Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-748/2022 ~ М-137/2022 от 17.01.2022

Дело № 2-748/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин Московской области                                          16 февраля 2022 года

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой Т.М.,

при секретаре судебного заседания Баламутовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации городского округа Клин Московской области к Куприянову А. В. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Клин Московской области обратилась в суд с иском к Куприянову А.В. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что 01.06.2002 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации Клинского района в лице председателя Нечволода Ю.А. и ООО «Электрон» был заключен договор аренды № 77 в отношении земельного участка площадью 1710 кв.м., с кадастровым номером /номер/, расположенного по адресу: /адрес/, с видом разрешенного использования: «размещение мастерской по ремонту теле-радиоаппаратуры».

24.10.2011 года между ООО «Электрон» и Коробовым Ю.А. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельного участка (Коробов Ю.А. принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № 77 от 01.06.2002г.).

15.10.2019 года между Куприяновым А.В. и Сычёвым А.И. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельного участка. Куприянов А.В. уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 77 от 01.06.2002 года Сычёву А.И.

Размер арендной платы определен в приложении № 1 к договору № 77 от 01.06.2002 года.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение 1).

Однако должниками не выполнены в полном объеме все условия договора аренды.

В нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ и п.п. 5.2.3, 5.2.4 договора аренды земельного участка ответчик не уплачивают арендную плату.

Согласно п. 2.5 договора за несвоевременное внесение арендной платы начисляются пени.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно акту сверки расчетов Управления правового регулирования земельно-имущественных отношений по уплате арендной платы по договору аренды по состоянию на 25.10.2021 года задолженность за период с 11 июня 2019 года по 14 ноября 2019 года составила 317 621 руб. 91 коп., пени за период с 20 декабря 2018 года по 14 ноября 2019 года за просрочку платежей по договору аренды № 77 от 01.06.2002г. - 56 602 руб. 54 коп.

Согласно расчетной карты по начислению основного платежа и начислению пени по договору аренды размер ежегодной платы на 2018 год и на 2019 год составляет 730 255 руб. 50 коп.

27.10.2021 года истец направлял в адрес ответчика претензию об уплате задолженности по договору аренды земельного участка, указав основания, порядок и сроки выплат. Претензия получена ответчиком 02.11.2021 года.

12.11.2021 года в ответ на претензию в Администрацию городского округа Клин поступило обращение Куприянова А.В. с просьбой предоставить дополнительную информацию по расчету арендной платы. На данное обращение подготовлен и направлен 22.11.2021 года ответ в адрес ответчика.

13.12.2021 года истцом оплачена часть задолженности по арендной плате в размере 344 842 руб. 90 коп.

Учитывая указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с Куприянова А.В. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2002 года за период с 11 июня 2019 года по 14 ноября 2019 года в размере 317 621 руб. 91 коп. и пени за период с 20 декабря 2018 года по 14 ноября 2019 года в размере 56 602 руб. 54 коп.

Представитель истца администрации городского округа Клин в судебное заседание не явился, извещен, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Исковые требования поддержал.

Ответчик Куприянов А.В. в судебное заседание не явился, извещен. Его представитель по доверенности Довгайло И.А. возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в возражениях.

Проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, заслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Обращаясь в суд с иском, истец указывал на то, что 01.06.2002 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации Клинского района в лице председателя Нечволода Ю.А. и ООО «Электрон» был заключен договор аренды № 77 в отношении земельного участка площадью 1710 кв.м., с кадастровым номером /номер/, расположенного по адресу: /адрес/, с видом разрешенного использования: «размещение мастерской по ремонту теле-радиоаппаратуры». 20.10.2004 года данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации 50-01/03-43/2004-2012.

24.10.2011 года между ООО «Электрон» и Коробовым Ю.А. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельного участка (Коробов Ю.А. принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № 77 от 01.06.2002г.). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2011 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации 50-50-03/061/201 1-34.

15.10.2019 года между Куприяновым А.В. и Сычёвым А.И. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельного участка. Договор зарегистрирован в указанном законом порядке 13.12.2019 года (№ 50:03:0010334:3-50/050/2019-1). Куприянов А.В. уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 77 от 01.06.2002 года Сычёву А.И.

Размер арендной платы определен в приложении № 1 к договору № 77 от 01.06.2002 года.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение 1).

Однако должниками не выполнены в полном объеме все условия договора аренды.

В нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ и п.п. 5.2.3, 5.2.4 договора аренды земельного участка ответчик не уплачивают арендную плату.

Согласно п. 2.5 договора за несвоевременное внесение арендной платы начисляются пени.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно акту сверки расчетов Управления правового регулирования земельно-имущественных отношений по уплате арендной платы по договору аренды по состоянию на 25.10.2021 года задолженность за период с 11 июня 2019 года по 14 ноября 2019 года составила 317 621 руб. 91 коп, пени за период с 20 декабря 2018 года по 14 ноября 2019 года - 56 602 руб. 54 коп.

Согласно расчетной карты по начислению основного платежа и начислению пени по договору аренды размер ежегодной платы на 2018 год и на 2019 год составляет 730 255 руб. 50 коп.

27.10.2021 года истец направлял в адрес ответчика претензию об уплате задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, указав основания, порядок и сроки выплат задолженности. Претензия получена ответчиком 02.11.2021 года.

12.11.2021 года в ответ на претензию в Администрацию городского округа Клин поступило обращение Куприянова А.В. с просьбой предоставить дополнительную информацию по расчету арендной платы. На данное обращение подготовлен и направлен 22.11.2021 года ответ в адрес ответчика.

В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996г.№ 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» установлен базовый размер (Аб) арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области. Размер арендной платы рассчитывается по формуле определения арендной платы с применением Кд- коэффициента вида деятельности и Пкд-повышающего коэффициента в соответствии со ст. 14 п. 3 настоящего Закона с учетом вида разрешенного использования, при этом Кд устанавливается в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Расчет представлен в приложении к договору аренды.

Согласно п. 6 ст. 14 данного закона предусмотрено, что коэффициенты Пкд и Км (коэффициент местоположения земельного участка) устанавливается органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования. Пкд и Км не могут носить индивидуальный характер и пересматриваться чаще одного раза в год. Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением новых значений показателей (Аб, Кд, Пкд, Км) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы. Тем самым, сумма арендной платы не является фиксированной на весь период действия договора.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу ст. 614 ГК РФ, а также п. 5.2.4 договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно акту сверки расчетов от 25.10.2021 года, ответчик не уплачивал арендную плату на протяжении всего периода пользования земельным участком. Образовавшуюся задолженность по арендным платежам и пени не погасил.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды в случае неисполнения одной из сторон (нарушившая сторона) должным образом обязательства по договору (нарушение), другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае не устранения нарушения в течение 60 календарных дней с момента получения уведомления о нем соответствующая сторона имеет право обратиться в суд.

Вместе с тем, 13.12.2021 года истцом оплачена часть задолженности по арендной плате в размере 344 842 руб. 90 коп.

С данной суммой администрация г.о. Клин не согласилась, в связи с чем обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2002 года за период с 11 июня 2019 года по 14 ноября 2019 года в размере 317 621 руб. 91 коп. и пени за период с 20 декабря 2018 года по 14 ноября 2019 года в размере 56 602 руб. 54 коп.

В возражениях на иск Куприянов А.В. указывает на то, что истец в расчете размера арендной платы применяет недостоверные сведения в части ставки арендной платы и подлежащего применению коэффициента, в частности применяет коэффициент 3 – повышающий, коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования участка 3. Эти коэффициенты не подлежат применению с учетом нормативных актов, на которые ссылается истец.

В ответе на претензию ответчик указал свой расчет, в соответствии с которым произвел оплату аренды земельного участка исходя из верных коэффициентов.

Более того, за период с 25.06.2019 года по 14.11.2019 года ответчик оплатил истцу большую сумму в целях погашения спора и во избежание судебных разбирательств и связанных с этим судебных расходов и издержек.

Применяя данный (повышенный) коэффициент, исходил из регистрации договора аренды нежилого здания на арендованном участке под размещение магазина от 25.06.2019 года.

Между тем, на участке расположены два здания. Под размещение магазина было передано здание, площадью по ЕГРН 562 кв.м. (при площади размещения на участке 364,1 кв.м. – пятно застройки), при общей площади участка в 1710 кв.м.

В соответствии с п.п.3 п.3 ч.1 ст.14 Закона Московской области от 14.07.2011 N 125/2011-ОЗ, значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему закону. Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В данном случае вид: «размещение мастерской по ремонту теле-радиоаппаратуры», коэффициент 1,5.

В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка (многофункциональный участок согласно зарегистрированным видам разрешенного использования) арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. В данном случае участок не многофункциональный.

Вид разрешенного использования участка, внесенный в ЕГРН, только один - «размещение мастерской по ремонту теле-радиоаппаратуры».

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Соглашением сторон арендная плата согласована также в отношении предмета аренды – участка под «размещение мастерской по ремонту теле-радиоаппаратуры».

Размер арендной платы за указанный участок за период с 20 декабря 2018 года по 14 ноября 2019 года составляет 111 566 руб. 84 коп. (за 11 месяцев владения участком ответчиком, расчет № 1).

В этом случае для взимания с арендатора арендной платы в непредусмотренном договором аренды повышенном размере (не по коэффициенту 1,5 а по коэффициенту 3), истец обязан доказать реальное фактическое использование арендатором всего земельного участка для ведения именно коммерческой деятельности. Такие доказательства у истца отсутствуют. Факт регистрации договора аренды для размещения магазина таким доказательством не является, поскольку фактически деятельность магазина пока в здании не осуществляется. Договор подтверждает факт наличия у арендатора права использовать, таким образом, здание, но не подтверждает факт такого использования.

С учетом того, что на земельном участке ответчика находились два здания, по одному из которых имелся зарегистрированный договор аренды для размещения магазина, максимальная сумма арендной платы, которая может быть начислена (в случае предоставления истцом доказательств фактического использования участка таким образом), исходя из следующих условий:

- с расчетом арендной платы пропорционально площадям зданий, строений, сооружений, используемых по определенному назначению, определяемым на основании документально подтвержденного расчета, представленного арендатором, с учетом двух видов деятельности на участке: для «размещения мастерской по ремонту теле-радиоаппаратуры» и для «размещения объекта коммерческого назначения».

Из технического паспорта здания для размещения магазина следует, что пятно застройки под ним 364,1 кв.м.

В этом случае размер арендной платы составляет 117 658 руб. 81 коп., из расчета, представленного в возражениях на иск (расчет № 2).

Кроме того, с учетом возражений ответчика, суд обращает внимание на то, что договор аренды составлен в 2002 году, изменения в него не вносились, рассчитать размер базовой ставки и формулу расчета с учетом условий договора невозможно, действующих реквизитов арендодателя нет, и от администрации г.о. Клин, как от арендодателя, меры в целях своевременного доведения до арендатора информации для своевременной оплаты аренды не предпринимались более 18 лет.

С учетом изложенного, учитывая, что ответчиком в добровольном досудебном порядке оплачено истцу 344 842, 90 руб. требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11 июня 2019 года по 14 ноября 2019 года в размере 317 621 руб. 91 коп. являются необоснованными.

Оснований для взыскания пеней за несвоевременную оплату аренды земельного участка также не имеется, поскольку ответчик оплатил истцу в досудебном порядке сумму, превышающую законный размер аренды, предусмотренный законом и договором аренды.

В соответствии с п.6.1. договора для устранения нарушений, арендодателем предоставляется арендатору 60 дней - с момента письменного уведомления о допущенном нарушении.

С учетом того, что претензия направлена истцом только 27.10.2021 года, и до расшифровки истцом размеров коэффициентов, базовых ставок и размера подлежащей арендной платы, ответчик не мог произвести оплату аренды.

Со стороны ответчика отсутствует недобросовестное поведение, поскольку оплата произведена в добровольном порядке после того, как истец предоставил необходимую для этого информацию.

Просрочка кредитора в осуществлении своих прав и обязанностей не влечет у должника обязанность уплаты пени.

Согласно ст. 332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Однако, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений, исковые требования о взыскании пени, противоречат действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде, не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска администрации городского округа Клин Московской области к Куприянову А.В. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка в полном объеме.

       Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

       исковые требования администрации городского округа Клин Московской области к Куприянову А. В. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

       Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

       Судья                                        подпись                                               Т.М. Воронова

      Мотивированное решение составлено 24 февраля 2022 года.

Копия верна

Решение не вступило в законную силу

       Судья                                        подпись                                               Т.М. Воронова