Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-640/2019 ~ М-292/2019 от 26.03.2019

№2-640/2019

24RS0015-01-2019-000372-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 июля 2019 года с.Ермаковское

Красноярского края

Ермаковский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Хасаншиной А.Н.,

с участием помощника прокурора Ермаковского района Красноярского края Морозовой М.А.,

при секретаре Гордеевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пахмарт Константина Артуровича к Богдановой Ольге Николаевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возвращении в собственность недвижимого имущества, встречному исковому заявлению Богдановой Ольги Николаевны к Пахмарт Константину Артуровичу о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Пахмарт К.А. обратился в суд с иском к Богдановой О.Н. в котором просит расторгнуть договор купли - продажи жилого дома и земельного участка от 07 августа 2018 года, расположенных по адресу: <адрес>, возвратить недвижимое имущество в его собственность, прекратив право собственности Богдановой, погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о договоре, праве Богдановой О.Н., ипотеке.

Свои требования мотивируя тем, что 07.08.2018 между Пахмарт К.А. (продавец) и Богдановой О.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которого ответчик приобрела жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Цена объектов определена в размере 700000 рублей, из которых 100000 рублей передано покупателем до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 600000 рублей должна быть передана продавцом до 07.10.2018г. Богданова О.Н. 12.10.2018 передала Пахмарт К.А. в счет оплаты сумму 474000 рубля, оставшуюся сумму в размере 261000 рублей обязалась отдать до 12.11.2018, о чем были составлены расписки. В указанный срок Богданова О.Н. оплату по договору в полном объеме не произвела, требования истца о расторжении Договора оставила без ответа. По мнению истца покупателем допущено существенное нарушение условий договора, ссылаясь на положения статей 450,454, 451, 453 ГК РФ истец обратился в суд с указанным иском.

Богданова О.Н. обратилась в суд со встречным исковым заявлением в котором просит признать Пахмарт К.А. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, выселив его из жилого помещения.

Свои требования мотивируя тем, что с 27.08.2018 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, которое приобрела у Пахмарт К.А. Оплата объектов по договору составляет 700000 рублей, из которых ею оплачена сумма в размере 574000 рублей. Оставшуюся сумму по устной договоренности она должна была ему выплатить после продажи дома, находящегося в другом населенном пункте. Решением суда оставшаяся сумма денежных средств в счет оплаты по договору с нее была взыскана. Спорный жилой дом приобретался с использованием денежных средств материнского (семейного) капитала, для улучшения жилищных условий ее семьи, которая является многодетной. Пахмарт К.А. до настоящего времени проживает в спорном доме, отказывается выселяется. Ссылаясь на положения статей 209, 235 ГК РФ, 35 ЖК РФ истец обратилась в суд со встречным иском.

В судебном заседании истец/ответчик Пахмарт К.А., представитель Степанова Л.А. исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям изложенным в иске, встречные требования не признали, дополнительно суду пояснили, что Богданова О.Н. попыток вселиться в спорное жилое помещение не предпринимала, личных вещей ее семьи в жилом помещении не имеется, ею не доказано, что со стороны Пахмарт К.А. чинятся препятствия в ее вселении. При полной выплате цены договора, Пахмарт К.А. выселиться из жилого помещения, предоставив его Богдановой О.Н. и ее семье.

В судебном заседании ответчик/ истец Богданова О.Н. исковые требования Пахмарт К.А. не признала, возражала против их удовлетворения, встречные исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что неоднократно обращалась к Пахмарт К.А. с требованием о выселении, однако он ей в этом отказывал, добровольно из жилого помещения выселяться не желает. Ею осуществляется продажа иного жилого помещения, принадлежащего ее мужу в порядке наследования, с целью полной оплаты цены по договору от 07.08.2018. Кроме покупки дома, она приобрела у Пахмарт К.А. стиральную машинку, дрова. По состоянию на 12.10.2018 она должна была Пахмарт К.А. сумму в размере 261000 рубль.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ешмекова О.В. поддержала исковые требования Пахмарта К.А., возражала против удовлетворения требований Богдановой О.Н.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления образования администрации <адрес> Новоселова Е.В. поддержала исковые требования Богдановой О.Н., возражала против удовлетворения требований Пахмарта К.А., указала, что недвижимое имущество приобретено с участием средств матринского капитала, и Богдановой О.Н, дано обязательства после прекращения ипотеки оформить жилое помещение в долевую собственность супруга и детей.

Представители ответчика/истца Богдановой О.Н. - Фролова Н.Н., Фролов Н.В., третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Богданов А.В., представители ГУ УПФР г. Минусинск Красноярского края (межрайонное), Управления социальной защиты населения администрации Ермаковского района, Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомили.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего исковые требования Пахмарт К.А. не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Богдановой О.Н. подлежащими удовлетворению, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 421, 422 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 486 ГК РФ).

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Из материалов дела следует, что 07 августа 2018 года между Пахмарт К.А. (продавец) и Богдановой О.Н. (покупатель), заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> 27.08.2018 /л.д. 7/.

По соглашению сторон отчуждаемый жилой дом и земельный участок продается и покупается по цене 700000 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит (п.п.4,5 Договора).

Жилой дом приобретается как за наличные денежные средства так и на заемные средства. Покупатель покупает у Продавца земельный участок за 100000 рублей за счет собственных средств. Деньги за земельный участок отданы до подписания настоящего договора. Подписание настоящего договора Продавец подтверждает факт получения денежных средств (п.п.6,7 Договора).

Оставшуюся сумму 600000 рублей Покупатель отдает Продавцу до 07.10.2018, фактом подтверждающим получение денежных средств будет являться расписка написанная Продавцом собственноручно (п.8 Договора).

Договор является документом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка Покупателю без каких- либо актов и дополнительных документов. Претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому земельному участку, жилому дому не имеется. Техническая документация передается Покупателю (п.16 Договора).

12.10.2018 Богданова О.Н. передала Пахмарт К.А. сумму в размере 474000 рублей, что подтверждается распиской написанной Пахмарт К.А./л.д.9/.

В судебном заседании установлено, что Богдановой О.Н. в счет оплаты по договору купли-продажи от 07.08.2018 переда сумма в размере 474000 рублей, данное обстоятельство подтверждено Богдановой О.Н. в судебном заседании 06.06.2019, 31.07.2019.

По состоянию на 12.10.2018 задолженность Богдановой О.Н. перед Пахмарт К.А. составила 261000 рублей, которая включает сумму неисполненного обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества по договору от 07.08.2018 в размере 226000 рублей, о чем Богдановой О.Н. 12.10.2018 составлена Пахмарт К.А. расписка /л.д.8/.

Пахмарт К.А., ссылаясь в обосновании требований на данную расписку обратился в суд с иском к Богдановой О.Н. о взыскании с денежных средств, процентов предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Заочным решением суда от 15 марта 2019 года, вступившим в законную силу 09.05.2019 с Богдановой О.Н, в пользу Пахмарт К.А. взыскана сумма задолженности по договору купли-продажи в размере 261000 рублей, проценты в размере 6 811 рублей 03 копейки, юридические услуги в размере 12000 рублей, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 5850 рублей 76 копеек.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им в полном размере покупной цены.

Пахмарт К.А. в обоснование заявленных требований ссылается на то, что со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

В частности, в качестве существенного нарушения Пахмарт К.А. указал на то, что Богданова О.Н. уплатила по договору денежную сумму не в полном размере.

Вместе с тем, саму по себе ссылку истца на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости доли квартиры по договору купли-продажи ответчиком истцу как на существенное нарушение договора покупателями, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными.

Однако доводы стороны истца Пахмарт К.А. о возможности расторжения договора по решению суда на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие существенного нарушения договора покупателем не аргументированы.

Предоставленный предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 08.08.2018, заключенный Пахмарт К.А. с ФИО14 о покупке жилого дома, не доказывает существенного нарушения со стороны Богдановой О.Н. договора и не доказывает конкретный значительный ущерб, иных доводов, а также доказательств в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ стороной истца не представлено.

При этом, суд отмечает, что истец воспользовавшись правом, предусмотренным ч.3 ст. 486 ГК РФ, взыскал сумму задолженности по договору от №.

Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

При этом пунктом 2 названной статьи закреплено право продавца отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В данном случае сумма произведенных Богдановой О.Н. платежей по договору составила более 50% стоимости предмета договора.

Пахмарт К.А. не оспорен факт, передачи земельного участка с жилым домом в пользу покупателя Богдановой О.Н., и последняя приняла данное недвижимое имущества, о чем свидетельствует п. 16 Договора, осуществив государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю.

Тот факт, что Пахмарт К.А. отказывается передавать дом и земельный участок покупателю до полной оплаты цены договора, о чем им неоднократно указывалось в судебном заседании, не свидетельствует о том, что Богданова О.Н. отказалась от принятия товара.

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что имело место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Довод стороны истца, о наличии неосновательного обогащения со стороны Богдановой О.Н. также не нашел подтверждения в ходе рассмотрения дела, исходя из того, что средства материнского капитала были направлены в ООО «Капитал» по заключенному <данные изъяты>, в счет погашения суммы займа и процентов, предусмотренных договором, какой либо выгоды (дохода) Богданова О.Н. не извлекла, ее действия были направлены на приобретение жилого помещения для семьи /л.д.107, 108/.

Довод стороны истца, о мнимости сделки, поскольку ему не были ответчиком переданы деньги по договору купли-продажи в полном объеме, а действия ответчика направлены на обналичивание материнского капитала, суд признает не состоятельным, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. При этом обе стороны по договору, при мнимости сделки, должны осознавать ее мнимость, т.е. нежелание создать какие-либо юридические последствия.

Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи, он содержит ясно выраженное намерение истца совершить куплю-продажу спорных жилого дома и земельного участка ответчикам.

Достоверных доказательств, совокупность которых позволила бы сделать безусловный вывод о том, что истец, отчуждая свои жилой дом и земельный участок, действительно не имел намерения их продать ответчику, не представлено, средства материнского капитала направлены на приобретение жилья и уплату процентов по заключенному с ООО «Капитал» договору займа.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что законных оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон; заключенный между сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в связи с чем требования истца о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возвращении недвижимого имущества в собственность Пахмарт К.А. и прекращении права собственности Богдановой О.Н. удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, требования истца об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей, взыскании судебных расходов, удовлетворению не подлежат.

Разрешая встречные требования Богдановой О.Н. о признании Пахмарт К.А. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, выселении, суд приходит к выводу об их удовлетворении исходя из следующего.

В соответствии с ч.ч. 1-2 ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В силу ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

В соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что 07 августа 2018 года между Пахмарт К.А. (продавец) и Богдановой О.Н. (покупатель), заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> 27.08.2018 /л.д. 7/.

В судебном заседании установлено и не оспаривается стороной ответчика, что Пахмарт К.А. проживает без регистрации по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, проживание ответчика в спорном жилом доме создает препятствие Богдановой О.Н. в осуществлении своих прав собственника.

Из материалов дела следует, что Пахмарт К.А., зарегистрирован с 31.03.2018 в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> /л.д. 134, 147/.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и поскольку право пользования жилым помещением у ответчика прекратилось, требование истца как нового собственника жилого дома об его освобождении оставлено ответчиком без удовлетворения, никаких соглашений о праве пользования жилым домом ответчик с новым собственником не заключал, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований Богдановой О.Н. к Пахмарт К.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении.

Само по себе отсутствие регистрации истца в спорном жилом доме и проживание ответчика со своей семьей в доме по адресу: <адрес>, не свидетельствует о том, что истец от права пользования домом отказалась, поскольку указанный дом приобретен Богдановой О.Н. и ее детьми на денежные средства материнского (семейного) капитала и краевого капитала, не проживание истца и членов ее семьи вызвано наличием препятствий со стороны бывшего собственника жилого помещения, о чем Пахмарт К.А. неоднократно сообщалось в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 05 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.