Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-274/2022 (2-9831/2021;) ~ М-9158/2021 от 23.09.2021

Дело № 2-274/2022 (2-9831/2021)

50RS0031-01-2021-014728-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 апреля 2022 года                                                                        г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Клочковой С.И.

при секретаре Ковковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "СтройКонсалтингГрупп" к Каменской Наталье Анатольевне о государственной регистрации перехода права собственности, взыскании денежных средств за разницу в цене в связи с увеличением площади объект недвижимости,

по встречному исковому заявлению Каменской Натальи Анатольевны к ООО "СтройКонсалтингГрупп" о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «СтройКонсалтингГрупп» обратился в суд к ответчику Каменской Наталье Александровне с исковыми требованиями о государственной регистрации права собственности.

В обоснование исковых требований истец указал, что 25.03.2005 между ООО «СтройКонсалтингГрупп» и Каменской Н.А. был заключен договор инвестирования № ....., который предусматривал реализацию инвестиционного проекта, включающего обеспечение финансирования работ по проектированию и строительству коттеджа в коттеджном поселке и по завершению строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, оформление в собственность инвестора коттеджа.

Согласно п. 1.3 договора инвестирования заказчик строительства в рамках заключенного с ООО «Капитал Груп» договора № Бк/1 от 09.08.2004 на выполнение функций заказчика строительства организует финансирование проектирования и строительства коттеджного поселка и в том числе коттеджа, включая, но не ограничиваясь проектированием и строительством инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для жизнеобеспечения коттеджного поселка и коттеджа в частности.

По окончании строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, при условии исполнения инвестором в полном объеме своих обязательств по настоящему договору, инвестору оформляется в собственность коттедж без внутренних перегородок, отмеченный на плане, являющимся Приложением № 1 к указанному договору, ориентировочной площадью 320 кв.м, в которую площадь балконов и/или лоджий входит с коэффициентом 1.

Таким образом, истец обязался за счет средств инвестора обеспечить оформление в соответствии с условиями настоящего договора и действующим порядком право собственности инвестора на коттедж и на часть земельного участка.

Обязательство по инвестированию, предусмотренное разделом 2 договора инвестирования, инвестор исполнил в том объеме, который составлял сумму в размере 128 000 долларов США, что подтверждается платежным поручением № 12 от 04.05.2005.

Объект строительства был построен и введен в эксплуатацию в установленные сроки, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.11.2011 № ....., выданным Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области.

В соответствии с п. 2.1 договора инвестирования, объем инвестиций может быть изменен на основании данных обмеров коттеджа, проводимых Бюро технической инвентаризации (БТИ), указанных в справке БТИ. Изменение объема инвестиций производится в порядке и на условиях, указанных в п. 2.4 и 2.4.1 настоящего договора.

Согласно п. 2.4 договора инвестирования в случае возникновения разницы между площадью коттеджа, указанной в п. 1.3 настоящего договора, и площадью коттеджа, определенной на основании справки БТИ, с применением в рамках настоящего договора коэффициента 1 для площадей балконов и/или лоджий объем инвестиций подлежит изменению (корректировке).

Для определения окончательного объема инвестиций стороны установили стоимость одного квадратного метра коттеджа, равную 400 (четырехсот) долларов США, которая умножается на разницу площадей.

Расчет стоимости объекта строительства производился по проектной общей площади, составляющей 320 кв.м.

На основании обмеров, объект строительства – коттедж имеет площадь 355,9 кв.м, что превысило предусмотренную договором инвестирования расчетную площадь объекта строительства на 35,9 кв.м и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.

Таким образом, стороны при заключении договора инвестирования предусмотрели возможность изменения объема инвестиций в зависимости от увеличения либо уменьшения окончательной площади объекта строительства – коттеджа.

Доплата за увеличение площади объекта строительства относительно его проектной площади на 35,9 кв.м составила сумму в размере 14 360 долларов США.

Согласно п. 4.2 договора инвестирования, инвестор обязан осуществить инвестирование средств на цели, указанные в п. 1.2 настоящего договора, путем перечисления на счет заказчика строительства, денежных средств в размере, установленном в п. 2.1 указанного договора.

В связи с тем, что ответчик не выполнил свои обязательства по оплате денежных средств за увеличение проектной площади объекта, истец направил в адрес ответчика требование о выплате указанных денежных средств, однако данное требование до настоящего времени ответчиком не исполнено.

В свою очередь истец исполнил принятые на себя обязательства по рассматриваемому договору, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.11.2011 № ....., а также свидетельство о государственной регистрации права, в соответствии с которым за ООО «СтройКонсалтингГрупп» было зарегистрировано в установленном порядке право собственности на коттедж, назначение: жилое, 2 - этажный, (подземных этажей – 1), общей площадью 355,9 кв.м, инв. №, лит А, А1, адрес местонахождения объекта: АДРЕС, ....., АДРЕС; свидетельство о государственной регистрации право, в соответствии с которым, за ООО «СтройКонсалтингГрупп» зарегистрировано право собственности на земельный участок на котором располагается коттедж, общая площадь которого 384 кв.м, кадастровый №, о чем в ЕГРН 10.06.2011 сделана запись регистрации №.

Таким образом, истец указывает, что им завершено строительство коттеджного поселка и коттеджа в частности расположенного по вышеуказанному адресу.

Также истец указывает, что неоднократно обращался к ответчику с предложением, а позднее с требованием произвести доплату, которая была согласована сторонами условиями договора инвестирования № СН.02 от 25.03.2005, что подтверждается исходящим письмом № 4250 от 20.05.2021.

На основании изложенного, истец просит суд обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости – коттедж назначение: жилое, 2 - этажный, (подземных этажей – 1), общей площадью 355,9 кв.м, инв. №, лит А, А1, адрес местонахождения объекта: АДРЕС, Барвиха-Хиллс, АДРЕС, а также земельный участок площадью 384 кв.м, с кадастровым номером ..... за Каменской Натальей Анатольевной, право собственности ООО «СтройКонсалтингГрупп» на указанный объект недвижимости и земельный участок прекратить; взыскать с ответчика в пользу истца сумму денежных средств, а именно разницу в цене в размере 14 360 долларов США по устанавливаемому ЦБ Российской Федерации на день платежа по курсу доллара США к российскому рублю, в связи с увеличением площади коттеджа; взыскать с ответчика в пользу истца расходы связанные с оплатой государственной пошлины в размере 19 513 руб.

В свою очередь ответчик Каменская Н.А., не согласившись с предъявленным и иском, заявила встречное исковое заявление, в котором просил суд признать право собственности Каменской Натальи Анатольевны на объект недвижимости – коттедж, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 362,6 кв.м, инв. №, лит.А, А1, расположенный по адресу: АДРЕС, ....., АДРЕС, земельный участок, площадью 384 кв.м, кадастровый №, ссылаясь на исполнение своих обязательств по оплате договора инвестирования в полном объеме и уклонением истца от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта недвижимости и государственной регистрации права Каменской Н.А. на данные объекты недвижимости.

Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя, который против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, а также просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.03.2005 между ООО «СтройКонсалтингГрупп» и Каменской Н.А. был заключен договор инвестирования № СН.05, который предусматривал реализацию инвестиционного проекта, включающего обеспечение финансирования работ по проектированию и строительству коттеджа в коттеджном поселке и по завершению строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, оформление в собственность инвестора коттеджа.

Согласно п. 1.3 договора инвестирования, заказчик строительства в рамках заключенного с ООО «Капитал Груп» договора № Бк/1 от 09.08.2004 на выполнение функций заказчика строительства организует финансирование проектирования и строительства коттеджного поселка и в том числе коттеджа, включая, но не ограничиваясь проектированием и строительством инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для жизнеобеспечения коттеджного поселка и коттеджа в частности.

По окончании строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, при условии исполнения инвестором в полном объеме своих обязательств по настоящему договору, инвестору оформляется в собственность коттедж без внутренних перегородок, отмеченный на плане, являющемся Приложением № к указанному договору, ориентировочной площадью 320 кв.м, в которую площадь балконов и/или лоджий входит с коэффициентом 1.

Таким образом, истец обязался за счет средств инвестора обеспечить оформление в соответствии с условиями настоящего договора и действующим порядком право собственности инвестора на коттедж и на часть земельного участка.

Обязательство по инвестированию, предусмотренное разделом 2 договора инвестирования, инвестор исполнил в том объеме, который составлял сумму в размере 128 000 долларов США, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Объект строительства был построен и введен в эксплуатацию в установленные сроки, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № RU50511000-4230, выданным Администрацией Одинцовского муниципального района АДРЕС.

В соответствии с п. 2.1 договора инвестирования, объем инвестиций может быть изменен на основании данных обмеров коттеджа, проводимых Бюро технической инвентаризации (БТИ), указанных в справке БТИ. Изменение объема инвестиций производится в порядке и на условиях, указанных в п. 2.4 и 2.4.1 настоящего договора.

Согласно п. 2.4 договора инвестирования в случае возникновения разницы между площадью коттеджа, указанной в п. 1.3 настоящего договора, и площадью коттеджа, определенной на основании справки БТИ, с применением в рамках настоящего договора коэффициента 1 для площадей балконов и/или лоджий объем инвестиций подлежит изменению (корректировке).

Для определения окончательного объема инвестиций стороны установили стоимость одного квадратного метра коттеджа, равную 400 (четырехсот) долларов США, которая умножается на разницу площадей.

Расчет стоимости объекта строительства производился по проектной общей площади, составляющей 320 кв.м.

На основании обмеров, объект строительства – коттедж имеет площадь 355,9 кв.м, что превысило предусмотренную договором инвестирования расчетную площадь объекта строительства на 35,9 кв.м и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.

Таким образом, стороны при заключении договора инвестирования предусмотрели возможность изменения объема инвестиций в зависимости от увеличения либо уменьшения окончательной площади объекта строительства – коттеджа.

Доплата за увеличение площади объекта строительства относительно его проектной площади на 35,9 кв.м, составила сумму в размере 14 360 долларов США.

Согласно п. 4.2 договора инвестирования, инвестор обязан осуществить инвестирование средств на цели, указанные в п. 1.2 настоящего договора, путем перечисления на счет заказчика строительства, денежных средств в размере, установленном в п. 2.1 указанного договора.

В связи с тем, что ответчик не выполнил свои обязательства по оплате денежных средств за увеличение проектной площади объекта, истец направил в адрес ответчика требование о выплате указанных денежных средств, однако данное требование до настоящего времени ответчиком не исполнено.

В свою очередь истец исполнил принятые на себя обязательства по рассматриваемому договору, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.11.2011 № ....., а также свидетельство о государственной регистрации права, в соответствии с которым за ООО «СтройКонсалтингГрупп» было зарегистрировано в установленном порядке право собственности на коттедж, назначение: жилое, 2 - этажный, (подземных этажей – 1), общей площадью 355,9 кв.м, инв. №, лит А, А1, адрес местонахождения объекта: АДРЕС, ....., АДРЕС; свидетельство о государственной регистрации права, в соответствии с которым за ООО «СтройКонсалтингГрупп» зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором располагается коттедж, общая площадь которого 384 кв.м, кадастровый №, о чем в ЕГРН 10.06.2011 сделана запись регистрации №.

Материалами дела подтверждается, а также не оспаривается стороной ответчика, что истцом завершено строительство коттеджа, расположенного по адресу. АДРЕС..... АДРЕС.

Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением, а также требованием произвести доплату, которая была согласована сторонами условиями договора инвестирования № СН.02 от 25.03.2005, что подтверждается исходящим письмом № 4250 от 20.05.2021.

Однако, требования истца ответчиком оставлены без удовлетворения.

В связи с возникшим между сторонами спором относительно технических характеристик объекта (заявленной истцом площади) судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Центр судебной экспертизы» Нохриной Л.А. и Нохрину К.Г.

Согласно представленного в материалы дела заключения №/ГС/К, по данным экспертного обследования, площадь всех частей здания (с учетом помещений вспомогательного использования с коэффициентом 1) составляет 381,3 кв.м., общая площадь жилых и подсобных помещений здания (без учета помещений вспомогательного использования с коэффициентом 1) составляет 354,6 кв.м.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Нохрина Л.А. полностью поддержала экспертное заключение. Для уточнения ряда положений экспертного заключения представила дополнительные разъяснения по расчету площади коттеджа, в которых указала, что по смыслу поставленного судом вопроса площадь террасы была рассчитана с коэффициентом 1, что составило 26,7 кв.м. С применением понижающего коэффициента для террасы 0,3, ее площадь составит 8,0 кв.м. Таким образом, общая площадь жилых помещений здания составляет 354,6 кв.м, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) – 362,6 кв.м. Помещение котельной площадью 8,5 кв.м. входит в общую площадь объекта, так как данное помещение № лит. А1 расположено на цокольном этаже и входит в состав спорного объекта, в том числе, и по данным Ростехинвентаризации. Также пояснила, что в коттедже ведутся ремонтные работы, что могло привести к уменьшению площади объекта по сравнению с зарегистрированной площадью.

У суда не имеется оснований не доверять указанному заключению эксперта, с учетом дополнительных пояснений. Экспертное заключение суд находит относимым, допустимым, достоверным и достаточным доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Таким образом, судом в ходе рассмотрения дела установлено, что площадь спорного объекта – завершенного строительством коттеджа, расположенного по адресу: АДРЕС....., АДРЕС, превышает площадь, указанную в договоре инвестирования и оплаченную Каменской Н.А. при заключении данного договора.

Вместе с тем, разрешая требования ООО «СтройКонсалтингГрупп» о взыскании с Каменской Н.А. денежных средств в виде стоимости разницы площади объекта, суд приходит к выводу об оставлении их без удовлетворения в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что объект строительства – спорный коттедж, был построен и введен в эксплуатацию 21.11.2011. К указанному моменту ООО «СтройКонсалтингГрупп» было известно, что площадь объекта увеличилась и составляет 355,9 кв.м.

Таким образом, суд находит подлежащим удовлетворению ходатайство ответчика о применении трехлетнего срока исковой давности, относительно заявленных исковых требований о взыскании денежных средств за увеличение площади объекта строительства, поскольку о данном увеличении истцу стало известно 21.11.2011, однако с исковым заявлением к ответчику он обратился лишь 23.09.2021, то есть за пределами установленного законодательством исковой давности.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). При этом параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи) (пункт 1 Постановления Пленума № 54).

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такие договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В заключенном между истцом и ответчиком договоре инвестирования стороны предусмотрели права и обязанности, присущие договору купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе рассмотрения дела по существу судом установлено, что за ООО «СтройКонсалтингГрупп» зарегистрировано право собственности на коттедж и земельный участок, однако объект недвижимости Каменской Н.А. в установленном порядке не передан, доказательств уклонения ответчика от регистрации права на объекты не представлено, в связи с чем оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм и разъяснениями по их применению, учитывая, что объект строительства создан и введен в эксплуатацию, право собственности на спорные объекты – коттедж и земельный участок зарегистрировано за ООО «СтройКонсалтингГрупп», однако указанные объекты недвижимости до настоящего времени Каменской Н.А. не переданы, признавая обязательство истца по оплате будущей вещи исполненным, с учетом применения срока исковой давности к требованиям истца о взыскании денежных средств в качестве доплаты за превышение площади объекта строительства, суд приходит к выводу о признании за Каменской Н.А. права собственности на коттедж, назначение: жилое, зарегистрированной общей площадью 362,6 кв.м, с инв. номером ..... (кадастровый №, на земельный участок, общей площадью 384 кв.м, с кадастровым номером ....., расположенных по адресу: АДРЕС, ....., АДРЕС.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, в свою очередь встречные исковые требования надлежит удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

     В удовлетворении исковых требований ООО "СтройКонсалтингГрупп" к Каменской Наталье Анатольевне государственной регистрации перехода права собственности, взыскании денежных средств за разницу в цене в связи с увеличением площади коттеджа – отказать.

Встречное исковое заявление Каменской Натальи Анатольевны к ООО "СтройКонсалтингГрупп" о признании права собственности на объект недвижимости – удовлетворить.

Признать право собственности Каменской Натальи Анатольевны на объект недвижимости – коттедж, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 362,6 кв.м, инв. №, лит.А, А1, расположенный по адресу: АДРЕС, ....., АДРЕС, земельный участок, площадью 384 кв.м, кадастровый №.

Решение является основанием для внесения изменения в сведения ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                      С.И. Клочкова

Мотивированное решение изготовлено: 02.06.2022