Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1743/2019 ~ М-526/2019 от 01.02.2019

Дело №2-1743/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г.Волгограда в составе:

председательствующего судьи - Козлова И.И.,

при секретаре судебного заседания – Рындиной С.Б.,

с участием представителя истца – Ю.В., представителя ответчиков Гришиной О.В., Хабаровой Т.А. – В.Г., представителя ответчика Галушкина Е.Н. – Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 марта 2019 года в городе Волгограде гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Гришиной О. В., Хабаровой Т. А., Галушкину Е. Н. о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Облкомимущество обратилось в суд с иском к Гришиной О.В., И.А., Галушкину Е.Н., предъявив вышеуказанные требования. Исковое заявление мотивировано тем, что на основании п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 26.01.2016 года между истцом и ООО «МАН» был заключен договор аренды №...-В земельного участка из земель населенного пункта, площадью 1 900 кв.м, с кадастровым номером 34:34:040022:136, с разрешенным использованием: место размещения магазина продовольственных и непродовольственных товаров, местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград, ..., для завершения строительства магазина продовольственных и непродовольственных товаров (далее – Договор аренды). Срок действия договора аренды установлен на 3 года.

Договор аренды был заключен взамен ранее действовавшего договора аренды №... от 21.10.2011 года, первоначально заключенного между Администрацией Волгограда, как арендодателем, и ООО «Стройлюкс», как арендатором земельного участка по адресу: г. Волгоград, ..., предоставленного для строительства капитального объекта – магазина продовольственных и непродовольственных товаров. Дополнительным соглашением от 04.09.2012 года №... к договору от 21.10.2011 года №... стороны были заменены на Облкомимущество и ООО «МАН» соответственно.

02.11.2015 года произведена государственная регистрация права собственности ООО «МАН» на объект незавершенного строительства площадью застройки 504 кв.м, с кадастровым номером 34:34:040022:7796, расположенный по адресу: г. Волгоград, ....

Таким образом, основанием для заключения Договора аренды послужило наличие у ООО «МАН» права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015 года.

В настоящее время объект незавершенного строительства принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам (по 1/3 доли у каждого из них), которым с момента регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства перешли все права и обязанности по Договору аренды.

Письмом от 15.01.2019 года Облкомимущество уведомило ответчиков о прекращении Договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Отмечает, что до настоящего времени строительство магазина продовольственных и непродовольственных товаров на земельном участке так и не завершено (объект не введен в эксплуатацию).

Полагая, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, ссылаясь на ст. 239.1 ГК РФ, просит изъять объект незавершенного строительства площадью застройки 504 кв.м, кадастровый №..., расположенный по адресу: г. Волгоград, ..., у ответчиков путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца Облкомимущество Ю.В., действующая на основании доверенности, поддержала доводы и требования иска. При этом полагала, что, с учетом сроков строительства, обстоятельства, на которые ссылаются представители ответчиков в своих возражениях, не свидетельствуют о том, что нарушение сроков строительства было обусловлено исключительно бездействием организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект строительства.

В судебное заседание ответчики, извещенные о времени и месте его проведения, не явились, представление своих интересов в суде доверили В.Г. и Д.А..

В судебном заседании представитель ответчиков Гришиной О.В., Хабаровой Т.А. – В.Г., представитель ответчика Галушкина Е.Н. – Д.А., действующие на основании доверенностей, просили отказать в удовлетворении иска по доводам, подробно изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела. Суть возражений заключается в том, что ответчики предпринимают активные действия по завершению строительства магазина на рассматриваемом земельном участке. Нарушение сроков строительства обусловлено исключительно бездействием со стороны «ВМЭС», что в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ влечет отказ в удовлетворении рассматриваемого иска. Кроме того, просят учесть, что удовлетворение иска будет противоречить приоритетной задаче рационального и эффективного использования земельного участка, поскольку изъятие у ответчиков объекта приведет к значительному затягиванию сроков окончания его строительства и ввода в эксплуатацию.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области, извещенного о времени и месте его проведения, не явился, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, в связи с чем суд не усматривает препятствий для рассмотрения дела в его отсутствие.

Суд, заслушав представителей сторон, оценив доводы иска, возражений на него, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии со ст. 1 Закона Волгоградской области от 26.12.2016 №136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области», постановлением Губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 года №222 полномочия органов местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства осуществляет Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Облкомимущество).

Пунктом 3 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

    В силу п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2 ст. 239.1 ГК РФ).

В п. 6 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Из материалов дела следует, что 21.10.2011 года между Администрацией Волгограда, как арендодателем, и ООО «Стройлюкс», как арендатором, был заключен договор №... аренды земельного участка из земель населенных пунктов, учетный №..., кадастровый №..., площадью 1900 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., для строительства магазина продовольственных и непродовольственных товаров с подземной парковкой. Договор был заключен сроком на три года: с 13.09.2011 года по 13.09.2014 года.

Дополнительным соглашением №... от 04.09.2012 года к названному договору аренды стороны были заменены на Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (на стороне арендодателя) и ООО «МАН» (на стороне арендатора).

02 ноября 2015 года было зарегистрировано право собственности ООО «МАН» на объект незавершенного строительства площадью застройки 504 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: г. Волгоград, ....

26.01.2016 года с ООО «МАН», как собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном до 01.03.2015 года, в соответствии с вышеприведенным п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ был заключен договор №...-В аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1900 кв.м, с кадастровым номером 34:34:040022:136, с разрешенным использованием: место размещения магазина продовольственных и непродовольственных товаров, местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград, ... (далее – Земельный участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, для завершения строительства магазина продовольственных и непродовольственных товаров (далее – Договор аренды).

Договор аренды был заключен сроком на три года с даты его подписания.

14.11.2018 года в ЕГРН внесены записи, согласно которым ответчикам принадлежит по 1/3 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – застройку площадью 504 кв.м, кадастровый №... (далее – ОНС), расположенный на Земельном участке.

В соответствии с Дополнительным соглашением №... от 27.11.2018 года к Договору аренды ответчики стали выступать арендаторами Земельного участка по данному договору.

Письмом от 15.01.2019 года №... Облкомимущество уведомило ответчиков о прекращении Договора аренды по окончании его срока, то есть 26.01.2019 года.

Проведя 27.01.2019 года комиссионное обследование Земельного участка и установив, что магазин продовольственных и непродовольственных товаров не построен и не введен в эксплуатацию, Облкомимущество обратилось с настоящим иском в суд, предъявив требования об изъятии ОНС в соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ.

Разрешая исковые требования, суд полагает необходимым учесть следующие обстоятельства.

Действительно, на момент окончания трехгодичного срока действия Договора аренды строительство магазина продовольственных и непродовольственных товаров не окончено, он не введен в эксплуатацию.

Между тем, данное обстоятельство не является безусловным основанием для изъятия ОНС у его собственников путем продажи с публичных торгов.

Так, в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В соответствии с п. 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе, документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Из документов, представленных стороной ответчиков, следует, что МУПП «ВМЭС» (в настоящее время – ПАО «ВМЭС»), то есть организацией, осуществляющей эксплуатацию электросетей, неоднократно (12.04.2014 года, 27.03.2017 года, 11.12.2018 года) выдавались собственникам ОНС (как прежнему – ООО «МАН», так и нынешнему сособственнику – Гришиной О.В.) технические условия на присоединение к электрическим сетям магазина продовольственных и непродовольственных товаров, расположенного на Земельном участке, предусматривающие выполнение целого ряда мероприятий со стороны сетевой организации. Однако на момент окончания срока действия Договора аренды данные технические условия сетевой организацией не исполнены.

    При этом обстоятельства, свидетельствующие о неисполнении технических условий по вине ответчиков, а также предыдущих собственников ОНС, судом не установлены.

    Кроме того, суд учитывает, что ответчики были вынуждены заниматься переоформлением технических условий на подключение магазина к сетям водоснабжения и водоотведения, выданных МУП «Волгоградводоканал», поскольку данные сети были переданы в ведение ООО «Концессии водоснабжения», не являющегося правопреемником указанной сетевой организации.

    Изложенные документально подтвержденные обстоятельства, по мнению суда, с достаточной степенью достоверности свидетельствуют о том, что нарушение сроков строительства объекта на Земельном участке было связано с действиями (бездействием) организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект, что в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении рассматриваемого искового требования.

    Между тем, суд полагает необходимым также учесть следующие обстоятельства.

    Согласно градостроительному плану, утвержденному распоряжением председателя комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда от 04.07.2014 года №...-осн, основными видами разрешенного использования Земельного участка являются размещение объектов торговли и многоэтажных и подземных гаражей.

    Сведения об изменении разрешенных видов использования Земельного участка истцом не представлены.

    Таким образом, приоритетный публичный интерес, которым должно руководствоваться Облкомимущество, заключается в наиболее эффективном использовании Земельного участка согласно разрешенным видам использования.

    Между тем, суд полагает, что в рассматриваемой ситуации реализация формального права на изъятие ОНС у его собственников будет противоречить данному публичному интересу, поскольку ответчиками представлены доказательства того, что они располагают необходимыми ресурсами для завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию, заинтересованы в этом и совершают активные действия, направленные на достижение данной цели.

Так, ответчиками получено разрешение на строительство №RU34301000-311/Ц/14 от 06 декабря 2018 года сроком действия до 31 января 2020 г.; заключен договор генерального подряда от 06 декабря 2018 года с ООО «Технострой» на завершение строительства объекта; заключен договор подряда №... от 14 декабря 2018 года с ООО «Строительно-монтажная фирма «ВолгаГазМонтаж» на строительство системы газоснабжения объекта; заключен договор №... от 22 января 2019 года с ПАО «ВМЭС» на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям; получены технические условия №...Ц от 26 января 2019 года на подключение объекта к централизованным сетям холодного водоснабжения и (или) водоотведения; приобретены строительные материалы, необходимые для завершения строительства объекта и введения его в короткие сроки в эксплуатацию. В результате, в течение непродолжительного срока с момента приобретения ОНС ответчикам удалось добиться увеличения строительной готовности объекта с 6% до 60%, что подтверждается техническим планом ОНС по состоянию на 06 марта 2019 года и фотографиями со строительной площадки от 11 марта 2019 года.

    Очевидно, что при таких обстоятельствах изъятие ОНС у ответчиков, проведение публичных торгов, поиск новых инвесторов значительно и неоправданно отдалит окончание строительства и ввод в эксплуатацию магазина, что противоречит целям правового механизма, закрепленного ст. 239.1 ГК РФ.

    На основании изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства как в совокупности, так и по отдельности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований Облкомимущество об изъятии объекта незавершенного строительства у ответчиков путем продажи с публичных торгов.

    Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Гришиной О. В., Хабаровой Т. А., Галушкину Е. Н. об изъятии у указанных лиц путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства – застройки площадью 504 кв.м, кадастровый №..., расположенной по адресу: г. Волгоград, ..., - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г.Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья          И.И.Козлов

Мотивированное решение суда изготовлено 18.03.2019 года.

Судья: