Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-569/2020 ~ М-82/2020 от 14.01.2020

63RS0№-22

Резолютивная часть

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ. <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.А.,

при секретаре Гафиятуллиной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Титовой О. В. к Администрации городского округа Самара, Главе городского округа Самара, Департаменту управления имуществом городского округа Самара об обязании выкупить доли в общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Главу городского округа Самара Администрацию городского округа Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара в пределах своих полномочий произвести выкуп принадлежащих истцу Титовой О. В., на праве общей долевой собственности 17/64 долей на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 123,3 кв.м., жилой площадью 64,1 кв.м., установив выкупную стоимость в размере 80 000 рублей, а также на земельный участок, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 364 кв.м., установив выкупную стоимость долей в сумме 1 970 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Борисова

63RS0№-22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ. <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.А.,

при секретаре Гафиятуллиной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Титовой О. В. к Администрации городского округа Самара, Главе городского округа Самара, Департаменту управления имуществом городского округа Самара об обязании выкупить доли в общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Титова О.В. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Самара об обязании выкупить доли в общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок, указав, что истица проживает и зарегистрирована по адресу: <адрес>. В указанном многоквартирном доме истице на праве общей долевой собственности принадлежит 17/64 долей, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «МЖК Союз» был предоставлен в аренду земельный участок и разрешено проектирование и строительство 2-ой очереди административно-жилого комплекса по <адрес>, на котором расположен <адрес> этом застройщику разрешен снос четырех малоценных домов, являющихся муниципальной собственностью, включая <адрес>.

ООО «МЖК «Союз» приступил к сносу домов, в том числе демонтировал часть <адрес>. Однако вскоре прекратил работы на данном объекте, дом оставил в полуразрушенном состоянии. В последующем застройщик сменил место нахождения на <адрес>, и решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. признан банкротом.

Демонтаж части <адрес> привел к потере прочности оставшейся части дома, которая начала разрушаться, проседая в сторону разрушенной части. Конструкция дома деформируется, создавая реальную опасность для жизни проживающих в нем людей.

Жильцы <адрес> неоднократно обращались в различные органы по вопросу предотвращения разрушения дома, однако никаких мер принято не было. Жильцы дома, опасаясь за свою жизнь, выехали из указанного дома и в настоящее время истица в доме проживает одна.

В ДД.ММ.ГГГГ. Распоряжением первого заместителя Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №-р многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, однако к расселению жителей это не привело. В последующем расселение жителей <адрес> было включено в государственную программу «Развитие жилищного строительства в <адрес> до 2020 года», утвержденную постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №.

В рамках реализации указанной программы истице было предложено переселиться в другое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, которое не отвечало установленным законом требованиям и истица отказалась от переселения в него. В декабре 2017г. Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Титовой О.В., в котором просил выселить истицу из принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения путем обмена на другое жилое помещение. Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении исковых требований Департаменту управления имуществом городского округа Самара было отказано.

В августе 2019г. истица обратилась к Главе городского округа Самара с предложением выкупить принадлежащее истице на праве собственности жилое помещение. Однако истице было указано, что денежные средства в бюджете г.о. Самара отсутствуют.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истица просила суд обязать Администрацию городского округа Самара выкупить принадлежащие истице на праве общей долевой собственности 17/64 долей на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 123,3 кв.м., жилой площадью 64,1 кв.м., в также земельный участок, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 364 +/- 7 кв.м., определив выкупную стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке ООО «Городская служба оценки» в сумме 2 830 000 рублей.

В процессе рассмотрения дела истица требования уточнила, привлекла в качестве ответчиков Департамент управления имуществом городского округа Самара, Главу городского округа Самара, просила суд обязать Главу городского округа Самара, Администрацию городского округа Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара в пределах своих полномочий произвести выкуп принадлежащих Титовой О.В. на праве общей долевой собственности 17/64 долей на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 123,3 кв.м., жилой площадью 64,1 кв.м., установив выкупную стоимость в сумме 860 000 рублей, а также земельный участок, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 364 кв.м., установив выкупную стоимость в сумме 1 970 000 рублей.

В судебном заседании Титова О.В. и её представитель Завершинский Д.М., действующий на основании доверенности, поддержали требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель Главы городского округа Самары, Администрации городского округа Самары Володина М.В., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований истицы.

Представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара Зелецкая А.В. действующая на основании доверенности, также полагала иск не подлежащим удовлетворению.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Титова О.В. является собственником 17/64 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 123,3 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ №-р, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, литера А, признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года № дом по указанному адресу включен в государственную программу <адрес> «Развитие жилищного строительства в <адрес>» до 2020 года.

Постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ. № земельный участок и <адрес> по адресу: <адрес>, были изъяты для муниципальных нужд.

До настоящего времени аварийный жилой дом по адресу: <адрес> не расселен, требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ предъявлено не было.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10. ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Суду в подтверждение стоимости выкупаемой доли Титовой О.В. предоставлена оценка ООО «Городская служба оценки» согласно которой стоимость 17/64 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, по адресу: <адрес>, составляет 860 000 рублей, стоимость доли земельного участка, приходящегося на жилое помещение в многоквартирном жилом доме, составляет 1 970 000 рублей.

На основании определения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Центр судебных экспертиз <адрес>» было выполнено заключение эксперта №г. от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому рыночная стоимость доли 27/64 в праве общей долевой собственности на жилое помещение, по адресу: <адрес>, составляет 713 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка, приходящегося на жилое помещение в многоквартирном жилом доме, составляет 815 000 рублей.

В судебном заседании в качестве эксперта был допрошен Ильин Н.Ю. который показал, что оценка произведена на дату проведения экспертизы, на 16.04.2020г. Произведен осмотр объекта исследования, указана информация об объекте исследования, приведены аналоги. Все аналоги являются сложными, различаются по площади, являются комнатами в квартире, как доли. Корректировка по площади не применялась, так как считались как доли. То обстоятельство, что в аналоге № отсутствуют коммуникации, не влияет на рынок. По статистике помещения без коммуникаций, стоят дороже. Скидка на торг указана максимальная 7%. Анализ рынка цен осуществлялся с сентября 2019г., но он продолжительный от 6 месяцев до 4 лет. Период продажи земельного участка минимум 6 месяцев. Имеется стихийная парковка вдоль дороги. В <адрес> не имелось аналогов земельных участков, в связи с чем, приняты иные земельные участки в качестве аналогов. <адрес> является самым дорогим, в связи с чем, применены повышающие корректировки. Все аналогичные квартиры расположены в черте <адрес>, имеют в округе транспортную развязку, корректировка на транспортную развязку не применялась. Все участки, кроме 3 аналога, находятся в красных линиях. Земельный участок относиться к зоне Ж3, зона Ц1 относиться к соседнему зданию. Коэффициент застройки не применялся. При расчете размера доли земельного участка эксперт основывался на ст. 37 ЖК РФ.

В судебном заседании также был опрошен специалист Самойлова С.Е., которая выполнила оценку ООО «Городская служба оценки». Из пояснений специалиста следует, что в расчете доли земельного участка на долю жилого помещения необходимо учитывать коэффициент застройки. Экспертом данный коэффициент не применялся. Доля земельного участка у эксперта рассчитана как 12,76%, у специалиста 32%. За счет расхождения размера доли получилась большая разница в цене доли земельного участка. При определении доли земельного участка эксперт применил ст. 32 ЖК РФ, тогда в данном случае необходимо применять ст. 42 ЖК РФ, поскольку квартира является коммунальной.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии со ст. 86 ч. 2 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Статьей 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В статье 25 указанного выше Закона указано, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Из анализа приведенных норм права следует, что заключение экспертизы является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом наряду с другими доказательства, и не имеет заранее установленной силы.

При этом, законодатель предъявляет к заключению экспертизы требования о подробном описании в нем примененных экспертом методов и приемов, о подробном описании оценки результатов исследования, на основании которых эксперт пришел к соответствующим выводам.

Это означает, что из заключения эксперта должно быть понятно, как получены и на чем основываются сделанные экспертом выводы, во-вторых, из заключения эксперта должна быть понятна примененная им методика.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных норм права, заключение эксперта не обязательно для суда, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Изучив экспертное заключение и отчет об оценке недвижимого имущества, суд приходит к следующему выводу.

Правила определения выкупной цены установлены ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме к истцу должна перейти и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

Размер, а также стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, подлежит определению исходя из следующего.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из экспертного заключения, расчет доли земельного участка был произведен на основании ст. 37 ЖК РФ следующим образом.

Из технического паспорта квартиры следует, что жилая площадь комнаты (жилое помещение №), составляет 17,4 кв.м., площадь вспомогательных помещений(помещение №) – 10 кв.м., + (помещение №) – 5,4 кв.м. = 15,4 / 2 (помещения служат для обслуживания двух помещений) = 7,7 кв.м.

Доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной) используемых для обслуживания более одной комнаты: 17/64 х (подсобная площадь 59,2 кв.м., - (10 кв.м. + 5,4 кв.м.)) = 17/64 х 43,8 = 11,63 кв.м.

<адрес> доли в общей площади квартиры = 17,4 + 11,63 + 7,7 = 36,73 кв.м.

Соответственно доля истицы составила 36,73/287,9 = 12,76% или 815 097 рублей (6 338200 х 12,76%).

По правилам расчета доли в праве общей собственности в коммунальной квартире, на основании ст. 42 ЖК РФ расчет производиться по следующей схеме.

Для приходящейся на 17/64 жилой площади подсобных помещений в <адрес>,2 кв.м./ 2 = 29,6 кв.м.

<адрес>, приходящаяся на долю 17/64 в коммунальной квартире составляет 17,4 + 29,6 = 47 кв.м.

<адрес> дома с сайта ЖКХ Государственная корпорация – Фонд содействия реформированию Жилищно-коммунального хозяйства составляет 270,80 кв.м., жилая площадь 74 кв.м.

Отношение общей площади всего дома к жилой площади дома: 270,8/74 = 3,659459459.

<адрес>, приходящаяся на площадь комнаты: 17,4 х 3,659459459 = 63,67459459, что соответствует доле общей площади всего дома = 63,67459459/270,8 = 0,235135135 (23,5%). Коэффициент застройки = 364/270,8 = 1,344165436.

Доля земельного участка, приходящаяся на жилое помещение: 0,235 х 1,344 = 1,31606 (32%).

Таким образом, в соответствии со ст. 42 ЖК РФ доля истицы в праве общей долевой собственности на жилое помещение составляет 26,56 % и доля земельного участка приходящегося на жилое помещение 32%.

Заключение эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» выполнено без учета требований ст. ст. 41, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, соответственно, заключение не может быть положено в основу решения суда.

Кроме того, заключения следует, что аналоги жилого помещения подобраны некорректно, отличаются по площади, физическому состоянию, не все корректировки применены, а именно корректировка на транспортную доступность, не исследовался вопрос об отсутствии или наличии коммуникаций примененных аналогов, не учитывался коэффициент застройки, указанно на «стихийную парковку», что доказательствами не подтверждено.

При указанных обстоятельствах, при определении размера возмещения суд полагает допустимыми и достоверными доказательством заключение о стоимости объекта оценки, выполненное ООО «Городская Служба Оценки», согласно которому стоимость доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (17/64) составляет 860 000 рублей, а доли земельного участка, приходящейся на жилое помещение в размере 1 970 000 рублей, а всего 2 830 000 рублей, поскольку они выполнены специалистом, имеющим соответствующую квалификацию и опыт работы, составлены с соблюдением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Специалист, выполнивший указанное заключение был судом опрошен, дал логичные, взаимодополняющие пояснения. Расчет доли жилого помещения и земельного участка выполнен с учетом требований ст. 42 ЖК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Главу городского округа Самара Администрацию городского округа Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара в пределах своих полномочий произвести выкуп принадлежащих истцу Титовой О. В., на праве общей долевой собственности 17/64 долей на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 123,3 кв.м., жилой площадью 64,1 кв.м., установив выкупную стоимость в размере 80 000 рублей, а также на земельный участок, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 364 кв.м., установив выкупную стоимость долей в сумме 1 970 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательном виде ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Борисова

Копия верна

Судья