности и фактически находится во владении покупателя с января 2014 года, при этом бремя расходов, необходимых для содержания квартиры лежит на истце. Следовательно, истец свои обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме и надлежащим образом. Однако ответчик уклоняется от заключения основного договора, в связи с чем, общество вынуждено было обратиться в суд.

    Представитель ЗАО «Желдорипотека» по доверенности Макошенко И.А. в судебном заседании уточнила исковые требования, просила признать надлежаще исполненными обязательства Глуховым Д.И. по предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года; понудить Глухова Д.И. к заключению основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ года, обязать Глухова Д.И. обеспечить государственную регистрацию договора купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 66,71 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> взыскать с Глухова Д.И. суммы расходы, понесенные истцом с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ в размере 98073,86 руб., по доводам, изложенным в исковом заявлении. Также пояснила, что ответчику был осуществлен возврат денежных средств за фактическое уменьшение площади квартиры, о возмещении ущерба на основании дефектной ведомости, отчета об оценке истец не отказывается. Компенсация расходов истца по оплате коммунальных услуг предусмотрена условиями предварительного договора, который сторонами не расторгнут и является действующим, Ответчик фактически принял квартиру во владение и пользование, производит в ней строительно-ремонтные работы, однако отказывается оплачивать коммунальные услуги. По указанным основаниям, а также в связи с тем, что ответчик не отказывается заключать основной договор купли-продажи, но в тоже время не предпринимает действия по его заключению, истец вынужден обратиться в суд.

    Ответчик Глухов Д.И. и его представитель по доверенности Кормашова О.А. в судебном заседании исковые требования не признали, представили письменный отзыв. Пояснили, что условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ по оплате квартиры выполнены покупателем в полном объеме, были получены все необходимые справки и документы для регистрации права собственности, сделана оценка. Истец свои обязательства по предварительному договору не исполнил, в квартире, которую он оплатил, имеются недостатки, была составлена дефектная ведомость, отсутствует газоснабжение. Право собственности на квартиру истец зарегистрировал ДД.ММ.ГГГГ года, о чем уведомил ответчика ДД.ММ.ГГГГ года, справка об отсутствии задолженности собственника квартиры перед ТСЖ получена истцом ДД.ММ.ГГГГ и направлена ответчику только в феврале 2015 года, затем общество предлагало ответчику заключить дополнительное соглашение к договору и возложить расходы по коммунальным услугам на ответчика. Кроме того, ответчик рассчитывал на выполнение условий договора и заключение основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ года, однако право собственности общества к указанному сроку оформлено не было. Требования о взыскании с ответчика расходов по оплате коммунальных услуг считает незаконным, так как обязанность по оплате за жилое помещение возлагается на собственника, которым является ЗАО «Желдорипотека». Глухов Д.И не отказывается заключить основной договор купли-продажи при выполнении истцом всех обязательств по предварительному договору. В удовлетворении исковых требований просили отказать.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Судом установлено, что между ЗАО "Желдорипотека" (Общество) с одной стороны и Глуховым Д.И. (Покупатель) с другой стороны, был заключен предварительный договор № № купли-продажи квартиры № (условный номер), общей площадью по проекту 69,49 кв. м, расположенной на 3 этаже в секции 6 номер на площадке 2 жилого дома, имеющего на момент заключения договора строительный адрес: <адрес> соглашению сторон стоимость квартиры определена в 2 061 806 руб. При этом, Общество взяло на себя обязательства: уведомить покупателя о государственной регистрации права собственности Общества на квартиру и возможности заключения основного договора купли-продажи Квартиры (пункт 4.2.2), а также подписать с покупателем основной договор купли-продажи Квартиры в срок не позднее 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательства по предварительной оплате, в том числе предусмотренных пунктом... настоящего договора (пункт 4.2.3).

Глухов Д.И. принял на себя обязательство произвести предварительную оплату цены квартиры за счет собственных и кредитных средств в порядке, предусмотренном п. 3.2.1-3.2.2 договора

Исполняя условия, данного договора, ответчик оплатил истцу - полную стоимостью квартиры, которую он намеревался приобрести, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Согласно условий предварительного договора срок его действия установлен до ДД.ММ.ГГГГ и может быть продлен на год ( п.6.1 договора).

Право собственности на квартиру, общей площадью 66,4 кв.м., расположенную на 3 этаже по адресу: <адрес> зарегистрировано ЗАО «Желдорипотека» ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление о регистрации своего права собственности на спорный объект и просил Глухова Д.И. в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать основной договор купли-продажи квартиры.

Учитывая, что право собственности у ЗАО «Желдорипотека» на квартиру было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ года, а ДД.ММ.ГГГГ общество направило ответчику уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи, а также мнение сторон, не отказывающихся заключить основной договор, суд приходит к выводу, что требование истца о понуждении заключить договор купли-продажи подлежит удовлетворению.

Однако ответчик не согласен с включением в договор пункта о том, что он обязуется возместить обществу расходы по организации эксплуатации квартиры, оплате коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию.

Суд полагает, что доводы ответчика в данной части обоснованны.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Собственником квартиры является ЗАО «Желдорипотека», Глухову Д.И. квартира по акту передачи не передавалась, в связи с чем, суд считает, что данное требование договора является незаконным и у ответчика не возникла обязанность по оплате коммунальных услуг.

Следовательно, требование истца о взыскании расходов, понесенных истцом с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ в размере 98073,86 руб. удовлетворению не подлежит.

Претензии ответчика о наличии недостатков квартиры и необходимости их устранения со стороны истца подлежат рассмотрению ЗАО «Желдорипотека» при подписании акта приема-передачи и ответчик не лишен права их заявить в рамках Закона « О защите прав потребителей».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о понуждении Глухова Д.И. к заключению основного договора на условиях предварительного, с исключением пункта договора о возложении на Глухова Д.И. обязанности по оплате коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ судебная коллегия

РЕШИЛ:

    Исковые требования ЗАО «Желдорипотека» удовлетворить частично.

    Обязать Глухова Д.И. заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ЗАО «Желдорипотека» и Глуховым Д.И., исключив из договора пункт о возложении на Глухова Д.И. обязанности по оплате коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

    В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Решение в окончательном виде изготовлено 13.06.2015 года

Судья С.В. Миронова