Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5/2015 (2-495/2014; 2-4533/2013;) ~ М-4177/2013 от 02.12.2013

дело № 2-5/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2015 года                          г. Красноярск

Кировский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Д.Г. Капошко,

при секретаре Петтай И.В.,

с участием истца Ивановой Т.В.,

представителя истцов Ивановой Т.В. и Дмитриенко Р.А. - Евменовой Е.В., действующей на основании доверенностей от 13.08.2013 года и 29.11.2013 года,

ответчика Никоненко В.О.,

представителя ответчика Колесовой В.С., действующей на основании доверенности 13.02.2014 года,

представителя органа опеки и попечительства администрации Кировского района в г.Красноярске Литвиненко И.А., действующей на основании доверенности от 16.01.2015 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой ТВ, Дмитриенко РА к Никоненко ВО, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Никоненко ДВ, Никоненко ЕВ, о признании недействительными договоров купли-продажи от 06.12.2012 года, и приведении сторон договоров в первоначальное состояние,

У С Т А Н О В И Л:

Иванова Т.В., Дмитриенко Р.А. обратилась в суд с иском к Никоненко В.О., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Никоненко Д.В., Никоненко Е.В., о признании недействительным договора купли-продажи от 06.12.2012 года недвижимого имущества – объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, на котором данный объект находится; о признании недействительным договора купли-продажи от 06.12.2012 года недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенных между Ивановой Т.В., Дмитриенко Р.А. и Никоненко В.О., и возвращении сторон договора в первоначальное состояние.

В обоснование своих требований истцы указывают на то, что в действительности названные договоры купли-продажи не заключались, денежные средства по договорам сторонам не передавались, фактически между истцами и ответчиком имел место обмен жилыми помещениями, в связи с чем оспариваемые договоры купли-продажи являются притворными сделками. При этом в ходе эксплуатации истцами жилого дома по <адрес> в нем проявились существенные недостатки, препятствующие нормальному проживаю в нем, поскольку микроклимат не соответствует установленным требованиям: в жилом доме высокая влажность, что способствует образованию колоний плесневых грибов. Истцы, ссылаясь на ст.ст.170, 475 ГК РФ, полагают, что имеются основания для признания договоров недействительными и приведения сторон в состояние, в котором они находились до их заключения.

Истец Дмитриенко Р.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, рассмотреть дело в свое отсутствие не просила.

Истец Иванова Т.В., представитель истцов Евменова Е.В., действующая на основании доверенностей от 13.08.2013 года и 29.11.2013 года, в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, приведя в их обоснование доводы, изложенные в иске. Дополнительно указали, что фактически между сторонами состоялась мена, оформленная договорами купли-продажи без передачи денежных средств. Договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес> оформлен с целью получения истцом Ивановой Т.В. налогового вычета.

Ответчик Никоненко В.О., ее представитель Колесова В.С., действующая на основании доверенности 13.02.2014 года, в судебном заседании, признавая совершение оспариваемых сделок без передачи денежных средств, высказались против удовлетворения иска, указывая на то, что в период проживания семьи Никоненко В.О. дом находился в надлежащем состоянии, плесень отсутствовала, следовательно, на момент заключения оспариваемых договоров жилой дом по <адрес> не имел недостатков. Также указали, что до заключения сделок истцы неоднократно осматривали дом, замечаний по его состоянию у них не имелось. Просили в иске отказать.

Представитель органа опеки и попечительства администрации Кировского района в г.Красноярске Литвиненко И.А., действующая на основании доверенности от 16.01.2015 года, выступила против удовлетворения иска, полагая, что в таком случае будут нарушены жилищные права несовершеннолетних Никоненко Д.В. и Никоненко Е.В.

Третье лицо Никоненко В.Г., представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю, а также несовершеннолетний Никоненко Е.В. (привлечен на основании ч. 3 ст. 37 ГПК РФ) в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещались в установленном законом порядке, о причинах неявки не сообщили, заявлений, ходатайств не представили.

При отсутствии возражений участников процесса, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Заслушав доводы сторон и их представителей, показания свидетелей, специалистов и эксперта, а также изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе ранее данные показания третьего лица Никоненко В.Г., суд пришел к убеждению о необходимости удовлетворения заявленного иска, исходя из нижеследующих оснований.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п.1 ст.568 ГК РФ).

На основании ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с п.1 ст.21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В силу ч.5 ст.37 ГПК РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних, не достигших возраста четырнадцати лет, а также граждан, признанных недееспособными, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, защищают в процессе их законные представители - родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым это право предоставлено федеральным законом.

С учетом данных положений закона ответчик Никоненко В.О. в рамках настоящего спора, как законный представитель также действует в интересах несовершеннолетних Никоненко Д.В. и Никоненко Е.В.

В силу ч.ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 06.12.2012 года между Никоненко В.О. и Ивановой Т.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик Никоненко В.О. продала за 2 000 000 руб., а истец Иванова Т.В. приобрела в собственность объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 85,9 кв.м. с кадастровым номером №, а также земельный участок, находящийся по тому же адресу, общей площадью 557 кв.м. с кадастровым номером №. В п. 3.3 договора стороны допустили возможность применение к возникшим между ними отношениям положений ст. 475 ГК РФ.

Кроме того, 06.12.2012 года между Дмитриенко Р.А. (является матерью Ивановой Т.В.) и Никоненко В.О., действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей Никоненко Д.В., Никоненко Е.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец Дмитриенко Р.А. продала за 2 000 000 руб., а ответчик Никоненко В.О. приобрела в равнодолевую (по 1\3 доли) с детьми собственность четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 80 кв.м.

Вышеприведенные сделки и переход права собственности на объекты недвижимости в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, о чем сторонам выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Проанализировав характер совершенных между истцами и ответчиком сделок, с учетом пояснений самих сторон, в том числе ответчика Никоненко В.О., не отрицающей совершение оспариваемых сделок без передачи денежных средств, суд приходит к выводу о том, что, оформляя сделки в виде договоров купли-продажи, стороны фактически имели намерение и совершили мену объектов недвижимости, следовательно, с учетом положений ст.170 ГК РФ, такие сделки (договоры купли-продажи от 06.12.2012 года) являются недействительными в силу своей ничтожности, поэтому при разрешении настоящего спора подлежат применению положения закона о договоре мены, а также, на основании ст.567 ГК РФ, нормы, регулирующие правоотношения по договору купли-продажи.

Согласно техническому паспорту жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту- жилой дом), построен в 1958 году и представляет собой одноэтажное строение: стены облегченные из кирпича (засыпка осела), перегородки из дерева, полы дощатые, с автономным отоплением и водоснабжением от центральной сети. Жилой дом состоит из основного строения и пристройки, имеет четыре жилых комнаты, два коридора, кухню, прихожую, санузел и котельную (т. 3 л.д. 140 – 196).

Как следует из пояснений истцов, по прошествии незначительного времени после их вселения в жилой дом, состоявшегося в октябре 2012 года, внутри помещений в различных местах, в том числе на стенах, мебели, предметах обихода и одежде стал проявляться и распространятся налет серо-зеленого цвета (плесень) (т. 1 л.д. 242 – 244).

Данный факт подтвердили свидетели со стороны истцов: ФИО1 и ФИО2 (т. 2 л.д. 16-18),

Наличие плесени в жилых помещениях лома отражено в представленных истцом Ивановой фотоматериалах (т. 3 л.д. 5 – 10).

Из пояснений специалистов Ивановой О.Н. и Хижняка С.В. следует, что причиной образования плесени является совокупность факторов: наличие флоры, температурный режим, высокая влажность.

Так, из показаний специалиста Ивановой О.Н. следует, что разница температур воздуха внутри помещения и внутренней поверхности стены жилого помещения не должна быть более 4 градусов по Цельсию. При увеличении этого показателя при определенных значениях относительной влажности на стенах образуется конденсат, создающий благоприятные условия для роста и распространения плесени (т. 3 л.д. 52 - 60).

Из пояснений специалиста Хижняка С.В. следует, что при положительной температуре, высокой влажности и микрофлоре создаются благоприятные условия для развития плесени. К снижению показателя относительной влажности приводит как проветривание, так и повышение температуры внутри помещения (его отапливание) ( т. 3 л.д. 60 - 64).

Согласно акту экспертного исследования ФБУ «Красноярска лаборатория судебной экспертизы» от 01.11.2013 года (эксперт Ковтун С.В.) причиной, способствующей образованию налета серо-зеленого цвета (колоний плесневых грибов), стали благоприятные условия окружающей среды для их распространения и роста – высокая влажность в помещениях дома. Условия проживания в доме не соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 по микроклиматическим показателям влажности (т.1 л.д.118-122).

По мнению суда, ссылка эксперта ФБУ «Красноярска лаборатория судебной экспертизы» Ковтуна С.В. на недействующий СанПиН 2.1.2.1002-00 не имеет определяющего значения, поскольку зафиксированные им показатели относительной влажности в жилых помещениях жилого дома (более 65%) превышают допустимые значения (как в теплый, так и в холодный период года), установленные действующим СанПиН 2.1.2.2645-10, а также п. 15 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47.

Отраженный в указанном акте экспертного исследования факт понижения температуры и увеличение относительной влажности в жилых помещениях дома после отапливания этих помещений (измерения приведены в таблице № 1 исследования (т. 1 л.д. 120) эксперт Ковтун в суде объяснил как процессом конвекции, то есть смешиванием теплового воздуха, идущего вверх, с холодным - идущим вниз; так и способностью поверхностей отдавать влагу (т. 3 л.д. 202- 204), что согласуются с показаниями истицы Ивановой Т.В., пояснившей суду, что в холодный период года после отапливания дома стены начинают парить, влажность повышается и дышать становиться тяжелее.

Вопреки доводам стороны ответчика, с учетом того, что Ковтун С.В. является государственным экспертом, имеющим определенный стаж работы и достаточную квалификацию (т. 3 л.д. 78 – 79), и принимая во внимания показания Ковтуна С.В. в судебном заседании об обстоятельствах проведенного им исследования (т. 3 л.д. 202- 204), у суда нет оснований сомневаться в правильности избранной им методики исследования.

Согласно исследованию ОАО «ТГИ «Красноярскгражданпроект» (техническое заключение от 11.03.2014 года) причиной высокой влажности в помещениях жилого дома является совокупность следующих факторов: планировка прилегающей территории не обеспечивает отвод поверхностных вод от дома, отсутствие у фундамента горизонтальной гидроизоляции, обрез фундамента расположен практически в уровне земли, контруклон отместки к зданию, трещины между отмосткой и зданием, выполнение продухов стен в уровне отмостки, не выведение вентиляционных коробов, идущих из помещения санузла, за пределы чердачного пространства, недостатки вентиляции (в жилых помещениях и кухне осуществляется только через оконные проемы). Наличие грибковых поражений внутри помещений жилого дома истцов представлены на фотоматериалах, имеющихся в техническом заключении (т. 1 л.д. 179 – 193).

Согласно экспертному заключению ООО «СудСтройЭкспертиза» от 06.10.2014 года причиной высокой влажности в помещениях жилого дома является накопление влаги в конструкциях жилого дома вследствие отсутствия надлежащей теплоизоляции наружных ограждающих конструкций дома (стен, перекрытий – полов и потолка), отсутствие изоляции от проникновения наружного холодного воздуха в помещение и отсутствие пароизоляции от проникновения водяного пара из помещения, что должно препятствовать образованию влаги на внутренней поверхности конструкций и её накоплению внутри конструкций. Недостатком, допущенным при строительстве жилого дома, является недостаточная толщина кирпичных облегченных стен жилой части дома Нарушения, допущенные при длительной эксплуатации дома, связаны с неправильным монтажом теплоизоляции стен пристроек, некачественным монтажом оконных блоков и вентиляционных каналов, а также отсутствием своевременного капитального ремонта по восстановлению теплоизоляции чердачного перекрытия; не проведением своевременных ремонтов по устранению дефектов кровли (устранение протечек) и ремонту отмостки (устранение трещин, зазоров, локальных просадок). Недостаточная теплоизоляция стен жилой части дома заложена как изначально - при строительстве дома, так и усугубилась в процессе его эксплуатации (произошла осадка утеплителя в стенах, то есть образование пустоты между кирпичами), что влечет промерзание стен. Капительный ремонт стен дома не проводился. Недостатки, имеющиеся в доме и влекущие высокую влажность, технически могут быть устранены. Стоимость работ по устранению выявленных недостатков определена экспертами в размере 2803075 руб. 93 коп., что подтверждается локально-сметным отчетом (т.2 л.д.89-132).

Указание экспертов ООО «СудСтройЭкспертиза» на несоответствие конструкций жилого дома нормативным актам: СНиП II-Б.1-62 «Основания зданий и сооружений. Нормы проектирования», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», которые не действовали на момент постройки дома (1958 год), а также то, что применение СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» носит рекомендательный характер, суд расценивает как условную привязку, необходимую для применения расчетного метода по определению теплозащитной функции ограждающих конструкций, то есть для проведения теплотехнического расчета.

Квалификация экспертов и статус ООО «СудСтройЭкспертиза» подтверждены соответствующим документами (т. 2 л.д. 133 – 146).

Правильность выводов экспертов ООО «СудСтройЭкспертиза» подкрепляется обследованием ООО «Титан» с применением инфракрасного тепловизора, имеющего свидетельство о поверке от 21.05.2014 года (т. 3 л.д. 116-117). Проводивший исследование сотрудник ООО «Титан» Воротников К.Ю. имеет соответствующую квалификацию (т. 3 л.д. 113 – 115).

Так, согласно тепловизионному обследованию жилого дома от 24.01.2015 года, проведенному ООО «Титан», при температуре воздуха внутри жилых помещений 26 градусов по Цельсию, температура внутренних поверхностей наружных стен (в целом рядке точек измерения) ниже 22 градусов (т. 3 л.д. 83 - 90, 94 - 95, 97), что указывает на их недостаточную теплоизоляцию и не соответствует СНиП 23-02-03, предусматривающим нормируемый температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и внутренних поверхностей стен ограждающих конструкций в жилых помещениях не более 4 градусов по Цельсию. Кроме того, зафиксирована недостаточная теплоизоляция чердачного перекрытия (т. 3 л.д. 91-92, 98 -99), совмещенных перекрытий, а также дефекты оконных блоков (т. 3 л.д. 95, 100 -103). Основные теплопотери сконцентрированы на стыках ограждающих конструкций, по поверхности чердачного перекрытия, на стенах. Рекомендовано произвести теплоизоляцию угловых соединений, чердачного перекрытия, фундамента.

Согласно сообщению ООО «Строительный сервис» в адрес истицы Ивановой Т.В. от 02.02.2015 года, утепление фасада жилого дома нецелесообразно по причине отсутствия утеплителя кровли, некачественных фундамента и отмостки (т. 3 л.д. 120).

Оценивая указанные доказательства в совокупности и взаимосвязи суд, приходит к выводу о том, что ограждающие конструкции жилого дома не обеспечивают надлежащую теплоизоляцию, что влечет высокую относительную влажность в жилых помещениях и образование плесени. Условия проживания в жилом доме в части показателей относительной влажности (более 65%) не соответствует СанПиН 2.1.2.2645-10, так как превышают допустимые значения как для теплого, так и для холодного периода года, что существенно нарушает право истцов и проживающего с ними несовершеннолетнего ребенка на комфортное проживание, создает угрозу их здоровью.

Данные недостатки являются существенными, поскольку стоимость их устранения составляет более половины среднерыночной стоимости жилого дома (с учетом представленного ответчиком заключения о средней стоимости аналогичного дома (т. 3 л.д. 42 - 43). При этом выявление указанных недостатков возможно лишь с применением специальных средств и методов специалистами в строительной сфере, которыми истцы не являются, следовательно, совокупность указанных недостатков не могли быть определена истцами при визуальном осмотре жилого дома.

Показания свидетелей ФИО3 (т. 3 л.д. 65), ФИО4, ФИО5 и ФИО6 (т. 3 л.д. 204-207), а также доводы ответчика Никоненко В.О. о том, что в период проживания семьи Никоненко в жилом доме плесени не имелось, - сами по себе не опровергают указанные выше установленные судом обстоятельства с учетом того, что недостатки в виде ненадлежащего качества ограждающих конструкции жилого дома являются скрытыми и имелись до передачи дома истцам.

С учетом вышеизложенного, представленные стороной ответчика «заключения» выполненные АНО «Центр экологических экспертиз» (т. 3 л.д. 121 – 128), Ивановой О.Н. (т. 2 л.д. 239 – 251) и Говорушкиным М.П., а также показания допрошенных в качестве специалистов Хижняка С.В., Ивановой О.Н. и Говорушкина в части недостоверности проведенных исследований и экспертизы, отклоняются судом, поскольку сводятся к оценке доказательств, что в силу ст. 67 ГПК РФ относится к исключительной компетенции суда.

Суд также принимает во внимание и то, что представленные стороной ответчика специалисты не проводили каких-либо исследований состояния жилого дома. Ответчиком ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено. Иной, отличный от имеющегося в деле, расчет стоимости устранения недостатков стороной ответчика суду не представлен.

Доводы стороны ответчика о том, что образование плесени связано: с неправильной эксплуатацией дома; тушением случившегося 05.02.2013 года в доме пожара, в результате чего дом залит водой и впоследствии не был просушен надлежащим образом; подтоплением талыми водами; порывом водопровода и неправильным хранением одежды; - надуманы и ничем объективно не подтверждены. Кроме того, из показаний истицы следует, что пожар локализован в течение 4 минут в кочегарке на площади 3 кв. м., а в летные время помещения в дома постоянно проветривались. Пояснения истицы подтверждаются материалами дела: постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.02.2013 года по факту пожара и актом о пожаре (т. 1 л.д. 234 -237).

С учетом того, что истцы отказываются от исполнения сделки, которую в действительности имели в виду (мены) и требуют возврата в собственность Дмитриенко Р.А. квартиры расположенной по адресу: г<адрес>, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств и вышеприведенных положений ГК РФ, приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения заявленного иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 06 декабря 2012 года между Никоненко ВО и Ивановой ТВ.

Прекратить право собственности Ивановой ТВ на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

Признать за Никоненко ВО право собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 06 декабря 2012 года между Дмитриенко РА и Никоненко ВО, несовершеннолетними Никоненко ДВ, Никоненко ЕВ в лице законного представителя Никоненко ВО.

Прекратить право собственности Никоненко ВО, Никоненко ДВ, Никоненко ЕВ на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за Дмитриенко РА право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 24.02.2015 года.

Председательствующий              Д.Г. Капошко