Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-803/2010 ~ М-498/2010 от 12.03.2010

                                                       Дело №2-803/10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 ноября 2010 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Исуповой Т.А.,

при секретаре Шлотгауэр С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Загревской Т.Г., Мушинской Л.В., Дьячковой Т.А., Мельникова М.Ф,, Григорьева Д.А., Федориной Л.Э., Глебовой Л.К., Ендовицкой А.Н., Смеловской В.Б. Протасова М.С,, Булавко Н.А,, Абакумовой Н.Н., Носковой Т.В., Засядкина И.Ф,, Баулиной Е.И., Шитой О.Н., Скурлатовой И.Г., Якименко А.А,, Султановой С.В,, Султанова Т.Р., Будко В.П., Шехониной Н.В,, Ржеуского С.Е., Овсянникова С.П., Овсянниковой В.В,, Овсянникова А.С, в лице законного представителя Овсянниковой В.В,, Чергизова Х.И., Квасова С.С,, Батрак Н.В,, Реброва А.В,, Ребровой О.А,, Реброва В.А., Кузнецовой Н.А., Усовой Н.Н. к ООО «Росич», Ивановой Т.В. о признании недействительным договора о совместном строительстве жилого дома от дата обезличена., дополнительного соглашения от дата обезличена в части включения в предмет договора условия о передаче нежилых помещений подвального этажа, прекращении записи о праве собственности, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями,

УСТАНОВИЛ:

    Истцы Загревская Т. Г., Мушинская Л. В., Дьячкова Т.А., Мельников М.Ф., Григорьев Д.А., Федорина Л.Э., Глебова Л. К., Ендовицкая А. Н., Смеловская В. Б., Протасов М. С., Булавко Н.А., Абакумова Н.Н., Носкова Т.В., Засядкин И. Ф., Баулина Е. И., Шитая О.Н., Скурлатова И.Г., Якименко А.А., Балабанов В.И., Султанова С.В., Султанов Т.Р., Будко В.П. Шехонина Н.В., Ржеуский С.Е., Овсянников С.П., Овсянникова В.В., Овсянников А.С. в лице законного представителя Овсянниковой В.В., Чергизов Х.И. Квасов С.С., Батрак Н.В., Ребров А.В., Реброва О.А., Ребров В.А., Кузнецова Н.А., Усова Н.Н. обратились в суд с иском к ООО «Росич», Ивановой Т.В, о признании недействительным договора о совместном строительстве жилого дома от дата обезличена, дополнительного соглашения от дата обезличена в части включения в предмет договора условия о передаче нежилых помещений подвального этажа, прекращении записи о праве собственности, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, указывая в обоснование своих требований, что они являются собственниками квартир жилого адрес обезличен, приобретенных на основании сделок о совместном строительстве жилого дома на долевых началах, заключенных с ООО «Росич», а также договорах цессии.

Истцам, как собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

    ООО «Росич» произвело отчуждение общего имущества жилого дома – нежилых помещений, которые являются техническими, т.к. в них расположены узел технического учета потребления тепловой энергии жилым домом, коммуникации, трубы отопления, краны сброса воды для отопления, канализационные и водопроводные трубы, электрощитовая.

О том, что технические помещения находятся в собственности Ивановой Т.В., жильцам дома стало известно в дата обезличена г., когда доступ к техническим помещениям был прекращен, на двери подвального помещения был навешан замок, со слов людей, производящих ремонт подвального помещения стало известно, что они являются арендаторами подвального помещения.

    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата обезличена Иванова Т.В. является собственником нежилого помещения, общей площадью 96, 8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане номер обезличен, адрес объекта: адрес обезличен.

    Документом-основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права указаны дополнительное соглашение от дата обезличена и договор о совместном строительстве жилого дома на долевых началах от дата обезличена

Согласно договору номер обезличен о совместном строительстве жилого дома на долевых началах от дата обезличена предмет договора определен как доля в совместно возводимом доме – нежилое помещение, общей площадью 97, 75 кв.м. в подвале 5-этажного кирпичного дома по адресу: адрес обезличен.

Сумма договора составляет <данные изъяты> рублей.

Общее имущество дома – подвальное помещение, обозначенное на поэтажном плане номер обезличен, выбыло из владения жильцов дома незаконно, поскольку собственники квартир жилого дома в момент приобретения права собственности на квартиры в жилом доме приобрели права собственности на подвальные помещения и оборудование, находящееся в нем, как на общее имущество в силу закона.

В настоящее время в связи с незаконными действиями застройщика жильцы дома не имеют доступа к коммуникациям, а именно, к канализационным трубам, крану сброса воды из системы отопления, водопроводным трубам и трубам отопления.

Иванова Т.В. сдала подвальное помещение в аренду, арендаторы закрыли его, и истцы лишены права и возможности пользоваться подвальными помещениями и находившимся в нем оборудованием, добровольно передать ключи от помещения Иванова Т.В. и арендаторы отказались.

Подвальные помещения, обозначенные на поэтажном плане номер обезличен предназначены для обслуживания жилого дома, являются общим имуществом собственников, однако, эксплуатировать указанные помещения собственники жилых помещений многоквартирного дома не имеют возможности.

Ответчик Иванова Т.В. не является собственником жилого помещения в многоквартирном адрес обезличен.

Запись в ЕГРП о праве собственности на нежилые помещения, этаж подвал, площадью 96, 8 кв.м., расположенные по адресу: адрес обезличен, осуществлена на основании дополнительного соглашения от дата обезличена и договора о совместном строительстве жилого дома на долевых началах, при этом были нарушены права и законные интересы собственников квартир в данном доме, т.к. это привело к отчуждению права общей долевой собственности на помещения общего пользования в жилом доме. Согласно акту приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией 5-этажного жилой дом с магазином выполнен в соответствии с проектом. Собственники жилых помещений в данном доме с момента регистрации права собственности на квартиру, наряду с принадлежащим им жилым помещением, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество, в т.ч. технические подвалы.

Помимо того, что Иванова Т.В. незаконно зарегистрировала право на общее имущество собственников, произвела перепланировку подвала, поставила сплошную стену, там, где должна быть проходная стена, установила дополнительный вход в подвал, кирпичной площадкой перекрыла сквозной проход подвального помещения, чем прекратила доступ в помещения, обозначенные на поэтажном плане номер обезличен, где расположены инженерные коммуникации всего дома, при этом помещение, обозначенное на поэтажном плане номер обезличен ей на праве собственности не принадлежит.

Считают договор о совместном строительстве жилого дома на долевых началах от дата обезличена и дополнительное соглашение к нему от дата обезличена недействительными в части включения в предмет договора нежилых помещений в подвале дома (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенные по адресу: адрес обезличен в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. он не соответствует требованиям ст. 289, 290, 246 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

С учетом уточнения просят признать недействительным договор номер обезличен от дата обезличена о совместном строительстве жилого дома, дополнительное соглашение к нему от дата обезличена, заключенные между ООО «Росич» и Ивановой Т.В. в части включения в предмет договора условия о передаче Ивановой Т.В. нежилых помещений подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенных по адресу: адрес обезличен, указав, что решение суда является основанием для прекращения права собственности Ивановой Т.В. на указанный объект недвижимости; прекратить запись о праве собственности Ивановой Т.В. спорный объект в ЕГРП; устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенных по адресу: адрес обезличен и обязать Иванову Т.В. передать Якименко А.А. ключи от нежилых помещений подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенных по адресу: адрес обезличен; взыскать с ООО «Росич», Ивановой Т.В. солидарно в пользу Якименко А.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истцов, привлечен новый собственник адрес обезличен Водянова Н.М.

Истец Балабанов В.И. отказался от исковых требований в связи с тем, что его право собственности на адрес обезличен прекращено; отказ от иска был принят судом, производство по делу по иску Балабанова В.И. к ООО «Росич», Ивановой Т.В. о признании недействительным договора о совместном строительстве жилого дома, дополнительного соглашения, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями прекращено

В судебное заседание истцы Загревская Т. Г., Мушинская Л. В., Дьячкова Т.А., Мельников М.Ф., Григорьев Д.А., Федорина Л.Э., Глебова Л. К., Ендовицкая А. Н., Смеловская В. Б., Протасов М. С., Булавко Н.А., Абакумова Н.Н., Носкова Т.В., Засядкин И. Ф., Баулина Е. И., Шитая О.Н., Скурлатова И.Г., Султанова С.В., Султанов Т.Р., Будко В.П. Шехонина Н.В., Ржеуский С.Е., Овсянников С.П., Овсянникова В.В., являющаяся одновременно законным представителем Овсянникова А.С., Чергизов Х.И. Квасов С.С., Ребров А.В., Реброва О.А., Ребров В.А., Кузнецова Н.А., Усова Н.Н. не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя Якименко А.А.

Истец и представитель истцов Якименко А.А. поддержал уточненные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, заявил о восстановлении срока исковой давности. В ходатайстве о восстановлении срока исковой давности указал, что между ООО «Росич» и Ивановой Т.В. дата обезличена заключен договор о совместном строительстве жилого дома на долевых началах, дата обезличена дополнительное соглашение к нему, предметом договора являются нежилые помещения, номера на поэтажном плане номер обезличен, расположенные по адресу: адрес обезличен.

Указанные помещения являются техническими и предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, т.е. являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, что подтверждается заключением экспертизы.

Иванова Т.В. получила свидетельство о собственности дата обезличена, истцы не были уведомлены об отчуждении общего имущества собственников, они не являлись стороной по указанной сделке, об этой сделке им стало известно в дата обезличена г., после того, как в подвальном помещении были возведены перегородки, не соответствующие проекту и ограничен доступ в указанные помещения.

дата обезличена истцом Якименко А.А. получен ответ на запрос, согласно которому нежилые помещения принадлежат на праве собственности Ивановой Т.В., которая не является членом ТСЖ «<данные изъяты>

О том, что ранее собственники жилых помещений указанного дома не знали об отчуждении части общего имущества многоквартирного дома, подтверждается решением общего собрания собственников от дата обезличена, протоколом заседания счетной комиссии номер обезличен от дата обезличена и перечнем состава общего имущества ТСЖ <данные изъяты> утвержденного на общем собрании, из которого следует, что в состав общего имущества были включены, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, общей площадью 278, 1 кв.м.

В связи с чем, срок исковой давности должен исчисляться с дата обезличена

Ранее указанного времени истцы не имели возможности обратится в суд за защитой нарушенного права, поскольку право собственности Ивановой Т.В. на спорные помещения не было зарегистрировано, сделка по отчуждению общего имущества дома скрывалась от собственников, поскольку Иванова Т.В. является дочерью директора ООО «Росич» М.., и он выдал ей справку о полной оплате предмета договора. Истцам не было известно, когда началось исполнение оспариваемой сделки, они не видели ни договора, ни акта приема-передачи спорных объектов, ни справки о полной оплате.

Истцы обратились в суд с иском об оспаривании права собственности Ивановой Т.В. дата обезличена, дата обезличена исковое заявление было оставлено без движения, дата обезличена на определение была подана частная жалоба, которая была рассмотрена дата обезличена, а дата обезличена исковое заявление было возвращено истцам и получен ими в дата обезличена г.

Повторно истцы обратились дата обезличена Указанные обстоятельства являются уважительными причинами пропуска срока исковой давности, просит восстановить указанный срок. Дополнительно пояснил, что в связи с тем, что доступ к общему имуществу был закрыт, при запуске системы отопления возникли трудности. В трубах отопления в квартирах номер обезличен образовались воздушные пробки, в связи с чем, по ним не проходила горячая вода. Для сброса воздуха из системы отопления необходимо открыть вентиль, который находится в подвальном помещении, до появления вода. После длительных переговоров с собственником помещений Ивановой Т.В. ему удалось один раз попасть в помещение.

Истец Батрак Н.В., являющаяся одновременно представителем третьего лица ТСЖ <данные изъяты>» на основании доверенности от дата обезличена, поддержала уточненные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также ходатайство о восстановлении срока исковой давности.

Представитель истца Якименко А.А. – Д.., действующая на основании доверенности от дата обезличена, поддержала уточненные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также ходатайство о восстановлении срока исковой давности. Суду пояснила, что при заключении договоров на строительство многоквартирного дома истцы не знали и не могли знать о произведенном отчуждении, застройщик их об этом в известность не ставил. Обратиться за защитой своих прав ранее получения свидетельств о государственной регистрации права истцы не могли. Данная причина является уважительной для восстановления пропущенного срока исковой давности.

           Представитель ответчика ООО «Росич» в судебное заседание не явился.

Согласно п. 5 ст. 113 ГПК РФ судебное извещение, адресованное организации, направляется по месту ее нахождения, под которым понимается место ее государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных документах не установлено иное.

Как следует из материалов дела, по месту государственной регистрации (адрес обезличен) ООО «Росич» не находится. Ответчик считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в силу ст. 118 ГПК РФ.

Ответчик Иванова Т.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не предоставила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляла.

Представитель ответчика Ивановой Т.В. – Г. действующая на основании доверенности от дата обезличена, исковые требования не признала. Заявила ходатайство о вынесении решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Течение срока исковой давности по заявленным требованиям началось со дня начала исполнения сделки. дата обезличена истцы обратились в суд, тогда как сделка была исполнена дата обезличена Довод истцов о том, что срок исковой давности был прерван подачей искового заявления в дата обезличена несостоятелен. Предметом того иска являлось признание договора купли-продажи недействительным, а дата обезличена заявлен иск о признании недействительным договора о совместном строительстве жилого дома и дополнительного соглашения к нему. Исковое заявление было подано в суд без определения предмета иска, без указания цены иска, без оплаты государственной пошлины. Определением суда от дата обезличена исковое заявление было оставлено без движения. Кассационным определением от дата обезличена определение оставлено без изменений. В связи с невыполнением требований определения об оставлении иска без движения, исковое заявление было возвращено истцам.

Поскольку иск не был предъявлен в установленном порядке, течение искового срока продолжалось в общем порядке.

дата обезличена истцами заявлен рассматриваемый иск за пределами срока исковой давности.

По существу иска пояснила, что в спорных помещениях расположены только трубопроводы, в связи с чем, они не могут быть признаны «техническим этажом», а следовательно, и общим имуществом собственников многоквартирного дома. Для признания таковым необходимо доказать, что там проходит система канализации и отопления.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо Водянова Н.М. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Суд рассмотрел дело в отсутствие истцов, ответчиков, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, третьего лица Водяновой Н.М.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Конституция РФ гарантирует свободу экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; признание и защиту собственности, охрану права частной собственности законом (ст.8, 35).

Жилищные права гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются, и в числе основных начал гражданского законодательства.

По смыслу ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ во взаимосвязи ее со ст. 8, 34, 45, 46 и 55 (ч. 1) права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" установлено, что защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, Загревская Т. Г., Мушинская Л. В., Дьячкова Т.А., Мельников М.Ф., Григорьев Д.А., Федорина Л.Э., Глебова Л. К., Ендовицкая А. Н., Смеловская В. Б., Протасов М. С., Булавко Н.А., Абакумова Н.Н., Носкова Т.В., Засядкин И. Ф., Баулина Е. И., Шитая О.Н., Скурлатова И.Г., Якименко А.А., Султанова С.В., Султанов Т.Р., Будко В.П. Шехонина Н.В., Ржеуский С.Е., Овсянников С.П., Овсянникова В.В., Овсянников А.С., Чергизов Х.И. Квасов С.С., Батрак Н.В., Ребров А.В., Реброва О.А., Ребров В.А., Кузнецова Н.А., Усова Н.Н. являются собственниками квартир жилого дома адрес обезличен, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от дата обезличена.

Как следует из пояснений представителя истца, представителя ответчика, подтверждается выпиской их ЕГРПНИ от дата обезличена, договором номер обезличен о совместном строительстве жилого дома на долевых началах от дата обезличена, дополнительным соглашением к договору номер обезличен от дата обезличена, копией справки об оплате долевых взносов (направленных УФРС по ТО по запросу суда), свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена Иванова Т.В. является собственником нежилых помещении, общей площадью 96, 8 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане номер обезличен, расположенных по адресу: адрес обезличен.

По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства РФ жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, чердаки, коридоры, крыши и т.д.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное

Гражданское законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах, - собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ)

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ч.2).

Таким образом, общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Поскольку оно является принадлежностью, оно не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок.

Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества многоквартирного дома также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491.

Из содержания указанных положений следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру и не предназначены для самостоятельного использования.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В связи с тем, что право собственности на спорные помещения принадлежит истцам в силу прямого указания закона, то признание этого права судом не требуется.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр.

Согласно п. 1 ст. 25 указанного закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности Ивановой Т.В. на спорные нежилые помещения осуществлена на основании дополнительного соглашения от дата обезличена, договора о совместном строительстве жилого дома на долевых началах от дата обезличена

Возражая против иска, представитель ответчика указывает на то, что спорные помещения являются самостоятельным единым объектом и не могут быть признаны общим имуществом многоквартирного жилого дома. С указанным доводом суд не может согласиться по следующим основаниям.

Ст. 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г., определен состав общего имущества в многоквартирном доме, в который включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, в том числе, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование (ст. 2 Правил).

Согласно СНиП 31-01 «Здания жилые многоквартирные» технический этаж – это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) частях или между надземными этажами здания. Помещения, в которых расположены коммуникации и инженерное оборудование всего здания, также являются техническими.

В соответствии с заключением судебного эксперта номер обезличен. нежилые помещения подвального этажа с номерами номер обезличен, расположенные по адресу: адрес обезличен, являются техническими; в них установлено наличие инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания всего жилого дома, следовательно, подвальное помещение жилого дома по адрес обезличен, является техническим подвалом, предназначенным для обслуживания коммуникаций жилого дома; помещения номер обезличен являются конструктивно неотделимой частью общего помещения технического подполья, т.к. функционально связаны (не обособлены) с помещением номер обезличен. Помещения с номерами номер обезличен, расположенные по адресу: адрес обезличен, являются самостоятельными помещениями, т.к. функционально обособлены от остальных помещений технического подполья и имеют отдельный вход, т.е. являются конструктивно отдельной частью от общего помещения технического подполья. Подвальные помещения с номерами номер обезличен являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, общее имущество не может быть отчуждено. На момент проведения экспертом осмотра в подвальном этаже жилого дома в нежилых помещениях с номерами номер обезличен фактически смонтировано следующее оборудование:

трубопровод канализации с ревизией; трубопроводы горячего, холодного водоснабжения и трубопровод горячего водоснабжения для полотенцесушителей с запорной арматурой; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; трубопровод холодного водоснабжения; автономная (самостоятельная) система отопления; трубопроводы, запорная арматура, разводки с местами под отопительные приборы, воздушник, спуск; электропровода.

Так, в помещении номер обезличен указанного жилого дома расположены трубопроводы горячего, холодного водоснабжения и трубопровод горячего водоснабжения для полотенцесушителей; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления с запорной арматурой; электропровода; в помещении номер обезличен – магистрали холодного и горячего водоснабжения; трубопровод канализации с ревизией; трубопроводы горячего, холодного водоснабжения и трубопровод горячего водоснабжения для полотенцесушителей.

Доступ в помещение номер обезличен не предоставлен.

В помещении номер обезличен – трубопровод канализации; трубопроводы горячего, холодного водоснабжения и трубопровод горячего водоснабжения для полотенцесушителей с запорной арматурой; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; электропровода.

Помещение номер обезличен разбито на несколько помещений, к осмотру представлен только коридор, где расположены трубопровод канализации; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; электропровода; в помещении номер обезличен расположен тепловой узел. Узел учета тепловой энергии – комплекс приборов и устройств, обеспечивающих учет тепловой энергии, массы (объема) теплоносителя, а также контроль и регистрацию его параметров. Конструктивно узел учета представляет собой набор «модулей», которые врезаются в трубопроводы. В узел учета тепла входят вычислитель, преобразователи расхода, температуры, давления, приборы индикации температуры и давления, а также запорная арматура.

В помещении номер обезличен - трубопроводы горячего, холодного водоснабжения и трубопровод горячего водоснабжения для полотенцесушителей; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; электропровода.

В помещении номер обезличен – электрощитовая.

В помещении номер обезличен - трубопровод канализации; трубопроводы горячего, холодного водоснабжения и трубопровод горячего водоснабжения для полотенцесушителей; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; электропровода.

В помещении номер обезличен - трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; трубопровод канализации с ревизией; трубопровод холодного водоснабжения; электропровода, электрощит.

В помещении номер обезличен - трубопровод канализации с ревизией; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; трубопровод холодного водоснабжения. Также в помещениях п009, п011-п012 смонтирована автономная (самостоятельная) система отопления: трубопроводы, запорная арматура, разводки с местами под отопительные приборы, воздушник, спуск. Подпитка системы осуществляется от теплового узла. Стояки трубопроводов отопления уходят вверх, т.е. данная система отопления рассчитана более, чем на одно помещение.

В помещении номер обезличен расположены трубопровод канализации; трубопроводы горячего, холодного водоснабжения и трубопровод горячего водоснабжения для полотенцесушителей с запорной арматурой; трубопроводы системы отопления, проложенные под потолком, от них выполнены отводы на поквартирные стояки отопления; трубопровод холодного водоснабжения; электропровода.

Все перечисленное инженерное оборудование фактически предназначено для обслуживания более одного помещения, а именно – помещений единого комплекса недвижимого имущества многоквартирного жилого дома.

Спорные помещения являются техническими, следовательно, нежилые помещения под номерами на поэтажном плане номер обезличен, расположенные в подвальном помещении жилого дома по адрес обезличен являются общими помещениями данного жилого дома, предназначенными для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме

Определить, соответствует ли фактическое состояние подвального помещения проекту по содержанию в нем инженерного оборудования, не представилось возможным, т.к. альбомы проекта на исследование не представлены. Эксперты сравнивали фактическое состояние подвального помещения проекту только по архитектурно-планировочному решению.

При исследовании подвальных помещений и последующим сравнении фактического состояния подвальных помещений данным проекта установлены следующие отступления от проекта: в помещении номер обезличен демонтирована перегородка и заложен дверной проем между помещениями номер обезличен и номер обезличен; устроен дополнительный вход в подвальные помещения номер обезличен, 8, 6, вход расположен в осях 5-6; в помещении номер обезличен устроено помещение номер обезличен (электрощитовая), заложен дверной проем между помещениями номер обезличен и номер обезличен; между помещениями номер обезличен и номер обезличен устроена перегородка с дверным проемом; в помещении номер обезличен заложен оконный проем; в помещениях номер обезличен. 4, 5 в результате устройства дополнительных перегородок образовались новые помещения; в помещении номер обезличен заложен дверной проем.

Доступ в помещения (номера на поэтажном плане номер обезличен) ограничен, вход завален мусором.

Указанные выводы эксперта подтверждаются фотоснимками, приложенными к заключению.

При оценке указанного заключения эксперта суд учитывает, что оно содержит полные, однозначные и исчерпывающие выводы на поставленные перед экспертами вопросы, эксперты имеют высшее образование, экспертную подготовку, стаж экспертной работы соответственно 2 г. и 15 лет. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем свидетельствует подписка. В связи с этим оснований сомневаться в объективности, полноте, обоснованности проведенного исследования у суда нет.

При таких обстоятельствах подвальные помещения (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенные в многоквартирном жилом доме по адрес обезличен, право собственности на которые было зарегистрировано Ивановой Т.В., являются общим имуществом многоквартирного жилого дома, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений указанного жилого дома, каковым Иванова Т.В. не является, не могли передаваться в собственность участнику отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При регистрации права собственности Ивановой Т.В. были нарушены законные права и интересы собственников жилых помещений указанного дома (истцов), поскольку это привело к отчуждению права общей долевой собственности на общее имущество, что противоречит ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (на момент регистрации права собственности Ивановой Т.В. на спорные жилые помещения право собственности на часть жилых помещений в указанном доме было зарегистрировано в установленном порядке).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оценивая исследованные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что договор номер обезличен о совместном строительстве жилого дома от дата обезличена и дополнительное соглашение к договору от дата обезличена, заключенные между ООО «Росич» и Ивановой Т.В., являются недействительными в части включения в предмет договора нежилых помещений подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенных по адресу: адрес обезличен в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие требованиям ст. с. 289, 290, 246 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Права собственника защищает ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с законом истцам на праве общей долевой собственности принадлежат жилые помещения многоквартирного дома, в том числе, нежилые помещения подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), находящиеся в распоряжении ответчика Ивановой Т.В. Ответчик препятствует истцам пользоваться спорными помещениями, установив замок. Поскольку в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации, состояние которых напрямую влияет на качество проживания жильцов дома, собственники жилых помещений имеют право осуществлять беспрепятственный доступ в эти помещения.

В результате противоправных действий ответчика Ивановой Т.В. истцы были ограничены в реализации правомочий собственника, в связи с чем, негаторные требования об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, а именно – обязании ответчика для обеспечения свободного доступа к инженерным коммуникациям передать Якименко А.А. ключи от замка в подвальное помещение с инженерными коммуникациями, подлежат удовлетворению.

Собственниками жилых помещений по адрес обезличен было создано товарищество собственников жилья «<данные изъяты> о чем в ЕГРЮЛ внесена запись дата обезличена

Учитывая, что Якименко А.А. является председателем ТСЖ <данные изъяты> (выписка из протокола правления ТСЖ <данные изъяты> от дата обезличена), ключи от спорных помещений следует передать ему.

При рассмотрении ходатайства представителя ответчика Ивановой Т.В. о применении срока исковой давности и ходатайства о восстановлении срока исковой давности по рассматриваемому спору, суд приходит к следующим выводам.

ГК РФ содержит специальные нормы об исковой давности, которые применяются при признании сделок недействительными или при применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 181 ГК РФ).

Согласно п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, и споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как следует из материалов дела, договор о совместном строительстве жилого дома на долевых началах номер обезличен был заключен между ООО «Росич» и Ивановой Т.В. дата обезличена, предметом договора определено строительство обществом жилого дома по адресу: адрес обезличен. Доля в совместно возводимом доме определена как нежилое помещение, общей площадью 97, 75 кв.м. в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: адрес обезличен (п.1.2). Сумма договора определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно дополнительному соглашению к указанному договору от дата обезличена, в п.1.2 внесены изменения, определены номера нежилого помещения - номер обезличен – 38, 4 кв.м., номер обезличен – 23, 6 кв.м., номер обезличен – 34, 8 кв.м., также изменена общая площадь нежилых помещений – с 97, 75 кв.м. на 96, 8 кв.м.

Как следует из справки от дата обезличена Иванова Т.В. полностью произвела оплату долевых взносов за подсобное помещение номер обезличен, общей площадью 96, 8 кв.м., расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: адрес обезличен, по договору номер обезличен о совместном строительстве жилого дома на долевых началах от дата обезличена

Право собственности Ивановой Т.В. на спорные помещения зарегистрирован в установленном порядке дата обезличена

Таким образом, суд считает установленным, что исполнение сделки одной из сторон договора - Ивановой Т.В. - началось дата обезличена, с этого момента следует исчислять срок исковой давности по настоящему иску.

Истцы обратились с настоящим иском дата обезличена, т.е. за пределами трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 181 ГК РФ.

При этом суд находит ходатайство истцов о восстановлении срока исковой давности подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

         Обстоятельствами, признаваемыми судом уважительными причинами пропуска срока исковой давности, являются следующие: оспариваемой сделкой были нарушены права третьих лиц (истцов), которые не являлись сторонами сделки и не знали о её исполнении. Кроме того, истцам требовалось время для получения информации о собственнике помещений (а, следовательно, для определения надлежащего ответчика по иску). О зарегистрированном праве собственности Ивановой Т.В. на спорные помещения истцам стало известно из выписки из ЕГРПНИ от дата обезличена

Иных документов, подтверждающих, что истцам были известны сведения о зарегистрированных правах ранее указанной даты, ответчиками не представлено.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы истца Якименко А.А. по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей подтверждены квитанциями от дата обезличена, дата обезличена В связи с чем, с ответчиков в равном размере в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования удовлетворить.

            Признать недействительным договор номер обезличен о совместном строительстве жилого дома от дата обезличена, дополнительное соглашение к нему от дата обезличена, заключенные между ООО «Росич» и Ивановой Т.В. в части включения в предмет договора условия о передаче Ивановой Т.В. нежилых помещении подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенные по адресу: адрес обезличен.

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности Ивановой Т.В. на указанный объект недвижимости.

Прекратить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата обезличена номер обезличен на нежилые помещения, общей площадью 96, 8 кв.м. (номера на поэтажном плане номер обезличен) по адресу: адрес обезличен, на имя Ивановой Т.В..

Устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенные по адресу: адрес обезличен, обязать Иванову Т.В. передать Якименко А.А, ключи от нежилых помещений подвального этажа (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенных по адресу: адрес обезличен.

Взыскать с ООО «Росич», Ивановой Т.В. в пользу Якименко А.А, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей в равных долях.

    Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий:    подпись                                     Т.А. Исупова