Решение по делу № 2-67/2019 от 11.09.2018

Дело № 2-67/2019                               09 апреля 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Соболевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулиевой Т.В. к обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании права собственности на нежилое помещение, осуществлении государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Кулиева Т.В., с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, обратилась с иском к ООО «БАСФОР» о признании права собственности на нежилое помещение №111, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 44,2кв.м, кадастровый номер №, осуществлении государственной регистрации права собственности на данное помещение, указав, что 06.02.2018 ею с ООО «БАСФОР» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого общество приняло на себя обязательства до 30.04.2018 оформить свое право собственности и в течение последующих 40 дней заключить основной договор купли-продажи; во исполнение условий договора ею оплачено 5370500 руб., помещение фактически передано 22.02.2018, обязательства по совершению действий, направленных на оформление права собственности ответчиком не исполнены, при этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор долевого участия в строительстве, также может быть квалифицирован как договор купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца Кулиевой Т.В. – Мещеряков А.В. иск поддержал.

Представитель ответчика ООО «БАСФОР» Никифорова А.В. против удовлетворения иска не возражала.

Представитель 3-его лица ПАО «Промсвязбанк» в судебное заседание не явился, представил отзыв в котором не возражал против признания за истцом права собственности на нежилое помещение, с учетом сохранения обременения объекта ипотекой банка.

3-и лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: <адрес> площадью 174560кв.м, кадастровый номер № (л.д.193-200).

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д.28-33).

06.04.2018 между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №0016-18-У6-А, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ПАО «Промсвязьбанк» (л.д.189-192).

06.02.2018 между ООО «БАСФОР» и Кулиевой Т.В. заключен предварительный договор №06/02/2018-Д-11-4 купли-продажи нежилого помещения в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении №111 по адресу: <адрес> площадью 46,70кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.04.2018 совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.1.3, 1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составила 5370500 рублей, которые подлежат уплате в срок до 11.02.2018 (п.2.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение 10 рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора (п.4.1), л.д.10-24.

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании разового поручения АО «Альфа-Банк» от 08.02.2018 (л.д.25).

22.02.2018 помещение передано истцу по акту приема-передачи нежилого помещения (л.д.26).

20.08.2018 Кулиева Т.В. обратилась к ООО «БАСФОР» с требованием о заключении основного договора и передаче документов для регистрации права собственности (л.д.41).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 31.10.2018. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 (л.д.100-104).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из буквального содержания статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию - это действия по исполнению договора. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в санаторно-курортном учреждении между ООО «БАСФОР» и Кулиевой Т.В., здание в котором расположен спорный объект недвижимости было введено в эксплуатацию, то есть расположенное в нем нежилое помещение не могло являться предметом договора долевого участия в строительстве.

При заключении предварительного договора купли-продажи воля сторон направлена на передачу прав собственности в отношении уже возведенного и принадлежащего ответчику объекта недвижимости, в связи с чем довод истца о заключении договора долевого участия в строительстве не может быть признан состоятельным.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами 06.02.2018 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодатель в ходе рассмотрения дела выразил согласие на отчуждение заложенного имущества в собственность истца, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать за ним право собственности на спорное нежилое помещение.

При этом требование истца о государственной регистрации права собственности удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем истец избрал иной способ защиты права - признание права собственности на объект недвижимости, являющейся предметом договора купли-продажи.

В данном случае основанием для регистрации права собственности истца на спорный объект недвижимости в соответствии с п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» будет являться вступившие в законную силу судебное решение о признании такого права.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Кулиевой Т.В. удовлетворить частично.

Признать право собственности Кулиевой Т.В. <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, <данные изъяты> на нежилое помещение №111, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 44,2кв.м, кадастровый номер №.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                             А.В. Прокофьева

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 11 апреля 2019года