Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3562/2021 ~ М-2373/2021 от 22.06.2021

Дело №2-3562/2021

54RS0030-01-2021-004136-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15.10.2021                                                      г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Таммпэрэ А.Ю. при помощнике судьи Карпышиной Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жеребцовой ФИО к Администрации рабочего поселка Краснообска, Администрации Новосибирского района Новосибирской области, Малафеевой ФИО о признании договора аренды прекратившим действие, признании сделки недействительной, признании незаконными действий, признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

Жеребцова Ю.В. обратилась в суд с иском, в обоснование которого указывает, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №.... ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в заключении договора. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с аналогичным заявлением и вновь ДД.ММ.ГГГГ получила отказ, который считает незаконным, так как в течение 30 календарных дней иных заявлений о предоставлении спорного земельного участка не поступало. Данный земельный участок был предоставлен в аренду Малафеевой Г.Г. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.... Срок действия данного договора истек и он прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата за земельный участок была внесена Малафеевой Г.Г. лишь в июле 2021 года. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлен администрацией Новосибирского района в аренду Малафеевой Г.Г. по договору от ДД.ММ.ГГГГ №...аз сроком на три года для строительства. Данный договор истец считает ничтожным, поскольку срок предыдущего договора истек, и физическое лицо не имело права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют незавершенные строительством объекты. Действия ответчика по неоднократному предоставлению физическому лицу без проведения конкурсных процедур путем возобновления договора аренды на неопределенный срок для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости являются незаконными и нарушают права истца.

В связи с изложенным истец просит признать договор аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и физическим лицом в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.<адрес>, микрорайон 5, участок 17 кадастровый №..., прекратившим действие.

Признать недействительной сделкой договор аренды №...аз от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и Малафеевой Г.Г. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №....

Применить последствия недействительности сделки и обязать Малафееву Г.Г. возвратить администрации р.п. Краснообск Новосибирского района Новосибирской области земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №....

Признать незаконными действия администрации р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области в неоднократном предоставлении без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №....

Признать незаконным отказ администрации р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении Жеребцовой Ю.В. для индивидуального жилищного строительства за плату без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №....

Обязать администрацию р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу рассмотреть заявления ФИО от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении Жеребцовой Ю.В. для индивидуального жилищного строительства за плату без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №..., в порядке, предусмотренном пп. 10 п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ.

Обязать администрацию р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу предостаивть ФИО для индивидуального жилищного строительства за плату без проведения торгов земельный участок, расположенный по адресу: Новосибирская <адрес> кадастровый №..., в порядке, предусмотренном пп. 10 п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ. и заключить с ней договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №..., в порядке, предусмотренном пп. 10 п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ.

Истец Жеребцова Ю.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах своей неявки суду не сообщила.

Представитель истца Жеребцов Г.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержал, доводы искового заявления подтвердил, пояснил, что на спорном земельном участке отсутствуют хозяйственный постройки. Право истца нарушается тем, что он имеет право на выкуп спорного земельного участка, однако получает отказы.

Представитель ответчика Администрации р.п. Краснообска Мирошниченко С.В. в судебном заседании против иска возражала, пояснила, что в период с 2014 по 2020 годы земельный участок Малафеева Г.Г. не передавала документально, имело место фактическое пользование. Отказ истцу обусловлен тем, что имеется правообладатель недвижимого имущества, находящегося на запрашиваемом участке.

Представитель ответчика Администрации Новосибирского района Новосибирской области Пантюхова Т.В. в судебном заседании против иска возражала, пояснила, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в 2014 году. Согласно выписке из ЕГРН на земельном участка расположен объект недвижимости.

Ответчик Малафеева Г.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах своей неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика Бугулова А.С. в судебном заседании против иска возражала, пояснила, что до ДД.ММ.ГГГГ существовал иной порядок продления договора аренды на неопределенный срок, и действие договора продлевалось неоднократно. А с ДД.ММ.ГГГГ ответчик могла приобрести земельный участок единожды для завершения строительства. Ответчик не покидала земельный участок, вносила арендную плату. На участке находится объект незавершенного строительства, предоставленный истцу. прокурором в 2019 год нарушений земельного законодательства выявлено не было.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Жеребцовой Ю.В. Требований, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и Малафеевой Г.Г. был заключен договор аренды №... земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №..., что подтверждается копией данного договора (л.д. 76-82) и копией постановления главы администрации Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... о предоставлении Малафеевой Г.Г. спорного земельного участка сроком на три года. (л.д. 75)

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, земельный участок с кадастровым номером №..., расположен в <адрес>. Вид разрешенного использования – для строительства малоэтажных жилых домов, площадь 2667,00+-18,00 кв.м. (л.д. 83-87)

Согласно копии технического паспорта и кадастрового паспорта, по адресу <адрес> расположен незавершенный строительством объект, 2009 года постройки, площадью застройки 123,4 кв.м, высота 1 м. (л.д. 87-96, 97-99).

Согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права по адресу: <адрес> расположен объект незавершенного строительства общей площадью застройки 123.4 кв.м. степенью готовности объекта 18%, собственником которого на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительтсва от ДД.ММ.ГГГГ является Малафеева ФИО (л.д. 74)

Из представленного ответчиком экспертного заключения ООО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» следует, что объект, расположенный по адресу: <адрес>, не является временным сооружением. У объекта имеется прочная чвязь с землей, перемещение указанного объекта на другое место без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Объект представляет собой монолитный фундамент плиточного типа, материал конструкции – бетон.

Постановлением администрации р.п. Краснообска от ДД.ММ.ГГГГ №... Малафеевой Г.В. был предоставлен в аренду земельный участок расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №..., сроком на три года однократно для завершения строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области и Малафеевой Н.Г. заключен договор №.../аз аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №... сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По условиям пункта 3.7 данного договора арендатор возмещает арендодателю неосновательное обогащение в связи с использованием участка в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 680025,57 рублей в течение 10-ти дней с момента заключения договора. Сумма неосновательного обогащения рассчитана в соответствии с договором аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100-104) Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 129-132)

Оплата за прошедший период была внесена Малафеевой Н.Г. ДД.ММ.ГГГГ в сумме 680025,57 руб., что подтверждается чек-ордером (л.д. 105) ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Малафеевой Г.Г. вносились арендные платежи по договору №.../аз в размере 87622,50 руб. ежеквартально (л.д. 106, 107, 109)

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Жеребцова Ю.В. обращалась к главе администрации р.п. Краснообска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №... в собственность за плату без проведения торгов (л.д. 15)

Ответом главы р.п. Краснообск от ДД.ММ.ГГГГ Жеребцовой Ю.В. было отказано в удовлетворении заявления Жеребцовой Ю.В. было отказано ввиду того, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности иному лицу (л.д. 16-17)

Жеребцова Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ обращалась в администрацию р.п. Краснообска с заявлением, в котором просила принять меры по исключению из ЕГРН сведений о нахождении на спорном земельном участке объектов капитального строительства и предоставить ей в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ для индивидуального жилищного строительства данный земельный участок (л.д. 10)

На данное обращение Жеребцовой был дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ №..., согласно которому на сегодняшний день земельный участок предоставлен администрацией р.п. Краснообск собственнику, расположенного на нем незавершенного строительством объекта для завершения строительства. Оснований для расторжения действующих договоров аренды не имеется. (л.д. 11, 18)

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Установлено, что договор аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка, о прекращении действия которого заявляет истец, был заключён сроком на три года и прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 8.3 договора, согласно которому истечение срока действия договора влечет его прекращение в случаях, если со дня истечения срока настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

В связи с изложенным требования истца о прекращении действия данного договора являются безосновательными.

Между тем, как установлено представленными по делу доказательствами. на спорном земельном участке располагается принадлежащий ответчику Малафеевой Г.Г. на праве собственности незавершенный строительством объект, что подтверждается свидетельством о праве собственности, экспертным заключением, копиями технического и кадастрового паспортов.

Указание в ответе заместителя руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области на отсутствие в едином государственном реестре учтенных объектов капитального строительства (л.д. 12-13) не может опровергнуть содержащихся в выданном управлением Росреестра свидетельстве сведений о праве собственности на незавершенный строительством объект.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии однократно для завершения строительства этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По делу установлено, что спорный земельный участок первоначально поступил в пользование Малафеевой Г.Г. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по окончании срока действия договора, участок не передавался собственнику, на участке расположен незавершенный строительством объект. ДД.ММ.ГГГГ с Малафеевой Г.Г. был вновь заключен договор аренды спорного участка. При этом, учитывая, что на земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости, с требованием об изъятии у арендатора земельного участка арендодатель в суд не обращался, суд приходит к мнению, что у администрации р.п. Краснообска отсутствовали основания для отказа Малафеевой Г.Г. в предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства.

За период после окончания действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Малафеевой Г.Г. по условиям нового договора от ДД.ММ.ГГГГ была начислена арендная плата за период фактического использования земельного участка после окончания действия договора аренды, которая была ею плачена в полном объеме.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с ДД.ММ.ГГГГ, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку спорный земельный участок до ДД.ММ.ГГГГ не предоставлялся Малафеевой Г.Г. в аренду для завершения строительства, договор аренды земельного участка был заключен с ней правомерно.

Оснований же для заключения с истцом договора купли-продажи спорного земельного участка ввиду наличия на нем незавершенного строительством объекта у собственника отсутствовали.

Заключением договоров аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ какие-либо права и законные интересы истца не нарушаются, оснований для признания данной сделки недействительной отсутствуют. Отказ в предоставлении истцу земельного участка на изложенных выше основаниях, суд полагает обоснованным.

В связи с изложенным, суд полагает требования истца не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Жеребцовой ФИО отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 22.10.2021

Судья

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела              №2-3562/2021 в Новосибирском районном суде Новосибирской области.