Определение суда апелляционной инстанции по делу № 02-0040/2019 от 09.04.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата адрес

Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, с участием истца, представителя истца, представителя ответчика наименование организации, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-40/19 по иску фио к наименование организации, наименование организации о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от дата, заключённого между наименование организации, наименование организации, в части продажи объекта по адресу: Москва, адрес, площадь 66,3 кв.м., 4 этаж, кадастровый номер 77:01:0003922:4042, обязании принять сумму в счёт оплаты продажной цены объекта и оплаты за 5,7 дополнительных квадратных метра, признании права собственности на недвижимое имущество, обязании передать объект недвижимости по акту приема-передачи, а также передать документы, необходимые для регистрации права собственности, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, убытков, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к наименование организации, наименование организации о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от дата, заключённого между наименование организации, наименование организации, в части продажи объекта по адресу: Москва, адрес, площадь 66,3 кв.м., 4 этаж, кадастровый номер 77:01:0003922:4042, обязании принять сумму в счёт оплаты продажной цены объекта и оплаты за 5,7 дополнительных квадратных метра, признании права собственности на недвижимое имущество, обязании передать объект недвижимости по акту приема-передачи, а также передать документы, необходимые для регистрации права собственности, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, убытков, штрафа.

В обоснование заявленных требований стороной истца указано, что дата между наименование организации и фио был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № К-1413, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, ориентировочной площадью 60,6 кв.м., 4 этаж, лот 13. Согласно условиям предварительного договора стороны пришли к соглашению о заключении основного договора в срок не позднее дата Стоимость указанного недвижимого имущества была определена предварительным договором в размере сумма, которая была оплачена фио в полном объеме, в том числе с привлечением кредитных средств. дата истцом получено электронное письмо - уведомление о необходимости явиться дата в время в офис наименование организации по адресу: адрес прикреплением к письму образца договора купли-продажи недвижимости № К-1413, в пункте 2.1 которого указана цена Недвижимости, составляющая сумму в размере сумма 79 коп, включая НДС 18% в размере сумма, причем «Продавцом» в полученном договоре числится наименование организации. Кроме того, согласно условиям предложенного истцу основного договора, стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества существенно увеличилась, что привело к нарушению прав истца. Также наименование организации обязалось предоставить истцу недвижимое имущество, свободное от прав третьих лиц, между тем, как следует из выписки из ЕГРН, вышеуказанное имущество на момент подписания основного договора находилось в собственности другого лица – наименование организации, которое дата приобрело объект недвижимого имущества у наименование организации за сумма Истец полагает, что сделка по приобретению наименование организации у наименование организации вышеуказанного объекта недвижимости является недействительной в силу своей мнимости, так как вышеуказанные юридические лица являются аффилированными. На основании изложенных обстоятельств, фио обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, котором просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от дата, заключённый между наименование организации и наименование организации, в части продажи объекта по адресу: Москва, адрес, площадь 66,3 кв.м., 4 этаж, кадастровый номер 77:01:0003922:4042, обязать принять сумму в счёт оплаты продажной цены объекта и оплаты за 5,7 дополнительных квадратных метра, признать право собственности на недвижимое имущество, обязать передать объект недвижимости по акту приема-передачи, а также передать документы, необходимые для регистрации права собственности, взыскать неустойку в размере сумма, денежную компенсацию морального вреда в размере сумма, убытки в размере сумма, штраф.

Истец, представитель истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика наименование организации в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений.

Представитель ответчика наименование организации в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, выслушав истца, представителя истца, представителя ответчика наименование организации, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между фио (покупатель) и наименование организации (продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости № К-1413.

Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязались в будущем заключить Договор купли-продажи недвижимости, согласно которому Продавец обязался передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего Предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: Москва, адрес общей (ориентировочной) площадью 60,6 кв.м., а именно: этаж 4, лот 13. Недвижимость будет выделена в отдельный объект путём внутренней перепланировки, осуществлённой в Здании и её площадь будет уточнена к моменту подписания Основного договора исходя из данных, указанных в кадастровом паспорте Недвижимости. Форма Основного договора установлена Приложением №1 к Предварительному договору. Ориентировочное расположение Недвижимости указано в Приложении № 2 к Предварительному договору.

В силу п. 1.2. договора покупатель уведомлен, что Недвижимость в любой момент после заключения Предварительного договора может находиться в залоге до заключения Сторонами Основного договора с учетом залога прав требований по настоящему Договору в пользу наименование организации. Продавец гарантирует, что Недвижимость не находится в залоге, в споре, под арестом (запретом) не состоит, к ней не применены меры по обеспечению иска, она не передана в качестве вклада в уставный капитал иных организаций, она свободна от прав третьих лиц, за исключением залога, указанного в настоящем пункте.

Согласно п. 1.3. договора основной договор должен быть заключен Сторонами не позднее дата при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим Договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на Недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и снятия залога с Недвижимости. В случае, если в указанный срок соответствующие документы получены не будут, Основной Договор должен быть подписан Сторонами в течение 5 (пяти) дней с даты их получения Продавцом, но не позднее дата.

В силу п. 2.1. договора общая (продажная) цена Недвижимости составляет сумму в размере сумма, включая НДС 18% в размере сумма Общая (продажная) цена Недвижимости подлежит уточнению Сторонами в Основном Договоре исходя из данных, указанных в кадастровом паспорте Недвижимости из расчёта сумма., включая НДС 18% в размере сумма за один квадратный метр Недвижимости.

В соответствии со ст. 2.3. договора до заключения Основного договора Покупатель перечисляет Продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению Основного договора Обеспечительный платеж сумма Указанный в настоящем пункте платёж является в соответствии со ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Обеспечительным платежом и не является авансом или задатком.

Оплата цены по договору Покупателем внесена в полном объеме, сумма за счет собственных средств Покупателя, и сумма за счет кредитных средств, предоставленных Покупателю наименование организации в соответствии с условиями Кредитного договора № 02117007097131 от дата в залог Приобретаемой недвижимости и Договора о залоге прав требования №02117007097331 от дата, в соответствии с которым право требования заключения договора купли продажи недвижимого имущества (Основного договора) и право требования возврата суммы обеспечения, в случае не заключения Основного договора в указанный срок переданы в залог наименование организации. Факт поступления средств от истца представителем ответчика не оспаривался.

дата истцом получено электронное письмо - уведомление о необходимости явиться дата в время в офис наименование организации по адресу: адрес прикреплением к письму образца договора купли-продажи недвижимости № К-1413, в пункте 2.1 которого указана цена Недвижимости, составляющая сумму в размере сумма 79 коп, включая НДС 18% в размере сумма

Между тем, согласно пояснениям стороны истца, ответчиком наименование организации были нарушены условия предварительного договора, поскольку из текста основного договора от дата следует, что продавцом по нему является наименование организации, несмотря на то обстоятельство, что согласно условиям предварительного договора продавцом объекта недвижимого имущества является наименование организации. Кроме того, в соответствии с условиями основного договора, площадь объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес увеличилась до 66,3 кв.м., в связи с чем фио необходимо было доплатить сумму в размере сумма, из расчета сумма за один кв.м.

В то же время, суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Так, условиями предварительного договора предусмотрено, что фио и наименование организации обязались заключить основной договор в срок не позднее дата, либо в срок до дата, если продавец не получит соответствующие документы для регистрации права собственности.

В судебном заседании было установлено и сторонами не оспаривалось, что фио и наименование организации в установленный предварительным договором срок не заключили основной договор купли-продажи, что сторонами не оспаривалось.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суду не представлено доказательств того, что одна из сторон предварительного договора направляла другой стороне предложение заключить основной договор.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости № К-1413 от дата были прекращены.

Также судом было установлено, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от дата, заключенным между наименование организации (продавец) и наименование организации (покупатель), наименование организации передало наименование организации нежилое здание, расположенное по адресу: адрес, площадью 9 100 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН наименование организации является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: адрес, в том числе, помещения площадью 66,3 кв.м. (л.д. 115-116).

Как указывает истец, ей было предложено заключить договор купли-продажи недвижимости № К-1413 от дата с наименование организации, с условием доплаты истцом стоимости 5,7 кв.м., поскольку площадь вышеуказанного объекта недвижимости увеличилась с 60,6 кв.м. до 66,3 кв.м.

Из письма наименование организации от дата истцу было предложено заключить договор купли-продажи с наименование организации на условиях предварительного договора, с указанием что обеспечительный платеж, внесенный истцом будет зачтен в счет оплаты цены недвижимого имущества (л.д. 161).

Между тем, судом было установлено, что договор между фио и наименование организации заключен не был.

Довод стороны истца о том, что предложенный истцу вариант заключения основного договора, в котором в качестве продавца указан наименование организации, что говорит о нарушении условий договора, является необоснованным, поскольку основной договор купли-продажи стороны предварительного договора обязались заключить в срок не позднее дата, что сделано не было. дата спорный объект недвижимости был передан наименование организации, что подтверждается выпиской из ЕГРН, в связи с чем предложение заключить договор купли-продажи с наименование организации не является нарушением прав фио, так как наименование организации с дата является собственником спорного объекта недвижимости. Также на момент вышеуказанного предложения наименование организации о заключении договора купли-продажи, обязательства по предварительному договору уже были прекращены.

Также необоснованными являются доводы истца о том, что стоимость спорного объекта недвижимости существенно завышена в связи с увеличением его площади. Так, фио было предложено заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора от дата, заключенного с наименование организации. Из п. 2.1. предварительного договора следует, что общая (продажная) цена недвижимости подлежит уточнению сторонами в основном договоре, исходя из данных, указанных в кадастровом паспорте недвижимости из расчета сумма, в связи с чем требование доплатить сумма не является нарушением прав фио (253 495,05 х 5,7).

Кроме того, суду представлены доказательства того, что наименование организации вернуло фио денежные средства по предварительному договору от дата в размере сумма, что подтверждается платежным поручением № 70 от дата, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, что подтверждается платежным поручением № 71 от дата

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части обязания наименование организации принять от фио денежные средства, а также обязании передать документы для регистрации права собственности, так как в настоящий момент наименование организации не является собственником, объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, 66,3 кв.м., а обязательства по предварительному договору были прекращены.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Между тем, судом было установлено, что договор купли-продажи с фио заключен не был, в связи с чем законных оснований для признания за ней права собственности на спорный объект недвижимого имущества не имеется.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем, сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

По смыслу данной нормы доводы о мнимости договора могут быть признаны обоснованными, если истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказал, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать исполнения.

Исходя из положений ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Рассматривая данное требование, суд обращает внимание на то, что в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Между тем, суду не представлено доказательств того, что заключенный договор купли-продажи между наименование организации и наименование организации является мнимым. Более того, согласно представленным в материалы дела доказательствам, суд приходит к выводу о том, что право собственности наименование организации было зарегистрировано в установленном законом порядке, представитель наименование организации в судебном заседании подтвердил факт получения денежных средств по договору купли-продажи, а также факт передачи объектов недвижимого имущества покупателю.

Более того, суд, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заключенный между наименование организации и наименование организации договор от дата не нарушает требований законодательства, в связи с чем требование истца о признании договора купли-продажи недвижимости от дата недействительным удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесённых потребителем убытков.

В силу п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование (п. 6 ст. 13 Закона).

Учитывая, что в удовлетворении требований фио о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от дата, заключённого между наименование организации, наименование организации, в части продажи объекта по адресу: Москва, адрес, площадь 66,3 кв.м., 4 этаж, кадастровый номер 77:01:0003922:4042, обязании принять сумму в счёт оплаты продажной цены объекта и оплаты за 5,7 дополнительных квадратных метра, признании права собственности на недвижимое имущество, обязании передать объект недвижимости по акту приема-передачи, а также передать документы, необходимые для регистрации права собственности судом отказано, то связанные с ними требования истца о взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием причинно-следственной связи между виновными действиями (бездействием) одного лица и наступившими отрицательными последствиями в имуществе другого лица.

Для взыскания убытков, причиненных действиями ответчика, истцу необходимо доказать факт причинения таких убытков, наличие в совокупности следующих обстоятельств: наступление вреда, противоправность поведения и вину причинителя вреда, причинно-следственную связь между ними и размер, подлежащих возмещению убытков.

Недоказанность одного из перечисленных элементов из юридического состава убытков, исключает возможность удовлетворения требования о взыскании убытков.

Между тем, суду не представлено доказательств того, что убытки, понесенные истцом при оплате арендных платежей, возникли по причине ненадлежащего исполнения наименование организации своих обязательств.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований фио к наименование организации, наименование организации о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от дата, заключённого между наименование организации, наименование организации, в части продажи объекта по адресу: Москва, адрес, площадь 66,3 кв.м., 4 этаж, кадастровый номер 77:01:0003922:4042, обязании принять сумму в счёт оплаты продажной цены объекта и оплаты за 5,7 дополнительных квадратных метра, признании права собственности на недвижимое имущество, обязании передать объект недвижимости по акту приема-передачи, а также передать документы, необходимые для регистрации права собственности, взыскании неустойки, денежной компенсации морального вреда, убытков, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через Басманный районный суд адрес.

Судья фио

Решение в окончательной форме изготовлено дата