Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1307/2014 (2-12291/2013;) ~ М-11059/2013 от 20.11.2013

2-1307/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи         Павловой И.М.,

при секретаре                                          Ланцовой С.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голубева Б.С. к ООО «ответчик» о понуждении заключить договор купли – продажи земельного участка и жилого дома,

У с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении заключить договор купли – продажи земельного участка и жилого дома на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. за № В обосновании заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под дачное строительство, расположенного по адресу: АДРЕС земельного участка площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под дачное строительство, расположенного по адресу: АДРЕС и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 140 кв.м., построенного в соответствии с параметрами (характеристиками) жилого дома и используемых материалов, установленными в Приложении № и № к указанному договору. Цена совокупности указанных объектов, подлежащих реализации ответчиком истцу, согласована сторонами и закреплена в разделе 2 предварительного договора (п.2.1.3.) и составляет 2 550 000 руб. В соответствии с п.п.3.1.-3.2 Договора в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора истец обязался внести на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в сумме, равной цене основного договора. Сторонами так же было согласовано, что в случае надлежащего исполнения истцом своих обязательств по предварительному договору, указанный обеспечительный платеж принимается ответчиком в качестве оплаты по основному договору. Истец перечислил на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в объеме цены договора в сумме 2 550 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с пп.1.1 предварительного договора ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ. подписать с истцом основной договор. Однако до настоящего времени истец не получил от ответчика никаких уведомлений и основной договор до настоящего времени не подписан. Истец обратился к ответчику в письменном виде с требованием обеспечить возможность заключить основной договор купли-продажи, но ответа не последовало, договор до настоящего времени не заключен, несмотря на тот факт, что истец фактически уже оплатил 100% цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Поскольку ответчик уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств истец был вынужден обратиться в суд.

Истец – Голубев Б.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Ответчик - представитель ООО «ответчик» в судебное заседание не явился, в ранее представлено отзыве на исковое заявление против удовлетворения исковых требований возражал. Согласно представленного отзыва, ответчик считает, что в настоящее время основной договор не может быть заключен по следующим причинам: между ЗАО «3е лицо» и ОАО «наименование» заключены кредитные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ. обеспеченные залогом в силу договоров об ипотеке б/н, №№№,№ от ДД.ММ.ГГГГ., заключенных между Банком и ответчиком. По условиям договора об ипотеке ответчик передает Банку в залог приведенное в договоре имущество, в числе которого и земельные участки с кадастровыми номерами №; №, расположенные по адресу: АДРЕС Договор ипотеки, заключенный между Банком – залогодержателем и ООО «ответчик» - залогодателем, зарегистрированы в установленном порядке. По условиям договора залогодатель обязан не совершать какие-либо сделки с предметом залога без предварительного согласия Банка (п.4.1.4.2). В настоящий момент Банк не дает согласие на заключение основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

3-е лицо – представитель ЗАО «3е лицо» по доверенности Ермошкина Е.А. в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала, поддержала представленный отзыв на исковое заявление, указав, что договор ипотеки был заключен ранее предварительного договора, т.е. при заключении предварительного договора Голубев Б.С., ООО «ответчик» знали или должны были знать о наличии ипотеки в пользу ЗАО «3е лицо». Сведения об обременении недвижимого имущества в виде ипотеки внесены в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку на настоящий момент у ООО «ответчик» имеется задолженность как у поручителя по договору, запись об ипотеке не погашена – земельные участки и жилой дом находятся в залоге у Банка, и не могут быть переданы третьим лицам.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте слушания дела.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 439 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

          В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под дачное строительство, расположенного по адресу: АДРЕС; земельного участка площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под дачное строительство, расположенного по адресу: АДРЕС и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 140 кв.м., построенного в соответствии с параметрами (характеристиками) жилого дома и используемых материалов, установленными в Приложении № и № к указанному договору (л.д.10-16).

Цена совокупности указанных объектов, подлежащих реализации ответчиком истцу, согласована сторонами и закреплена в разделе 2 предварительного договора (п.2.1.3.) и составляет 2 550 000 руб.

В соответствии с п.п.3.1.-3.2 Договора в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора истец обязался внести на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в сумме, равной цене основного договора.

Истец перечислил на расчетный счет ответчика обеспечительный платеж в объеме цены договора в сумме 2 550 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.30,33,35,37,38,39).

В соответствии с пп.1.1 предварительного договора ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ. подписать с истцом основной договор.

Истец обратился к ответчику в письменном виде с требованием обеспечить возможность заключить основной договор купли-продажи, но ответа не последовало (л.д.43).

Однако суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку между ЗАО «3е лицо» и ОАО «наименование» заключены кредитные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ. обеспеченные залогом в силу договоров об ипотеке б/н, №, № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенных между Банком и ответчиком, до заключения предварительного договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ).

По условиям указанных договоров ответчик передает Банку в залог приведенное в договоре имущество, в числе которого и спорные земельные участки с кадастровыми номерами №; №, расположенные по адресу: АДРЕС. Договора об ипотеки, заключенные между Банком – залогодержателем и ООО «ответчик» - залогодателем, зарегистрированы в установленном порядке. По условиям договора залогодатель обязан не совершать какие-либо сделки с предметом залога без предварительного согласия Банка.

Согласно ст.1 ФЗ №102 ФЗ от 16.07.1998г. «об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона №102-ФЗ 16.07.1998г. «об ипотеке (залоге недвижимости)» Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу п.п.1,2 ст.11 ФЗ от 16.07.1998г. №102 ФЗ (ред. От 07.05.2013г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Таким образом договора об ипотеке были заключены ДД.ММ.ГГГГ., т.е. ранее предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., а значит при заключении предварительного договора Голубев Б.С., ООО «ответчик» знали или должны были знать о наличии ипотеки в пользу ЗАО «3е лицо».

Сведения об обременении недвижимого имущества в виде ипотеки внесены в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.53-58). Поскольку на настоящий момент у ООО «ответчик» имеется задолженность как у поручителя по договору, запись об ипотеке не погашена – земельные участки и жилой дом находятся в залоге у Банка, и не могут быть переданы третьим лицам.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                               Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Голубева Б.С. к ООО «ответчик» о понуждении заключить договор купли – продажи земельного участка и жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд МО в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

                     Судья: