Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-25/2015 (2-985/2014;) ~ М-1003/2014 от 17.11.2014

Дело № 2-25/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2015 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Муковкиной Т.И.,

при секретаре Пугач О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.В.М. к Администрации Сортавальского муниципального района об обязании заключить договор аренды земельного участка и исправить кадастровую ошибку и встречному иску Администрации Сортавальского муниципального района к А.В.М. об освобождении земельного участка,

установил:

А.В.М. обратился в суд с иском к Администрации Сортавальского муниципального района по тем основаниям, что несколько лет он являлся арендатором земельного участка, право аренды приобрел в результате участия в аукционе. По результатам аукциона Администрацией было издано распоряжение № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о предоставлении истцу в аренду земельного участка, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка площадью <Данные изъяты> кв.м с разрешенным использованием - под индивидуальное жилищное строительство, зарегистрировано право аренды от <Дата обезличена>. Приложением к договору являлся кадастровый план земельного участка от <Дата обезличена> № <Номер обезличен>, в котором имелась схема земельного участка без привязки к ориентирам на местности. Сам земельный участок не был вынесен в натуру, межевые знаки на местности отсутствовали, поэтому при подписании акта приема-передачи участка <Дата обезличена> истец судил о его местонахождении только по адресу. Фактически участок располагался в <Адрес обезличен> между складскими помещениями бывшего пивзавода и жилым домом № <Номер обезличен> Истец ссылается на то, что им был заказан в специализированной организации проект индивидуального жилого дома, стоимость работ составила <Данные изъяты> руб., изготовленный проект рассматривался архитектурно-художественной комиссией при администрации Сортавальского городского поселения, получив <Дата обезличена> положительное заключение. На самом земельном участке сначала производилась планировка участка, механизированным способом был снят верхний слой грунта, была уложена гидроизоляция, затем была засыпана и выровнена строительная площадка песком (не менее 100 КАМАЗов песка). После планировки участка были получены технические условия на водоснабжение и водоотведение МУП «УК Водоканал» № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. По заявлению истца был оформлен и утвержден распоряжением администрации Сортавальского городского поселения от <Дата обезличена> № <Номер обезличен> градостроительный план, также истцом было получено разрешение на строительство от <Дата обезличена> № <Номер обезличен>. В феврале 2010 года истец согласовал проведение работ на внешних сетях водоканала и получил разрешение на производство работ в сентябре 2010 года, работы были выполнены в срок, от эксплуатационных колодцев на улице <Данные изъяты> до своего участка истцом проведены трубы водоснабжения и канализации, технические условия на электроснабжение получены <Дата обезличена>, кабель электроснабжения выведен на участок, по периметру участка установлена часть забора, в течение всего периода аренды вносил арендную плату. С появлением забора у соседнего землепользователя <Данные изъяты> возникли претензии в отношении границ земельного участка, по данному поводу он обращался в суд с иском, производство по делу в суде было прекращено, но истцу пришлось исправлять ошибку администрации и относить забор своего участка на 2 метра в глубину своей территории. Кроме того, появились и другие проблемы, в том числе, что граница участка налагалась на объект теплоснабжения и перекрывала доступ к квартире <Данные изъяты> Истец ссылается на то, что указанные обстоятельства явились существенным препятствием для завершения строительства дома в срок, определенный пунктом 1.1 договора аренды. Истец обращался к Администрации о продлении срока договора аренды, однако им получен ответ от 04.07.2012, из которого следовало, что неправильно сформирован участок для предоставления в аренду, границы участка не соответствуют данным государственного кадастрового учета, что по участку проходит единственная дорога для подвоза дров к жилому дому № <Номер обезличен> по улице <Данные изъяты>. При этом, в ответе Администрации от 03.06.2013 сообщалось о том, что нарушения будут администрацией устранены, что администрация заключит договор на подготовку межевого плана для изменения места положения границ участка. Однако обещания не были исполнены. 12.08.2014 администрация направила истцу уведомление о прекращении договора аренды через три месяца, в удовлетворении заявления истца о продлении срока договора было отказано. Истец просит учесть то обстоятельство, что разрешение на строительство по возведению индивидуального жилого дома выдано сроком до 25.01.2020, а арендная плата уплачена до апреля 2015 года. Просит обязать администрацию Сортавальского муниципального района заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью <Данные изъяты> кв.м, расположенного на улице <Адрес обезличен> на новый срок продолжительностью в 5 лет.

Впоследствии А.В.М. дополнил требования, просил обязать администрацию Сортавальского муниципального района заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью <Данные изъяты> кв.м, расположенного на улице <Адрес обезличен> на новый срок продолжительностью до 21.01.2020. Также обязать администрацию исправить кадастровую ошибку, связанную с местоположением границ земельного участка и выдать истцу новый кадастровый паспорт на указанный земельный участок в двухмесячный срок со дня вступления судебного решения в законную силу.

Администрация Сортавальского муниципального района обратилась в суд со встречным иском по тем основаниям, что <Дата обезличена> между Администрацией Сортавальского муниципального районана основании распоряжения Администрации от <Дата обезличена> № <Номер обезличен> и А.В.М. был заключен договор № <Номер обезличен> аренды земельного участка, площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного <Адрес обезличен>, на землях насе­ленных пунктах, разрешенное использование участка под индивидуальное жилищное строитель­ство; кадастровый номер участка <Номер обезличен> Договор заключен на срок 5 лет и зареги­стрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Республике Карелия <Дата обезличена>, номер регистрации <Номер обезличен>. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка <Дата обезличена>. По условиям договора арендатор обязан: обеспечить освоение участка в установленные до­говором сроки (п.5.2.3.); использовать участок в соответствии с целью и условиями его предо­ставления (разрешенным использованием) (п.5.2.4.); выполнять в полном объеме все условия до­говора (п.5.2.5.). После окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодате­лю в состоянии и качестве не хуже первоначального (пункт 5.2.8. договора). В течение срока действия договора Администрация неод­нократно осуществляла проверку соблюдения условий договора аренды, что подтверждается соот­ветствующими актами. Земельный участок арендатором не освоен, объект - жилой дом на участ­ке отсутствует. 12.08.2014 Администрация направила в адрес А.В.М. уведомление об отказе от договора аренды земельного участка, потребовала освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи. До настоящего времени земельный участок арендодателю не возвращен. Просят освободить земельный участок, площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенный <Адрес обезличен>, на землях населенных пунктах, разрешенное использование участка под индивидуальное жилищное строительство, кадаст­ровый номер участка <Номер обезличен>. Передать указанный земельный участок Администрации Сортавальского муни­ципального района по акту приема-передачи.

Судом в качестве третьего лица по делу привлечены Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Карелия и Администрация муниципального образования «Сортавальское городское поселение».

В судебное заседание А.В.М. не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Представитель истца по ордеру адвокат Русаков А.В. поддержал заявленные исковые требования, с иском Администрации не согласился, указав, что хотя А.В.М. не уложился в сроки строительства, но он выполнил достаточно большой объем работ и у него имеются уважительные причины, в том числе неправомерное поведение администрации, поскольку с самого начала был некорректно сформирован земельный участок, зона застройки включала в себя береговую полосу, на участок следовало определить сервитут, при этом, преимущественное право у истца действительно имеется. Закон допускает разрешение на строительство на 10 лет, а АСМР заключила договор аренды на 5 лет, полагает, что возможно заключение договора на срок действия выданного разрешения, также полагает, что поскольку кадастровый инженер, к которому обращался истец, пришел к выводу о наличии кадастровой ошибки при формировании участка, поэтому Администрации следует устранить данную кадастровую ошибку.

Представитель Администрации по доверенности Кораблева Т.В. с иском А.В.М. не согласилась, поддержала заявленные встречные исковые требования. Пояснила, что договор аренды прекратил свое действие в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ поскольку он являлся бессрочным, истцу направлялось уведомление об отказе от договора, обязанности заключить или продлить договор на новый срок у АСМР не существует. Также сослалась на то, что истец ненадлежащим образом освоил участок, дом в течение действия договора не был построен, строительство не ведется, участок зарос травой. Требования должны быть исполнимыми, поэтому им не понятно, в чем заключается сущность кадастровой ошибки и как она должна быть исправлена. Свой встречный иск поддержали, поскольку договор аренды истек, а арендатор не выполнил свою обязанность передать собственнику земельный участок.

Представитель третьего лица Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Карелия в судебное заседание не явились, представили возражения, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Указали, что в настоящее время сведения государственного кадастра недвижимости содержат информацию о земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, местоположение определено как: <Адрес обезличен>, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала <Номер обезличен>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальное жилищное строительство, площадь - <Данные изъяты> кв.м. На указанный земельный участок зарегистрировано право аренды от <Дата обезличена> за А.В.М. регистрационный №<Номер обезличен>. Сведения о земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> были внесены на основании заявки о постановке на государственный кадастровый учет от <Дата обезличена> №<Номер обезличен> и на основании предоставленных документов. В настоящее время кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> не выявлено, документы, направленные на ее исправление, в Филиал не поступали.

Представитель Администрации Сортавальского городского поселения в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, представили отзыв, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Указали, что <Дата обезличена> на имя главы Сортавальского городского поселения поступило заявление с пакетом документов от А.В.М. о выдаче разрешения на строительство на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен> с целью строительства индивидуального жилого дома. Действующее законодательство не предусматривает возможность отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка и перечень оснований для такого отказа. А.В.М. по его заявлению был подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка № <Номер обезличен>, утвержденный распоряжением № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. <Дата обезличена> А.В.М. выдано разрешение на строительство № <Номер обезличен> сроком действия до 25.01.2020. Согласно п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Таким образом, полагают, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если А.В.М. будут представлены доказательства, которые в совокупности будут свидетельствовать о том, что своими действиями истец обеспечил освоение указанного земельного участка в установленные договором сроки. Полагают, что следует продлить договор аренды земельного участка № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на срок действия разрешения на строительство до 25.01.2020.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено из материалов дела, пояснений сторон, что <Дата обезличена> между Администрацией Сортавальского муниципального районана основании распоряжения Администрации от <Дата обезличена> № <Номер обезличен> и А.В.М.. был заключен договор № <Номер обезличен> аренды земельного участка, площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного <Адрес обезличен>, на землях насе­ленных пунктах, цель предоставления участка - под индивидуальное жилищное строитель­ство. Договор заключен на срок 5 лет и зареги­стрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Республике Карелия <Дата обезличена>, номер регистрации <Номер обезличен>. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка <Дата обезличена>. Как следует из материалов дела, земельный участок имеет кадастровый номер <Номер обезличен>, в данных кадастрового учета местоположение определено как: <Адрес обезличен>, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала <Номер обезличен>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальное жилищное строительство, площадь - <Данные изъяты> кв.м. На указанный земельный участок зарегистрировано право аренды от <Дата обезличена> за А.В.М. регистрационный №<Номер обезличен>

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из пояснений сторон, данный договор сторонами после истечения срока договора не прекращался, новый договор на определенный срок не заключался, и как следует из переписки сторон и их пояснений в судебном заседании, договор был возобновлен на неопределенный срок, данное обстоятельство сторонами, в том числе, Администрацией Сортавальского муниципального района не оспаривалось.

12.08.2014 Администрацией СМР в адрес А.В.М. было направлено уведомление об отказе Администрации от указанного договора и о прекращении данного договора аренды по истечении трех месяцев со дня указанного уведомления, также Администрация требовала после истечения трехмесячного срока освободить данный земельный участок по акту приема-передачи.

Из материалов дела также усматривается, что <Дата обезличена> А.В.М. подано и зарегистрировано в Администрации СМР заявление о продлении договора аренды на земельный участок, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство. Согласно ответу Администрации СМР от 31.10.2014 заявителю сообщено о том, что Администрацией направлялось уведомление об отказе от вышеуказанного договора аренды № <Номер обезличен>, в связи с чем, предлагалось подписать акт приема-передачи земельного участка.

Данный договор не расторгался арендодателем в порядке, предусмотренном ст. 619 ГК РФ, предусматривающей основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а администрация отказалась от договора в соответствии с положениями п. 2 ст. 610 ГК РФ, поэтому в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от исполнения договора. Поскольку арендодатель в установленном порядке направил арендатору предупреждение об отказе от договора, поэтому требования абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными, А.В.М. не оспаривал факт получения данного уведомления.

В силу положений п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, из указанных положений следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность администрации заключить договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования истца о заключении договора аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Доказательств, подтверждающих намерение администрации заключить договор аренды спорного земельного участка, также как и доказательств передачи в аренду спорного земельного участка третьим лицам суду не предоставлено, кроме того, из пояснений представителя Администрации усматривается, что решение о предоставлении данного участка в аренду не принималось, поэтому нельзя вести речь о том, что у истца А.В.М. имеется преимущественное право на заключение договора аренды.

Кроме того, суд полагает, что поскольку данный договор не являлся срочным договором, поэтому в силу положений ст. 621 ГК РФ с учетом того, что арендодатель отказался от договора аренды нельзя вести речь о наличии преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку положения указанной статьи возможно применять по срочному договору аренды.

Поэтому с учетом указанных доводов суд приходит к выводу о том, что требования истца А.В.М. об обязании администрации Сортавальского муниципального района заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка сроком до 21.01.2020 не подлежат удовлетворению, соответственно не подлежат удовлетворению и требования к администрации исправить кадастровую ошибку, связанную с местоположением границ земельного участка.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 5.2.8. договора арендатор обязан после окончания срока действия договора передать участок арендодате­лю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Поскольку уведомление об отказе от договора направлялось в адрес А.В.М. 12.08.2014, поэтому данный договор прекратил свое действие в ноябре 2014 года, и на момент рассмотрения дела в суде Администрация Сортавальского муниципального района вправе заявлять требования об освобождении земельного участка с составлением акта приема-передачи земельного участка. Поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Администрацией Сортавальского муниципального района требований об освобождении земельного участка, площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенного в <Адрес обезличен>, на землях населенных пунктах, разрешенное использование участка под индивидуальное жилищное строительство, кадаст­ровый номер участка <Номер обезличен> по акту приема-передачи.

В силу положений ст. 206 ГПК РФ суд полагает необходимым установить срок для исполнения требований об освобождении земельного участка с составлением акта приема-передачи земельного участка в один месяц, данный срок суд полагает разумным.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска А.В.М. к Администрации Сортавальского муниципального района об обязании заключить договор аренды земельного участка и исправить кадастровую ошибку отказать.

Иск Администрации Сортавальского муниципального района удовлетворить.

Обязать А.В.М. освободить земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью <Данные изъяты> кв.м, расположенный в г<Адрес обезличен>, на землях населенных пунктов, разрешенное использование участка под индивидуальное жилищное строительство. Обязать А.В.М. передать данный земельный участок Администрации Сортавальского муниципального района по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.И. Муковкина

Мотивированное решение изготовлено 03.02.2015.